何江

摘 要：隨著國(guó)家政策的不斷變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，同時(shí)也導(dǎo)致房屋中介服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，亂收費(fèi)以及欺詐的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，而隨之而來(lái)的則是各種糾紛不斷，常常讓購(gòu)房者利益受損，本文將針對(duì)于在房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同中常見(jiàn)的法律問(wèn)題進(jìn)行分析，并基于此提出幾點(diǎn)建議以供參考。

關(guān)鍵詞：房屋買(mǎi)賣(mài)；中介服務(wù)；合同；居間

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸發(fā)展，近年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷攀升，但由于市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制不完善，行業(yè)管理不規(guī)范，從而導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件層出不窮，該類(lèi)案件一般會(huì)涉及購(gòu)房者的重大利益，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)也會(huì)造成影響，一般很難達(dá)成調(diào)解，在司法實(shí)務(wù)中，因?yàn)橐?guī)范上的不足，同樣案件的判定方式也會(huì)出現(xiàn)差異。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同中常見(jiàn)的法律問(wèn)題

1.看房確認(rèn)書(shū)所引發(fā)的法律問(wèn)題

針對(duì)于看房確認(rèn)書(shū)的性質(zhì)問(wèn)題，看房者和中介機(jī)構(gòu)的認(rèn)定大不相同，大多的看房者會(huì)輾轉(zhuǎn)多家中介機(jī)構(gòu)，可能在其中一家中介機(jī)構(gòu)簽署看房確認(rèn)書(shū)后，轉(zhuǎn)而又去另一家完成交易，這種情況非常多見(jiàn)，他們認(rèn)為看房確認(rèn)書(shū)僅僅只是表示自身具有購(gòu)房的意向說(shuō)明，支付居間費(fèi)用應(yīng)以正式簽訂居間合同，中介機(jī)構(gòu)促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立為主要依據(jù)。而中介機(jī)構(gòu)則認(rèn)為看房確認(rèn)書(shū)則代表具有居間合同的性質(zhì)，并且該合同的成立并不以是否達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同為前提。

2.“跳單”帶來(lái)的法律問(wèn)題

在房屋買(mǎi)賣(mài)中，“跳單”指的是委托人經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)的居間行為找準(zhǔn)房源后，隨后經(jīng)過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)和房屋的所有權(quán)者進(jìn)行交易，這也是變相的逃避居間費(fèi)用的一種手段，而中介機(jī)構(gòu)為了預(yù)防購(gòu)房委托人的該種不良行為，常常會(huì)以各種合同條款來(lái)對(duì)其進(jìn)行約束。而在司法實(shí)踐中，怎樣認(rèn)定該條款的有效性，則是此類(lèi)糾紛案件的審理難題。

3.居間人要求支付報(bào)酬帶來(lái)的法律問(wèn)題

按照《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，如居間人促成了合同成立，則委托者需要根據(jù)約定支付相關(guān)報(bào)酬給居間人。但在多項(xiàng)案例的實(shí)踐中可以看出，盡管居間人促成了房屋買(mǎi)賣(mài)的合同，購(gòu)房人也會(huì)以多種理由拒絕支付或是降低居間人的費(fèi)用。主要因素是由于履行合同過(guò)程中出現(xiàn)不足或者無(wú)法繼續(xù)履行。尤其是在現(xiàn)階段房?jī)r(jià)持續(xù)升高，國(guó)家對(duì)于房屋市場(chǎng)實(shí)行限貸和限購(gòu)以及強(qiáng)化個(gè)人所得稅征收等多種宏觀調(diào)控策略。從而導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)和委托者的報(bào)酬糾紛問(wèn)題也逐漸增多。而針對(duì)于合同無(wú)法正常履行的情況下，居間費(fèi)用是否需要照常支付，以及支付的比例問(wèn)題，難以做出準(zhǔn)確判定，需要法官依據(jù)個(gè)案自由裁量。

4.基于中介的審慎義務(wù)帶來(lái)的法律問(wèn)題

通常來(lái)說(shuō)，多數(shù)委托人因?yàn)閷?duì)購(gòu)房政策、法律或操作過(guò)于陌生，所以才委托中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)房屋或是出售房屋，以確保交易的順利開(kāi)展。該種認(rèn)知主要是基于中介機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)方所買(mǎi)賣(mài)的房屋進(jìn)行嚴(yán)格審查，其審查范圍的第一點(diǎn)則是房屋產(chǎn)權(quán)狀況的審查，這其中包含房屋所使用的年限，房屋所有權(quán)人，以及是否具有抵押、查封等權(quán)利上的問(wèn)題；第二則是房屋使用的現(xiàn)狀審查，主要包含房屋裝修、承租、實(shí)際的居住人等，另外還有多種費(fèi)用的繳納情況，例如水、電、物業(yè)、供暖費(fèi)等；第三點(diǎn)，當(dāng)事人的委托資格審查，房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買(mǎi)者委托的代理人是否具有合法的代理權(quán)；第四點(diǎn)，基于目前的限購(gòu)政策下，需要具有一定的購(gòu)房條件方可購(gòu)房，因此購(gòu)房者資格的審查問(wèn)題則同樣也是房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否能夠達(dá)成的一個(gè)關(guān)鍵原因。

