楊茂林

摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)交易存在許多不確定性，因此不少人拿來(lái)做文章，欺詐行為不占少數(shù)，而房地產(chǎn)商為博取利益博弈論也由此產(chǎn)生。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家收入來(lái)說(shuō)有不小的壓力，銀行支出大于收入，開發(fā)商借機(jī)炒樓。因此開拓新的市場(chǎng)，減緩銀行壓力，新的政策實(shí)行很有必要。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交易市場(chǎng)缺陷分析發(fā)生原因，提出幾大建設(shè)性意見，希望促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 交易行為 發(fā)展措施

前言

工資存款與買房緊密掛鉤，對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)買房是一輩子的大事，究竟利益該如何分配是值得思考的問(wèn)題。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交易市場(chǎng)存在的問(wèn)題及現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)交易過(guò)程中的融資市場(chǎng)

房地產(chǎn)商建造樓盤時(shí)因啟動(dòng)資金不足，往往個(gè)人本金只出10%，剩下用房產(chǎn)抵押，向銀行貸款拿到啟動(dòng)資金用來(lái)建造房地產(chǎn)。開發(fā)商除了銀行貸款這一條路徑之外別無(wú)他法，也無(wú)法找到其他融資途徑。一旦開發(fā)商大部分資金來(lái)源依靠銀行時(shí)，當(dāng)建造過(guò)程中出現(xiàn)意外，或者在銷售過(guò)程中出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，則資金鏈截?cái)?，開發(fā)商面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因此單一的融資途徑對(duì)房地產(chǎn)并不是安全范圍之內(nèi)的有效手段。而且這種融資手段對(duì)銀行的壓力也十分巨大，一座城市有著不下百數(shù)的開發(fā)商，每天都有人拿名下房產(chǎn)抵押貸款，銀行庫(kù)存現(xiàn)金減少，收入金額比例減少，給國(guó)家?guī)?lái)的收入也相應(yīng)減少。不僅國(guó)家基金損失，而且國(guó)民經(jīng)濟(jì)可能進(jìn)一步下降。

1.2房地產(chǎn)交易行為博弈論分析

房地產(chǎn)博弈論分為政府與房地產(chǎn)商之間的博弈和房地產(chǎn)商與客戶之間的博弈，博弈即指在雙方對(duì)于房?jī)r(jià)上的預(yù)估價(jià)不同產(chǎn)生分歧后打的一種心理戰(zhàn)。政府所持有土地，房地產(chǎn)商需要招標(biāo)才能購(gòu)買土地，進(jìn)而建設(shè)樓盤并出賣，政府根據(jù)一系列條件來(lái)為土地定價(jià)，房地產(chǎn)商們招到之前均不知情。此時(shí)為招到土地房地產(chǎn)商需要上下打點(diǎn)關(guān)系，運(yùn)用心理戰(zhàn)來(lái)獲取土地。但因?yàn)榉N種因素招標(biāo)大多時(shí)候不太公平，這都是博弈論造成的目前房地產(chǎn)交易局面。房地產(chǎn)商與購(gòu)房客戶之間的博弈更為復(fù)雜。例如房地產(chǎn)商利用消費(fèi)從眾觀念降低房?jī)r(jià)，此時(shí)本猶豫的購(gòu)房客戶因?yàn)樾蝿?shì)一片大好，并且人人都買的局勢(shì)中頭腦發(fā)熱購(gòu)買房子，薄利多銷，雖壓低房?jī)r(jià)，但贏家仍然是房地產(chǎn)商。隨著時(shí)代變遷，越來(lái)越多人買得起二三線城市房子，男女結(jié)婚首要條件也是必須要有房子，房子成了必需品，房地產(chǎn)商看中時(shí)機(jī)，在合適地段提價(jià)，為自己博取最大利益。并且以以上理由勸誘居民購(gòu)買房子。

1.3 隱名購(gòu)房交易行為泛濫

因房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)大好，許多人靠炒房賺錢，炒房就是購(gòu)買房子再將其賣出，謀取其中的差價(jià)，這比錢存進(jìn)銀行利潤(rùn)要高。但國(guó)家為公平起見出臺(tái)一系列政策控制炒房，但仍有許多人通過(guò)隱名購(gòu)房的渠道來(lái)賺取利益。隱名購(gòu)房的市場(chǎng)越來(lái)越大，存在的問(wèn)題也越來(lái)越多，例如實(shí)際購(gòu)買者與名義購(gòu)買者雙方口頭約定或者簽訂合同不完整有紕漏，這時(shí)名義購(gòu)買者鉆法律漏洞，沒(méi)有書面協(xié)議則不具有法律效力，以此獲取個(gè)人利益，其糾紛官司不在少數(shù)，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上也起到秩序紊亂的作用。購(gòu)房是一件大事，許多人卻當(dāng)成兒戲，導(dǎo)致錢財(cái)流失都不知情，甚至官司打完名譽(yù)受損，家破人亡的大有人在。

