郭陽(yáng)萍

【摘要】城中村改造是一個(gè)資金需求巨大的項(xiàng)目，面對(duì)巨額資金需求，如何籌集所需資金成為城中村改造的關(guān)鍵所在。在各個(gè)城市的實(shí)踐中，以及地方政府與學(xué)者的總結(jié)下，城中村改造融資模式逐漸發(fā)展，已經(jīng)突破了傳統(tǒng)的政府或村集體單獨(dú)籌資方式，現(xiàn)在通過(guò)吸引社會(huì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入取得了巨大成功。

【關(guān)鍵詞】城中村改造 項(xiàng)目融資 PPP融資模式

一、城中村改造項(xiàng)目融資的必要性和可行性

（一）城中村改造項(xiàng)目融資的必要性

面對(duì)巨額資金需求，如何籌集所需資金成為了城中村改造的關(guān)鍵所在。不論是村集體自行籌資進(jìn)行改造還是政府直接投入都不適合城中村改造。因?yàn)榇寮w普遍現(xiàn)象是經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，難以籌集足夠的資金，此外村集體缺乏相關(guān)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也不能夠進(jìn)行合理的規(guī)劃與開(kāi)發(fā)。對(duì)于政府投入型，政府的財(cái)政難以維持，除此之外，由于政府投入型，村集體在改造中不具有話(huà)語(yǔ)權(quán)，因此難以保障村民的基本利益，這會(huì)給改造帶來(lái)巨大阻力。通過(guò)引入社會(huì)開(kāi)發(fā)商不僅可以解決資金問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商與村集體共同協(xié)商簽訂協(xié)議還能夠保證村集體的話(huà)語(yǔ)權(quán)，很大程度上保障了村民的利益。而城中村改造后能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)利益，通過(guò)一定的利益出讓使社會(huì)開(kāi)發(fā)商能夠獲得適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，這對(duì)社會(huì)開(kāi)發(fā)商是具有很大的吸引力的。

（二）城中村改造項(xiàng)目融資的可行性

城中村改造要解決巨大的資金缺口，這就要求村集體引入社會(huì)開(kāi)發(fā)商參與城中村改造，利用其資金與技術(shù)。然而我們必須考慮城中村改造項(xiàng)目對(duì)社會(huì)開(kāi)發(fā)商是否有吸引力。城市中土地是稀有資源，而城中村改造后可以釋放大量土地，再結(jié)合城中村改造成功后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，因此對(duì)社會(huì)開(kāi)發(fā)商是有很大吸引力的，這說(shuō)明這種模式是可行的。

我國(guó)農(nóng)村耕地面臨著嚴(yán)峻的問(wèn)題，國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)土地資源管理，隨意占有農(nóng)村耕地的城市發(fā)展路徑已然不可行，這就促使開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變獲取開(kāi)發(fā)土地的方式。利用農(nóng)村耕地來(lái)增加城市建設(shè)用地，這種方式在今后將難以實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)而之，通過(guò)參與城中村改造進(jìn)行城市建設(shè)有地的開(kāi)發(fā)則成為了今后開(kāi)發(fā)商的首選途徑。此外，城中村一般處于城市的重要位置，具有很高的開(kāi)發(fā)價(jià)值，且不屬于耕地，這都為今后的開(kāi)發(fā)提供了便捷的方式。即社會(huì)開(kāi)發(fā)商對(duì)城中村改造項(xiàng)目具有濃厚的興趣，因此引入社會(huì)開(kāi)發(fā)商是可行的。

二、PPP融資模式在城中村改造中的應(yīng)用

城中村改造中的PPP融資模式是指由政府、村集體、社會(huì)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成，在政府的監(jiān)督下，村集體和社會(huì)開(kāi)發(fā)商通過(guò)成立一個(gè)特殊項(xiàng)目公司（SPV）來(lái)進(jìn)行城中村的改造。村集體通過(guò)土地作價(jià)入股，社會(huì)開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期資金投入入股，設(shè)立特殊項(xiàng)目公司城中村改造發(fā)展有限公司，通過(guò)城中村改造發(fā)展有限公司進(jìn)行城中村改造。

