楊紅旭+++王夢(mèng)雯

預(yù)計(jì)2017年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比有望小幅降至7.2左右，仍然保持在合理區(qū)間內(nèi)

關(guān)

于房?jī)r(jià)是否合理，有許多不同角度的衡量標(biāo)準(zhǔn)，其中房?jī)r(jià)收入比是最重要的衡量指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映房?jī)r(jià)水平與廣大居民自住需求相匹配的程度。改革開(kāi)放30余年來(lái)，中國(guó)年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率接近10%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入亦保持較高增長(zhǎng)率，在這種情況下，商品住宅價(jià)格保持一定的增幅是合理的。但也有少數(shù)年份，比如2007、2009年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)快上漲，房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。為了更好地觀察2016年與預(yù)測(cè)2017年的房?jī)r(jià)合理程度，有必要深入研究一下全國(guó)房?jī)r(jià)收入比的變化情況。此外，本文還就近年來(lái)主要國(guó)家、地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比，或者房?jī)r(jià)與收入增長(zhǎng)走勢(shì)做了深入探討，以便為研究中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比提供參照系。

房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)

1.房?jī)r(jià)收入比的概念與公式。房?jī)r(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算，有不同的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和計(jì)算方法。本文采用的數(shù)據(jù)皆來(lái)自于國(guó)家統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括銷(xiāo)售型保障房與安置房。房?jī)r(jià)收入比具體計(jì)算公式如下：

房?jī)r(jià)收入比=住房總價(jià)/家庭可支配收入=（新建商品住宅成交均價(jià)×100平方米）/（城鎮(zhèn)居民人均可支配收入×城鎮(zhèn)家庭戶均人口）

需要提示的是，自2013年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不再公布城鎮(zhèn)人均住房面積，為了避免人為推算數(shù)據(jù)的主觀性，綜合考慮現(xiàn)階段新建商品住宅套均面積以及城鎮(zhèn)戶均住房面積，我們將2013年以后城鎮(zhèn)家庭戶均面積設(shè)為100平方米。

2.房?jī)r(jià)收入比的衡量標(biāo)準(zhǔn) 。盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒(méi)有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對(duì)96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，家庭年收入在999美元以下（最低收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為13.2；家庭年收入在3000-3999美元（中等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為9；家庭年收入在10000美元以上（高等收入戶）的國(guó)家（地區(qū)），房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為5.6。各國(guó)（地區(qū)）房?jī)r(jià)收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個(gè)地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可視為泡沫區(qū)。

歐美國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比口徑，既包括新建住宅、也包括舊有住宅（成交量遠(yuǎn)大于一手房），且多數(shù)國(guó)家采用的是按套計(jì)價(jià)，取中位數(shù)房?jī)r(jià)和中位數(shù)家庭收入。中國(guó)目前只有一手住宅的全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，采用按面積計(jì)價(jià)，房?jī)r(jià)和家庭收入都取平均數(shù)，而且居民家庭收入統(tǒng)計(jì)無(wú)法涵蓋各種隱性收入，普遍存在少估現(xiàn)象，因此，中國(guó)與歐美國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比可比性并不強(qiáng)。根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，我們認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在6.5-7.5以內(nèi)屬于合理區(qū)間，低于6.5屬于偏低區(qū)間，高于7.5屬于偏高區(qū)間。

中國(guó)房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)

1.新建商品住宅價(jià)格漲幅明顯擴(kuò)大。2016年，全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)7203元/平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，增幅比2015年擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)從2004年開(kāi)始大幅增長(zhǎng)，2008年受宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)下行因素影響，房?jī)r(jià)增幅降至歷史最低值-1.9%，隨后在2009年強(qiáng)勢(shì)反彈，增幅高至歷史峰值24.7%；2010年開(kāi)始，房?jī)r(jià)告別高速增長(zhǎng)期，增幅維持在5%-9%之間，直到2014年，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷，增幅創(chuàng)下了近6年的新低。2015年后，受到各方面政策利好推動(dòng)，以及股市獲利資金轉(zhuǎn)入房市等多重因素的助推，一線及重點(diǎn)二線房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨轉(zhuǎn)暖，房?jī)r(jià)同比增幅創(chuàng)“十二五”期間最高。進(jìn)入2016年，在去庫(kù)存利好政策刺激、資產(chǎn)荒和人民幣貶值的背景下，大量資金涌入樓市，使得房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大至近7年最高值。

