陳耀東*

借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房合同效力及物權(quán)歸屬探討

陳耀東*

借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，借名人向出名人既借名又借人。對(duì)于借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的合同效力以及該經(jīng)濟(jì)適用房的物權(quán)歸屬，人民法院出現(xiàn)了迥異的判決結(jié)果。有的判決認(rèn)定合同無(wú)效，該經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)歸出名人所有；有的判決認(rèn)定合同有效，該經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)歸借名人所有。法院判決的分歧主要聚焦在借名購(gòu)房合同是否違反國(guó)家政策，是否損害社會(huì)公共利益，以及是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，進(jìn)而對(duì)合同效力及該經(jīng)濟(jì)適用房的物權(quán)歸屬進(jìn)行判定。借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議為合同之一種，其是否有效應(yīng)由《合同法》進(jìn)行調(diào)整；經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)5年或符合上市交易條件后，出名人應(yīng)將該經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至借名人名下。

借名 經(jīng)濟(jì)適用房 借名合同 合同效力 物權(quán)歸屬

近些年，當(dāng)事人基于各種原因借名購(gòu)房及借名登記已成為我國(guó)的一種普遍現(xiàn)象，并由此產(chǎn)生了諸多法律問(wèn)題，引起司法界和理論界的關(guān)注。從借名購(gòu)買(mǎi)的房屋類(lèi)型劃分，一類(lèi)是借名購(gòu)買(mǎi)商品房，另一類(lèi)是借名購(gòu)買(mǎi)保障房，①保障房的兩種類(lèi)型中，租賃型保障房（廉租房與公租房）原則上只租不售，故不存在借名購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題；產(chǎn)權(quán)型保障房中，因我國(guó)建造經(jīng)適房早于限價(jià)房，借名購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)型保障房大多是經(jīng)濟(jì)適用房，故本文僅以借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房為討論對(duì)象。后者多是借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)適房”），并將經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)登記到出名人名下。借名購(gòu)房引發(fā)的法律爭(zhēng)點(diǎn)主要是借名購(gòu)房合同的效力（有效抑或無(wú)效）以及房屋的物權(quán)歸屬（出名人所有抑或借名人所有），本文僅對(duì)借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房引發(fā)的法律爭(zhēng)點(diǎn)進(jìn)行討論。

一、借名語(yǔ)義與借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的法律表達(dá)

（一）何謂借名

借名并非傳統(tǒng)民法上的概念,而是對(duì)借用他人名義實(shí)施法律行為的概括。②冉克平：《論借名實(shí)施法律行為的效果》，載《法學(xué)》2014年第2期。在《辭海》中，“借名”一詞被解釋為“借用某一名義或名稱(chēng)”。

借名與冒名不同。借名是一種雙方法律行為，是借名人與出名人合意的結(jié)果，當(dāng)事人雙方存在口頭或者書(shū)面借名的意思表示，并成立借名合同；冒名是一種單方法律行為，是一方在他方不知情或是未經(jīng)他方同意的情況下假托他方之名所為。借名亦不同于使用假名實(shí)施的行為，前者之名是真實(shí)的，后者則系行為人杜撰之名，并使真名處于被匿名狀態(tài)。

與“借名”相近的概念主要有掛靠、隱名代理、信托等，這些行為都存在名義主體與利益主體相分離的特點(diǎn)。借名與掛靠明顯不同，掛靠通常是指建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍，借用其他有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程，《建筑法》第26條第2款禁止該種行為。掛靠是只借名不借人，法律行為的實(shí)施主體是借名企業(yè)，其行為的實(shí)施“名”與“實(shí)”不相符；而借名，尤其是借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，是既借名又借人，申請(qǐng)、輪候、簽訂購(gòu)房合同、登記等一系列法律行為皆由出名人實(shí)施，“名”與“實(shí)”相符。借名購(gòu)房與隱名代理和信托的運(yùn)行模式較為相似，皆為既借名又借人，故有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為借名購(gòu)房本質(zhì)上是一種隱名代理。③王景龍：《借名買(mǎi)房，房子應(yīng)歸實(shí)際出資人所有》，載《分憂(yōu)》2011年第7期。隱名代理是指受托人以自己的名義與第三人進(jìn)行法律行為；信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。④參見(jiàn)《信托法》第2條。借名與隱名代理、信托的目的不同，隱名代理和信托的目的側(cè)重于借“人”，是為了借用受托人的管理才能；而借名中的借名購(gòu)房的目的側(cè)重于借“名”，若僅借“人”不借“名”，則無(wú)法完成購(gòu)房行為，出名人在借名購(gòu)房關(guān)系中僅僅是名義載體而已。

（二）借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的表現(xiàn)

經(jīng)適房是一種“面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房”，⑤參見(jiàn)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第2條。其購(gòu)買(mǎi)價(jià)格較低，但對(duì)購(gòu)房主體的購(gòu)房資格有嚴(yán)格的限制?，F(xiàn)實(shí)生活中，盡管借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的動(dòng)機(jī)、因由等不同，但其外在表現(xiàn)大致相同。

1.借名人與出名人形成借名合同

依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第2條的規(guī)定，只有“家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭”才具備購(gòu)房資格。但實(shí)踐中，由于現(xiàn)行法與政策規(guī)定的“門(mén)檻”限制，一些不具備購(gòu)房資格之人往往借有購(gòu)房資格人之名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，雙方約定借用后者之名，前者實(shí)際出資并占有使用購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)適房，后者辦理申購(gòu)手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)登記至自己名下；同時(shí)，約定待符合轉(zhuǎn)讓條件后將房屋轉(zhuǎn)移登記至前者名下，此種協(xié)議被稱(chēng)為借名購(gòu)房合同。其中，無(wú)購(gòu)房資格之人被稱(chēng)為借名人，系實(shí)際出資購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房之人，亦為實(shí)際占有、使用經(jīng)適房之人；有購(gòu)房資格之人被稱(chēng)為出名人，亦為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之物權(quán)人。

借名合同是保證借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房能夠順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，其不僅是出名人履行向借名人出借名字義務(wù)，借名人履行實(shí)際出資義務(wù)的依據(jù)，還是撥開(kāi)出名人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房之表象，探尋出名人是否具有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房之內(nèi)心真意的依據(jù)。在借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的行為中，出名人并無(wú)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房之意，其真實(shí)意思是“幫助借名人實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房之目的”，即出名人受借名人委托辦理諸如經(jīng)適房申請(qǐng)、按申請(qǐng)順序輪候、簽訂購(gòu)房合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記等事項(xiàng)。

2.法律物權(quán)人非實(shí)際購(gòu)房者

雖然購(gòu)房行為實(shí)施之前雙方已達(dá)成協(xié)議，約定房屋實(shí)歸借名人所有，但由于經(jīng)適房屬于政策性保障房，不允許向不具備購(gòu)房資格之人出售，故經(jīng)適房登記的有限產(chǎn)權(quán)人只能是出名人。⑥《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條第1款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)?！?/p>

