文/王韻甜，黃山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響分析

文/王韻甜，黃山學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

營(yíng)業(yè)稅改增值稅的全面推開，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成重要影響，這需要房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視稅收改革工作，以更好的適應(yīng)營(yíng)改增。本文對(duì)營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了分析，首著重分析了營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，最后就房地產(chǎn)如何適應(yīng)營(yíng)改增、做好稅收籌劃工作提出了一些對(duì)策。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響

自2016年5月1日起，營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)全面推廣，這標(biāo)志著我國(guó)“營(yíng)改增”已經(jīng)步入新的發(fā)展階段。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)步入經(jīng)濟(jì)發(fā)展“新常態(tài)”的大背景下，營(yíng)改增無疑對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了重要的影響，會(huì)制約房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)、健康、持續(xù)發(fā)展，在這種情況下，研究營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響以及如何開展稅收籌劃，不僅有利于我國(guó)營(yíng)改增的全面、深入實(shí)施，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)營(yíng)改增、做好稅收籌劃工作、提高自身的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展能力具有十分重要的意義和價(jià)值。

1 營(yíng)改增簡(jiǎn)介

營(yíng)改增即營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，是指以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅只對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，能有效降低企業(yè)稅負(fù)。“營(yíng)改增”改變了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交往中的價(jià)格體系，把營(yíng)業(yè)稅的“價(jià)內(nèi)稅”變成了增值稅的“價(jià)外稅”，形成了增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)的抵扣關(guān)系，這將從深層次上影響到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及企業(yè)的內(nèi)部架構(gòu)。自2011年以來，國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于營(yíng)改增的試點(diǎn)方案，首先在上海實(shí)施了營(yíng)改增試點(diǎn)，行業(yè)主要包括部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及交通運(yùn)輸業(yè)，2016年4月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)后調(diào)整中央與地方增值稅收入劃分過渡方案》，明確以2014年為基數(shù)核定中央返還和地方上繳基數(shù)，過渡期暫定2年至3年。2016年5月1日起，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)全面推開。

2 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的不利影響

2.1 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)政策造成影響

目前我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增的大背景下，存在著很多不相適應(yīng)的現(xiàn)象，比如有很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式還不適應(yīng)營(yíng)改增的需要，特別是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)改增給企業(yè)帶來的影響缺乏深刻的了解和認(rèn)識(shí)，普遍認(rèn)為營(yíng)改增會(huì)造成企業(yè)負(fù)擔(dān)增加。但房地產(chǎn)企業(yè)并沒有認(rèn)識(shí)到，營(yíng)改增不僅能夠降價(jià)企業(yè)負(fù)擔(dān)，而且也是“倒逼”房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理工作，因而房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理模式方面需要進(jìn)行變革，否則根本無法適應(yīng)營(yíng)改增的需要。

2.2 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量造成影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須有充足的現(xiàn)金流來維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。建筑開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，流轉(zhuǎn)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動(dòng)資金。營(yíng)改增后，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率為11%。增值稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出，營(yíng)改增后，建筑項(xiàng)目的現(xiàn)金流出金額會(huì)增大。在開發(fā)階段，進(jìn)項(xiàng)稅金額將大幅增加，預(yù)售階段，銷項(xiàng)稅額大幅增加，綜合影響，前期資金墊付成本加大，后期留抵過多，無法抵扣。從這一點(diǎn)來看，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生影響。

2.3 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)造成影響

營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，增值稅屬于價(jià)外稅，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，如果在相同的收款現(xiàn)金流入下，房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表所列的收入項(xiàng)目必然會(huì)減少。而更為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增之后，稅負(fù)負(fù)擔(dān)必然會(huì)上升，如按11%征收增值稅，那么融資費(fèi)用、征地補(bǔ)償費(fèi)用、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用如果不采取抵扣的方式，就會(huì)大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。由于房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增與金融業(yè)有十分密切的關(guān)系，因而營(yíng)改增后，融資成本也將大幅度增加，而融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的成本之一，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率上升到11%，那么就會(huì)將其成本轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升，而從目前的金融政策來看，貸款利息進(jìn)項(xiàng)稅是不允許進(jìn)行抵扣的，因而房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本將大大提高，這會(huì)導(dǎo)致其利潤(rùn)受到更大的影響。