2.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入漲幅持續(xù)回落。2016年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33616元，比2015年名義增長(zhǎng)7.8%，增幅收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1999年以來(lái)全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅總體呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，2007年達(dá)到歷史峰值17.2%，隨后震蕩下行，雖然2009年后略有回升，但近5年來(lái)持續(xù)下降，受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，2016年創(chuàng)15年來(lái)的歷史最低值，跌破2009和2015年的低位，再創(chuàng)新低。

3.房?jī)r(jià)收入比上升至近五年最高。根據(jù)前文提到的房?jī)r(jià)收入比公式，計(jì)算得出2016年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.4，由2015年的7.2進(jìn)一步攀升至近5年最高位。房?jī)r(jià)收入比上行主要有兩個(gè)原因：一是2016年一線城市和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)大漲，二是收入增幅小于房?jī)r(jià)增幅。從房?jī)r(jià)收入比的絕對(duì)水平看，仍處于6.5-7.5的合理區(qū)間內(nèi)。

4.預(yù)計(jì)2017年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比略有回落。展望2017年，預(yù)計(jì)樓市政策“抑制投機(jī)為主、去庫(kù)存為輔”將貫穿全年，樓市總體成交將小幅下調(diào)，市場(chǎng)回歸理性。主要原因包括：2016年商品住宅成交量達(dá)到歷史最高點(diǎn)，基數(shù)較高；隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，受調(diào)控市場(chǎng)逐漸降溫，銷(xiāo)量減少；房企根據(jù)市場(chǎng)預(yù)期，傾向放緩項(xiàng)目供應(yīng)節(jié)奏，使得市場(chǎng)新增供應(yīng)減少，制約銷(xiāo)量的增幅。另外，考慮到大部分三四線城市在繼續(xù)去庫(kù)存的寬松政策驅(qū)動(dòng)下，2017年成交量或?qū)崿F(xiàn)小幅正增長(zhǎng)，能夠部分對(duì)沖一二線城市的明顯下滑。

此外，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)上漲，增幅在5%左右。2016年上半年多數(shù)城市房?jī)r(jià)基數(shù)較低，且大部分三四線城市樓市表現(xiàn)滯后，2017年上半年仍存在板塊輪動(dòng)現(xiàn)象，使得2017年全國(guó)商品住宅成交均價(jià)整體保持上漲趨勢(shì)。

受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)企穩(wěn)、勞動(dòng)生產(chǎn)力不斷提高、民間投資觸底回升等一系列因素影響，未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入預(yù)期將保持上升趨勢(shì)。但隨著各項(xiàng)改革的推進(jìn)和收入基數(shù)的提高，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)仍將保持在8%附近。

綜合以上因素，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比有望小幅降至7.2左右，仍然保持在合理區(qū)間內(nèi)。

房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際比較

1.近年來(lái)主要國(guó)家房?jī)r(jià)增幅明顯大于收入增幅。根據(jù)國(guó)際清算銀行和各國(guó)統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)，本報(bào)告收集到世界20個(gè)國(guó)家的歷史房?jī)r(jià)指數(shù)與家庭可支配收入中位數(shù)，以2000年作為基準(zhǔn)年分別計(jì)算相應(yīng)指數(shù)，并對(duì)20個(gè)樣本國(guó)家的房?jī)r(jià)指數(shù)和家庭可支配收入指數(shù)取算術(shù)平均值，得到20個(gè)樣本國(guó)家住宅價(jià)格及家庭可支配收入的總體走勢(shì)?；仡櫧?0年可分為如下5個(gè)階段：

