汪 瑞

(福州大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，福州 350116;福建江夏學(xué)院 工商管理學(xué)院，福州 350108)

二手房市場(chǎng)傭金模式選擇研究

汪 瑞

(福州大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，福州 350116;福建江夏學(xué)院 工商管理學(xué)院，福州 350108)

傭金模式是二手房市場(chǎng)交易活動(dòng)中的重要內(nèi)容，直接影響二手房交易效率的高低。文章以提高二手房交易效率為目標(biāo)，借助多位交易主體和專家的直接參與，針對(duì)二手房交易活動(dòng)中的交易周期、價(jià)格滿意度等多項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行研判，利用區(qū)間直覺混合加權(quán)集結(jié)算子對(duì)群體意見進(jìn)行綜合集成，根據(jù)區(qū)間直覺模糊集排序函數(shù)對(duì)3種主流傭金模式在經(jīng)紀(jì)效率影響力方面進(jìn)行排序，并選出最優(yōu)模式。

二手房市場(chǎng)；區(qū)間直覺模糊集；傭金模式；選擇

目前，我國(guó)每年房地產(chǎn)銷售額已達(dá)到5萬多億元，占GDP的比例超過10%，這其中很大一部分銷售是通過二手房交易實(shí)現(xiàn)的。因此，二手房市場(chǎng)的效率高低直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率和社會(huì)資源的有效利用。與此同時(shí)，學(xué)術(shù)界對(duì)于二手房市場(chǎng)的研究也日益成熟，大體可以分為2000年以前及以后兩個(gè)階段。2000年以前，研究的重點(diǎn)主要集中在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的性質(zhì)、成功售出的時(shí)間長(zhǎng)短(Time-on-the-market)、經(jīng)紀(jì)對(duì)價(jià)格的影響、行業(yè)法規(guī)等內(nèi)容；2000年以后，研究的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、經(jīng)紀(jì)效率、傭金及補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容。其中，二手房市場(chǎng)的交易效率和傭金模式日益成為研究的焦點(diǎn)內(nèi)容，如Yinger[1]較早研究了二手房市場(chǎng)交易行為效率，將量化分析模型引入房地產(chǎn)代理銷售，發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)采用固定傭金模式是沒有效率的，易造成資源的浪費(fèi)。Crockettl、Villani等[2]以及Miceli[3]則指出，采用固定傭金模式的代理銷售會(huì)影響市場(chǎng)效率。隨后，Schroeter 和 Knoll[4-5]對(duì)Yinger 1981年所研究的問題進(jìn)行了拓展，在研究中引入交易時(shí)間因素，但結(jié)論卻與Yinger的有所不同，他們認(rèn)為在考慮交易時(shí)間的情況下，市場(chǎng)現(xiàn)有的百分比傭金結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)效率一致。Johnson等[6]的研究表明：傭金分配方案影響經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的效率，且直接對(duì)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員進(jìn)行激勵(lì)比對(duì)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行激勵(lì)的效果要好。廖俊平、徐斌[7]運(yùn)用供給-需求理論討論了二手房交易傭金收取的必要性，并分析了平均利潤(rùn)率、非合作博弈與傭金之間的關(guān)系。黃英、劉洪玉等[8]認(rèn)為，合理的傭金結(jié)構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展至關(guān)重要，并指出“固定傭金+超額比例”的傭金模式更適合中國(guó)當(dāng)前的二手房市場(chǎng)。陳英存、施建剛[9]通過對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)紀(jì)服務(wù)的對(duì)比研究，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)當(dāng)前的傭金方式是理性有效的。張紅、陳玄冰等[10]運(yùn)用實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法，比較了“固定比例”“固定傭金+超額比例”“純超額比例”3種傭金模式下的二手房市場(chǎng)效率，并認(rèn)為應(yīng)在完善“固定比例”傭金模式的同時(shí)，探索其他更優(yōu)的傭金模式。