2、房地產(chǎn)交易經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展措施

2.1 構(gòu)建有效的誠(chéng)信、監(jiān)督、獎(jiǎng)懲體制

想要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交易健康發(fā)展，只有構(gòu)建誠(chéng)信的，有監(jiān)督、獎(jiǎng)懲職能的制度才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。誠(chéng)信是房地產(chǎn)市場(chǎng)第一守則，房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，無(wú)論是房地產(chǎn)商還是中介，只有做到誠(chéng)信才能抓住消費(fèi)者的心，一旦公司失去誠(chéng)信，意味著即將走向下滑階段。房地產(chǎn)交易過(guò)程中有許多環(huán)節(jié)，一環(huán)扣一環(huán)，每個(gè)環(huán)節(jié)都影響著每筆購(gòu)房的結(jié)果，因此對(duì)于每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督十分有必要。監(jiān)督的手段可以通過(guò)報(bào)紙，電視等媒體加強(qiáng)監(jiān)督，也可以設(shè)置實(shí)名舉報(bào)窗口，透明化所有環(huán)節(jié)。除了自身要守誠(chéng)信，媒體監(jiān)督外，必要的獎(jiǎng)懲法律出臺(tái)也是很有必要的，獎(jiǎng)懲不能只是口頭上的，將其法律化可以更好的約束房地產(chǎn)商和中介，獎(jiǎng)懲制度越嚴(yán)格越能維護(hù)購(gòu)買者權(quán)益，房屋價(jià)值也得以體現(xiàn)。

2.2控制地價(jià)并改善營(yíng)銷手段

控制低價(jià)首先政府出臺(tái)政策對(duì)土地進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)估，盡量將環(huán)節(jié)，人數(shù)稀釋越多越好，不要將權(quán)利集中化到一個(gè)人身上，容易出現(xiàn)貪污現(xiàn)象。盡量發(fā)揮土地原有價(jià)值，讓老百姓們過(guò)上好日子。而在房屋銷售這一塊中介不應(yīng)為賺取個(gè)人利益，使用不道德的營(yíng)銷手段。而許多普通購(gòu)房者在買房時(shí)大多選擇付首付再貸款買房，許多房地產(chǎn)公司也是向銀行貸款，資金架空的比例大大增大，營(yíng)銷方案應(yīng)改善，不能僅僅將房屋銷售給普通百姓居住，應(yīng)開發(fā)更多項(xiàng)目，使得資金充足。一旦資金開始截?cái)啵?gòu)房者將無(wú)法拿到房，房地產(chǎn)商拖欠銀行貸款，導(dǎo)致樓盤爛尾甚至房地產(chǎn)商破產(chǎn)欠下巨債。因此，營(yíng)銷方案的設(shè)計(jì)和控制低價(jià)是解決這一系列問(wèn)題的源頭。

2.3 建立間接代理有關(guān)法律

關(guān)于隱名購(gòu)房領(lǐng)域的法律出臺(tái)較少。為維護(hù)隱名購(gòu)房雙方權(quán)利，以及遵循有法可依，可通過(guò)建立間接代理相關(guān)法律維護(hù)權(quán)益。因?yàn)閷?shí)際和名義購(gòu)買者的關(guān)系為間接代理，對(duì)其中關(guān)系的確立除了以文字的形式確立之外還可以通過(guò)以下行為確立，如實(shí)際購(gòu)買者默認(rèn)名義購(gòu)買者房屋使用權(quán)，不阻止不抗拒。在購(gòu)買房屋流程中實(shí)際購(gòu)買人信任名義購(gòu)買者，并同意其做法行為等，都可以確立兩者關(guān)系。這樣的法律建立以后，即使實(shí)際或名義購(gòu)買人沒(méi)有簽署協(xié)議，兩人關(guān)系仍然可以具有有效法律形式。除此之外，為避免名義購(gòu)買者違反雙方協(xié)議，也可以通過(guò)以下行為確定違反協(xié)議。如在實(shí)際購(gòu)買者不知情情況下將房屋權(quán)轉(zhuǎn)讓出售，或?qū)⑵滢D(zhuǎn)讓給身邊人，意圖銷毀協(xié)議的有效性等。由于法律的不完善，隱名購(gòu)房的行為仍然存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性，但不少人仍然為了獲取巨大利益冒高風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛又不得不打官司，所以國(guó)家出臺(tái)相關(guān)法律是很有必要的。

3、結(jié)語(yǔ)

欺詐行為與博弈論在房產(chǎn)行業(yè)十分普遍，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交易主要落后于此，如果能有效的改善這兩大問(wèn)題，不僅國(guó)民經(jīng)濟(jì)有所提升，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也逐漸健康。更重要的是為人民利益著想，時(shí)刻為人民服務(wù)。只有將房地產(chǎn)行業(yè)透明化，誠(chéng)信化，經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)定發(fā)展，也有利于實(shí)現(xiàn)21實(shí)際國(guó)家達(dá)到全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)

參考文獻(xiàn)

[1]李許亮.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)[J].中國(guó)商論. 2017（15）：160-1.

[2]申艷軍.論我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)探究[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐. 2017（09）：67.

[3]周俊.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景[J].現(xiàn)代營(yíng)銷（下旬刊）. 2017（03）：181.

[4]許秋霞.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng). 2017（05）：195-

6.