李然

一、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是公共服務(wù)權(quán)益均等第一步

公共服務(wù)均等的出發(fā)點(diǎn)就是公平與效率的統(tǒng)一。從房地產(chǎn)改革來說，公共服務(wù)權(quán)益均等是承租人與出租人的房屋使用權(quán)益均等的重要內(nèi)容，其最直觀的，不擁有房屋產(chǎn)權(quán)不再成為獲取公共服務(wù)權(quán)益的障礙。在美國(guó)，承租人與業(yè)主享有均等權(quán)益。以就學(xué)為例，美國(guó)公立中小學(xué)（含1年幼兒園），完全免費(fèi)，就近入學(xué)原則并不以是否擁有房屋產(chǎn)權(quán)為劃分。買不起學(xué)區(qū)房并不等于進(jìn)不了好學(xué)區(qū)，在好學(xué)區(qū)租房子，憑租約同樣可以入學(xué)。

公共服務(wù)權(quán)益均等的另一層含義，是對(duì)于承租人合法權(quán)益的保護(hù)?！睹绹?guó)統(tǒng)一住房租賃法》對(duì)于出租人納稅和承租人補(bǔ)貼，房屋出租硬件和維護(hù)以及租約等租房領(lǐng)域的各個(gè)環(huán)節(jié)都有詳細(xì)的條款。其基本原則是從根源上保證承租人的居住權(quán)，以及由此而延伸的出租人的廣義公共服務(wù)權(quán)益均等。

這次廣州明確提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，其深刻含義就是公共服務(wù)權(quán)益與房屋產(chǎn)權(quán)分離。通過公共服務(wù)權(quán)益的強(qiáng)化，賦予租賃行為在居住層面的合理性、科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)理性。

二、促進(jìn)房產(chǎn)流通進(jìn)入新的階段

房產(chǎn)流通，是在交易過程中實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的使用價(jià)值和投資價(jià)值。不外乎買賣和租賃，即將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)⒎康禺a(chǎn)使用權(quán)零星出售、分期出售。還有抵押，將房地產(chǎn)抵押給銀行或信貸機(jī)構(gòu)，從而取得貸款。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)，公共服務(wù)權(quán)益均等后，房產(chǎn)的流通將進(jìn)入新的階段。這表現(xiàn)在：第一，房產(chǎn)交易價(jià)格與租金的定價(jià)機(jī)制將趨同；第二，公共服務(wù)權(quán)益的均等會(huì)導(dǎo)致租金價(jià)格的提升，租售比將有所提高，一些發(fā)達(dá)國(guó)家租售比在3.4%-8%之間，我國(guó)還有上升空間；第三，短時(shí)間內(nèi)租賃市場(chǎng)發(fā)展對(duì)交易價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生顯著影響，但公共服務(wù)權(quán)益均等一定會(huì)在長(zhǎng)期內(nèi)削弱購(gòu)買需求，租購(gòu)?fù)瑱?quán)才能保證租賃對(duì)交易價(jià)格實(shí)現(xiàn)制衡。

三、實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的五點(diǎn)建議

存量物業(yè)領(lǐng)域推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)必然面臨實(shí)際的障礙和壓力，這主要是由于當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的出租人主體是持有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的散戶，像一線城市上海，自然人出租的市占率為90%以上。政府持有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房，從事托管經(jīng)租的企業(yè)不擁有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，而所占市場(chǎng)比例均有限。

產(chǎn)權(quán)歸屬的不同，如何體現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)，保證產(chǎn)權(quán)人最大權(quán)益的同時(shí)，保障承租人公共服務(wù)權(quán)益的均等，并實(shí)現(xiàn)最大化的市場(chǎng)效率。