相較于國(guó)外系統(tǒng)、深入的研究，國(guó)內(nèi)對(duì)二手房市場(chǎng)傭金模式的研究不多，且多停留在理論層面。鑒于此，本文在遵循二手房交易活動(dòng)基本原則的前提下，運(yùn)用定量的數(shù)學(xué)選擇方法，在通過實(shí)地走訪、調(diào)研獲取的一手資料的基礎(chǔ)上，借助二手房交易主體和專家共同評(píng)價(jià)的方式，進(jìn)行多主體參與的交互式二手房市場(chǎng)傭金模式選擇研究，以期找到更符合我國(guó)二手房市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)條件的傭金模式。

1 區(qū)間直覺模糊集理論及其群決策步驟

區(qū)間直覺模糊集的最大優(yōu)點(diǎn)在于能盡可能降低選擇和評(píng)價(jià)的不確定性，同時(shí)又能真實(shí)靈活地反映現(xiàn)實(shí)。本文引入?yún)^(qū)間直覺模糊集理論，以當(dāng)前二手房市場(chǎng)的3種主流傭金模式為切入點(diǎn)，考察哪一種傭金模式更有利于二手房市場(chǎng)交易效率的提高。

1.1 區(qū)間直覺模糊集的定義及運(yùn)算法則

實(shí)數(shù)一般表達(dá)確定的量,為了解決實(shí)數(shù)無法表述的不確定性和模糊性,阿塔諾所吾(Atanassov)和伽而格武(G.gargov)進(jìn)一步對(duì)直覺模糊集進(jìn)行拓展，提出了區(qū)間直覺模糊集的概念，定義如下：

(1)

(2)

(3)

(4)

1.2 區(qū)間直覺模糊集的混合加權(quán)集結(jié)算子

(5)

(6)

1.3 指標(biāo)權(quán)重的確定

(7)

為直覺模糊信息熵的測(cè)度，其中：

設(shè)參與者Pk(k=1,2,…,k)利用區(qū)間直覺模糊集對(duì)評(píng)價(jià)方案xi(i=1,2,…,n)按照評(píng)價(jià)指標(biāo)gj(j=1,2,…,m)進(jìn)行評(píng)價(jià)，則

定義6[12]指標(biāo)gj(j=1,2,…,m)的信息熵為

(8)

權(quán)重為

(9)

基于盡可能保留評(píng)價(jià)者對(duì)評(píng)價(jià)的原始初衷和判斷,較之于采用集結(jié)算子集結(jié)而言,從評(píng)價(jià)信息本身出發(fā)確定權(quán)重,更能反映評(píng)價(jià)者的真實(shí)意愿,進(jìn)而減少判斷信息的流失。

1.4 區(qū)間直覺模糊集的排序方法

1.5 選擇步驟的描述

根據(jù)以上定義的討論,在評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重完全未知的情況下,區(qū)間直覺模糊集的群決策步驟如下:

步驟1：篩選、確定K個(gè)評(píng)價(jià)團(tuán)隊(duì)Pk(k=1,2,…,k)組成一個(gè)評(píng)價(jià)群體，評(píng)價(jià)群體共同識(shí)別、確定待評(píng)價(jià)的所有方案和指標(biāo)，分別記方案集和指標(biāo)集為x={x1,x2,…,xn}、g={g1,g2,…,gm}；

2 二手房市場(chǎng)傭金模式的選擇

2.1 對(duì)象的選取

我國(guó)二手房的交易絕大部分依靠二手房市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)效率的高低直接影響著整個(gè)二手房市場(chǎng)的交易效率，而傭金模式更是二手房交易活動(dòng)的核心影響因素。在二手房交易活動(dòng)中，消費(fèi)者(賣方和買方)為了減少交易的搜尋成本而選擇與專業(yè)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)憑借自身擁有的大量房源、客源及專業(yè)信息為消費(fèi)者提供服務(wù)并收取傭金作為報(bào)酬；不同類型的傭金模式對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及職業(yè)經(jīng)紀(jì)人的激勵(lì)時(shí)點(diǎn)和激勵(lì)程度不同，對(duì)消費(fèi)者的違約約束和懲罰成本也大大不同。因此，不同傭金模式下，交易雙方的行為策略和交易效率也大大不同，進(jìn)而影響著經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的效率。本文以當(dāng)前二手房市場(chǎng)的主流傭金模式為研究對(duì)象，考察了不同傭金模式下二手房市場(chǎng)交易效率的高低。

