何曉榮

【摘 要】隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)相繼出臺的諸多的關(guān)于金融、市場等調(diào)控政策，以及逐漸上漲的國內(nèi)外材料價格。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)現(xiàn)已進入微利時代。在這樣內(nèi)外夾擊，舉步維艱的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有加強企業(yè)成本管理與控制，規(guī)范企業(yè)管理行為，使得企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢地位。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控對企業(yè)發(fā)展的重要意義，現(xiàn)階段成本管控的主要內(nèi)容，針對目前存在的問題，提出了相應(yīng)的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本管控；管理目標

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的重要性

1.什么是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控是指運用各種科學的方法和技術(shù)，在成本形成過程中進行有效的管理和控制，以減少資源浪費，取得最大經(jīng)營效益的經(jīng)營管理活動。這種經(jīng)濟活動是貫穿于企業(yè)開發(fā)過程始終的。

2.加強成本管控，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的重要方面

（1）只有加強企業(yè)成本管控，才能保證成本支出的配比及合理性，才可以減少開發(fā)過程中不必要的浪費和損失，節(jié)約各種資源，在保證企業(yè)實現(xiàn)目標利潤的前提下，還可以適當調(diào)低房價，向市場及時供應(yīng)適銷對路的開發(fā)產(chǎn)品。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)的目的是賺取利潤。利潤的取得來自較大的收入與較低成本的差額，只有加強開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)的管控，才能把成本控制在企業(yè)所能承受的范圍之內(nèi)，最大可能的降低成本，才能取得最大可能的利潤。企業(yè)只有取得了必要利潤，企業(yè)才能繼續(xù)發(fā)展，才能為股東和社會創(chuàng)造更多財富。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的主要內(nèi)容

1.在項目初期的拿地階段

根據(jù)當?shù)禺斊诘貎r水平，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好與開發(fā)項目的前期可行性測算，采用科學的方法，對開發(fā)過程中資金的投入、市場前景預(yù)測，營銷策略選擇、項目管理方式等各階段進行全面估算，試算項目預(yù)期利潤，在保證企業(yè)必要利潤的前提條件下倒推預(yù)取得土地成本，進而比較分析拿地價格的高低及風險。

2.前期費用階段

主要是指設(shè)計和招標階段，在這個階段，應(yīng)注重設(shè)計方案的優(yōu)劣和招投標過程標的的確定和施工單位的選擇，因為此階段直接影響開發(fā)產(chǎn)品的類型、工程進度和產(chǎn)品的銷售情況，關(guān)乎企業(yè)最終的利潤。

3.建安成本、基礎(chǔ)及配套設(shè)施的建設(shè)階段

即施工階段成本管控，由于施工階段產(chǎn)生的成本占整個開發(fā)成本的70%左右，是企業(yè)成本管控的重中之重。企業(yè)應(yīng)從施工合同的簽訂、工程質(zhì)量管理及監(jiān)督，物料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)的預(yù)算，詢價、定價等方面加強管理

4.銷售及管理階段

銷售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回收的環(huán)節(jié)，銷售資金回籠的時間及多少直接決定企業(yè)開發(fā)項目的成敗。因此，加強銷售階段的成敗管控可是企業(yè)取得盡可能多的利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)融資產(chǎn)生的利息支出及日常管理支出也是構(gòu)成企業(yè)成本的主要部分。加強每個環(huán)節(jié)的管理，企業(yè)才能達到最終經(jīng)營目標

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控存在的問題

1.企業(yè)管理者對成本管控的認識不足

在企業(yè)內(nèi)部管理中沒有完整的成本管控體系，成本管理只是遇到什么問題解決什么問題，對未知未發(fā)生事項沒有科學的預(yù)判，沒有成熟的方法和科學的體系來應(yīng)對，只能盲目應(yīng)對，臨時抱“佛腳”。

在企業(yè)內(nèi)部沒有樹立全員、全過程，全面管理成本的意識。大多數(shù)人認為成本只是少數(shù)部門或者個人的事。企業(yè)管理者沒有把項目開發(fā)各個階段、各參與部門、各參與人員均納入管控范圍。沒有發(fā)動大家的積極性，沒能發(fā)揮每個人的主觀能動性，沒能讓成本管控的觀念深入到企業(yè)管理的每個環(huán)節(jié)，項目建設(shè)的每個階段，落實到每個人。

2.成本管控和管理目標相互脫節(jié)

在企業(yè)發(fā)展過程中，無效或者低級的管控方法往往要么片面追求成本最低化，要么片面最求利潤最大化，沒有根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標制定相應(yīng)的目標成本，沒有將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和目標成本有機的結(jié)合起來，致使企業(yè)的成本管控盲目化，單方面的管控只會離企業(yè)的目標越走越遠，最終無法實現(xiàn)期望目標。

