趙新

城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)基是土地市場(chǎng)價(jià)格管理的基礎(chǔ)性工作，為國(guó)家宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)提供依據(jù)。筆者主要以豐縣為例，從地價(jià)空間分布、變化、與國(guó)家政策及土地成本的銜接、城市地價(jià)房?jī)r(jià)對(duì)比分析、城市地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)分析以及城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)分析五個(gè)方面對(duì)豐縣城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果進(jìn)行研究，希望通過(guò)深入分析，以使其更具有實(shí)用性，便于引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，落實(shí)城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策方面起到切實(shí)的作用。本文以2015年豐縣城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果為例，進(jìn)行分析。

背景簡(jiǎn)述

豐縣概況。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得了顯著成績(jī)。2015全年，地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)370億元，增長(zhǎng)10.3%；一般公共預(yù)算收入完成43.09億元，增長(zhǎng)13.1%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成214.37億元，增長(zhǎng)19%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成133.4億元，增長(zhǎng)13%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21100元，增長(zhǎng)9%；農(nóng)村居民人均可支配收入12930元，增長(zhǎng)10%。從總體形勢(shì)來(lái)看，豐縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展在下行壓力中保持總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于合理區(qū)間。

豐縣地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)始于2003年，時(shí)年豐縣國(guó)土局與中國(guó)礦業(yè)大學(xué)土地資源管理系聯(lián)合開(kāi)展了地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)課題，并建立了地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，2004年按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2001）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，采用多因素多因子綜合評(píng)價(jià)的方法，對(duì)城區(qū)土地進(jìn)行了土地級(jí)別調(diào)整和基準(zhǔn)地價(jià)更新，此后每年都開(kāi)展了城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作。2007年根據(jù)江蘇省統(tǒng)一部署，采取以價(jià)定級(jí)的思路，建立了豐縣城區(qū)區(qū)段地價(jià)、分用途和綜合地價(jià)體系，此后開(kāi)始按照《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）》開(kāi)展城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。

2015年豐縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果

在豐縣城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作范圍內(nèi)，劃分了30個(gè)商業(yè)區(qū)段、13個(gè)住宅區(qū)段、3個(gè)工業(yè)區(qū)段，布設(shè)了97個(gè)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)和完善了全面的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系。其中，商業(yè)和住宅劃分為四個(gè)級(jí)別，而工業(yè)劃分為三個(gè)級(jí)別。同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)交易資料，按季度評(píng)估市場(chǎng)交易樣點(diǎn)、監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)，測(cè)算各級(jí)別土地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)合理性分析

城市土地作為人類社會(huì)生存發(fā)展的基礎(chǔ)和重要的生產(chǎn)資料，其影響因素眾多且復(fù)雜，并隨著城市發(fā)展和社會(huì)需求的變化而變化。按照對(duì)土地價(jià)格的影響范圍來(lái)區(qū)分，驅(qū)動(dòng)地價(jià)變化的因素主要有3方面：宏觀經(jīng)濟(jì)與政策因素、區(qū)位因素、個(gè)別因素。宏觀經(jīng)濟(jì)與政策因素是影響城市整體地價(jià)水平變化的主導(dǎo)因素，區(qū)域因素和個(gè)別因素是分別對(duì)地塊和宗地的地價(jià)變化具有顯著影響。

與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值關(guān)系分析。豐縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度在不斷加快，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值不斷增加，且增幅明顯，2015年度，豐縣城區(qū)商住綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為1.05%，而人均GDP增長(zhǎng)10.3%，人均GDP保持著持續(xù)、高速、穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，可以認(rèn)為豐縣地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值的逐年上漲，保持了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定繁榮。2015年城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)了0.3%，但豐縣人口基數(shù)大，近幾年城市化率較快，城市發(fā)展后勁足，導(dǎo)致豐縣城市居民對(duì)于房地產(chǎn)的剛性需求比較大，隨著固定資產(chǎn)投資完成額的大幅上漲，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷得到完善、重大項(xiàng)目投資得到推進(jìn)、房地產(chǎn)投資也相應(yīng)保持較快增長(zhǎng)。但同時(shí)考慮到政府嚴(yán)厲性調(diào)控政策逐步見(jiàn)效，盡管豐縣房地產(chǎn)發(fā)展較晚，但目前來(lái)看。已經(jīng)表現(xiàn)出比較大的活力，這正是由于豐縣城市居民對(duì)于房地產(chǎn)的剛性需求較大，且在較短年限內(nèi)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅類商品房?jī)r(jià)格一直上漲。城市地價(jià)的變化與社會(huì)條件變化相協(xié)調(diào)一致，并呈現(xiàn)出剛性需求拉動(dòng)地價(jià)上漲的趨勢(shì)。