2.2 指標(biāo)體系的建立

在二手房交易市場(chǎng)中，傭金模式的選擇一般需符合以下原則：①適度原則。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與買賣雙方在達(dá)成合作意向時(shí)，會(huì)選擇一種雙方都能接受的傭金模式，其中支付傭金的范圍成為雙方關(guān)注的重點(diǎn)。在這個(gè)范圍內(nèi)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)濟(jì)人，必須有利可圖才愿意接受；而客戶也希望在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下盡可能少地支付傭金。②有效激勵(lì)原則。無論選擇哪一種傭金模式都要最大限度地調(diào)動(dòng)雙方的交易積極性，而其關(guān)鍵在于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和客戶最終選擇的傭金模式能夠讓他們各自所獲得的總收益或總效用大于其他任何傭金模式。③一致性原則。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶的利益既聯(lián)系又矛盾，不同的傭金模式使得雙方采取的行動(dòng)也各不相同。一致性原則要求所選的傭金模式應(yīng)盡可能使雙方的目標(biāo)和利益一致，從而避免交易中的道德風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)外經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)上已有的傭金模式有固定費(fèi)額傭金、固定比例(費(fèi)率)傭金、底價(jià)銷售傭金、固定傭金+超額比例、純超額比例等傭金方式。國(guó)外學(xué)者的研究由于假設(shè)條件不同，所得結(jié)果也并不一致。國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)普遍采用“固定比例”的傭金模式，但不少學(xué)者從不同角度提出“固定傭金+超額比例”“純超額比例”等傭金模式，且他們的理論分析結(jié)論表明，這些傭金模式在促進(jìn)中介服務(wù)效率和提高二手房市場(chǎng)效率的效果方面優(yōu)于“固定比例”傭金方式[10]。為了驗(yàn)證當(dāng)前學(xué)者們的研究結(jié)論，本文在實(shí)地調(diào)研和對(duì)調(diào)研資料整理、分析的基礎(chǔ)上，篩選出交易周期等5項(xiàng)衡量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)效率有效性的指標(biāo)，如表1所示。

表1 二手房市場(chǎng)的主要傭金模式及評(píng)價(jià)指標(biāo)

2.3 數(shù)據(jù)來源及說明

本文以比較3種主流二手房市場(chǎng)傭金模式的效率為目標(biāo)，將它們類比為評(píng)價(jià)的方案集，分別為固定比例x1、固定傭金+超額比例x2、純超額比例x3；根據(jù)二手房市場(chǎng)交易的特點(diǎn)及評(píng)價(jià)原則，從交易周期g1、價(jià)格滿意度g2、服務(wù)滿意度g3、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避度g4、違約沖動(dòng)g55個(gè)指標(biāo)層面考量傭金模式的效率高低。綜合本次評(píng)價(jià)的各方面要求，為了使評(píng)價(jià)結(jié)果更符合客觀實(shí)際，在一定程度上消除評(píng)價(jià)的主觀性和片面性，每類評(píng)價(jià)主體都是由團(tuán)隊(duì)代替?zhèn)€人，其中消費(fèi)者團(tuán)隊(duì)由買賣雙方各6人組成，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人4名，專家團(tuán)隊(duì)4名。消費(fèi)者和職業(yè)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)成員均來自本次調(diào)研的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)——麥田房產(chǎn)，專家團(tuán)隊(duì)成員來自高校及易居中國(guó)的房地產(chǎn)研究人員,并設(shè)定消費(fèi)者評(píng)價(jià)團(tuán)隊(duì)為P1、職業(yè)經(jīng)紀(jì)人評(píng)價(jià)團(tuán)隊(duì)為P2、專家團(tuán)隊(duì)為P3。

