蔡月華

【摘要】房地產經濟的持續(xù)發(fā)展，投資性房地產業(yè)務越來越多，對投資性房地產相關的會計信息提出了更高的要求。本文借鑒了以往的理論研究經驗，運用案例研究方法，分析我國上市公司采用公允價值計量投資性房地產的現(xiàn)狀以及較少企業(yè)采用公允價值計量模式的原因，對公允價值模式應用于投資性房地產的動因、財務影響進行研究。提出相關建議，為進一步完善公允價值準則體系提供依據。

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；會計計量

2006年我國財政部頒布《企業(yè)會計準則第3號

投資性房地產》規(guī)范投資性房地產會計處理的同時，引入了公允價值模式：2014年出臺《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》，簡稱CAS39，進一步為公允價值的計量方法提供了政策上的指引，包括估值技術和信息披露問題等等，彌補了我國公允價值計量方面的準則空白。在國際趨同的大環(huán)境下，公允價值模式可以更真實反映投資性房地產的價格變化，假如采用公允價值模式進行會計計量，將對企業(yè)的財務報表有著重大利好影響。

目前，越來越多的企業(yè)開始選擇使用公允價值模式計量投資性房地產，但是其占擁有投資性房地產科目上市公司的比例始終較低，僅達到4%左右，這結果與之前不少專家預測公允價值將被廣泛運用的言論大相近庭，原因可能有以下幾個方面：首先，雖然近年來各種相關政策陸續(xù)出臺，但也并未正面鼓勵公允價值模式在投資性房地產行業(yè)的運用，與此同時準則里指明在采用公允價值模式計量投資性房地產后便不得再更改的規(guī)定，更是讓許多企業(yè)猶豫不決，對采用公允價值計量模式持觀望謹慎態(tài)度：其次，當下我國市場經濟環(huán)境的不夠完善，使得投資性房地產的公允價值評估難度較大、花費較高、后續(xù)計量存在不便等等。因此對公允價值在投資性房地產中的現(xiàn)狀進行研究具有有非常重大的意義?？梢灶A見，隨著會計政策的不斷完善，房地產市場的不斷成熟，投資性房地產的公允價值計量模式的運用也將逐漸規(guī)范和走向成熟，公允價值模式將會逐漸替代傳統(tǒng)的成本模式成為主要后續(xù)計量模式。因此，當前投資性房地產公允價值計量模式具有高度的研究意義。

一、理論基礎

（一）相關研究述評

查閱相關文獻資料，我們發(fā)現(xiàn)國內和國外對公允價值的研究方向有很大的區(qū)別。由于西方的公允價值模式在企業(yè)運用較早，市場機制比較完善而且經濟發(fā)展成熟，所以學術界對其的研究也更加深入具體，能更好的為企業(yè)經營管理提供有效性建議。國內真正開始采用公允價值計量模式是2007年實行新會計準則之后，并且由于經濟環(huán)境較差、公允價值難以獲得、評估成本較高等各種因素，至今大部分企業(yè)仍然青睞使用歷史成本模式，所以國內的研究更多的也都集中在比較兩種會計計量模式上?？梢哉f，不同的經濟大環(huán)境影響著學術界的研究方向。可以說，公允價值模式的出現(xiàn)給予了國內持有投資性房地產的公司一種新的可供選擇的會計計量模式，公司通常會基于利益最大化的角度來選擇會計政策。歷史成本計量可靠性較高但缺乏相關性，公允價值可以改善企業(yè)賬面價值但往往難以獲得。不過，可以預見的是，隨著經濟的發(fā)展和市場的完善，公允價值必將發(fā)揮更大的作用，在西方學者對公允價值研究的基礎上，我國學者對其的研究也將更加透徹，為會計制度的建設和經濟的發(fā)展提供更好的建議。

（二）重要定義分析

（1）公允價值。國際會計準則委員會（IASC）認為“公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換或債務清償?shù)慕痤~?！盕ASB在2006年頒布的SFAS157準則中指出公允價值是“在有序交易中出售一項資產或轉移一項負債時，市場參與者在計量日支付的價格?！?014年我國新《企業(yè)會計準則》對公允價值的定義是“資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~計量?！惫蕛r值的定義雖多樣，可是每個強調的關鍵點都一樣，即公平交易。

