迎接“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”大時(shí)代

【智庫(kù)觀察】 推地塊、立規(guī)劃、出方案，在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，上海、廣州等一線城市先后“放招”，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。近日，住建部又會(huì)同八部門聯(lián)合印發(fā)通知，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市先行試點(diǎn)，“購(gòu)租并舉”新時(shí)代已經(jīng)來臨。

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抓住三大主體激活住房租賃市場(chǎng)

與一路高歌的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和價(jià)格相比，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)尚顯稚嫩，還存在租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策體系不完善，租賃住房不能有效解決城鎮(zhèn)居民，特別是新市民的住房問題。樓市熱正在降溫，發(fā)展租賃市場(chǎng)正當(dāng)其時(shí)。要抓住政府、企業(yè)和個(gè)人三大主體，尤其是政府層面，要完善法律法規(guī)，強(qiáng)化服務(wù)與監(jiān)管，對(duì)出租人、中介和承租人的責(zé)、權(quán)、利做出明確規(guī)范，改變租賃市場(chǎng)無法可依、無章可循、市場(chǎng)秩序混亂和合同不規(guī)范的現(xiàn)狀，并通過“互聯(lián)網(wǎng)+”在出租人和承租人之間搭建信息橋梁，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。同時(shí)，將租賃作為公共服務(wù)內(nèi)容，加強(qiáng)公共財(cái)政建設(shè)，將新移民、新就業(yè)大學(xué)生租房需求視為公共產(chǎn)品，甚至是保障的一部分，納入公共財(cái)政，并特別重視和完善公共租賃住房制度，穩(wěn)定租賃關(guān)系和市場(chǎng)秩序。

在企業(yè)層面，要鼓勵(lì)房企利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，出租庫(kù)存商品住房，引導(dǎo)房企與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。從一些地方的實(shí)踐看，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)通過租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，有利于提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。

各地政府要積極建設(shè)住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，制定完善住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范住房租賃交易流程，通過優(yōu)先承租權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、買賣不破租賃等規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)承租人的權(quán)益保護(hù)。在這方面，上海市通過理順企業(yè)、個(gè)人、政府三大主體關(guān)系，不斷健全住房租賃市場(chǎng)。7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場(chǎng)成交，標(biāo)志著上海全面啟動(dòng)新增租賃住房用地供應(yīng)。另外，于7月14日啟動(dòng)的東北首個(gè)國(guó)有大型百姓房屋租賃平臺(tái)和廣東省6地市相繼成立的住房租賃平臺(tái)，都成為租賃市場(chǎng)規(guī)?；\(yùn)營(yíng)的樣本。

上海三大主體激活住房租賃市場(chǎng)

培育租賃業(yè)務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)

■2015年1月，專門出臺(tái)政策，鼓勵(lì)公租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代理租賃社會(huì)存量住房，從而改善租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

■市房管、公安、稅務(wù)等部門根據(jù)各自職責(zé)，在宣傳推介、核驗(yàn)租客信息、降低企業(yè)稅負(fù)等方面給予支持

三層制度穩(wěn)定租賃關(guān)系

■地方性法規(guī)：1999年頒布《上海市房屋租賃條例》，對(duì)房屋租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)予以明

■政府規(guī)章：2011年頒布《上海市居住房屋租賃管理辦法》，加強(qiáng)對(duì)承租人的權(quán)益保護(hù)

■規(guī)范性文件:印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理工作的實(shí)施意見》、《關(guān)于推進(jìn)本市住宅物業(yè)使用領(lǐng)域信用信息管理工作若干問題的通知》等

兩大抓手增加房源供應(yīng)量

■出臺(tái)政策建立完善購(gòu)租并舉的住房體系。2016年，出臺(tái)了《優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)實(shí)施意見的通知》以及號(hào)稱“上海史上最嚴(yán)調(diào)控”的“滬九條”——《進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，對(duì)于商務(wù)聚集區(qū)、科技創(chuàng)新區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)以及周邊1000米范圍內(nèi)的新增商品住宅用地，區(qū)政府要在出讓條件中明確用于社會(huì)租賃的商品住房比例不低于15%；嚴(yán)格執(zhí)行商品住房項(xiàng)目配建不少于5%保障性住房政策，其中外環(huán)以內(nèi)配建房源一律作為公共租賃住房使用，只租不售