2.4 指標(biāo)權(quán)重的選取

在選擇評(píng)價(jià)成員時(shí),既要有真實(shí)買(賣)房產(chǎn)經(jīng)歷的消費(fèi)者,也要有專業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人,還要有具有專業(yè)學(xué)術(shù)背景的專家。消費(fèi)者和職業(yè)經(jīng)紀(jì)人是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的核心主體，其交易必定牽涉到服務(wù)傭金，雙方簽訂契約時(shí)選擇的傭金模式就決定了服務(wù)傭金的支付標(biāo)準(zhǔn)，這在很大程度上會(huì)影響雙方后續(xù)的行為決策；房地產(chǎn)專家可以從更理性和全面的視角把握評(píng)價(jià)對(duì)象，從而保證評(píng)價(jià)結(jié)果的科學(xué)性。由于這20位不同類型的評(píng)價(jià)成員在工作崗位、專業(yè)背景、喜好、經(jīng)驗(yàn)、能力等方面存在明顯差異，使得群決策的準(zhǔn)確性難以衡量。因此，要想使此次研究的結(jié)果更具有現(xiàn)實(shí)性和科學(xué)性，對(duì)各評(píng)價(jià)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部成員、評(píng)價(jià)團(tuán)隊(duì)之間的權(quán)重設(shè)定是一個(gè)考慮的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

表2 消費(fèi)者團(tuán)隊(duì)P1的評(píng)價(jià)屬性值

表3 職業(yè)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)P2的評(píng)價(jià)屬性值

表4 專家團(tuán)隊(duì)P3的評(píng)價(jià)屬性值

對(duì)各評(píng)價(jià)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部成員權(quán)重的確定，本文基于主客觀相結(jié)合的思路，運(yùn)用職位關(guān)聯(lián)度和專長(zhǎng)關(guān)聯(lián)度計(jì)算出法定權(quán)重和專長(zhǎng)權(quán)重，再求得各成員的主觀權(quán)重[15]，表示為θ=(θ1,θ2,…,θt) 。

(10)

(11)

Wk=ρωk+(1-ρ)θk；k=(1,2,…,k)，0ρ1

(12)

根據(jù)文獻(xiàn)[15-16]，設(shè)定3類評(píng)價(jià)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部成員的職位等級(jí)系數(shù)h為1、2、3，各自分別對(duì)應(yīng)的職位關(guān)聯(lián)度r為0.65、0.65、0.5；對(duì)于專長(zhǎng)權(quán)重，設(shè)定其職位等級(jí)系數(shù)h'為2、2、1，對(duì)應(yīng)的專長(zhǎng)關(guān)聯(lián)度r'分別為0.139、0.125、0.107。

對(duì)團(tuán)隊(duì)之間的權(quán)重，也采用上述思路進(jìn)行確定，從而回避了以往主觀賦權(quán)的定性方法。

對(duì)5個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，則依據(jù)定義(5)(6)的方法確定。