3.企業(yè)管理者對市場和開發(fā)過程缺乏足夠的了解與認識

不能全面掌握市場動態(tài)和開發(fā)全過程，不隨著市場變化和環(huán)境變化分析問題，解決問題，使得成本管控只是紙上談兵、閉門造車。遇到環(huán)境及市場變化，不是束手無策，就是隨波逐流，成為市場的“犧牲品”。

4.企業(yè)管理者對成本管控缺乏科學、有效的方法，無法找到成本管控的主要切入點

盲目管理，致使越管越亂，越管越差。未采用以企業(yè)長遠發(fā)展為戰(zhàn)略目標，以發(fā)展企業(yè)競爭力來建立成本管控的方法和體系的戰(zhàn)略成本管理方法。未采用以市場為主，顧客需求為導向，運用價值工程進行功能分析的目標成本法等等。這樣的結(jié)果不是讓企業(yè)失去大好的發(fā)展機會，就是讓企業(yè)失去盈利大好時機。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的對策

1.項目開始準備階段

針對以上項目工程準備階段的成本管控，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

（1）項目籌劃階段：此階段的管控主要指進行科學的籌劃，充分的市場調(diào)研和嚴格的投資活動評估。在項目籌劃階段，企業(yè)應(yīng)成立項目籌劃小組，組成人員主要包括工程、銷售、財務(wù)專業(yè)人員，由該組成人員從開發(fā)投資類型、客觀環(huán)境，技術(shù)指標、市場需要。消費習慣，消費需求、產(chǎn)品利潤增長空間、同行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀等多方面調(diào)查研究，收集整理相關(guān)數(shù)據(jù)，做出全面的可行性研究報告。對項目的投資與收益等方面進行充分分析，得出本項目開發(fā)預(yù)期數(shù)據(jù)，為領(lǐng)導決策提供依據(jù)。

（2）項目設(shè)計階段：首先在設(shè)計單位的選擇上，應(yīng)挑選具有相應(yīng)資質(zhì)，經(jīng)驗豐富的設(shè)計隊伍，一方面能保證設(shè)計的合理性和安全性；另一方面能保證設(shè)計方案的優(yōu)化，減少不必要的浪費。其次，要注重設(shè)計完成后的審圖工作，在審圖階段，不惜花費重金聘請有經(jīng)驗、有能力，有實踐經(jīng)驗的的專家隊伍，對施工圖紙進行全面、全方位的審查，進一步優(yōu)化方案，使鋼真正的用在刀刃上。最后，在設(shè)計過程中，要緊緊把握市場需求和消費者的消費理念，設(shè)計出適銷對路，深受歡迎的開發(fā)產(chǎn)品。endprint

2.項目施工階段

施工階段既是房地產(chǎn)項目形成的主要階段，也是項目成本管控的主要階段。此階段是房地產(chǎn)成本管控的重中之重。在此階段，一定要做好各環(huán)節(jié)的管理與控制。

（1）施工合同的簽訂：施工合同的簽訂，是工程施工的準備階段，也是選擇施工隊伍的環(huán)節(jié)。①選擇出優(yōu)秀的施工隊伍，對企業(yè)的施工質(zhì)量及成本管控有至關(guān)重要的意義。所以在合同簽訂階段，在對施工單位的選擇上，一定要注重施工單位的技術(shù)力量及管理水平，和優(yōu)秀的施工單位合作，既節(jié)省了時間和精力，也保證了過硬的工程質(zhì)量。②在合同條款簽訂方面，要明確主要各條款的實質(zhì)內(nèi)容，對承包范圍，承包方式、結(jié)算辦法，付款方式，發(fā)票取得、違約責任，特殊事項處理等方面進行明確約定，以防出現(xiàn)問題及時按照合同解決，以免給企業(yè)造成損失。

（2）工程施工階段：此階段才是所有成本中最主要，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因為房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本均在此環(huán)節(jié)發(fā)生。在此階段，首先要加強工程施工過程管理，充分發(fā)揮監(jiān)理作用，嚴格按圖施工，按流程施工，對關(guān)鍵部位，關(guān)鍵分項工程，應(yīng)著重管理，重點監(jiān)督，實時記錄相關(guān)數(shù)據(jù)，留樣檢測。利用科學有效方法施工，既節(jié)省成本有節(jié)約時間，達到時間與效率的雙贏。嚴禁野蠻施工、嚴禁跑冒滴漏造成損失。對施工過程中出現(xiàn)的問題，及時召開各職能部門，各相關(guān)人員召開會議，各抒己見，充分討論，根據(jù)實際施工情況，對確實需進行施工變更和施工簽證的，及時完善相關(guān)流程和手續(xù)，由施工單位和建設(shè)單位雙方簽字蓋章確認后作為結(jié)算依據(jù)。嚴禁隨意變更簽證帶來不必要的支出。