實(shí)際出資者作為借名人，由于其無(wú)購(gòu)房資格，不能申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房、辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，故這一系列行為皆由出名人完成。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)利證書(shū)上記載之人只能是具備購(gòu)房資格之人，為出名人。這種名義主體與真實(shí)主體的分離，正是導(dǎo)致經(jīng)適房權(quán)屬之爭(zhēng)的根源。

（三）借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的法律調(diào)整

1.法律表達(dá)之借名合同

一方面，借名人和出名人所達(dá)成的借名購(gòu)房合同關(guān)系，受《合同法》的調(diào)整約束；另一方面，又因合同內(nèi)容與經(jīng)適房有關(guān)，受《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》等政策法規(guī)的約束。因此，對(duì)借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同進(jìn)行研究，尚需對(duì)該借名合同以及調(diào)整經(jīng)適房的相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行全面分析，并從法律與政策的關(guān)系入手，探討并判定借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的合同效力與物權(quán)歸屬。

（1）借名合同違反部門(mén)規(guī)章與國(guó)家政策。經(jīng)適房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。⑦參見(jiàn)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第2條?；诮?jīng)適房的政策屬性，其適用對(duì)象須滿(mǎn)足特定的條件，否則無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)。然而，借名人與出名人所達(dá)成的借名協(xié)議，系約定不符合購(gòu)房條件之人借用他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，實(shí)際上是轉(zhuǎn)讓了購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的資格，這顯然違反了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第25條以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》等國(guó)家政策對(duì)經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)資格限制的規(guī)定，⑧《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）第3條第9項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭；《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（建?！?010〕59號(hào)）第2條第4項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。商品房?jī)r(jià)格較高的城市，可以適當(dāng)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)范圍。使國(guó)家的政策規(guī)定形同虛設(shè)。

（2）借名合同受《合同法》約束。借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房之行為，存在兩個(gè)法律關(guān)系：一是出名人與開(kāi)發(fā)商簽訂的外部房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，合同的當(dāng)事人為出名人與第三人（開(kāi)發(fā)商）。二是借名人與出名人形成的內(nèi)部借名關(guān)系，即關(guān)于出資購(gòu)房、占有使用房屋、登記、所有權(quán)歸屬的合意。就借名購(gòu)房合同而言，屬于合同聯(lián)立的情形，⑨馬強(qiáng)：《借名購(gòu)房案件所涉問(wèn)題之研究——以法院裁判的案件為中心》，載《政治與法律》2014年第7期。出名人、開(kāi)發(fā)商、借名人三者之關(guān)系，起因于出名人與借名人的借名購(gòu)房協(xié)議，借名協(xié)議的命運(yùn)決定購(gòu)房協(xié)議的命運(yùn)。故此，可將出名人與借名人之借名協(xié)議，出名人與開(kāi)發(fā)商之購(gòu)房協(xié)議，統(tǒng)稱(chēng)為借名購(gòu)房合同。

關(guān)于借名購(gòu)房合同的性質(zhì)，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，借名協(xié)議是一種代理關(guān)系，應(yīng)根據(jù)第三人是否知情作為判斷標(biāo)準(zhǔn)：第三人知情為直接代理；第三人不知情，則為間接代理。⑩翟業(yè)虎、程婉秋：《借名買(mǎi)房行為法律問(wèn)題初探》，載《江淮論壇》2015年第4期。亦有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，借名購(gòu)房協(xié)議系一種無(wú)名合同。借名購(gòu)房合同，涉及三方當(dāng)事人，并非現(xiàn)行法規(guī)定之合同，系屬無(wú)名合同。?前引⑨ ，馬強(qiáng)文。司法實(shí)踐中，有法院判決直接認(rèn)定為委托合同關(guān)系。例如，湖南省常德市武陵區(qū)人民法院認(rèn)為，原被告間形成的借名買(mǎi)房關(guān)系屬委托合同關(guān)系，基于委托合同關(guān)系，涉案房產(chǎn)應(yīng)歸原告所有，被告將訟爭(zhēng)房屋登記至自己名下，侵害了原告合法權(quán)益。?參見(jiàn)湖南省常德市武陵區(qū)人民法院（2013）武民初字第01801號(hào)民事判決書(shū)。借名購(gòu)房合同是借名人與出名人雙方意思表示一致的前提下，所達(dá)成的設(shè)定民事權(quán)利義務(wù)的約定，屬于合同的范疇當(dāng)無(wú)疑義。其作為合同之一種，系雙方約定出名人受借名人委托，由出名人辦理申請(qǐng)、輪候、訂立買(mǎi)賣(mài)合同、房屋登記等手續(xù)，該行為符合委托合同的特征，應(yīng)準(zhǔn)用委托合同的規(guī)定。在類(lèi)型上，因出名人與借名人之間在締約事宜上存在委托關(guān)系，故可稱(chēng)為“委托型借名購(gòu)房”。?楊代雄：《借名購(gòu)房及借名登記中的物權(quán)變動(dòng)》，載《法學(xué)》2016年第8期。因此，借名購(gòu)房合同的設(shè)立和生效條件等應(yīng)當(dāng)符合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，其效力受《合同法》的調(diào)整。

2.法律表達(dá)之物權(quán)變動(dòng)

借名人與出名人在達(dá)成借名購(gòu)房協(xié)議后，由于涉及購(gòu)房的主體資格問(wèn)題，故雙方通常約定由出名人辦理申請(qǐng)購(gòu)房、輪候、簽訂購(gòu)房合同、登記等手續(xù)，形式上取得該經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)之人為出名人。根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則，房屋的有限產(chǎn)權(quán)人是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的出名人，但由于經(jīng)適房是由政府主導(dǎo)配置的保障性住房，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)又具有強(qiáng)烈的個(gè)性。

經(jīng)適房作為政策性住房，其申請(qǐng)、分配和管理須服從國(guó)家行政機(jī)關(guān)的統(tǒng)一安排。申請(qǐng)主體須符合政策規(guī)定的申購(gòu)資格，分配主體則是依法行使保障房管理職權(quán)的行政機(jī)關(guān)。在經(jīng)適房的物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中，行政機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)無(wú)疑是經(jīng)適房物權(quán)變動(dòng)的關(guān)鍵因素。?陳耀東：《保障性住房物權(quán)變動(dòng)研究》，載《法學(xué)雜志》2011年S1期。在分配環(huán)節(jié)，經(jīng)適房物權(quán)變動(dòng)規(guī)則與其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則存在一定的差異，具有特殊性。盡管彰顯經(jīng)適房物權(quán)歸屬的外在形式依然是不動(dòng)產(chǎn)登記，但某種程度上，行政管理機(jī)關(guān)審核后的批準(zhǔn)行為至關(guān)重要，無(wú)此行為，出名人不可能與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，更不可能將經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)登記在自己名下。在各種因素的比較權(quán)衡下，經(jīng)適房的購(gòu)買(mǎi)與登記產(chǎn)生的物權(quán)歸屬作用反而退居其次了。而在具體的借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房行為中，推動(dòng)出名人申購(gòu)、辦理物權(quán)登記的動(dòng)因系借名人的出資購(gòu)買(mǎi)行為；換言之，若無(wú)借名人的出資購(gòu)買(mǎi)行為，出名人可能會(huì)放棄申購(gòu)?？梢?jiàn)，真正決定經(jīng)適房物權(quán)歸屬的因素源自于雙方的合意。故此，考察雙方的真實(shí)意思應(yīng)成為決定該經(jīng)適房物權(quán)歸屬的關(guān)鍵。以此觀(guān)之，不能僅以不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)利證書(shū)上表彰之人為依據(jù)來(lái)判定經(jīng)適房的物權(quán)歸屬。

