石宜凡

摘 要：本文通過(guò)作者多年的工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資影響因素的分析，指出在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理中，應(yīng)加以控制與管理的幾個(gè)方面。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的內(nèi)部投資控制管理，才能讓建設(shè)項(xiàng)目的投資能得以合理的控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；項(xiàng)目投資；項(xiàng)目方案；控制與管理

前言 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要行業(yè)，是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的產(chǎn)業(yè)部門(mén)的總稱(chēng)。包括土地開(kāi)發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1 影響房地產(chǎn)投資因素

1.1 方案策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì) 方案策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)、市場(chǎng)定位、建筑風(fēng)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及其他大致方針，是決定項(xiàng)同投資額的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。據(jù)測(cè)算，投資前期的策劃階段對(duì)投資額的影響程度達(dá)到95%～100%；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，這種影響有75%～95%；而在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，只占到30%～75%；施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)投資額的影響程度只有35%以下。顯然，投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是方案策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)。

1.2 資源耗用量和價(jià)格 房地產(chǎn)投資必須控制好整個(gè)項(xiàng)目資源消耗量及價(jià)格兩個(gè)要素。資源消耗為內(nèi)部要素，是由企業(yè)內(nèi)部條件決定的相對(duì)可以控制的岡素；而資源價(jià)格是一個(gè)外部要素，是一個(gè)相對(duì)不可控因素，只能通過(guò)采購(gòu)進(jìn)行控制。

1.3 項(xiàng)目工期 在項(xiàng)目實(shí)踐的過(guò)程中，各項(xiàng)活動(dòng)消耗或占用的資源都在一定地點(diǎn)或一定期間內(nèi)發(fā)生。所以項(xiàng)目投資的多少與工期的長(zhǎng)短有直接的關(guān)系，并且隨著工期的變化而發(fā)生變化。這種相關(guān)與變化的原因在于項(xiàng)目所消耗的人力、材料、設(shè)備等資源都有自己的時(shí)間價(jià)值。這種資金的時(shí)間價(jià)值既是構(gòu)成項(xiàng)目投資的主要因素，又是造成項(xiàng)目投資變動(dòng)的主要因素。

1.4 項(xiàng)目規(guī)模 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資根本上由該項(xiàng)目的規(guī)模決定。從廣度上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模越大，投資成本就會(huì)越大。相反，規(guī)模越小，投資成本就越小。從深度上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目所需完成的任務(wù)越復(fù)雜，其投資成本果然越大，任務(wù)越簡(jiǎn)單，成本就越低。

1.5 項(xiàng)目質(zhì)量 項(xiàng)目的質(zhì)量是項(xiàng)目能滿(mǎn)足住戶(hù)或業(yè)主需求的質(zhì)量特性與標(biāo)準(zhǔn)。它在項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中通過(guò)質(zhì)量的檢查與保障工作以及質(zhì)量失控的補(bǔ)救工作兩個(gè)方面來(lái)展開(kāi)。因而，要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的科學(xué)控制，還必須開(kāi)展對(duì)項(xiàng)目資源的消耗量、價(jià)格、工期、質(zhì)量和規(guī)模等要素的集成控制。下面就以上幾個(gè)因素論述在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理過(guò)程中應(yīng)注意的幾個(gè)方面。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理中的重點(diǎn)

2.1 加強(qiáng)人才管理和用人機(jī)制 人才是企業(yè)的中流砥柱，更是從事經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)的團(tuán)隊(duì)中最重要的資源。近年來(lái)，雖然我國(guó)加大了對(duì)人才的培養(yǎng)和重視程度，但在一些機(jī)構(gòu)企業(yè)中，對(duì)人才的理解和運(yùn)用還存在不少片面認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致了人才流逝和浪費(fèi)。有的企業(yè)在用人方面僅以文憑作參考，認(rèn)為高文憑就有很強(qiáng)的能力；有的企業(yè)在重要的崗位上安置的都是自己的親信，認(rèn)為只有自己的親人才靠得??；有的企業(yè)到處挖人，認(rèn)為將別人的優(yōu)秀人才采用引誘的辦法引入，才能幫助企業(yè)發(fā)展……大量實(shí)例證明，這樣的人才觀是局限的，是很危險(xiǎn)的。不同的人才所需的生存條件不同，并且企業(yè)在不同時(shí)期需要的人才類(lèi)型是不同的，只有根據(jù)企業(yè)的自身實(shí)際情況來(lái)選擇人才，才能物盡其用人盡其才。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)人才的規(guī)劃和培養(yǎng)，才有利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

2.2 科技創(chuàng)新，搞好產(chǎn)品研發(fā)工作 沒(méi)有疲軟的市場(chǎng)，只有疲軟的產(chǎn)品。當(dāng)今的市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)，不斷變化的客戶(hù)需求，這些都要求企業(yè)要不斷創(chuàng)新，做出自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。如何確立一個(gè)既有自己鮮明特色、又能不斷創(chuàng)新和發(fā)展的樓盤(pán)品牌形象，是許多房產(chǎn)企業(yè)都要碰到的難題。

