某省近期有個案子，開發(fā)商違規(guī)突破容積率加層，規(guī)劃部門等為其進行了規(guī)劃、竣工驗收，不動產(chǎn)進行了登記。后經(jīng)媒體報道內(nèi)幕，國土部門重新測算，開發(fā)商應(yīng)補交出讓金1200萬。前幾天，檢察院對登記中心主任采取強制措施。問：不動產(chǎn)登記中心是否依法履行法定職責(zé)？是否涉嫌構(gòu)成犯罪？

這個案例中規(guī)劃是怎么驗收的？容積率不是不動產(chǎn)登記部門管的，是否涉及個人原因？

職務(wù)犯罪，要看職權(quán)和責(zé)任。

出讓金交多少以出讓合同為準(zhǔn)。是否提高容積率與登記關(guān)系不大，與權(quán)籍調(diào)查審核關(guān)系大。

主要是權(quán)籍調(diào)查這個問題。實地查勘發(fā)現(xiàn)違規(guī)后不登記又抗不住來自外部的壓力，各地真要以此為戒。建議按規(guī)劃、住建部門的結(jié)果直接登記，那樣反而會沒事，現(xiàn)在大量房屋竣工后面積拓展就是一例。

關(guān)鍵是規(guī)劃國土，為什么竣工驗收發(fā)現(xiàn)問題而不要求開發(fā)商補出讓金？規(guī)劃發(fā)現(xiàn)問題，怎么能通過？我市有綜合驗收環(huán)節(jié)，住建牽頭，規(guī)劃、國土等參加，規(guī)劃認(rèn)定發(fā)函國土，國土追繳出讓金，再出竣工備案證明，予以登記。與權(quán)調(diào)無關(guān)。

講別人沒用，現(xiàn)在是不動產(chǎn)的登記規(guī)則要求審查出讓金收繳。

未經(jīng)批準(zhǔn)加層，盡管驗收通過了，但是仍然是明顯的違法建筑。因為驗收通過不能代替規(guī)劃許可，不動產(chǎn)登記中心涉嫌玩忽職守。

所謂驗收通過，如果是取得規(guī)劃驗收合格證，應(yīng)視為符合規(guī)劃吧。

同意，有規(guī)劃手續(xù)確認(rèn)應(yīng)該視為建筑物合法。

驗收合格是否等同于規(guī)劃許可？對于超出行政許可的范圍建設(shè)，而驗收又通過的情形，是否驗收的行政行為覆蓋了原行政許可行為呢？

初始登記現(xiàn)場勘察不予受理可能更適合。

規(guī)劃驗收了的，不予受理依據(jù)不足吧？

驗收能代替規(guī)劃許可么？這是回避不了的問題。

注意，首次登記的申請材料中收的是“符合規(guī)劃的證明”，沒有規(guī)定收“規(guī)劃許可證”。

據(jù)了解，中心主任并未腐敗?？h檢察院決定，以涉嫌玩忽職守罪，依法對縣不動產(chǎn)登記中心原主任立案偵查，并采取強制措施。

在行政許可行為中，除了先前的行政許可行為，還有行政許可后的監(jiān)督管理。兩個行為不存在自相矛盾。若自相矛盾的行政行為，登記怎能玩忽職守？

玩忽職守針對的是不盡職責(zé)義務(wù)的行為，針對于應(yīng)當(dāng)履行、有條件履行的職責(zé)但沒有盡職履職的。前面這么多部門怎么就到登記這玩忽職守了？

法定要件齊備的情況下，要件本身的問題不應(yīng)由登記機構(gòu)擔(dān)責(zé)！

補繳出讓金的征收主體是國土？是否有授權(quán)不動產(chǎn)登記部門核實？或是有明顯證據(jù)證明不動產(chǎn)未盡審慎義務(wù)？

如果確定為應(yīng)補交出讓金的性質(zhì)，就說明驗收同意加建的合法性，憑驗收證明辦理登記更沒有問題。至于欠交的是政府債務(wù)，那不是登記的職責(zé)。至于收出讓金憑據(jù)更沒有依據(jù)。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》有要求哦。

上述報道中辦房產(chǎn)證時不需要。

那是，以前沒有，現(xiàn)在是有要求。

點評

曹利華

鎮(zhèn)江市不動產(chǎn)登記中心

如果“竣工驗收”是指取得《建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證》，如果該登記發(fā)生在不動產(chǎn)統(tǒng)一之前…… “群眾”的觀點是基本一致的：冤有頭，債有主，失職瀆職不是“我”！

最高人民法院副院長江必新認(rèn)為：登記機構(gòu)沒有實質(zhì)性的權(quán)力，只要申請人提供符合規(guī)定的材料就要登記。因此，登記機構(gòu)只能進行形式審查，但不能違背“理性人”的注意義務(wù)。

申請人取得的《建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證》，是縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門履行法定職責(zé)的標(biāo)志，即使其內(nèi)容與 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有沖突，應(yīng)為”建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料”。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，土地出讓合同與土地出讓價款憑證成為不動產(chǎn)登記的要件。而容積率既在出讓合同中標(biāo)注，又與出讓價款密切相關(guān)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)如明知超容積率，卻置之度外，似有違背“理性人”注意義務(wù)之嫌。對此，不動產(chǎn)登記人員不可不慎。