第一，租賃性用地的確立。這有助于在產(chǎn)權(quán)與公共服務(wù)屬性相關(guān)聯(lián)的層面，從源頭上實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)權(quán)益均等。如政府主導(dǎo)的公共租賃住房就有條件在政府所屬公共服務(wù)資源上，對(duì)承租人實(shí)現(xiàn)權(quán)益均等。上海最近首批公開推出的位于張江和嘉定新城的兩幅全租賃性用地就是這方面的一次探索。通過對(duì)租賃住房，乃至相關(guān)公共服務(wù)的統(tǒng)一規(guī)劃，必然有助于實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。在租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)角度，實(shí)現(xiàn)租賃性土地的市場(chǎng)化運(yùn)作，開發(fā)商進(jìn)入持有租賃經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，將不僅有利于改變當(dāng)前租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)的“二房東”模式，也將有利于在公共服務(wù)資源提供的角度實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和權(quán)益均等。

第二，實(shí)物補(bǔ)貼與財(cái)務(wù)補(bǔ)貼的并行。公共租賃住房、租賃企業(yè)的經(jīng)租物業(yè)在租賃市場(chǎng)所占比例不高，而在未來公共服務(wù)權(quán)益均等化的愿景下，租賃住房供應(yīng)的不足將更加顯現(xiàn)。實(shí)物補(bǔ)貼的方式將一直存在，即政府主導(dǎo)公共租賃的供給仍然不可或缺。另一方面，美國(guó)等住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)也表明，財(cái)務(wù)補(bǔ)貼更有助于促進(jìn)人口流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的自然選擇，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)權(quán)益上的均等。同時(shí)，財(cái)務(wù)補(bǔ)貼的關(guān)鍵是在承租人與出租人之間形成資金的流動(dòng)，進(jìn)而促進(jìn)市場(chǎng)交易的規(guī)范化和活力。而從計(jì)稅的角度，對(duì)于租賃的集中運(yùn)營(yíng)進(jìn)行鼓勵(lì)，也是成功經(jīng)驗(yàn)。

第三，REITs成為租賃運(yùn)營(yíng)融資新途徑。公租房領(lǐng)域的企業(yè)代建政府管理批租模式，租賃企業(yè)的二房東模式和大量散戶出租人出租管理的模式，是當(dāng)前租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的三大主流。REITs不僅可以作為融資的新途徑，更是促使社會(huì)投資租賃性住房和實(shí)現(xiàn)租賃住房產(chǎn)業(yè)分工的新途徑。

第四，私有性公共服務(wù)資源作為必要補(bǔ)充。公共服務(wù)資源的稀缺是造成當(dāng)前享有權(quán)益不均等的重要因素之一。以就學(xué)為例，私有優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺一定程度上加劇了公共服務(wù)享有權(quán)益的不均等。鼓勵(lì)私人機(jī)構(gòu)進(jìn)入教育等公共服務(wù)資源領(lǐng)域也是發(fā)達(dá)國(guó)家的一貫做法。私人公共服務(wù)資源源頭上切斷了房屋產(chǎn)權(quán)、居住地與享有權(quán)益之間的聯(lián)系，這也更有助于通過市場(chǎng)化的手段，促進(jìn)權(quán)益均等。

第五，企業(yè)的主導(dǎo)。美國(guó)住房租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)化水平非常高，根據(jù)各類租賃住宅享受政府租賃補(bǔ)助的情況看，88.1%的租賃住宅單元未享受政府租賃補(bǔ)助，而占總量11.9%的享受政府租賃補(bǔ)貼的租賃住宅單元中，還有許多也并不是由政府投資、運(yùn)營(yíng)的公共住宅，而是由私人（包括個(gè)人或企業(yè)）持有并經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)化租賃住宅，其租賃補(bǔ)貼采取承租人享受住房券、房東享受各類稅費(fèi)減免等形式。因此，即使采取保守估計(jì)態(tài)度，全美租賃住宅中，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的單元占比應(yīng)在90%以上。在我國(guó)，上世紀(jì)九十年代，房屋產(chǎn)權(quán)的確立使得企業(yè)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)。因此，未來公共服務(wù)權(quán)益的均等化，也必將使得企業(yè)在租賃市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)。endprint