地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例分析?；诔闃诱{(diào)查的2006年至2013年間取得土地使用權(quán)并于2013年至2015年進(jìn)入銷售階段的商-品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的典型案例25個(gè)。根據(jù)豐縣城區(qū)地價(jià)指數(shù)將地價(jià)修正到商品房的銷售時(shí)點(diǎn)，據(jù)此進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。從數(shù)據(jù)中可以得出。25個(gè)案例中，按土地成交的地價(jià)，平均值為857.86元每平方米，修正后的地價(jià)平均值為906.47元每平方米；房?jī)r(jià)的平均值為4248元每平方米，房?jī)r(jià)最高值7000元每平方米，最低值3450元每平方米。樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例平均值為21.30%，最高值30.61%，最低值13.64%。多數(shù)案例集中在15%-25%之間，一共有17個(gè)，25%以上的案例有4個(gè)，低于15%的案例有4個(gè)。

相關(guān)的政策建議

高度重視地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的成果的應(yīng)用。地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)可實(shí)現(xiàn)過(guò)對(duì)城區(qū)地價(jià)水平和變動(dòng)情況的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，協(xié)助政府部門(mén)把握土地市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和價(jià)格走勢(shì)，為國(guó)土資源部門(mén)運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)，同時(shí)滿足社會(huì)公眾的信息需求。因此應(yīng)高度重視地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果，并且城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)要與地價(jià)管理的日常工作相結(jié)合，以便充分發(fā)揮城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果在地價(jià)管理中發(fā)揮的作用。一是招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓市場(chǎng)土地底價(jià)和土地收購(gòu)價(jià)格應(yīng)參照地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果所提供的科學(xué)依據(jù)。二是依據(jù)監(jiān)測(cè)成果制定相應(yīng)的地價(jià)政策。為了提高協(xié)議出讓土地價(jià)格的市場(chǎng)化，應(yīng)依據(jù)地價(jià)指數(shù)，制定協(xié)議出讓的經(jīng)營(yíng)性土地價(jià)格政策，對(duì)經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的和轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，按相應(yīng)的地價(jià)指數(shù)確定市場(chǎng)價(jià)格，以此確定協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)，從而提高協(xié)議出讓土地的收益。

考慮豐縣城區(qū)現(xiàn)有存量住房數(shù)量和未來(lái)需求結(jié)構(gòu)的情況，確定每年住房用地指標(biāo)占當(dāng)?shù)匦略鼋ㄔO(shè)用地指標(biāo)的最高比例，合理調(diào)整商服、工業(yè)、住宅用地的供應(yīng)比例，抑制用地供過(guò)于求。而在住房用地中，繼續(xù)加大保障性住房用地的供應(yīng)，進(jìn)一步緩解城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。

積極推進(jìn)節(jié)約集約利用“雙提升”，提高工業(yè)用地準(zhǔn)入門(mén)檻，穩(wěn)步推進(jìn)建設(shè)用地“減量化”。

積極繼續(xù)推行實(shí)施節(jié)約集約利用“雙提升”。大力推進(jìn)土地利用方式的集約化，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)工業(yè)用地需求減少；另一方面提高產(chǎn)業(yè)用地準(zhǔn)入門(mén)檻，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地供應(yīng)比例增加。通過(guò)價(jià)格杠桿使土地資源向產(chǎn)業(yè)層次高、科技含量高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的項(xiàng)目配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)，提高工業(yè)用地集約化程度，一定程度上提高了工業(yè)用地的準(zhǔn)入門(mén)檻，控制建設(shè)用地拓展速度。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下，瞄準(zhǔn)國(guó)家提出一帶一路和生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，通過(guò)價(jià)格杠桿，積極有序地發(fā)展土地市場(chǎng)。