劉慶兵

摘 要 隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也愈發(fā)激烈。為了進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力，必須做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作，切實(shí)提高開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本管理水平。這便要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須強(qiáng)化自身的成本控制觀念，落實(shí)各項(xiàng)控制工作，做好成本規(guī)劃，給項(xiàng)目成本控制奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 成本控制 策略

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)想要更好地發(fā)展便必須重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，從開發(fā)的全過程出發(fā)，進(jìn)行綜合考慮，優(yōu)化企業(yè)資源，努力降低開發(fā)所需要的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。筆者主要分析了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方面存在的問題，并針對問題找到了一些解決問題的策略，希望能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平，給企業(yè)更好地發(fā)展和參與市場競爭奠定良好的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制存在的主要問題

（一）觀念落后

現(xiàn)在我國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制的時(shí)候，觀念比較落后，很難適應(yīng)市場發(fā)展的實(shí)際需要。比如，有些房地產(chǎn)開發(fā)公司在控制成本的時(shí)候，沒有做到從整體出發(fā)來控制成本。這是因?yàn)槠髽I(yè)沒有對成本控制概念有一個(gè)正確的認(rèn)識，這也直接影響了成本控制工作的開展。[1]首先，很多企業(yè)認(rèn)為進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制便是控制項(xiàng)目施工的成本，并沒有做好前期的準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及銷售等方面的控制工作，沒有從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體出發(fā)來控制整個(gè)項(xiàng)目的成本，經(jīng)常會出現(xiàn)因?yàn)槟硞€(gè)部分成本控制不到位而增加項(xiàng)目開發(fā)成本的情況。其次，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的時(shí)候，很多企業(yè)都比較重視項(xiàng)目完成后的成本控制，對于前期組織成本控制認(rèn)識不到位，沒有做好事前控制，也沒有合理地預(yù)測項(xiàng)目開始前產(chǎn)生的成本，這也導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本決策不夠規(guī)范。最后，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的時(shí)候，其主體一般都是財(cái)務(wù)人員，并且財(cái)務(wù)人員控制成本的時(shí)候，存在一定的局限，認(rèn)為成本控制便是項(xiàng)目完結(jié)之后的成本控制，沒有做好開展前成本控制，所以無法從整體出發(fā)來做好開發(fā)項(xiàng)目的成本控制。

（二）沒有認(rèn)識到開發(fā)項(xiàng)目成本控制中財(cái)務(wù)管理的重要性

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的時(shí)候，經(jīng)常會忽視財(cái)務(wù)管理的作用。比如，北京某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司在控制成本的時(shí)候，沒有很好地限定財(cái)務(wù)人員本身的職責(zé)，僅僅認(rèn)為財(cái)務(wù)人員的作用便是核算開發(fā)項(xiàng)目資金和收益，認(rèn)為其作用便是控制項(xiàng)目完結(jié)的成本，沒有將財(cái)務(wù)管理的前期控制和過程控制作用真正地發(fā)揮出來，這也直接導(dǎo)致無法從整體出發(fā)來控制整個(gè)項(xiàng)目的成本。首先，在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)前，財(cái)務(wù)人員沒有很好地核算項(xiàng)目開發(fā)需要的成本，這也直接導(dǎo)致企業(yè)無法根據(jù)自身的情況制定相應(yīng)的方案。其次，在項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，無法很好地控制項(xiàng)目開發(fā)需要的成本消耗，從而出現(xiàn)了不必要的成本消耗，增加了成本，給項(xiàng)目開發(fā)總成本控制造成較大的困難。

（三）重視施工階段的成本控制，對前期準(zhǔn)備階段的成本不夠重視

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本控制涉及的方面比較多，房地產(chǎn)企業(yè)在控制成本的時(shí)候往往比較重視項(xiàng)目施工階段的控制，沒有認(rèn)識到其他方面成本控制的重要性，特別是對準(zhǔn)備階段的成本控制不夠重視。房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制的時(shí)候?qū)︼@性成本控制不夠重視，甚至很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為施工階段成本能夠得到控制，那么開發(fā)的整體成本也能夠得到很好的控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也能夠得到更多的利潤，但是那些隱性成本的存在也會給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制造成嚴(yán)重的影響，這便需要房地產(chǎn)企業(yè)全面地考慮到市場、資源技術(shù)以及存在的隱性等成本因素，從而保證開發(fā)成本控制的合理性。