（3）工程結(jié)算階段：結(jié)算階段是最終確認工程成本的階段，企業(yè)預(yù)算部門應(yīng)首先樹立主人翁意識，把公司的事情當做自己的事情，做到做好。其次在結(jié)算過程中，①在遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，嚴格按照法律法規(guī)規(guī)定合法結(jié)算。②以合同為準繩，以實際施工過程資料及數(shù)據(jù)為依據(jù)，兼顧過程變更與簽證，逐項逐步仔細核對，嚴把每個環(huán)節(jié)，做到應(yīng)算盡算，做到既不漏項也不隨意增項，筆筆有來源，件件有依據(jù)。

3.期間費用管控

期間費用主要包括銷售費用，管理費用、財務(wù)費用3個方面：

（1）銷售費用方面，企業(yè)應(yīng)加強銷售方式的管理，在廣告投入上遵循成本效益原則，廣告投播及發(fā)布應(yīng)有針對性和實效性，銷售宣傳應(yīng)做到知己知彼，充分分析消費者的消費心理及消費需求，用最直接、最有效、最經(jīng)濟的方式達到預(yù)定宣傳效果。管理費用方面。

（2）管理費用只要是指企業(yè)管理服務(wù)項目開展所產(chǎn)生的費用，它雖是房地產(chǎn)開發(fā)的間接成本，但也是必不可少的支出。在日常管理中，首先要加強節(jié)約意識，減少必要的支出。樹立服務(wù)觀念，培養(yǎng)一專多能性人才，減少人員支出。

（3）財務(wù)費用方面：財務(wù)費用只要是指企業(yè)在開發(fā)過程中的融資費用。企業(yè)開發(fā)過程中的資金來源，除企業(yè)自有資金外，不足部分一般需要對外融資，不同的融資方式均會產(chǎn)生相應(yīng)的融資費用，為了降低企業(yè)融資成本，企業(yè)首先應(yīng)加強應(yīng)收款項的管理，設(shè)立專人負責應(yīng)收款項，監(jiān)控銷售進度，對應(yīng)收未收款項，建立欠款催收責任制，樹立誰的客戶誰負責費原則，把欠款催收和業(yè)績考核掛鉤，使得欠款能及時回收，以滿足企業(yè)經(jīng)營需要。企業(yè)需要對外融資時，要認真篩選，分析對各金融機構(gòu)的借貸政策與條件，優(yōu)選資金實力雄厚的金融機構(gòu)合作，保障公司資金使用需求。

4.財務(wù)及稅收成本管控

（1）在日常核算中，財務(wù)部門首先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)特點，選擇適用的會計核算方法，根據(jù)項目開發(fā)情況及開發(fā)進度安排，科學設(shè)置會計科目，對項目進行明細核算。其次根據(jù)項目特點，財務(wù)部門應(yīng)設(shè)置合理的成本核算方法，對不同的成本項目，國家有明確規(guī)定的核算方法的，嚴格按照國家相關(guān)財稅政策選擇核算辦法。對沒有嚴格規(guī)定的，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)項目情況和特點，結(jié)合財務(wù)制度要求，選擇科學、適用、有效的成本核算辦法。

（2）在開發(fā)過程中，財務(wù)部門作為負責企業(yè)稅收核算的主要部門，①對財務(wù)人員來說，認真學習，深刻領(lǐng)會國家各項財稅政策，并融會貫通，和企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有機的聯(lián)系起來，學以致用。②在充分學習的基礎(chǔ)上，應(yīng)該未雨綢繆，對項目整體稅負要做事前測算，分析測算稅負情況與其他項目差異的原因，結(jié)合本項目情況，提出有效降低稅負的思路和辦法，合理規(guī)避高稅負給企業(yè)帶來的稅收風險，讓企業(yè)的稅負始終保持在合理的范圍之內(nèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)稅收支出是目前所有行業(yè)中稅種多，稅負比率較高的行業(yè)，稅收支出幾乎占收入的20%左右。所以在開發(fā)過程中，公司主要領(lǐng)導首先要認識到稅收支出在公司總支出中所占比率，重視稅收支出對企業(yè)利潤的影響，公司財務(wù)人員應(yīng)加強日常稅收法律法規(guī)的學習，充分了解國家稅收政策，按章納稅，避免逾期申報，漏報，少報等給企業(yè)帶來的稅收風險。其次在熟知稅收政策的基礎(chǔ)上，做好企業(yè)稅收籌劃，及時向企業(yè)管理人員提出可行性籌劃方案，為企業(yè)減少不必要的稅收支出。

參考文獻 ：

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[2]李鵬.新常態(tài)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本管控的新模式.《商業(yè)會計》2015（20）.endprint