二、借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同效力與物權(quán)歸屬紛爭(zhēng)：以生效判決為樣本的分析

2011 年，北京市石景山區(qū)人民法院在對(duì)100件各類(lèi)保障性住房案件進(jìn)行調(diào)研后了解到，借名買(mǎi)房產(chǎn)生的糾紛較為突出。?陳石磊、楊志東、張英周：《保障性住房：“借名買(mǎi)房”問(wèn)題突出》，載《人民政協(xié)報(bào)》2012年2月6日。尤其是在借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的案件審理中，面對(duì)出名人與借名人的房屋權(quán)屬之爭(zhēng)，人民法院出現(xiàn)了截然相反的兩種判決：或判定借名購(gòu)房合同無(wú)效，房屋歸出名人；或認(rèn)定借名購(gòu)房合同有效，房屋歸借名人。而且，兩種截然不同的判決都占相當(dāng)比例，這與“限購(gòu)”“限貸”等房地產(chǎn)調(diào)控政策下借名購(gòu)買(mǎi)普通商品房的判決情況有所不同。雖然借名購(gòu)買(mǎi)商品房和經(jīng)適房都違反了國(guó)家政策，但司法實(shí)踐中對(duì)于借名購(gòu)買(mǎi)普通商品房的行為，認(rèn)定合同有效的居多。?李遠(yuǎn)方：《“借名買(mǎi)房”暗藏多重風(fēng)險(xiǎn)》，載《中國(guó)商報(bào)》2012年11月13日。這種區(qū)別主要源于經(jīng)適房是保障性住房，其功能是保障中低收入群體的住房權(quán)，具有一定的社會(huì)公益性，面對(duì)社會(huì)公益和意思自治的價(jià)值判斷，法院在司法裁決中容易陷入困境。而“限購(gòu)”等政策的出臺(tái)，是為了抑制房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，具有一定的市場(chǎng)性，而市場(chǎng)性與意思自治的價(jià)值取向趨同，法院更傾向于尊重當(dāng)事人的意思自治而認(rèn)定借名購(gòu)買(mǎi)商品房的協(xié)議有效。實(shí)際上，判定房屋的歸屬不應(yīng)只著眼于涉案房屋的性質(zhì)、類(lèi)型等，還應(yīng)從借名購(gòu)房合同的效力、事實(shí)物權(quán)的認(rèn)定、物權(quán)的變動(dòng)等多重視角考量。

下表系在“北大法寶”上以“借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房”為關(guān)鍵詞檢索到的生效判決，?檢索日期為2016年11月11日。另需說(shuō)明的是，因檢索方法不同，可能檢索的案件件數(shù)不同，本文所檢索的案例是按照全文精確（匹配方式：精確）檢索的方式檢索的結(jié)果。共31例。判決借名購(gòu)房合同有效，涉案房屋歸借名人的共18例；涉案房屋歸出名人的共13例，其中，判決借名購(gòu)房合同無(wú)效的12例，未涉及合同效力的1例?？傮w來(lái)看，判決借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同有效，涉案房屋歸借名人的案件居多。?不解的是，有文章認(rèn)為“對(duì)借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的案件，法院的態(tài)度非常堅(jiān)決，一律判定無(wú)效”。參見(jiàn)前引⑨ ，馬強(qiáng)文。對(duì)于不同的判決結(jié)果，法院自然有不同的判決理由；相同的判決結(jié)果，亦存在不同的判決理由。

合同效力 物權(quán)歸屬 裁判理由 案例數(shù)量 案例名稱(chēng)合同內(nèi)容既不損害社會(huì)公共利益，又不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定5崔立與白家連等借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議糾紛再審案［（2014）北民再字第3號(hào)］；黃德新等訴李景春等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案［（2015）一中民終字第09530號(hào)］；栗濤與張雪松確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案［（2014）一中民終字第07246號(hào)］；蔣秦蘭訴王暉芳合同糾紛案［（2016）京0114民初112號(hào)］；孫迅與隋邦元所有權(quán)確認(rèn)糾紛案［（2014）朝民初字第24882號(hào)］有效（18例）借名人所有合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定 4張麗燕與羅九勝、張玉蓮合同糾紛二審民事判決書(shū)［（2015）鄂武漢中民終字第01593號(hào)］；王念治等訴寇建偉返還原物糾紛案［（2015）新兵民申字第00065號(hào)］；徐某與黃某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案［（2013）一中民終字第2081號(hào)］；王艷與彭德斌、王芳物權(quán)保護(hù)糾紛一審民事判決書(shū)［（2015）鄂江岸民初字第02599號(hào)］經(jīng)適房已具備上市交易的條件 4史家正上訴任立生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案［（2016）京01民終4644號(hào)］；呂小勇訴蔣迎青等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案［（2015）高民申字第03381號(hào)］；劉洋與郭小鐵合同糾紛上訴案［（2015）二中民終字第03408號(hào)］；劉剛訴師杰確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案［（2014）高民申字第04648號(hào)］

續(xù)表

（一）借名購(gòu)房合同無(wú)效，房屋歸出名人

法院判定借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同無(wú)效，將經(jīng)適房判給出名人的裁判理由，大致如下：

1.借名購(gòu)房合同違反國(guó)家政策、法規(guī)的規(guī)定

判定借名購(gòu)房合同因違反國(guó)家政策、法規(guī)規(guī)定而無(wú)效的共有7例，其中，明確認(rèn)定違反國(guó)家調(diào)整購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房相關(guān)政策規(guī)定的有3例。例如，在“楊向賓等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”中，二審法院認(rèn)為，“經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買(mǎi)資格有嚴(yán)格限制。楊向賓因不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的資格條件，而借用劉元林的名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，原審法院根據(jù)本案查明的事實(shí)認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系，因雙方借名買(mǎi)房合同違反了國(guó)家關(guān)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定而認(rèn)定為無(wú)效，對(duì)于合同無(wú)效雙方均有過(guò)錯(cuò)是正確的” 。

2.借名購(gòu)房合同損害社會(huì)公共利益

判定借名購(gòu)房合同因損害社會(huì)公共利益而無(wú)效的共有4例，此4個(gè)案例同時(shí)還認(rèn)定借名購(gòu)房合同“違反了經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定”。當(dāng)然，亦有僅以借名購(gòu)房合同損害社會(huì)公共利益而認(rèn)定無(wú)效的判決。?例如，在“穆雪梅訴洪肇華房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，“損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。本案中原告穆雪梅與被告洪肇華簽訂的協(xié)議實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)權(quán)，通過(guò)協(xié)議以借名申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，即具備經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)資格的洪肇華將購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格轉(zhuǎn)讓給不具備該資格的原告穆雪梅，該協(xié)議明顯損害社會(huì)公共利益，屬于無(wú)效合同，被告因該無(wú)效合同取得的30 000元應(yīng)當(dāng)返還原告”。參見(jiàn)南京市雨花臺(tái)區(qū)人民法院（2013）雨民初字第1425號(hào)民事判決書(shū)。