2.3 注重項(xiàng)目投資的執(zhí)行管理

2.3.1 做好項(xiàng)目投資預(yù)算系統(tǒng)工作及投資管理工作 房地產(chǎn)業(yè)涉及的工作面廣，系統(tǒng)性強(qiáng)。因此，每個(gè)涉及到的部分都需要完整和較準(zhǔn)確的預(yù)算，并系統(tǒng)地將該預(yù)算送往相應(yīng)的部門(mén)，由相關(guān)部門(mén)根據(jù)預(yù)算做出各自的執(zhí)行計(jì)劃，并在這一過(guò)程中采用嚴(yán)格的獎(jiǎng)罰措施。

2.3.2 通過(guò)不同方式安排好資金 資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于資本運(yùn)作，要把“雞蛋”放在不同的“籃子”里。合理運(yùn)用社會(huì)資本，多渠道、多方位、多角度利用好資本市場(chǎng)。掌握好自有資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量，把固定的資產(chǎn)運(yùn)作起來(lái)，使之成為資本得到廣泛運(yùn)用。

2.3.3 運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)手段提升地產(chǎn)價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)作為企業(yè)投資的收尾階段，是對(duì)投資決策的檢驗(yàn)和評(píng)價(jià)，是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終落足點(diǎn)。營(yíng)銷(xiāo)工作最重要的因素是營(yíng)銷(xiāo)人員，要在營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)建設(shè)上下功夫，多元化選擇人才、培養(yǎng)人才、安置人才。相信在周密的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃下，營(yíng)銷(xiāo)工作將為最后的地產(chǎn)收益加分不少。

2.4 加強(qiáng)人性化的市場(chǎng)服務(wù) 如果樓盤(pán)的質(zhì)量和視覺(jué)效果是地產(chǎn)項(xiàng)目的硬件設(shè)施，那么人性化的市場(chǎng)服務(wù)就是它的軟件配備。消費(fèi)者需要的不僅僅是過(guò)硬的樓盤(pán)質(zhì)量、良好的視覺(jué)感受，更有情感上的需求。要滿(mǎn)足業(yè)主的這一需求，就要在人性化的市場(chǎng)服務(wù)上下功夫。這就需要一支專(zhuān)業(yè)的隊(duì)伍，在正確的服務(wù)宗旨下，切實(shí)為顧客著想和服務(wù)，這也是品牌經(jīng)營(yíng)的必要條件。

2.5 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)投資的目的是為了盈利，但不應(yīng)急功近利。企業(yè)的口碑和業(yè)主的好評(píng)是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的要求。在樓盤(pán)的硬件設(shè)施上，切不可偷工減料，要保證質(zhì)量。在商品房的價(jià)位上可以適當(dāng)放低些，走共贏的市場(chǎng)道路，讓社會(huì)了解企業(yè)，讓顧客認(rèn)識(shí)企業(yè)，讓業(yè)主認(rèn)同企業(yè)。

3 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的展望

3.1 當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持較高增長(zhǎng)、低膨脹的良好勢(shì)頭為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的環(huán)境 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然對(duì)住房、辦公樓、商業(yè)用房的需求量增大，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更多空間；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)運(yùn)作又促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占國(guó)民生產(chǎn)總值的3%，而在發(fā)達(dá)國(guó)家這一指標(biāo)已達(dá)到8%～10%。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力還很大。

3.2 我國(guó)城市化進(jìn)程的加快要求房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展 我國(guó)現(xiàn)今的城市化水平還很低，城市人口僅占全國(guó)人口的30%，而世界平均水平已達(dá) 到50%，發(fā)達(dá)國(guó)家則更高。因此，我國(guó)的城市化道路還有很長(zhǎng)一段要走。城市化的發(fā)展要求城市土地供給、住房、辦公樓、商業(yè)房等不斷增加，伴隨鄉(xiāng)村城市化的加快，必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大空間。

3.3 房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展是我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的要求 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演變規(guī)律是第三產(chǎn)業(yè)比重加大，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重逐漸減小。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由短缺型向相對(duì)過(guò)剩型、由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)過(guò)渡，實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)是我國(guó)改革的必由之路。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，是公認(rèn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值僅占國(guó)民生產(chǎn)總值的30%，而中高等收入國(guó)家的這一比重高達(dá)50%～60%。

4 小結(jié)

近年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，從各個(gè)方面引導(dǎo)和扶植房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資管理提出了新的要求。房地產(chǎn)商應(yīng)立足于國(guó)家政策，積極對(duì)管理措施作出調(diào)整，使房地產(chǎn)業(yè)更加繁榮。

參考文獻(xiàn)

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（作者身份證號(hào)碼：330681198710101783）