（2）投資性房地產。投資性房地產是指企業(yè)持有的用于對外出租或出售或者兩者兼有來獲取盈利的資產。隨著房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，投資性房地產對企業(yè)的影響越來越大。因為與固定資產和無形資產相比，投資性房地產擁有單獨實現(xiàn)資本增值的特性。2006年我國財政部頒布CAS3準則，第一次明確了投資性房地產的相關核算要求，并指出企業(yè)可以選擇兩種計量方法

成本模式和公允價值模式。不過，準則對企業(yè)采用公允價值計量模式提出了嚴格要求，首先該資產要有活躍的市場，同時其公允價值能夠持續(xù)、可靠的獲取。并且準則還規(guī)定企業(yè)一旦更改會計政策為公允價值模式計量投資性房地產，便不可再轉回歷史成本會計計量模式。

二、投資性房地產公允價值計量應用現(xiàn)狀分析

（一）總體應用情況

自從2007年我國開始實施投資性房地產準則，至今已有十年時間。雖然公允價值模式被相關專家所看好，然而目前采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司仍是少數(shù)，表1統(tǒng)計了從2007年到2015年，公允價值計量模式在我國上市公司的總體應用情況。

由表1可知，2007年，即新會計準則頒布的第一年，僅有18家持有投資性房地產的上市公司選擇使用公允價值計量，占總數(shù)的2.86%，占比較低，可能由于是第一年，大多數(shù)企業(yè)對公允價值模式仍持觀望態(tài)度。之后，隨著年份的增加，越來越多的企業(yè)開始選擇公允價值模式計量投資性房地產，直到達到2015年的64家，不過，這相比于持有投資性房地產的上市公司總數(shù)來說，仍是極小的一部分，更多的企業(yè)依舊青睞選擇成本計量模式。

（二）行業(yè)分布情況

表2統(tǒng)計了我國2007年到2016年曾全部采用過公允價值計量投資性房地產的上市公司，總共74家。從采用公允價值計量投資性房地產上市公司的行業(yè)分布統(tǒng)計來看，制造業(yè)和房地產行業(yè)的企業(yè)占了大半，其中制造業(yè)23家，占比31.08%，房地產業(yè)22家，占比29.73%。其次金融業(yè)有8家，批發(fā)零售業(yè)有7家，剩余行業(yè)均為一兩家。endprint

三、公允價值計量較少運用原因分析

公允價值能更好的反應資產的真實價值，增加對決策有益的信息，然而通過前文的數(shù)據統(tǒng)計分析我們發(fā)現(xiàn)，我國采用公允價值模式來計量投資性房地產的企業(yè)仍是少數(shù)，這一現(xiàn)象產生的原因值得深思。經過研究，筆者認為有以下幾個方面的原因。

（一）會計準則對公允價值計量模式的嚴格限制

2006年頒布的CAS3會計準則在允許投資性房地產選擇采用成本模式或公允價值模式進行會計計量的同時，對后者的應用范圍提出了更嚴苛的要求。首先，準則指出采用公允價值計量的資產須有活躍的交易市場且公允價值能夠持續(xù)可靠獲得，基于當下的國情來說，能滿足這首要條件的地域并不多，這在一定程度上已經把我國大部分區(qū)域的企業(yè)排除在外了，這是企業(yè)必須考慮的問題。同時，會計準則規(guī)定同一家企業(yè)只能使用同一種會計模式計量投資性房地產，但很多公司在不同區(qū)域持有投資性房地產，有的區(qū)域市場活躍有的卻并非如此，出于統(tǒng)一性的考慮，企業(yè)也將更偏向選擇歷史成本模式。

（二）公允價值獲取成本較高

由于我國市場發(fā)展的不夠完善，公允價值獲取渠道缺乏。因此，采用公允價值模式計量房地產的企業(yè)一般需要聘請專業(yè)的資產評估機構，然而我國相關領域的高端人才并不多，供不應求，導致評估費用高昂。同時，公允價值具有高度相關性，每年度需要重新評估，在出具的評估報告的基礎上進行納稅調整，一定程度上增加的企業(yè)的工作量并對會計人員提出了更高的要求，為了更好的完成會計工作，企業(yè)可能需要花費更多的費用來招聘和培養(yǎng)高素質的企業(yè)內部會計人員。相比之下，歷史成本模式只需要在往年基礎上進行折舊攤銷，簡單易行，成本低廉，更受一些企業(yè)的青睞。

（三）公允價值缺少可比性

從前文可以知道，我國當下使用成本模式計量投資性房地產的企業(yè)仍是大多數(shù)。于是為了讓會計信息具有可比性，與大部分公司保持統(tǒng)一，企業(yè)更傾向選擇歷史成本計量模式。同時，企業(yè)確定公允價值的方式有三種，各不相同，資產評估機構相關人員的職業(yè)素質高低同樣影響公允價值的評估，使得公允價值的可比性較低。