（四）相關(guān)的機(jī)制不夠完善

想要做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，機(jī)制是非常重要的，但是現(xiàn)在機(jī)制建設(shè)存在的問題還比較多。[2]首先，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為控制開發(fā)成本是財(cái)務(wù)部門的工作，這也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)其他部門沒有認(rèn)清成本控制的相關(guān)職責(zé)，導(dǎo)致成本控制機(jī)制不夠完善，無法發(fā)揮成本監(jiān)督作用，并且也沒有制定激勵(lì)措施，這也影響了員工管理開發(fā)項(xiàng)目成本的工作積極性，從而導(dǎo)致成本控制很難進(jìn)行。其次，企業(yè)不具備持續(xù)成本控制機(jī)制，并且成本控制指標(biāo)體系也不夠完善，項(xiàng)目開發(fā)后不能及時(shí)總結(jié)和反饋整個(gè)項(xiàng)目，影響了成本管理的持續(xù)性，這也會影響成本控制更好地進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目成本控制的策略

（一）重視房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制觀念的增強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本管理，首先必須增強(qiáng)成本控制的觀念和意識，在進(jìn)行成本控制決策的時(shí)候，需要做好可行性研究工作，從加強(qiáng)項(xiàng)目成本投資估算出發(fā)定位項(xiàng)目開發(fā)成本，全面地考慮項(xiàng)目開發(fā)過程中可能影響成本的因素，從而更好地進(jìn)行成本控制。首先，需要全面地控制項(xiàng)目開發(fā)的成本，做好前期準(zhǔn)備成本和項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本方面的控制，全面了解項(xiàng)目開發(fā)的成本控制因素，從而確保成本控制能夠全面進(jìn)行。其次，增強(qiáng)開發(fā)決策意識，在開發(fā)前需要做好組織成本的控制，認(rèn)識到事前成本控制的重要性，做好成本預(yù)測工作，提高項(xiàng)目成本控制本身的操作性。

（二）發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目成本控制中的作用

在進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的時(shí)候，財(cái)務(wù)管理具備整體控制作用，所以不能簡單地認(rèn)為財(cái)務(wù)管理便是核算資金，需要將財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目成本控制中的作用真正發(fā)揮出來。企業(yè)需要對財(cái)務(wù)人員本身的職責(zé)進(jìn)行明確的規(guī)定，認(rèn)識到財(cái)務(wù)在項(xiàng)目開發(fā)以及成本控制中的重要作用。在項(xiàng)目開發(fā)的前期準(zhǔn)備中，財(cái)務(wù)需要做好開發(fā)項(xiàng)目的核算以及分析工作，并全面地考慮到企業(yè)的實(shí)際需要，進(jìn)而制定成本控制方案。在項(xiàng)目開展的時(shí)候，需要做好項(xiàng)目成本消耗情況統(tǒng)計(jì)，并對其進(jìn)行控制，避免一些不必要的成本。在項(xiàng)目竣工的時(shí)候，需要合理控制項(xiàng)目竣工驗(yàn)收所需要的成本，分析項(xiàng)目實(shí)際消耗成本以及理論計(jì)算所消耗的成本比，從而獲得合理的成本控制方案，切實(shí)將財(cái)務(wù)的作用發(fā)揮出來。

（三）做好項(xiàng)目成本規(guī)劃

在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的時(shí)候，對其造成影響的因素有很多，我們不但需要認(rèn)識到項(xiàng)目施工階段成本控制的重要性，還需要考慮到項(xiàng)目開發(fā)前期成本的控制，所以必須做好項(xiàng)目成本規(guī)劃工作。在進(jìn)行項(xiàng)目成本規(guī)劃的時(shí)候，必須全面考慮各個(gè)因素，找到降低成本的策略，對成本進(jìn)行控制。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制機(jī)制進(jìn)行完善

房地產(chǎn)企業(yè)必須重視完善開發(fā)項(xiàng)目成本控制機(jī)制。首先，需要完善企業(yè)組織建設(shè)，切實(shí)認(rèn)識到項(xiàng)目成本控制的重要性，不能認(rèn)為成本控制應(yīng)該由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，需要將各個(gè)部門的作用真正地發(fā)揮出來，完善成本控制制度，設(shè)置開發(fā)項(xiàng)目成本控制部門，從而切實(shí)做好成本控制工作，完善激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動員工進(jìn)行成本控制的積極性。其次，需要完善項(xiàng)目成本分析考核標(biāo)準(zhǔn)和模式，保證成本控制目標(biāo)的合理性和先進(jìn)性，建立考核機(jī)制，從而確保成本控制能夠落到實(shí)處。

三、結(jié)語

在房地產(chǎn)企業(yè)中控制開發(fā)項(xiàng)目成本是非常重要的，我們必須認(rèn)識到成本控制的重要性，針對成本控制中存在的問題，不斷完善相關(guān)的措施，強(qiáng)化成本控制的觀念，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)的作用，做好成本規(guī)劃，完善成本控制制度，從而做好成本控制，給企業(yè)更好地發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

（作者單位為山東融策置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 吳玉蘋.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的探討[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2014（24）：50-51.

[2] 羅勁文.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理[J].中國管理信息化，2016，19（11）：31-33.endprint