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)系表彰物權(quán)歸屬的證明

例如，在“沈陽(yáng)高壓成套開(kāi)關(guān)股份有限公司與龍中和所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”中，法院以“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”為由將經(jīng)適房確認(rèn)給出名人。

此外，在“馮玉榮訴蔡立新所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”中，北京市房山區(qū)人民法院的判決則較為詳細(xì)地分析了判決理由，即“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家提供政策優(yōu)惠，限定套型和銷(xiāo)售價(jià)格、按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，本案訴爭(zhēng)××房屋系馮玉榮購(gòu)買(mǎi)的中國(guó)石化集團(tuán)北京燕山石油化工有限公司所屬的集資房，性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房，故馮玉榮依法對(duì)××房屋享有所有權(quán)。蔡立新的答辯意見(jiàn)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采納”。?參見(jiàn)北京市房山區(qū)人民法院 （2013）房民初字第08349號(hào)民事判決書(shū)。

（二）借名購(gòu)房合同有效，房屋歸借名人

法院認(rèn)定借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同有效，將經(jīng)適房判給借名人的裁判理由，大致如下：

1.借名購(gòu)房合同既不損害社會(huì)公共利益，又不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

以此為判決理由的共有5例。例如，在“栗濤與張雪松確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，“本案經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房指標(biāo)，系栗濤因拆遷獲得，其個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房還是轉(zhuǎn)讓給他人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，并不對(duì)公共利益造成影響。栗濤與開(kāi)發(fā)商簽訂有關(guān)訴爭(zhēng)房屋的原始購(gòu)房合同系在2008年4月11日之前簽訂，且現(xiàn)已具備上市交易的條件，張雪松亦具備在京購(gòu)房資格，雙方之間的合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效”。

2.借名購(gòu)房合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

以此為判決理由的共有4例。例如，在“徐某與黃某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，“根據(jù)徐某與黃某于2007年6月15日出具的證明，可以證實(shí)雙方于2006年9月28日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效”。

3.借名購(gòu)房合同未損害國(guó)家利益

以此為判決理由的共有2例。例如，在“李章銀訴李雪現(xiàn)合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，“原始購(gòu)房合同系2008年4月11日前簽訂，根據(jù)契稅及產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)間計(jì)算，訴爭(zhēng)房屋已經(jīng)具備上市交易條件，且現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證亦登記房屋性質(zhì)為商品房，因此雙方借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的行為并未損害國(guó)家利益，雙方借名購(gòu)房合同應(yīng)屬有效”。

4.經(jīng)適房已具備上市交易的條件

以此為判決理由的共有4例。例如，在“劉洋與郭小鐵合同糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，“本案郭小鐵、劉洋之間雖未簽訂借名買(mǎi)房的書(shū)面合同，但雙方之間存在事實(shí)上的借名買(mǎi)房合同關(guān)系。郭小鐵、劉洋之間借名購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)質(zhì)上是涉及購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房資格的交易。經(jīng)濟(jì)適用房并非禁止流通，而是限制流通，在限制上市交易期滿(mǎn)后可上市交易。根據(jù)本案查明的事實(shí)可知，于2004年8月26日購(gòu)買(mǎi)的402號(hào)房屋在本案辯論結(jié)束前該房購(gòu)買(mǎi)年限已超過(guò)5年，且辦理產(chǎn)權(quán)登記及交納契稅的時(shí)間也都已超過(guò)5年，故該房屋已經(jīng)具備上市交易的條件，因此，雙方之間的借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的行為應(yīng)為有效；因雙方之間的借名買(mǎi)房行為有效，且訴爭(zhēng)房屋所在的房屋交易管理部門(mén)亦未明確表示回購(gòu)該房屋，402號(hào)房屋的實(shí)際所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)為郭小鐵”。

上述4個(gè)案例的判決依據(jù)，雖然未引用《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條第3款的規(guī)定，但這幾個(gè)案例的判決思路實(shí)際上均受到該條款“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年，購(gòu)房人可上市轉(zhuǎn)讓”?參見(jiàn)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條第3款。之規(guī)定的影響。此外，在其他認(rèn)定借名購(gòu)房合同有效的案件中，如前述“李章銀訴李雪現(xiàn)合同糾紛案”“栗濤與張雪松確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案”，從當(dāng)事人形成借名購(gòu)房合意至法院判決作出之前，在時(shí)間上均已超過(guò)5年。不同的是，此4個(gè)案例的判決理由是將“具備上市交易條件”作為唯一認(rèn)定有效的理由。

5.尊重當(dāng)事人合意

以此為判決理由的共有3例，只是判決理由的具體表述略有差異。例如，在“吳國(guó)新等與丁蘭萍房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”和“王青訴張宏等合同糾紛案”中，法院的判決理由均強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)；而在“劉甲與劉乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，“……，說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)房屋為雙方真實(shí)意思表示，并非掩蓋其他目的，該行為合法有效，雙方均應(yīng)如約履行各自的義務(wù)”。該份判決還強(qiáng)調(diào)了購(gòu)房目的的適法性。

在上述檢索的案例之外，其他涉及借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的案件中，有法院借鑒事實(shí)物權(quán)理論，以權(quán)利性質(zhì)為裁判基礎(chǔ)，基于借名人出資、居住使用等相關(guān)事實(shí)，可產(chǎn)生對(duì)抗登記物權(quán)的正當(dāng)權(quán)源，進(jìn)而認(rèn)定事實(shí)物權(quán)優(yōu)于法律物權(quán)。例如，在“田小軍與姚宏偉財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案”中，?參見(jiàn)北京市高級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2007）高民提字第529號(hào)。北京市高級(jí)人民法院認(rèn)為，借名人田小軍支付了全部購(gòu)房款，并對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，居住使用爭(zhēng)議房屋至今，且一直持有以姚宏偉名義辦理的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同、房屋所有權(quán)證等憑證，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的費(fèi)用及物業(yè)費(fèi)等也由田小軍負(fù)擔(dān)和繳納，而認(rèn)定涉案房屋應(yīng)為田小軍購(gòu)買(mǎi)。該案中，法院并沒(méi)有對(duì)借名購(gòu)房合同的效力作出認(rèn)定，而是基于事實(shí)行為認(rèn)定系田小軍購(gòu)買(mǎi)了房屋，故判決涉案房屋歸借名人田小軍所有。遺憾的是，該案的審理法院雖然審級(jí)較高，審理時(shí)間較早，但對(duì)于北京轄區(qū)的中級(jí)和基層人民法院并未起到指導(dǎo)性、示范性作用，北京地區(qū)的中級(jí)和基層人民法院對(duì)此類(lèi)案件的判決結(jié)果仍未形成共識(shí)。

（三）簡(jiǎn)要總結(jié)

