牛玉英?梁玲

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)一直受到廣泛的關(guān)注，影響著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在因子分析法的基礎(chǔ)上研究房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系具有重要意義，不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險評價，還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制質(zhì)量，有效進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險預(yù)警，促進(jìn)企業(yè)的長期穩(wěn)步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：因子分析法；房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)風(fēng)險預(yù)警；體系

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r直接影響著國民經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展，財務(wù)狀況的好壞也是影響著企業(yè)生存發(fā)展，因此，建立房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，了解房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險情況，使用財務(wù)杠桿調(diào)整財務(wù)情況，可以防范財務(wù)風(fēng)險，對財務(wù)預(yù)警機(jī)制進(jìn)行有效的控制，為企業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警概述

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但同時風(fēng)險無處不在，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成為外界普遍關(guān)注的焦點，一般而言，風(fēng)險即特定期間內(nèi)事件預(yù)期結(jié)果與實際結(jié)果發(fā)生偏離的可能性，簡而言之，風(fēng)險就是事件可能出現(xiàn)的差錯與可能造成的損失。在房地產(chǎn)行業(yè)，時刻受到各種風(fēng)險的威脅與困擾，如經(jīng)營風(fēng)險、資本市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險，通過思考財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)內(nèi)容，可以了解實際情況，降低房地產(chǎn)行業(yè)蒙受損失的可能性，做好財務(wù)風(fēng)險管理工作，有效進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險控制與風(fēng)險評價。

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目具有投資風(fēng)險大、投資金額大、投資周期長、政策影響大等特點，需要通過財務(wù)杠桿進(jìn)行融通資金，降低可能帶來的財務(wù)風(fēng)險，以免宏觀環(huán)境發(fā)生變化，影響房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益，導(dǎo)致企業(yè)實際收益與預(yù)期收益都發(fā)生偏離，影響企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

二、因子分析法

早期，因子分析法主要用來解決教育學(xué)與心理學(xué)等問題，隨著因子分析法的不斷發(fā)展，目前，這一方法應(yīng)用十分廣泛，在經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)、地質(zhì)學(xué)等方面都取得了顯著的成績。因子分析法的步驟如下：1.需要確定原有變量是否恰當(dāng)，是否可以作為因子進(jìn)行分析，除此之外，在因子分析之前，還需要剔除一些弱性變量，還需要利用巴特利特球形檢驗進(jìn)行檢驗，保證因子分析效果。2.構(gòu)造因子變量，利用最小二乘法、主軸因子法等方法確定因子變量。3.對因子變量進(jìn)行命名解釋，對因子進(jìn)行分析，確定因子變量與原有變量的關(guān)系，解釋因子。最后，計算因子得分，利用回歸法計算因子得分，有效進(jìn)行因子的分析。

三、基于因子分析法的房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系

（一）做好財務(wù)指標(biāo)的預(yù)處理工作，首先，注重指標(biāo)的選擇，資產(chǎn)負(fù)債率和長期負(fù)債率是一種逆向指標(biāo)，需要進(jìn)行正向化處理，其次，需要尊重各指標(biāo)之間的差異，各指標(biāo)不具備可比性，需要進(jìn)行數(shù)據(jù)變換，才能有效進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)處理，對財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行量化處理。（二）利用因子分析法進(jìn)行檢驗，利用因子分析法，可以了解指標(biāo)之間的相關(guān)性，根據(jù)財務(wù)指標(biāo)的重視程度，進(jìn)行因子分析。（三）確定因子變量，對因子變量進(jìn)行解釋命名。通過了解財務(wù)風(fēng)險情況，可以對財務(wù)風(fēng)險等級進(jìn)行合理的劃分，有效進(jìn)行風(fēng)險識別，合理進(jìn)行風(fēng)險控制，在此情況下計算因子得分，進(jìn)而建立房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。首先，應(yīng)確定需要分析的原變量是否適合作因子分析，并在此之前做出KMO測定，對數(shù)據(jù)做適當(dāng)精減。其次，構(gòu)造因子變量，并設(shè)所觀測到的隨機(jī)向量為X，不可測向量為F=（F1， F2， …， Fm），均值向量為E（X）=0，且均值向量E（F）=0，F(xiàn)與e= （e1， e2， …， eP）相互獨立，E（e）=0，其模型如下：

四、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系建立策略

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系控制需要從五個方面著手：（一）調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)想要有效控制財務(wù)風(fēng)險，需要從多個渠道籌集資金，探索發(fā)現(xiàn)新項目，通過調(diào)整戰(zhàn)略，不斷輸入新鮮血液，滿足企業(yè)資金需求，降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生率，達(dá)到有效控制財務(wù)風(fēng)險的目的，發(fā)揮財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的作用。（二）提高風(fēng)險意識，在具備較強(qiáng)的風(fēng)險意識的情況下，可以使管理者具備建立財務(wù)風(fēng)險控制系統(tǒng)的意識，建立一支專業(yè)的風(fēng)險管理隊伍，了解財務(wù)風(fēng)險狀況，有效進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理，減少損失，對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的監(jiān)控與防范。（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，可以實現(xiàn)資金供求均衡，使利益與風(fēng)險相匹配，確定最佳的融資規(guī)模，保證資本結(jié)構(gòu)的靈活性，達(dá)到降低財務(wù)風(fēng)險的目的。（四）政府需要加大扶持力度，房地產(chǎn)行業(yè)是一個較為敏感的行業(yè)，在政府政策支持的情況下，可以有效進(jìn)行宏觀調(diào)控，降低房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險。（五）對資金進(jìn)行集中管理，確保財務(wù)管理的透明度，房地產(chǎn)行業(yè)是一個高投資、高風(fēng)險的行業(yè)，不僅需要調(diào)整戰(zhàn)略，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，還需要加強(qiáng)企業(yè)資本管理，從企業(yè)內(nèi)部著手，實現(xiàn)資金集權(quán)，防止資金分散，以免影響資金管理，提升財務(wù)風(fēng)險，因此，對資金進(jìn)行集中管理尤為重要，是降低財務(wù)風(fēng)險、加強(qiáng)資金控制的關(guān)鍵，是建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的有效途徑。

因子分析法是了解房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險情況的主要方法，通過分析各個因子的得分系數(shù)，可以對房地產(chǎn)上市公司財務(wù)情況進(jìn)行綜合的排名，從而對房地產(chǎn)公司進(jìn)行風(fēng)險等級劃分，有效控制房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，降低風(fēng)險，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，從而促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)更為長遠(yuǎn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]宗喜鶴.房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究[D].吉林財經(jīng)大學(xué)，2016.

[2]許璐.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理研究[D].武漢理工大學(xué)，2012.

（作者單位：北京郵電大學(xué)世紀(jì)學(xué)院）endprint