■完善公共租賃住房制度。申請(qǐng)公租房不限制戶籍，政策覆蓋所有在滬有合法穩(wěn)定就業(yè)的常住人口

鼓勵(lì)金融支持租賃市場(chǎng)，試點(diǎn)推進(jìn)REITs

租賃房投資大、回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)使其發(fā)展離不開長(zhǎng)期融資的支持?，F(xiàn)行的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸發(fā)展很快，卻沒有為企業(yè)投資租賃物業(yè)的長(zhǎng)期融資安排。信托融資雖已成為房企融資的重要手段，但也多是2-3年的過橋貸款。因此，政府應(yīng)鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，其主要收益來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，長(zhǎng)期回報(bào)率較高。同時(shí)，鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過合理測(cè)算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，如何叫好又叫座

人們之所以選擇買房而不是租房，其癥結(jié)在于二者享有的權(quán)益落差過大。比如子女入學(xué)和戶口捆綁，不買房則難落戶，難落戶則奢談入學(xué)。城市租賃房源都是依托于社區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)，未來租賃需求上升，必然也增加對(duì)公共資源的需求，這對(duì)城市建設(shè)和管理是較大的壓力。因此，發(fā)展住房租賃必須在公共服務(wù)上做好文章，構(gòu)建?；?、促公平、多層級(jí)、可持續(xù)的住房租賃保障制度體系，充分保障租房者的義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共權(quán)益，使承租人在公共配套服務(wù)上盡可能享受與購(gòu)房人同等權(quán)益。在這方面，廣州市7月17日在全國(guó)率先發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，其中明確提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，引發(fā)輿論強(qiáng)烈反響。加之住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)住房租賃市場(chǎng)的通知，被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重大拐點(diǎn)的到來。可以肯定的是，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是一種進(jìn)步，既是政策導(dǎo)向，也是市場(chǎng)方向，更是民心所向！但這需要豐富公共資源，從根本上推進(jìn)義務(wù)教育均衡，縮小義務(wù)教育學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量、辦學(xué)條件差異。這要求政府調(diào)整義務(wù)教育撥款方式，增加對(duì)薄弱學(xué)校的投入。其中一個(gè)重要衡量指標(biāo)就是人們不再炒作學(xué)區(qū)房。只有不斷加快教育、醫(yī)療等資源的去行政化改革，向市場(chǎng)提供充足的公共服務(wù)資源，才能極大地緩解當(dāng)前一線城市和未來二三線城市的炒房問題，才能真正落實(shí)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的要求，真正實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，讓租購(gòu)?fù)瑱?quán)叫好又叫座！

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中國(guó)青年報(bào) ：【南京推出“滴滴報(bào)警”：警察搶單】 近日，南京市公安局玄武分局在其官方微信平臺(tái)上開通“滴滴報(bào)警”功能，市民通過微信報(bào)警后，兩分鐘內(nèi)，周邊的警力就能像網(wǎng)約車司機(jī)一樣“搶單”，并以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處置。如果過了一分鐘仍沒有人“搶單”，指揮室就會(huì)按照正常流程派警。

（2017年7月26日21:00）

北京發(fā)布 ：【黨政機(jī)關(guān)帶頭響應(yīng)“認(rèn)領(lǐng)斑馬線”】“禮在北京讓出文明——認(rèn)領(lǐng)愛心斑馬線”活動(dòng)啟動(dòng)以來，得到社會(huì)各界的積極響應(yīng)，已報(bào)名單位中很大一部分屬于市級(jí)黨政機(jī)關(guān)。其中，北京市直機(jī)關(guān)工委積極認(rèn)領(lǐng)臺(tái)基廠路口，并面向全市121個(gè)市級(jí)黨政機(jī)關(guān)、近8萬(wàn)名黨員倡導(dǎo)“認(rèn)領(lǐng)愛心斑馬線”、帶頭禮讓斑馬線。

（2017年7月26日14:30）

成都發(fā)布 ： 【成都市部分行政事業(yè)單位試行錯(cuò)時(shí)延時(shí)工作制】近日，成都市決定在實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)制的同時(shí)，啟動(dòng)錯(cuò)時(shí)、延時(shí)工作制試點(diǎn)改革。錯(cuò)時(shí)、延時(shí)工作制，是指行政事業(yè)單位因工作性質(zhì)或職責(zé)所需，不實(shí)行成都市機(jī)關(guān)事業(yè)單位統(tǒng)一作息時(shí)間制度，需要在周休息日和節(jié)假日繼續(xù)工作的工作制度。

（2017年7月25日23:15）