通過(guò)分析前述樣本案例的裁判結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)此類(lèi)糾紛的判決“同案不同判”的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。突出表現(xiàn)為：國(guó)家政策，社會(huì)公共利益，法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定此三項(xiàng)情形成了“雙刃劍”，既可以 “不違背”（或“不損害”）之為依據(jù)判定借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同有效，將房屋判歸借名人所有；亦可以“違背”（或“損害”）之為依據(jù)判定借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同無(wú)效，將房屋判歸出名人所有。當(dāng)然，法官不同的裁判思路、對(duì)法律規(guī)則和法源的理解與適用、追求的裁判目標(biāo)和效果等等，均會(huì)影響最終判決結(jié)果。

另外，值得注意的是：“經(jīng)適房已具備上市交易的條件”成為前述樣本案例中認(rèn)定借名購(gòu)房合同有效，將房屋判歸借名人所有的重要依據(jù)。這足以表明，源自于《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條第3款規(guī)定的經(jīng)適房上市交易制度應(yīng)成為判定借名購(gòu)房合同效力以及物權(quán)歸屬的重要考量因素。

三、借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同效力問(wèn)題：有效抑或無(wú)效？

鑒于國(guó)家政策，社會(huì)公共利益，法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定成為認(rèn)定借名購(gòu)房合同有效與否的重要依據(jù)，故以下主要圍繞該三項(xiàng)情形的適用進(jìn)行討論。

（一）國(guó)家政策的適用

政策在司法實(shí)踐中如何適用長(zhǎng)期困擾著司法裁判。在前述判決借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房無(wú)效的案例中，以借名購(gòu)房合同違反國(guó)家政策而認(rèn)定無(wú)效的居多，但已有判決在適用國(guó)家政策時(shí)表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)碾S意性，未能充分說(shuō)明援引政策的內(nèi)容和政策的理由，且對(duì)“國(guó)家相關(guān)政策”的表述亦語(yǔ)焉不詳；此外，對(duì)政策的理解適用與闡釋亦存在差異，有的判決籠統(tǒng)認(rèn)定“違反了國(guó)家相關(guān)政策”，有的雖明確“違反了國(guó)家關(guān)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策”，但未明確引用國(guó)家政策的具體規(guī)定。鑒于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的借名協(xié)議受到《合同法》和國(guó)家政策的雙重調(diào)整，這就需要從政策與法律的關(guān)系出發(fā)，選擇適用判定借名購(gòu)房合同效力的依據(jù)。政策與法律主要呈現(xiàn)出正相關(guān)、弱相關(guān)、負(fù)相關(guān)三種關(guān)系，調(diào)整經(jīng)適房的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》等國(guó)家政策，與適用《合同法》對(duì)借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同的效力判定上，呈負(fù)相關(guān)。在負(fù)相關(guān)的情況下，政策優(yōu)于法律規(guī)定之時(shí)，政策才可以借由填補(bǔ)法律漏洞而直接適用。?潘軍鋒：《論經(jīng)濟(jì)政策的司法融入——以政策在民事審判中的介入機(jī)制為研究路徑》，載《法制與社會(huì)發(fā)展》2012年第1期。借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房協(xié)議作為合同之一種，在《合同法》對(duì)屬于合同范疇的借名購(gòu)房協(xié)議可以進(jìn)行調(diào)整規(guī)范的情況下，無(wú)需適用國(guó)家政策來(lái)填補(bǔ)法律漏洞，此時(shí)應(yīng)準(zhǔn)用《合同法》關(guān)于委托合同的規(guī)定，如此，方有助于形成統(tǒng)一的裁判標(biāo)尺。況且，決定合同的效力屬于法律的價(jià)值判斷問(wèn)題，只能由法律、行政法規(guī)作出安排，國(guó)家政策既不是行為規(guī)范，也不是裁判規(guī)范，不應(yīng)成為認(rèn)定借名購(gòu)房合同效力的依據(jù)。

我國(guó)近些年來(lái)制定的國(guó)家政策，尤其是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)家政策，大多脫胎于特定的時(shí)代背景，具有明顯的突發(fā)性、臨時(shí)性特征，國(guó)家通過(guò)頒布相關(guān)政策干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果在一定程度上是以犧牲民事契約自由為代價(jià)的。這種干預(yù)終究是臨時(shí)性調(diào)整，非永久性調(diào)整，不能將之作為法院裁決的具體規(guī)則加以適用。在處理民事糾紛中，對(duì)市場(chǎng)、對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重與認(rèn)可應(yīng)是法院裁判追求的終極目標(biāo)。

（二）社會(huì)公共利益的適用

“借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，至于認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，不能援引《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定，但可以援引該條第4項(xiàng)的規(guī)定，在適用地方性法規(guī)或部門(mén)規(guī)章認(rèn)定合同無(wú)效時(shí)，應(yīng)將地方性法規(guī)或部門(mén)規(guī)章納入第4項(xiàng)‘損害公共利益’的范疇，并予以引用。”?前引⑨ ，馬強(qiáng)文。與違反國(guó)家政策成為判定借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房無(wú)效依據(jù)的裁判思路相同，損害社會(huì)公共利益亦成為判定無(wú)效的適用依據(jù)。同樣，已有適用“損害社會(huì)公共利益”認(rèn)定此類(lèi)合同無(wú)效的案例也存在相當(dāng)?shù)碾S意性。

眾所周知，公共利益實(shí)為一抽象概念，學(xué)術(shù)界對(duì)其內(nèi)涵與外延的理解無(wú)法形成共識(shí)，現(xiàn)行法更難以界定，但比較明確的是公共利益應(yīng)是不特定多數(shù)人的利益，或者被定義為“由全體成員所享有的利益”，是和私人利益相對(duì)應(yīng)的概念。?王利明：《民法總則》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2009年版，第247頁(yè)。而現(xiàn)實(shí)中的借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，大多發(fā)生在親朋好友之間，借名人與出名人在訂立協(xié)議過(guò)程中，借名人通常會(huì)將借名買(mǎi)房的目的明白無(wú)誤地告訴出名人，出名人對(duì)借名行為也心知肚明，并自愿與借名人訂立借名合同。因此，借名購(gòu)房系雙方的真實(shí)意思表示，不存在彼此間欺詐和脅迫，反而會(huì)“互惠互利”。但是，借名人借用出名人的申購(gòu)資格，以出名人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，的確占用了具有申購(gòu)資格的、輪候在后的其他住房困難家庭的名額，損害了其他特定的住房困難家庭的購(gòu)房機(jī)會(huì)利益，但客觀(guān)上講，該特定的住房困難家庭或者該小部分群體的住房利益尚不足以達(dá)到代表社會(huì)公共利益的程度。正如前述“栗濤與張雪松確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案”中，法院裁判的邏輯思路即“個(gè)體利益不等于社會(huì)公共利益”。另外，“損害社會(huì)公共利益”的規(guī)定是判定合同無(wú)效的補(bǔ)充性條款，而不是兜底條款。?王利明：《合同無(wú)效制度》，載《人大法律評(píng)論》（2012年卷第1輯），法律出版社2012年版，第70-71頁(yè)。因此，不能對(duì)社會(huì)公共利益一味作擴(kuò)大解釋?zhuān)⒁該p害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定借名購(gòu)房合同無(wú)效；否則，對(duì)于交易安全、交易秩序的保護(hù)殊為不利。

