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[摘要]選擇正確的融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)是我國(guó)上市公司可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。文章以房地產(chǎn)行業(yè)中占主導(dǎo)地位的上市公司為例，根據(jù)收集的數(shù)據(jù)對(duì)其融資選擇情況進(jìn)行分析，并發(fā)現(xiàn)其存在的問題。為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司拓展多元化的融資渠道和調(diào)整合理的融資結(jié)構(gòu)做參考，優(yōu)化社會(huì)資源配置，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]上市公司；房地產(chǎn)行業(yè)；融資方式；融資結(jié)構(gòu)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201721080

1我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資現(xiàn)狀分析

11房地產(chǎn)行業(yè)的融資來源分析

下表歸納了房地產(chǎn)行業(yè)近十年的融資來源情況，主要包括國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資和其他資金來源：國(guó)內(nèi)貸款包括土地儲(chǔ)備貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款；自籌資金主要包括企業(yè)暫時(shí)沒有利用的自有資金、企業(yè)間聯(lián)營(yíng)或入股等的其他企業(yè)資金、民間資金；利用外資則是指境外房地產(chǎn)投資基金和境外風(fēng)險(xiǎn)投資基金；其他資金來源包括定金、預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款等。

其中，其他資金來源占總量比例最高，也就是預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款的比例，大概在40%～50%，但在2008年的時(shí)候由于宏觀政策的調(diào)整對(duì)個(gè)人按揭貸款更為嚴(yán)格，導(dǎo)致比例大幅下降。2009年由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的消極影響，政府實(shí)施寬松的宏觀政策以刺激經(jīng)濟(jì)，因此比例回升。但2009年之后，國(guó)家為調(diào)控經(jīng)濟(jì)又出臺(tái)了從緊的經(jīng)濟(jì)政策，又對(duì)個(gè)人按揭貸款造成影響，因此2009年后，這一比例又開始下降。預(yù)收款相當(dāng)于無息負(fù)債，房地產(chǎn)企業(yè)既能籌得需要的基建資金，還能將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給承租人或購(gòu)房者，并保證建成后的租售情況，增強(qiáng)其他投資者的信心，因此預(yù)收款項(xiàng)是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資來源，在其他資金來源中占比較高。

自籌資金在2008年占比高達(dá)40%，從2007年至今，自籌資金與其他資金來源兩者此消彼長(zhǎng)，表明在宏觀調(diào)控壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)的其他資金來源減少，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)唯有以自籌資金來維持發(fā)展。

國(guó)內(nèi)貸款的比例在近十年間都在20%左右，較為穩(wěn)定，相對(duì)于自籌資金和其他資金來源來說占比較少，那是因?yàn)楹暧^政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的要求嚴(yán)格。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)內(nèi)貸款中，雖然總體上銀行貸款近幾年的比重下降，但仍有將近90%的部分來自于銀行貸款。直至目前隨著銀行貸款難度加大，企業(yè)開始轉(zhuǎn)向非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款或嘗試其他的融資方式。

目前很多發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和，在這種條件下，近年來很多外商被吸引來中國(guó)投資。雖然房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的比例在四種統(tǒng)計(jì)的資金來源中比重最少，但事實(shí)上房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)利用外資的第二大產(chǎn)業(yè)，相信日后隨著市場(chǎng)日漸開放發(fā)展，利用外資的比例也會(huì)隨之上漲，房地產(chǎn)業(yè)的資金來源也會(huì)越來越多。

12房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的融資結(jié)構(gòu)分析

與優(yōu)序融資理論不同，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司較多是選擇債權(quán)融資，比重高達(dá)60%，然后是股權(quán)融資，內(nèi)源融資比重最小。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的內(nèi)源融資率很低，在2009年后又輕微上升，但基本上就是10%左右。如下圖所示。這種高負(fù)債、低內(nèi)源的融資結(jié)構(gòu)不利于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，因?yàn)槠髽I(yè)應(yīng)具有成本意識(shí)，要利用最少的資金實(shí)現(xiàn)最大的價(jià)值。內(nèi)源融資本來應(yīng)是企業(yè)融資優(yōu)先考慮的一種有效安全的融資方式，但如果由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面的局限而放棄選擇這種融資方式，并且盲目通過提高企業(yè)負(fù)債來進(jìn)行融資，這種方式難以維持企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應(yīng)該積極尋找原因并努力改善問題，務(wù)求形成平衡合理的融資結(jié)構(gòu)維持企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。如下圖所示。

房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資方式比較

資料來源：CSMAR數(shù)據(jù)庫整理。2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資存在的問題

21內(nèi)源融資能力低，股權(quán)融資比例不高

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司內(nèi)源融資的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于外源融資。內(nèi)源融資是企業(yè)發(fā)展不可或缺的重要資金來源，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)有重大影響。盡管目前融資渠道越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)融資情況尚為良好，但每個(gè)企業(yè)都應(yīng)累積自身的資金實(shí)力，以策萬全。另外，從圖中還可以看出，股權(quán)融資的比例也不高，并且很多企業(yè)僅把股權(quán)融資當(dāng)成一種圈錢的行為，而沒有充分發(fā)揮股權(quán)融資的積極作用。而債權(quán)融資的比重偏大，已經(jīng)大于內(nèi)源融資和股權(quán)融資比重的總和，融資結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高企，如果無法保證資金穩(wěn)定供給，不利于防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

22債券融資比例小且對(duì)銀行貸款依賴大

我國(guó)上市公司的債權(quán)融資的金額和比重逐年攀升，但2006年時(shí)債券融資的份額才超過10%。雖然比重開始上升，但很明顯，借款融資是上市公司債權(quán)融資中最常采取的方式，其份額遠(yuǎn)超債券融資。同時(shí)如果企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏大，不利于公司持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

23長(zhǎng)短期債務(wù)融資結(jié)構(gòu)比例失衡

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司債務(wù)期限結(jié)構(gòu)失衡。長(zhǎng)期負(fù)債率的比重遠(yuǎn)少于流動(dòng)負(fù)債率的比重，說明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司大多采用短期負(fù)債的方式來籌措資金，與資金使用時(shí)間不相符。2005年之后流動(dòng)負(fù)債率有所下降，長(zhǎng)期負(fù)債率開始上升，說明房地產(chǎn)企業(yè)開始注意到要調(diào)整兩者的比例關(guān)系，要使債務(wù)結(jié)構(gòu)趨于合理，才有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

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