（四）公允價值模式加劇企業(yè)利潤波動幅度

歷史成本計量模式下，公司只用對持有的投資性房地產進行折舊和攤銷處理，因此對企業(yè)每期利潤的影響是平穩(wěn)的。但在公允價值模式下，在進行會計處理時需要將投資性房地產的市場價值和賬面價值的差額計入到資本公積，進而影響企業(yè)的資產總額。我們都知道，這幾年國內房地產行業(yè)發(fā)展迅速，價格變化較大，采用公允價值計量投資性房地產時使得資產的價值隨著市場價格的波動而起伏，會影響財務報表進而造成一種企業(yè)經營業(yè)績不穩(wěn)定的假象，不利于企業(yè)樹立良好形象。

四、經濟后果分析

（一）對資產和資產負債結構的影響

近年來，隨著我國經濟的快速發(fā)展，房地產價格暴漲，一般來說其公允價值遠高于其歷史成本，如果將投資性房地產的會計計政策變更為公允價值模式，那么就能提高企業(yè)的資產總額。一般來說企業(yè)持有的投資性房地產越多，變更會計模式所引起的資產增值越多。

在使用公允價值計量模式時，企業(yè)需要在每個資產負債表日重新評估所持有的投資性房地產價值，從而調整相應的賬面價值。從新估價的投資性房地產價值上升在增加公司資產的同時，一定程度上降低了資產負債率（假定企業(yè)負債不變），如此改善了企業(yè)的財務狀況，提高了融資能力。

（二）對凈資產的影響

對投資性房地產采用公允價值模式進行計量將會影響企業(yè)的凈資產。當會計計量模式轉變時，需要對企業(yè)的期初留存收益和賬面價值進行適當調整，在當下房地產價格不斷上升的趨勢下，公司的期初留存收益增加，因此企業(yè)凈資產也會增加。

（三）對利潤的影響

成本計量模式下，公司每年需要對投資性房地產計提折舊和攤銷。如果變更為公允價值模式，尤其是對投資性房地產占比較高的企業(yè)來說，這可以節(jié)省大量費用，減少企業(yè)成本。除此之外，當公允價值發(fā)生變動的時候，其與資產原本賬面價值的差額需計入公允價值變動損益，進而對企業(yè)利潤產生影響。當房地產價格上升時，企業(yè)利潤隨之增加，房地產價格下降，企業(yè)利潤受其影響也相應減少，企業(yè)面臨房地產市場價格波動的風險，財務風險增加。

五、建議

（一）進一步完善會計準則

我國現(xiàn)行的會計準則僅對投資性房地產的運用條件做了簡單規(guī)定，然而并沒有指明具體的判斷標準是什么，例如準則只規(guī)定選擇公允價值需要有活躍的市場，然而并未對什么樣的市場是活躍的等問題做出規(guī)定和解釋?？吹贸鰜?，目前的公允價值計量準則對公司的實際指導作用十分有限。所以，我國應在原來的基礎上，出臺指導性更強的會計計量和評估準則。

（二）搭建活躍的房地產交易市場，減少公允價值獲得成本

建立一個公開透明的房地產交易信息系統(tǒng)，這個系統(tǒng)連接全國各地的房地產交易市場，并由相關權威機構運營，這樣能確保企業(yè)可以從此迅速獲取可靠的真實的房地產交易信息。這個平臺能在一定程度上緩解企業(yè)難以公允價值且花費較高的問題。

（三）提高資產評估人員和會計工作者專業(yè)水平及職業(yè)道德素養(yǎng)

當對投資性房地產的計量變更為公允價值模式時，相應的也要求會計人員要有較高的職業(yè)素養(yǎng)，因為變更會計政策時，需要進行復雜的會計處理。同時，公允價值的可靠性源于相關評估人員專業(yè)的職業(yè)判斷，其專業(yè)水平越高，評估出來的公允價值越真實。因此，為了讓投資性房地產能更好的運用公允價值模式，應提高會計人員與資產評估人員的專業(yè)水平，同時，在進行公允價值評估以及會計處理的過程中，為了讓相關人員能夠堅持自我，避免受到權力和利益的影響或誘惑，讓其提供的會計信息能真實反應情況，應對著手提高會計人員的職業(yè)道德水平。endprint