3 房地產(chǎn)企業(yè)解決營(yíng)改增不利影響的策略

3.1 加強(qiáng)教育培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想更加適應(yīng)營(yíng)改增，最為重要的就是要強(qiáng)化業(yè)務(wù)人員的教育和培訓(xùn)，使他們能夠盡快適應(yīng)增值稅。這需要房地產(chǎn)企業(yè)從自身房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際出發(fā)，著眼于更好的適應(yīng)營(yíng)改增，加大對(duì)報(bào)稅人員、財(cái)務(wù)人員以及相關(guān)方面人員的教育和培訓(xùn)。要從風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的角度，針對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的影響，對(duì)業(yè)務(wù)合同的發(fā)票條款、價(jià)稅條款等進(jìn)行學(xué)習(xí)的研究。房地產(chǎn)企業(yè)還要樹立增值稅“價(jià)值鏈”管理理念，將營(yíng)改增擴(kuò)大到房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)領(lǐng)域和各個(gè)環(huán)節(jié)，提高各方面人員的業(yè)務(wù)能力，這樣能夠形成合力，共同做好營(yíng)改增的應(yīng)對(duì)工作。要建立和完善營(yíng)改增后的會(huì)計(jì)研究工作內(nèi)部組織和管理制度，落實(shí)日常開展會(huì)計(jì)工作的方法、程序，完善營(yíng)改增后會(huì)計(jì)工作的獎(jiǎng)懲制度，這是企業(yè)適應(yīng)營(yíng)改增、提高會(huì)計(jì)利潤(rùn)的重要保障。

3.2 著眼降低成本，強(qiáng)化稅收籌劃技巧

只有做好稅收籌劃工作，才能更有效的降低成本、提高效益，在開展稅收籌劃過程中，要把握“減輕稅收”和“防控風(fēng)險(xiǎn)”兩個(gè)方面原則，明確房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的短期和長(zhǎng)期目標(biāo)：短期目標(biāo)應(yīng)該是節(jié)約成本、減少交稅、提高效益為目標(biāo)；長(zhǎng)期目標(biāo)應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)將稅法融入到房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中，通過對(duì)稅法的全面、深入、系統(tǒng)研究，著力提升稅法意識(shí)和納稅觀念，而不是利用我國(guó)稅法的制度缺陷進(jìn)行“避稅”，只有這樣才能使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提升對(duì)稅收籌劃的認(rèn)識(shí)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的科學(xué)發(fā)展，并形成科學(xué)的方法。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理人員來說，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，而對(duì)財(cái)務(wù)人員而言，首先應(yīng)做到正確納稅，減少納稅失誤，減少涉稅處罰風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 建立防范機(jī)制，規(guī)避稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃必須把握好一定的“度”，所謂過猶不及，因而房地產(chǎn)企業(yè)決策層、領(lǐng)導(dǎo)層特別是管理層，在開展稅收籌劃過程中，必須牢固樹立“風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)”，通過建立符合稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，保證稅收籌劃的科學(xué)化、規(guī)范化和法制化，否則就是陷入偷稅、逃稅、漏稅的邊緣。一是建立信息收集機(jī)制，大量收集與房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的各類稅收政策，通過比較分析，科學(xué)制定稅收籌劃方案；二是建立危機(jī)預(yù)知機(jī)制，通過對(duì)稅收政策、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等信息的深入分析，當(dāng)出現(xiàn)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一定要發(fā)出預(yù)警，提前做好應(yīng)對(duì)策略，防患于未然；三是建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在潛在風(fēng)險(xiǎn)的情況下，采取一定的補(bǔ)救措施，對(duì)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，確保不出現(xiàn)違法問題。

4 結(jié)論

綜上所述，營(yíng)改增政策的全面實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把“雙刃劍”，最為重要的影響就是營(yíng)改增將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、現(xiàn)金流量、項(xiàng)目利潤(rùn)造成巨大的影響。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視營(yíng)改增對(duì)自身造成的不利影響，積極探索有效的稅收籌劃策略，提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)、強(qiáng)化稅收籌劃技巧、規(guī)避稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)更加適應(yīng)營(yíng)改增，真正用好、用足、用活營(yíng)改增政策降低成本、提高效益。

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