（1）1997-2002年。亞洲金融危機(jī)（1997）、美國(guó)納斯達(dá)克互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂（2000）、“911”事件（2001）等一系列因素使得全球經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重受創(chuàng)。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)在2001-2003年間連續(xù)進(jìn)行了13次降息，全球市場(chǎng)進(jìn)入貨幣寬松時(shí)期，同時(shí)房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。這期間房?jī)r(jià)指數(shù)與收入指數(shù)接近。

（2）2003-2007年。進(jìn)入2003年，在低利率的刺激下，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)愈發(fā)活躍，房?jī)r(jià)加速攀升。2005-2007年，房?jī)r(jià)指數(shù)明顯向上偏離收入指數(shù)，房?jī)r(jià)收入比持續(xù)走高。期間為了抑制通脹和資產(chǎn)泡沫，美聯(lián)儲(chǔ)收緊信貸，并在兩年內(nèi)連續(xù)加息17次，全球貨幣政策趨緊。

（3）2008-2010年。2007年，次貸危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑。到了2008年，危機(jī)逐漸向世界范圍擴(kuò)散，樣本國(guó)家房?jī)r(jià)指數(shù)開(kāi)始下調(diào)，房?jī)r(jià)指數(shù)與收入指數(shù)走勢(shì)差距收窄，房?jī)r(jià)收入比回落。2007-2008年間，美聯(lián)儲(chǔ)10次降息救市，全球貨幣政策再次轉(zhuǎn)向?qū)捤桑?009-2010年房?jī)r(jià)指數(shù)與收入指數(shù)走勢(shì)差距小幅擴(kuò)大。

（4）2011-2013年。2010年，希臘主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，隨后兩年間蔓延至歐洲多個(gè)國(guó)家。受歐債危機(jī)影響，樣本國(guó)家中，荷蘭、西班牙等國(guó)房?jī)r(jià)暴跌。2011年底，樣本國(guó)家房?jī)r(jià)指數(shù)開(kāi)始下調(diào)，持續(xù)到2012年底與收入指數(shù)重疊。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，歐洲大幅放寬貨幣政策，瑞典﹑瑞士﹑丹麥等國(guó)相繼出臺(tái)負(fù)利率政策，全球進(jìn)入更加寬松時(shí)期。

（5）2013年至今。樣本國(guó)家房?jī)r(jià)指數(shù)大幅攀升，房?jī)r(jià)指數(shù)與收入指數(shù)走勢(shì)差距不斷擴(kuò)大。2013年至2016年底，樣本國(guó)家住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)上升18%，明顯高于收入指數(shù)9%的增幅，房?jī)r(jià)指數(shù)向上偏離收入指數(shù)程度不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

2.樣本國(guó)家房?jī)r(jià)合理程度分類(lèi)。根據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)與收入指數(shù)走勢(shì)，可以估算出房?jī)r(jià)與收入的偏離度，也即房?jī)r(jià)收入比的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這里定義為 “準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比”。針對(duì)近3年的走勢(shì)，我們將20個(gè)國(guó)家的準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比劃分為3類(lèi)：偏低、合理和偏高。

（1）準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比偏低：瑞士、荷蘭、芬蘭、南非、愛(ài)爾蘭、德國(guó)、泰國(guó)、日本。荷蘭、愛(ài)爾蘭受歐債危機(jī)影響較大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌。瑞士、德國(guó)、芬蘭雖然受歐債危機(jī)影響較小，但房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于低估區(qū)間。由于結(jié)構(gòu)性原因（老齡化、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等），日本、泰國(guó)購(gòu)房需求不足，房?jī)r(jià)指數(shù)一直保持在低位。南非在金融危機(jī)后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，且高通脹環(huán)境持續(xù)擠壓降息空間，房?jī)r(jià)指數(shù)始終位于收入指數(shù)下方。在持續(xù)貨幣寬松環(huán)境下，盡管這些國(guó)家房?jī)r(jià)指數(shù)近3年總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但結(jié)合收入指數(shù)分析，準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比仍然處于偏低區(qū)間。