經(jīng)適房開(kāi)發(fā)建設(shè)一般要經(jīng)歷立項(xiàng)審批、劃撥建設(shè)用地、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等環(huán)節(jié)。經(jīng)適房作為一種政策性供給產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收后的環(huán)節(jié)，如出名人購(gòu)買(mǎi)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等方面并不關(guān)乎社會(huì)公共利益。與公共利益相關(guān)的是在取得建造經(jīng)適房的劃撥用地、免收開(kāi)發(fā)商的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)以及稅收優(yōu)惠政策等方面。經(jīng)適房申購(gòu)、登記后，在“具備上市交易條件”的交易環(huán)節(jié)，“購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款”，?參見(jiàn)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條第3款。這樣，政府通過(guò)收繳“土地收益等相關(guān)價(jià)款”的方式已經(jīng)收回一部分政策補(bǔ)貼性投入，故此階段亦不關(guān)乎社會(huì)公共利益，更不會(huì)損害國(guó)家或社會(huì)公共利益。

當(dāng)然，就特定的借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房而言，不能絕對(duì)認(rèn)定借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房不損害社會(huì)公共利益。對(duì)此，應(yīng)結(jié)合個(gè)案實(shí)際情況作個(gè)別的、具體的判斷。在個(gè)案的司法裁量中，購(gòu)房目的、借名人與出名人的關(guān)系、購(gòu)房產(chǎn)生的實(shí)際效果等皆是裁判者綜合考量的因素，故不能輕易地以損害社會(huì)公共利益為由認(rèn)定合同無(wú)效。?在購(gòu)房目的方面，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房是用于自住，而非用于投資或投機(jī)，則與國(guó)家經(jīng)適房政策的規(guī)范目的（居者有其屋）不存在明顯背離。相反，如果是炒房客借用他人名義購(gòu)買(mǎi)甚至囤積經(jīng)適房的，則出于維護(hù)公共利益的考量，應(yīng)認(rèn)定借名購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。此觀(guān)點(diǎn)參見(jiàn)高治：《借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的法律效力及權(quán)屬》，載《人民司法》2015年第4期。即便將調(diào)整經(jīng)適房的內(nèi)容視為社會(huì)公共利益的載體，也不應(yīng)據(jù)此判定借名購(gòu)房合同無(wú)效。既然把出名人認(rèn)定為購(gòu)房合同主體，且其本身即具備購(gòu)房資格，由其享有購(gòu)房合同中的權(quán)利并不違反社會(huì)公共利益。主張借名購(gòu)房協(xié)議因違反社會(huì)公共利益而無(wú)效之觀(guān)點(diǎn)的錯(cuò)誤之處在于：忽略了合同主體認(rèn)定這一重要的先決性問(wèn)題。合同效力的判斷不能簡(jiǎn)單地表述為“合同是否有效”，毋寧應(yīng)當(dāng)更精確地表述為“誰(shuí)與誰(shuí)之間的合同是否有效”。?前引? ，楊代雄文。

（三）“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的適用

該條款是判定合同無(wú)效的兜底條款，也是無(wú)效合同判斷的標(biāo)準(zhǔn)之一。?王利明：《論無(wú)效合同的判斷標(biāo)準(zhǔn)》，載《法律適用》2012年第7期。為了明晰其適用范圍，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚垡韵潞?jiǎn)稱(chēng)《司法解釋?zhuān)ㄒ唬罚莸?條規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。該條對(duì)“法律、行政法規(guī)”的適用范圍作了明確解釋?zhuān)弧蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?4條規(guī)定，合同法第52條第5項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。該條進(jìn)一步限縮了合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效的情形。?藍(lán)海：《效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定與合同效力探析》，載《廣西社會(huì)科學(xué)》2011年第9期?？梢?jiàn)，司法解釋對(duì)合同“因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效”的適用，采取審慎的態(tài)度。

在我國(guó)現(xiàn)行調(diào)整經(jīng)適房的規(guī)范體系框架內(nèi)，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房違反的是《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第25條以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》關(guān)于經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)主體資格的規(guī)定。而《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》在性質(zhì)上屬于部門(mén)規(guī)章，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》則屬于國(guó)家政策，根據(jù)《司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?條的規(guī)定，其皆不屬于法律、行政法規(guī)，故不能作為判定合同無(wú)效的依據(jù)。借名購(gòu)房行為雖然違反《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等對(duì)經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)主體資格限制的規(guī)定，但該規(guī)定不屬于法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，“當(dāng)法律、法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定違反強(qiáng)制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效，合同行為并不損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，只是涉及損害當(dāng)事人的利益，那么這些規(guī)范就應(yīng)視為管理性規(guī)范”。?前引? ，藍(lán)海文。故此，作為管理性強(qiáng)制性規(guī)范的調(diào)整經(jīng)適房申購(gòu)主體資格的規(guī)定，從《合同法》的視角來(lái)看自然不能作為判定合同無(wú)效的依據(jù)。

另需說(shuō)明的是：由于借名人不符合《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第25條關(guān)于申購(gòu)資格的規(guī)定，但其借出名人之名，經(jīng)出名人協(xié)助，以迂回方式力求最終取得經(jīng)適房，在性質(zhì)上應(yīng)屬于規(guī)避法律之行為，但由于所規(guī)避的并非足以導(dǎo)致合同無(wú)效的效力性強(qiáng)制性法律、法規(guī)，所以不能以構(gòu)成脫法行為為由判定借名購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。?前引? ，楊代雄文?！懊摲ㄐ袨橹袛鄻?biāo)準(zhǔn)既在于行為結(jié)果有無(wú)實(shí)質(zhì)違反強(qiáng)行法所禁止之事項(xiàng)，故首先應(yīng)檢視有無(wú)法律上之禁止規(guī)定，其次再檢視借名登記契約之結(jié)果有無(wú)造成實(shí)質(zhì)違反該禁止規(guī)定所欲避免之事項(xiàng)?！?林誠(chéng)二：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記之實(shí)與虛：以我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)借名登記契約之相關(guān)問(wèn)題為說(shuō)明》，載《北方法學(xué)》2014年第1期。對(duì)此，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)借名購(gòu)房合同是否是脫法行為，是否有效的認(rèn)識(shí)，值得借鑒。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)于較早期之實(shí)務(wù)見(jiàn)解中，多認(rèn)定借名登記契約屬于消極信托或脫法行為而否定其效力，特別是借名登記契約之目的如在于規(guī)避（舊）“土地法”第30條之適用者。然至近期，實(shí)務(wù)見(jiàn)解則朝向借名登記契約屬無(wú)名契約，并承認(rèn)其有效性之方向?yàn)榻忉尅?前引? ，林誠(chéng)二文。借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房系當(dāng)事人真實(shí)、自由意志，足以產(chǎn)生訂立借名購(gòu)房之法效意思，故亦不能構(gòu)成“以合法形式掩蓋非法目的”。