5.中介資質(zhì)欠缺帶來(lái)的法律問(wèn)題

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等相關(guān)文件規(guī)定，房屋中介機(jī)構(gòu)必須要具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作人員，且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的服務(wù)合同，應(yīng)該加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章，并且需要一名或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。但在目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者中不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格的占絕大多數(shù)。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同糾紛的有效建議

1.審判實(shí)務(wù)中應(yīng)遵循的原則

第一，約定優(yōu)先原則，尊重當(dāng)事人的合同約定，在基于法律法規(guī)的前提條件下，根據(jù)合同對(duì)其雙方的權(quán)益和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行確定；第二、主張調(diào)解優(yōu)先的基本原則，中介服務(wù)合同糾紛因?yàn)椴痪邆浞山y(tǒng)一裁定的標(biāo)準(zhǔn)，所以應(yīng)該對(duì)雙方進(jìn)行調(diào)解為主要原則，基于法律法規(guī)的合理范圍之內(nèi)，尋找雙方的利益平衡點(diǎn)，化解矛盾。第三、堅(jiān)持利益平衡，為了確保雙方的利益平衡，應(yīng)該按照雙方法律知識(shí)的不足，對(duì)其違約責(zé)任的承擔(dān)進(jìn)行合理的調(diào)整。第四，貫徹國(guó)家政策，針對(duì)于違反國(guó)家房屋市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的情況，需及時(shí)向相關(guān)部門(mén)發(fā)送建議，關(guān)于房屋的限購(gòu)、限貸等政策主要是為了預(yù)防投機(jī)性購(gòu)房，在審理該類(lèi)糾紛案件時(shí)，應(yīng)維護(hù)國(guó)家的政策落實(shí)。

2.確立房屋中介合同糾紛中的裁判規(guī)則

房屋買(mǎi)賣(mài)中中介服務(wù)合同屬于三方法律關(guān)系的混合合同，合同的無(wú)效分為相對(duì)無(wú)效和絕對(duì)無(wú)效兩種，相對(duì)無(wú)效指的是可撤銷(xiāo)的合同和并非當(dāng)然無(wú)效，僅對(duì)特定的人才不具效力。而絕對(duì)無(wú)效指的是該合同違反了相關(guān)法律法規(guī)，且任何人都能夠主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。在房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同糾紛中，格式條款應(yīng)當(dāng)充分尊重雙方當(dāng)事人的表達(dá)意思，嚴(yán)格掌握確認(rèn)格式條款無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)，雙方可以申請(qǐng)變更或者是撤銷(xiāo)格式條款中的內(nèi)容，給予雙方確認(rèn)格式條款效力的權(quán)力，法院也可以根據(jù)具體情況，行使釋明權(quán)，讓當(dāng)事者自由選擇格式條款的有效性。從性質(zhì)來(lái)說(shuō)，看房確認(rèn)書(shū)并不能作為居間費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)，因?yàn)榭捶看_認(rèn)書(shū)并未概含居間服務(wù)的內(nèi)容以及居間報(bào)酬，其次從合同履行上而言，房地產(chǎn)中介主要是提供房屋給予購(gòu)房者選擇的義務(wù)，因此，如房屋中介依據(jù)看房確認(rèn)書(shū)來(lái)提出居間報(bào)酬的支付，很難得到法律的支持。如何判定購(gòu)房者是否具有“跳單”的不良行為，可根據(jù)購(gòu)房者是否具有利用中介機(jī)構(gòu)來(lái)獲取房源資料，如多個(gè)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布同一房源，購(gòu)房者通過(guò)合法途徑得到房源信息，則有權(quán)選擇其他中介機(jī)構(gòu)。對(duì)于“跳單”行為嚴(yán)格判定，維護(hù)中介機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，推進(jìn)雙方的誠(chéng)信交易。

三、總結(jié)

近年來(lái)，房屋買(mǎi)賣(mài)中介公司為我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，但同時(shí)也因?yàn)槎喾N因素而導(dǎo)致委托人與中介機(jī)構(gòu)糾紛不斷，因此，在審理該類(lèi)案件時(shí)，應(yīng)遵循基本原則和統(tǒng)一的裁判規(guī)則，公平公正的處理糾紛，確保雙方的合法權(quán)利。

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