2.5 計(jì)算及結(jié)果分析

表5 3個(gè)評(píng)價(jià)團(tuán)隊(duì)的評(píng)價(jià)屬性值

表6 群體評(píng)價(jià)屬性值

3 研究結(jié)論與政策啟示

為了分析二手房市場(chǎng)傭金模式如何影響經(jīng)紀(jì)效率，本文運(yùn)用了區(qū)間直覺模糊集的群評(píng)價(jià)方法，發(fā)現(xiàn)固定比例、固定傭金+超額比例、純超額比例3種二手房市場(chǎng)的傭金模式對(duì)二手房交易效率會(huì)產(chǎn)生不同的影響。其中，固定比例傭金模式在當(dāng)前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)運(yùn)用得最為廣泛，但由于其是成交總價(jià)基礎(chǔ)上的固定費(fèi)率或費(fèi)額，房屋成交價(jià)越高，賣方與經(jīng)紀(jì)人獲益越多，而且現(xiàn)實(shí)中傭金是由買方全部支付，因而買方的獲益最少；固定傭金+超額比例、純超額比例的傭金模式在一定程度上兼顧了賣方、買方和經(jīng)紀(jì)人三方的利益，因?yàn)榘垂潭ò俜直仁杖〉膫蚪鸩糠峙c成交總價(jià)成正比，超額比例的傭金部分則本著“誰受益，誰支付”的原則，由差額受益方支付額外的傭金。因此，經(jīng)紀(jì)人會(huì)改變固定傭金情形下一貫為賣方爭(zhēng)取最大價(jià)格的傾向行為，積極為提高買方的屬性需求而付出更多努力，這在一定程度上避免了逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。但這兩種傭金模式在對(duì)經(jīng)紀(jì)人起到激勵(lì)效應(yīng)的同時(shí)，也使得經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，致使他們的總效用減少。

研究結(jié)論表明，在固定比例+超額比例傭金模式下，二手房交易更有效率且更能滿足社會(huì)效用最大化的原則?；诖?，提出兩點(diǎn)政策建議：

(1)推行更靈活的二手房市場(chǎng)傭金模式。當(dāng)前二手房市場(chǎng)廣泛采用的是固定比例傭金模式，雖然其存在偏向賣方、忽視買方需求等不足，但政府主管部門在缺乏充足的理論和實(shí)證支持下不敢貿(mào)然推行其他傭金模式，使得更有活力的傭金激勵(lì)方式?jīng)]有得到嘗試和推廣。因此，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，政府應(yīng)該鼓勵(lì)各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)嘗試多樣的傭金模式，以最大限度地滿足交易主體的效用最大化，進(jìn)而為相關(guān)政策的制定和實(shí)施提供豐富的實(shí)證數(shù)據(jù)和資料。

(2)建立房屋交易檔案。房屋交易檔案的建立意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(人)可以追蹤買賣雙方的交易行蹤，充分了解他們的交易動(dòng)態(tài)，防止因一些客戶發(fā)生“跳單”或中途貿(mào)然退出交易，而使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的前期努力變成沉沒成本，無法得到其應(yīng)得的傭金報(bào)酬。這在一定程度上也會(huì)預(yù)防買賣雙方道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，抑制消費(fèi)者的違約沖動(dòng)，保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(人)的合理利益。

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責(zé)任編輯：沈 玲

Research on the Selection of Commission Modes in Second-handed Housing Market

WANG Rui

(School of Economics and Management, Fuzhou University, Fuzhou 350116, China;School of Business Management, Fujian Jiangxia University, Fuzhou 350108, China)

Commission mode is an important content in second-handed housing trading activities, which can directly influence its trading efficiency. This paper, taking the trading efficiency of second-handed houses as a target, with the aid of the participation of many transaction objects and experts，makes an analysis on multiple indicators concerning transaction period, and price satisfaction, etc. in second-handed housing trading activities， employs interval intuitionistic mixed weighted aggregation operators to comprehensively integrate the group proposals, makes a sorting on the brokerage efficiency of the three main commission modes by sequencing function of interval intuitionistic fuzzy set and selects the optimal mode.

second-handed housing market; interval-valued intuitionistic fuzzy set; brokerage modes; selection

2016-12-19

福建省中青年教師教育科研項(xiàng)目(JAS150641)；福建省社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目(FJ2016C021)；福建省社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目(FJ2015B188)；福建江夏學(xué)院青年科研人才培育基金(JXS2015006)

汪瑞(1984-)，女，寧夏銀川人 ，講師，博士研究生，主要從事管理決策與對(duì)策、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理研究。

F293

A

1009-3907(2017)05-0010-07