總之，在司法裁決中不能輕易以違反國(guó)家政策、損害社會(huì)公共利益，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者規(guī)避法律為依據(jù)認(rèn)定借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同無(wú)效。尤其是在雙方約定“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房5年后（或具備上市交易條件后），出名人應(yīng)將所購(gòu)經(jīng)適房轉(zhuǎn)移登記于借名人名下”，如此可以解釋為雙方達(dá)成了出名人將該經(jīng)適房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借名人之合意，此項(xiàng)合意當(dāng)然有效。

四、借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的物權(quán)變動(dòng)與歸屬

（一）事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)

在法院的判決中，也有少數(shù)法院未對(duì)借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的合同效力進(jìn)行判定，而是以權(quán)利性質(zhì)，以登記為表彰權(quán)利的依據(jù)作為裁判基礎(chǔ)，直接對(duì)經(jīng)適房的物權(quán)歸屬進(jìn)行判定。對(duì)于經(jīng)適房登記在出名人名下而認(rèn)定房屋歸出名人的判決，是對(duì)法律物權(quán)的保護(hù)。依《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記并不具有“絕對(duì)”的“證據(jù)力”，不能僅依不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)考察不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利狀況，進(jìn)而確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，即遵循事實(shí)物權(quán)優(yōu)于法律物權(quán)。?孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分》，載《法學(xué)研究》2001年第5期。理論上講，不動(dòng)產(chǎn)登記簿及其外在形式不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)僅具有“權(quán)利正確性推定規(guī)則”。不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力作為一種權(quán)利推定，其本質(zhì)是對(duì)證明責(zé)任的分配。換言之，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記推定力的規(guī)定是一種證明責(zé)任或舉證負(fù)擔(dān)的規(guī)范，與實(shí)體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。若當(dāng)事人就登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，推定登記簿上所記載的名義人是真實(shí)權(quán)利人，登記名義人對(duì)此無(wú)須負(fù)擔(dān)舉證義務(wù)；但由于登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不必然與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)一致，對(duì)此提出異議的當(dāng)事人可舉證證明真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)，若能證明真實(shí)物權(quán)狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載不一致，法院可推翻登記簿記載的物權(quán)狀態(tài)，根據(jù)當(dāng)事人的證據(jù)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”該規(guī)定實(shí)際上承認(rèn)了事實(shí)物權(quán)，其適用范圍理應(yīng)包括借名購(gòu)房與登記的情形。

當(dāng)出名人與借名人就登記簿上記載的經(jīng)適房物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，此時(shí)就應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)適房真實(shí)的權(quán)利狀況，對(duì)借名人的借名、出資購(gòu)房、房貸償還及占有居住房屋等事實(shí)進(jìn)行綜合考量，以此來(lái)確定經(jīng)適房的真實(shí)物權(quán)人，使其回歸真實(shí)物權(quán)狀態(tài)。當(dāng)事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)不一致時(shí)，法定的物權(quán)公示形式并不能體現(xiàn)真正物權(quán)人的真實(shí)意思表示，在法律上必須建立起使二者得到同一認(rèn)定的制度，確立保護(hù)真實(shí)權(quán)利的法律規(guī)則。?劉艷：《不動(dòng)產(chǎn)登記與事實(shí)物權(quán)的法律判斷》，載《齊魯學(xué)刊》2013年第5期。當(dāng)然，這有賴(lài)于實(shí)定法上設(shè)置合理的證據(jù)規(guī)則，以及訴訟中借名人充分舉證證明自己系實(shí)際購(gòu)房人并擁有事實(shí)物權(quán)的證據(jù)。

事實(shí)物權(quán)優(yōu)于法律物權(quán)的規(guī)則已被運(yùn)用到實(shí)務(wù)審判中，2010年北京市高級(jí)人民法院通過(guò)的《北京市高院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“指導(dǎo)意見(jiàn)”）就將該規(guī)則作為一項(xiàng)正式的審判規(guī)則?！爸笇?dǎo)意見(jiàn)”第15條第1款前句規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持?！碑?dāng)然，該條適用的是城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的“二手房”買(mǎi)賣(mài)，但不包括保障房。相反，該“指導(dǎo)意見(jiàn)”對(duì)借名購(gòu)買(mǎi)保障性住房的合同效力作出了否定性判斷，其第16條規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！边@種區(qū)別適用主要是基于經(jīng)適房作為政策性保障住房的屬性，實(shí)際上借名購(gòu)買(mǎi)普通“二手房”與借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，如果以行為效力作為裁判基礎(chǔ)，兩者并無(wú)本質(zhì)上的差別。因?yàn)榇_認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，應(yīng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)法律關(guān)系來(lái)確定，在借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同這個(gè)基礎(chǔ)法律關(guān)系有效的前提下，自然應(yīng)以事實(shí)物權(quán)來(lái)判定借名登記的經(jīng)適房歸屬于借名人。而且，基于對(duì)借名人與出名人合意的尊重，將經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)判歸借名人亦具有民法上的合理性基礎(chǔ)。

總之，因不動(dòng)產(chǎn)登記具有推定力和公示效力，在不涉及第三人之場(chǎng)合，應(yīng)以保護(hù)事實(shí)物權(quán)人為原則，借名人的事實(shí)物權(quán)可對(duì)抗出名人的法律物權(quán)；在涉及第三人之場(chǎng)合，應(yīng)維護(hù)物權(quán)登記的推定力，保護(hù)善意第三人的權(quán)益，此時(shí)善意買(mǎi)受人取得經(jīng)適房的所有權(quán)。

（二）經(jīng)適房物權(quán)歸屬的判定

經(jīng)適房的物權(quán)變動(dòng)主要體現(xiàn)在分配登記和交易環(huán)節(jié)，二者互相配合，共同促成“借名人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房”的實(shí)現(xiàn)。

1.政府核準(zhǔn)行為

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房一般經(jīng)歷申請(qǐng)、審核、公示、核準(zhǔn)、輪候、選房、簽訂合同、登記等程序。經(jīng)適房申購(gòu)人能否取得經(jīng)適房主要源于行政行為，即經(jīng)政府審核、公示后的核準(zhǔn)行為。政府向購(gòu)房人發(fā)放準(zhǔn)予購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的核準(zhǔn)通知，注明可以購(gòu)買(mǎi)的面積標(biāo)準(zhǔn)。之后，購(gòu)房人按照收入水平、住房困難程度和申請(qǐng)順序等因素進(jìn)行輪候。若經(jīng)適房房源充足，購(gòu)房人輪候成功，方可持核準(zhǔn)通知與開(kāi)發(fā)商簽約，購(gòu)買(mǎi)一套與核準(zhǔn)面積相對(duì)應(yīng)的經(jīng)適房。最后，到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理所有權(quán)登記手續(xù)。從申請(qǐng)到登記，上述程序的實(shí)施者皆為出名人。前文已述，引起經(jīng)適房物權(quán)變動(dòng)的關(guān)鍵因素系國(guó)家行政機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)分配行為。出名人雖系核準(zhǔn)名單上記載之人，系簽訂購(gòu)房合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之名義人，但出名人的法律物權(quán)人的地位受到事實(shí)物權(quán)人的挑戰(zhàn)，這種挑戰(zhàn)主要體現(xiàn)在當(dāng)事人之間的交易環(huán)節(jié)。

