唐 欣，郭丹云

（華北理工大學(xué)，河北 唐山 063000）

河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制創(chuàng)新對(duì)策

唐 欣，郭丹云

（華北理工大學(xué)，河北 唐山 063000）

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制在2016年底的中央政治局會(huì)議上重被提起，而率先構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)售擔(dān)保機(jī)制符合目前亟待解決風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的效率要求。建立房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保統(tǒng)一制度符合國(guó)情要求，在借鑒MIGA的基礎(chǔ)上擔(dān)保主體采取多邊風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和銀行聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保模式，將承保主體引入開(kāi)發(fā)企業(yè)；借鑒韓國(guó)法交易環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)納入承保范圍以解決民生焦點(diǎn)問(wèn)題，構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制在風(fēng)險(xiǎn)承保種類設(shè)定其他類。

期房；長(zhǎng)效機(jī)制；風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保

2016我國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積達(dá)12 849 515.73億平方米，其商品房銷售額近11.73萬(wàn)億元，與上年相比增加了34.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也增速加快。在金融加杠桿以及經(jīng)濟(jì)不斷繼續(xù)下行的房地產(chǎn)資本性一直強(qiáng)化的背景下，資產(chǎn)價(jià)格泡沫被進(jìn)一步吹大，增加了金融危機(jī)爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。2016年10月初，全國(guó)各地開(kāi)展了分城施策，但“9·30”轉(zhuǎn)向調(diào)控后的河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)猶存，其中廊坊的形勢(shì)最為險(xiǎn)峻，一系列風(fēng)險(xiǎn)不斷呈現(xiàn)。2016年12月，黨中央政治局會(huì)議重提長(zhǎng)效機(jī)制，課題組本著立足國(guó)情，以解決問(wèn)題為目標(biāo)的研究態(tài)度，采取比較研究的方法，不斷尋找河北省在房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制上的新型對(duì)策。

一、構(gòu)建河北省房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保統(tǒng)一制度模式

2016年間，為了助推房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，石家莊和唐山市等市在保護(hù)商品房交易雙方的法定權(quán)益和在監(jiān)管預(yù)售資金方面施行的策略值得肯定。但是，廊坊市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)迭起卻令人觸目驚心，在廊坊固安和北三縣，房地產(chǎn)不法預(yù)售的形式公開(kāi)而惡劣：車位捆綁達(dá)天價(jià)140萬(wàn)元，并且把單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)推向極致，買受人在進(jìn)行單方簽字后不是自己認(rèn)購(gòu)，卻必須交由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議的保管，而且還包括在買受人開(kāi)始還貸后依然得不到雙方房屋預(yù)售合同。買受人所要承擔(dān)的單邊風(fēng)險(xiǎn)也由此被推向了極致，從而這使得廊坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的非法行為完全進(jìn)入了監(jiān)管的真空地帶。因此，針對(duì)河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)規(guī)范程度差異巨大的監(jiān)管重形式輕實(shí)質(zhì)的現(xiàn)狀，統(tǒng)一制度的構(gòu)建能加快提高河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)的監(jiān)管水平。

1.擔(dān)保主體統(tǒng)一采取多邊風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和銀行聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保模式。由于采取政府監(jiān)管和擔(dān)保模式使風(fēng)險(xiǎn)賠償機(jī)制難以引入，而政府和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合監(jiān)管擔(dān)保模式又容易喪失監(jiān)管的制約動(dòng)力。因此，提議在擔(dān)保主體上采取多邊風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和銀行結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保的模式。由政府或政府委托的相關(guān)部門與機(jī)構(gòu)成立中介咨詢企業(yè)，目的是予以監(jiān)督和管理，并在該企業(yè)中建立有關(guān)房屋預(yù)售款的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?。同時(shí)，經(jīng)政府招標(biāo)準(zhǔn)入的擔(dān)保公司除需交納其注冊(cè)資金10%的擔(dān)保保證金之外，還應(yīng)當(dāng)在其機(jī)構(gòu)內(nèi)部進(jìn)行自我配置和外聘具有金融、建筑建工和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法學(xué)識(shí)的專項(xiàng)工作人員、學(xué)者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。實(shí)施該模式的優(yōu)勢(shì)在于：一則可以有效防止由政府來(lái)承當(dāng)資金監(jiān)管的非間接風(fēng)險(xiǎn)和無(wú)限責(zé)任。政府實(shí)施的監(jiān)管行為該當(dāng)由市場(chǎng)行為來(lái)實(shí)現(xiàn)完成，而政府不應(yīng)該作為市場(chǎng)行為的直接參與者。二則是監(jiān)管的成本得到了大幅度的減少，又不容易使得銀行的單一監(jiān)管流于形式。該類方式可以有效準(zhǔn)確地對(duì)工程施工進(jìn)度和預(yù)售款流向進(jìn)行評(píng)估，并且是在沒(méi)有向外所聘請(qǐng)的此類專項(xiàng)領(lǐng)域的工作人員的情況下。此外，銀行作為預(yù)售款流轉(zhuǎn)的最后關(guān)口，能便利而有效地監(jiān)控資金流向，縮小了雇傭或委托其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管的高成本。