（2）準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比合理：西班牙、丹麥、韓國(guó)、美國(guó)、意大利。韓國(guó)市場(chǎng)受金融危機(jī)影響較小，房?jī)r(jià)和家庭可支配收入整體保持振蕩增長(zhǎng)趨勢(shì)，走勢(shì)相對(duì)合理。西班牙、丹麥、美國(guó)、意大利受金融危機(jī)影響較大，房?jī)r(jià)指數(shù)顯著下滑，但在貨幣寬松政策下，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回暖，購(gòu)房需求逐漸增加，推動(dòng)房?jī)r(jià)重新上漲，目前準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比處于合理區(qū)間。

（3）準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比偏高：加拿大、瑞典、澳大利亞、英國(guó)、挪威、法國(guó)、比利時(shí)。在全球經(jīng)濟(jì)回暖和貨幣寬松的大環(huán)境下，近年來(lái)不斷增加的新移民和住宅供給短缺使得加拿大、瑞典、澳大利亞、英國(guó)、挪威、比利時(shí)這6個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)指數(shù)大幅攀升至有記錄以來(lái)最高水平。結(jié)合家庭可支配收入走勢(shì)分析，準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比相對(duì)偏高，市場(chǎng)存在泡沫。法國(guó)在2012年嚴(yán)控政府開(kāi)支，使得大批公司裁員，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減緩，房?jī)r(jià)指數(shù)總體震蕩回落，但結(jié)合收入指數(shù)分析，準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比仍處于相對(duì)偏高水平。

3.各國(guó)房?jī)r(jià)與收入的偏離度排名。根據(jù)近20年來(lái)房?jī)r(jià)指數(shù)與收入指數(shù)的差值，我們進(jìn)一步得出目前各國(guó)房?jī)r(jià)與收入的偏離度，并通過(guò)全國(guó)新建商品住宅成交均價(jià)以及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入估算出中國(guó)房?jī)r(jià)與收入的偏離度，加入比較。

截至2016年，21個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)與收入偏離度排名顯示，加拿大房?jī)r(jià)收入偏離度高最高為87%，此外瑞典、澳大利亞的房?jī)r(jià)收入偏離度都超過(guò)了70%，房?jī)r(jià)存在泡沫；日本的房?jī)r(jià)收入偏離度數(shù)值最低為-58%，市場(chǎng)偏冷；中國(guó)房?jī)r(jià)收入偏離度為10%，接近合理區(qū)間上限。

主要結(jié)論

中國(guó)樓市的發(fā)展邏輯與全球主要國(guó)家總體走勢(shì)相類(lèi)似。在2014年底中國(guó)央行宣布降息以來(lái)，去庫(kù)存利好政策頻出，加上資產(chǎn)荒等一系列因素，大量資金涌入樓市，使得房?jī)r(jià)漲幅不斷擴(kuò)大，在2016年達(dá)到近7年來(lái)的最高值，同時(shí)房?jī)r(jià)收入比值也攀升至近5年來(lái)的最高值，部分區(qū)域市場(chǎng)泡沫浮現(xiàn)。

為了抑制房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，目前中國(guó)、加拿大、瑞典、澳大利亞、挪威、韓國(guó)等多個(gè)國(guó)家紛紛出臺(tái)新一輪的樓市調(diào)控政策，針對(duì)成交價(jià)格、買(mǎi)賣(mài)資格、銀行信貸、房貸保險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅收（房產(chǎn)交易稅、印花稅、土地稅）等多個(gè)方面和領(lǐng)域進(jìn)行了管控。此外，隨著2015年底美國(guó)進(jìn)入加息周期，全球性貨幣寬松恐將難以延續(xù)。綜合以上原因，預(yù)計(jì)2017-2018年全球房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)或?qū)⒎啪?，房?jī)r(jià)收入比趨穩(wěn)。

（作者單位為上海易居房地產(chǎn)研究院）