2.交易環(huán)節(jié)的物權(quán)歸屬

借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的真實(shí)合意并不顯現(xiàn)在最初出名人與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房交易中，出名人與借名人的購(gòu)房合意通過(guò)當(dāng)事人之間的內(nèi)部和外部行為最終完成，體現(xiàn)在兩個(gè)階段：第一，政府主導(dǎo)下的經(jīng)適房申購(gòu)、核準(zhǔn)分配與簽訂購(gòu)房合同、登記階段，當(dāng)事人該階段的購(gòu)房交易系內(nèi)部合意；第二，前述階段中雙方約定出名人購(gòu)房5年后（或具備上市交易條件后）將經(jīng)適房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至借名人名下，借名協(xié)議的該條約定成為經(jīng)適房日后進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的原因和依據(jù)，該階段的購(gòu)房交易由最初的內(nèi)部交易轉(zhuǎn)化為外部、公開(kāi)交易。顯現(xiàn)的交易環(huán)節(jié)中的經(jīng)適房物權(quán)變動(dòng)需要出名人履行協(xié)助辦理經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)向完全產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，方可最終糾正政府核準(zhǔn)分配、名義買(mǎi)房與名義登記環(huán)節(jié)中法律物權(quán)人與事實(shí)物權(quán)人的分離。

值得注意的是，本文所檢索的案例，從借名人與出名人簽訂借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同，至法院作出判決，在時(shí)間上均已超過(guò)5年，且借名協(xié)議中大多有類(lèi)似約定：待符合上市交易條件后再將房屋轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)給借名人。依《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房滿(mǎn)5年后的上市交易，受讓人是否符合申購(gòu)經(jīng)適房資格在所不問(wèn)，亦即對(duì)受讓的主體資格并不加以限制。作為雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，最初發(fā)生的借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房協(xié)議，雙方約定先以出名人名義購(gòu)買(mǎi)，待符合上市交易條件后再轉(zhuǎn)讓給借名人，與5年后符合上市交易條件簽訂購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房合同，只是在物權(quán)變動(dòng)與法律物權(quán)歸屬的時(shí)間點(diǎn)上推遲了幾年，但行為之后果與實(shí)質(zhì)并無(wú)差異。

具體到個(gè)案判決中，本文認(rèn)為應(yīng)以法院作出判決之日為界點(diǎn)。如果出名人自購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房之日起滿(mǎn)5年?參見(jiàn)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條第3款規(guī)定， “購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年”，購(gòu)房人可上市轉(zhuǎn)讓?！百?gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年”，方符合經(jīng)適房上市交易條件，如果當(dāng)事人約定的期限為5年以上的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的約定。，借名購(gòu)房合同中關(guān)于轉(zhuǎn)移登記條款所附的期限已屆滿(mǎn)，法院應(yīng)判決出名人履行協(xié)助借名人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)；如果自購(gòu)買(mǎi)之日起尚不滿(mǎn)5年，借名合同中轉(zhuǎn)移登記條款所附的期限尚未屆滿(mǎn)，此時(shí)，法院應(yīng)作如下判決：第一，自購(gòu)買(mǎi)之日起至5年期限屆滿(mǎn)前，應(yīng)保護(hù)借名人的占有利益，借名人對(duì)該經(jīng)適房享有占有、使用居住的權(quán)利，出名人不得對(duì)該房屋進(jìn)行法律上的處分；第二，5年期限屆滿(mǎn)，出名人應(yīng)按照借名購(gòu)房合同的約定將該經(jīng)適房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至借名人名下。

五、結(jié) 語(yǔ)

經(jīng)適房是政府向住房困難群體提供的保障性住房，但由于其保障對(duì)象的特定性，將許多不具有購(gòu)房資格而欲購(gòu)買(mǎi)之人拒之門(mén)外。利益的驅(qū)動(dòng)使得一些不具有購(gòu)買(mǎi)資格之人借用他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，這顯然違反了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及相關(guān)的政策規(guī)定，但卻不違反《合同法》《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，作為事實(shí)物權(quán)人的借名人的合法權(quán)益應(yīng)受《合同法》《物權(quán)法》的保護(hù)。然而，這不代表要鼓勵(lì)這種行為，?有的國(guó)家的相關(guān)法律就明確作出否定性規(guī)定，如韓國(guó)的《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人名義登記法》第3條第1款規(guī)定，任何人不得根據(jù)名義信托約定將相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以名義受托人的名義登記。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)及其他物權(quán)，不得通過(guò)名義信托之約定，以受托人的名義辦理登記，而必須以實(shí)名辦理登記。對(duì)于違者，課以課征金、履行強(qiáng)制金以及刑事處罰。當(dāng)然，韓國(guó)法這樣規(guī)定是為了防止惡意利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行投機(jī)、逃稅、規(guī)避法律等違反社會(huì)秩序的行為，以謀求不動(dòng)產(chǎn)交易的正?；筒粍?dòng)產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。參見(jiàn)崔吉子：《韓國(guó)物權(quán)法專(zhuān)題研究》，北京大學(xué)出版社2013年版，第142-143頁(yè)。借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房隱藏著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)與道德風(fēng)險(xiǎn)，容易引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題，不應(yīng)倡導(dǎo)。鑒此，國(guó)家機(jī)關(guān)和司法部門(mén)應(yīng)當(dāng)處理好法律與政策的關(guān)系。對(duì)于國(guó)家機(jī)關(guān)而言，其在制定國(guó)家政策時(shí)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政策與法律適用的統(tǒng)一，防止因政策與法律的沖突造成司法混亂。對(duì)于法院而言，其在處理相關(guān)糾紛時(shí)，應(yīng)以法律為依據(jù)，在法律缺位之場(chǎng)合，方可適用相關(guān)政策。同時(shí)，法院審理此類(lèi)糾紛在適用上應(yīng)力求統(tǒng)一，形成清晰、可行的裁判規(guī)則。

［學(xué)科編輯：李 飛 責(zé)任編輯：龐 昊］

The contracted transference of affordable housing entitlement happens when the one who is not entitled to the benefit actually pays the money for the property which is still registered in the name of the one who has the entitlement. The people’s courts vary from each other when making decisions on the validity of such contracts and solving the disputes over the ownership of the property involved. Some give a verdict that the contract of the entitlement transference is invalid and the limited ownership of the affordable house still belongs to the original entitlement holder. Others decide in favor of the real buyer, who does not have the entitlement originally. The division between different court decisions lies mainly on whether the contract is against the state policy, harms public interests and violates the law and administrative regulations. This is thought to make the premise for the verdict on the validity of the contract and the ownership. We argue that the agreement on the transference of affordable housing entitlement is a type of contract, whose validity should be decided by Contract Law. The property should be registered in the name of the real buyer if the purchase has been in place for five years or the ownership of the property can be legally transferred in the market.

entitlement transference; affordable housing property; entitlement transference contract; validity of the contract; property ownership

* 南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)，教授、博士生導(dǎo)師。