2.借鑒MIGA機(jī)制在承保主體引入“開(kāi)發(fā)商”。建議借鑒MIGA機(jī)制在河北省房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保主體中引入開(kāi)發(fā)商。MIGA體制的特點(diǎn)在于，給予對(duì)吸收外資的每一個(gè)發(fā)展中國(guó)家成員國(guó)兩重身份：其外資投向的東道國(guó)、MIGA的股東。借鑒MIGA機(jī)制，那么該成員國(guó)會(huì)以外資危險(xiǎn)承保人的身份，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)。借鑒“MIGA體制”的經(jīng)驗(yàn)，我省可以成立以監(jiān)督指導(dǎo)為目標(biāo)的第三方咨詢企業(yè)，該企業(yè)應(yīng)該是由政府設(shè)立或有政府牽頭的，同時(shí)在該企業(yè)內(nèi)要設(shè)立有關(guān)房屋預(yù)售款的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金。吸收借鑒MIGA中的“雙重身份”：要求開(kāi)發(fā)商或相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)在其省內(nèi)當(dāng)年預(yù)售房產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額度內(nèi)抽取相應(yīng)百分比，支付擔(dān)保基金。在這種情況下我們可以看到若風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，那么該房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必會(huì)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，那么買受人的利益也會(huì)收到相應(yīng)的補(bǔ)償。該機(jī)制的優(yōu)勢(shì)在于，一是既能激勵(lì)開(kāi)發(fā)商踴躍良好地經(jīng)營(yíng)守約，又能時(shí)時(shí)引領(lǐng)疏導(dǎo)并不斷造就開(kāi)發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信品質(zhì)。二是分不同層級(jí)對(duì)預(yù)售資金采取監(jiān)督和管理，實(shí)施鼓勵(lì)性措施，即對(duì)于上市公司并且已經(jīng)在賠償擔(dān)保機(jī)制內(nèi)的開(kāi)發(fā)商，其預(yù)售資金不予以監(jiān)管。對(duì)低于資質(zhì)二級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行資信高于4A，且在賠償擔(dān)保機(jī)制內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，根據(jù)其開(kāi)發(fā)面積和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程資金采取相應(yīng)程度的監(jiān)管比例；對(duì)于資質(zhì)三級(jí)以下的房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)面積在15萬(wàn)平方米以下，具備開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且在賠償擔(dān)保機(jī)制內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，工程資金的監(jiān)管比例不得低于60%；對(duì)拒不在賠償擔(dān)保機(jī)制內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，預(yù)售資金監(jiān)管100%。三是既合乎建設(shè)成立河北省的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，又能較好地促進(jìn)河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展。

二、立足國(guó)情使風(fēng)險(xiǎn)承保范圍體現(xiàn)民生性

在2016年年底完結(jié)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，由此直接定位了我國(guó)房地產(chǎn)的居住性、商品性，弱化了投資性。

1.立足民生、立足國(guó)情才能在“移植”中“創(chuàng)新”。未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制是以民生為出發(fā)點(diǎn)，著力點(diǎn)是居住性，并且明確清楚地界定了市場(chǎng)和政府在住房問(wèn)題上的定位和邊界，即以市場(chǎng)為主滿足各層次需要，政府則提供最基礎(chǔ)的保障。近年來(lái)展開(kāi)的商品房預(yù)售制度比較法研究，其優(yōu)勢(shì)在于拓展和借鑒，但研究討論的效果卻很難及時(shí)且有效地轉(zhuǎn)化為處理現(xiàn)實(shí)社會(huì)中糾紛的法律武器。這是由于在房地產(chǎn)預(yù)售的法律結(jié)構(gòu)上，各國(guó)都有其本身的歷史傳統(tǒng)和社會(huì)生存生活習(xí)慣方式，究其根本，關(guān)鍵性因素在于文明文化的相似性。而我國(guó)法的移植是在大陸法系、各公約背景下，大多由那些精通法的專家學(xué)者來(lái)實(shí)現(xiàn)和設(shè)計(jì)，這種選擇和移植的弊端是表達(dá)民眾和社會(huì)需求的渠道沒(méi)有得到真正移植。因此，與相鄰的韓國(guó)在房地產(chǎn)預(yù)售制度方面相比較的話，韓國(guó)有著可借鑒之處。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售制度中立足民生立足國(guó)情的內(nèi)容也急需探尋。

2.借鑒韓國(guó)約請(qǐng)制納入承保范圍以解決民生居住需求問(wèn)題。建議河北省在擔(dān)保機(jī)制構(gòu)建中引入韓國(guó)的住宅請(qǐng)約制度，具體內(nèi)容為：為住宅要約先存入、儲(chǔ)蓄一定金額的存款，經(jīng)過(guò)規(guī)定期間后，可要約購(gòu)買由公共部門或是私人建筑商建設(shè)的房屋。住宅要約制度，賦予了實(shí)際需要住宅的人擁有了購(gòu)房的機(jī)會(huì)，彌補(bǔ)了住宅金融資金問(wèn)題。由于韓國(guó)國(guó)土面積狹小，而房屋的需求量大，故施行住宅請(qǐng)約制度，這一制度十分有效地緩解了爭(zhēng)搶住房的局面。我國(guó)總的國(guó)土面積雖大，但是在人群聚集的發(fā)達(dá)省市地區(qū)，也存在住宅需求被“炒作”高房?jī)r(jià)而難以實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題。因此，將韓國(guó)請(qǐng)約制納入承保范圍，不僅能解決民生居住需求的作用，還能遏制非法預(yù)售的情形。

3.借鑒韓國(guó)法交易環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)納入承保范圍以解決民生焦點(diǎn)問(wèn)題。韓國(guó)在預(yù)售中引入了擔(dān)保制度，其具體內(nèi)容為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)由擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，一旦出現(xiàn)了工程糾紛或是開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋等情況后，由擔(dān)保公司在擔(dān)保的范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。反思河北省在房地產(chǎn)預(yù)售中出現(xiàn)的一系列風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，恰恰是因?yàn)楹颖笔∏啡边@種有效保護(hù)制度。河北省房地產(chǎn)預(yù)售中出現(xiàn)的一系列民生焦點(diǎn)糾紛風(fēng)險(xiǎn)，正是集中在遲延交付房屋或產(chǎn)權(quán)證，以及在公攤面積上的糾紛。究其根本原因，有法律設(shè)計(jì)上的問(wèn)題，有政府主管部門監(jiān)管的問(wèn)題，也有開(kāi)發(fā)商資金風(fēng)險(xiǎn)原因等等。由此，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)售法律設(shè)計(jì)和監(jiān)管等問(wèn)題，把交易環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)納入承保范圍以解決民生焦點(diǎn)問(wèn)題有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

三、建議構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制在風(fēng)險(xiǎn)承保種類設(shè)定其他類

構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制在風(fēng)險(xiǎn)承保種類設(shè)定其他類，能夠由董事會(huì)特別會(huì)議多數(shù)票通過(guò)來(lái)決議，特殊情況下，需要被承保人舉證倒置。2016年12月21日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議舉行第十四次會(huì)議，會(huì)議的主題之一是“處理好人民群眾廣泛關(guān)心的突出問(wèn)題”。我們更應(yīng)看到的一點(diǎn)是，在該會(huì)議上，要求堅(jiān)持長(zhǎng)效機(jī)制，在該基礎(chǔ)上探索關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制制度框架。

風(fēng)險(xiǎn)承保種類設(shè)定其他類，可以迫使法外交易浮出水面。隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不正之風(fēng)的盛行，我們要本著立足于市場(chǎng)，著力于民生的基礎(chǔ)上分析其市場(chǎng)存在的瓶頸并找出其路徑，使當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)能持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，使得買房人過(guò)得安心，住得放心。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)也能積極樹(shù)立企業(yè)形象，造就品牌效應(yīng)，做大做好。當(dāng)前，我們要解決買受人和賣方的不平等的民事法律關(guān)系，我們要著眼于在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)預(yù)售階段的行為是否符合法律法規(guī)，如進(jìn)行預(yù)售行為是否在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的前提下買賣、惡意炒價(jià)格等。因此，在構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制在風(fēng)險(xiǎn)承保種類設(shè)定其他類，可由董事會(huì)特別會(huì)議多數(shù)票通過(guò)來(lái)決議。在此情況下，也可要求被承保人舉證倒置，能起到震懾開(kāi)發(fā)商非法預(yù)售的效果，也能迫使法外交易被拖出水面，達(dá)到雙贏的作用。

四、結(jié)語(yǔ)

課題組本著解決問(wèn)題為目標(biāo)的研究態(tài)度和比較研究方法，探尋河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制新穎性對(duì)策。倡導(dǎo)構(gòu)建河北省房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保統(tǒng)一性制度，建議擔(dān)保主體采取多邊風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和銀行結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保形式，借鑒MIGA機(jī)制在承保主體引入開(kāi)發(fā)企業(yè)。建議立足國(guó)情使風(fēng)險(xiǎn)承保范圍體現(xiàn)民生性，構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制在風(fēng)險(xiǎn)承保種類設(shè)定其他類。

[1] 郭丹云.“新法律現(xiàn)實(shí)主義”對(duì)探尋房地產(chǎn)預(yù)售法律制度的啟示[J].河北師范大學(xué)學(xué)報(bào)：哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版，2012，(1)：44-48.

[2] 景文.法社會(huì)學(xué)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005：76.

[3] 高偉.2016年房地產(chǎn)關(guān)鍵詞[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2016-12-29.

[4] 新華社.2016年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)[N].財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊，2017-01-03.

F299.23

A

1673-291X（2017）36-0099-02

2017-03-09

河北省高等學(xué)校人文社會(huì)科學(xué)研究重點(diǎn)項(xiàng)目“河北省房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制創(chuàng)新研究”（SD161003）

唐欣（1978-），女，河北唐山人，副教授，博士研究生，從事金融研究；郭丹云（1966-），女，黑龍江鶴崗人，教授，碩士研究生，從事房地產(chǎn)法研究。

[責(zé)任編輯 劉兆峰]