（一）PPP融資模式分析

PPP模式的主要參與者及其職責(zé)：

（1）政府部門(mén)。在城中村改造中，政府作為發(fā)起者，由于我國(guó)土地制度為社會(huì)主義公有制土地，分為國(guó)有土地和集體土地，在改造中土地的變現(xiàn)也需要政府的參與。采用PPP融資模式下，項(xiàng)目的最終決定權(quán)在政府，由政府確定是否進(jìn)行。在此過(guò)程中，政府的職責(zé)是授權(quán)給村集體與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行改造，并給村集體提供一定的技術(shù)以及政策幫助，協(xié)同村集體一同監(jiān)督整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)展。

（2）村集體組織。通過(guò)政府的授權(quán)，村集體在基于自身發(fā)展與村民利益的前提下，進(jìn)行城中村的改造，并為改造項(xiàng)目進(jìn)行融資，村集體代表村民共同為城中村的改造決策、負(fù)責(zé)。村集體通過(guò)與開(kāi)發(fā)商按照一定的比例共同組建一個(gè)改造發(fā)展股份有限公司作為項(xiàng)目的直接實(shí)施主體，進(jìn)行改造的一系列投融資、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，在改造過(guò)程中獲得的收益按照股份進(jìn)行分配，最終使城中村改造能夠順利進(jìn)行。進(jìn)行PPP融資模式，村集體通過(guò)引入社會(huì)開(kāi)發(fā)商共同參與城中村改造。村集體為項(xiàng)目的所有方，引入社會(huì)開(kāi)發(fā)商后，與開(kāi)發(fā)商確定好各方投資比例與收益分配的方案，并與開(kāi)發(fā)商一起進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在此過(guò)程中，雙方屬于合作關(guān)系，通過(guò)村集體的協(xié)調(diào)能力與開(kāi)發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)共同保障城中村改造的順利進(jìn)行。

（3）社會(huì)開(kāi)發(fā)商。社會(huì)開(kāi)發(fā)商通過(guò)資金入股，參與到城中村改造中。其通過(guò)與村集體簽訂PPP融資協(xié)議，與村集體一起組建項(xiàng)目公司（SPV）。該項(xiàng)目公司作為改造主體，社會(huì)開(kāi)發(fā)商也通過(guò)該SPV進(jìn)行城中村改造。社會(huì)開(kāi)發(fā)商的主要職責(zé)有：進(jìn)行可行性研究，制定合理的總體規(guī)劃，并進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。

（4）特殊項(xiàng)目公司（SPV）。特殊項(xiàng)目公司（SPV）是由村集體與社會(huì)開(kāi)發(fā)商根據(jù)PPP融資協(xié)議共同成立的，它是改造的直接實(shí)施主體。此外，它是一個(gè)獨(dú)立企業(yè)法人，能夠獨(dú)立經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。具體職責(zé)有以下這些：①SPV是城中村改造的主體，村集體與社會(huì)開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)其進(jìn)行項(xiàng)目的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等事項(xiàng)；②與改造所需要合作的機(jī)構(gòu)如設(shè)計(jì)院、建筑公司以及金融機(jī)構(gòu)等進(jìn)行洽談與溝通。

（二）城中村改造PPP融資模式組織結(jié)構(gòu)

通過(guò)對(duì)PPP融資模式下改造主體的分析，明確了各個(gè)主體所承擔(dān)的職責(zé)與主要義務(wù)。城中村改造作為一個(gè)復(fù)雜的項(xiàng)目，參與主體眾多，除了上述的四個(gè)主要主體之外，還有金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、以及材料供應(yīng)商等。特殊項(xiàng)目機(jī)構(gòu)（SPV）作為中心環(huán)節(jié)，連接了村集體、社會(huì)開(kāi)發(fā)商與改造的輔助機(jī)構(gòu)如材料供應(yīng)商等。在借鑒東南沿海這些發(fā)達(dá)城市積累的城中村改造經(jīng)驗(yàn)后，提出了PPP融資模式下城中村改造的組織結(jié)構(gòu)。具體如下圖1所示。

目前的具體情況是村集體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力通常比較弱，在PPP融資模式中投入的資金少，改造項(xiàng)目中的資金主要來(lái)源于社會(huì)開(kāi)發(fā)商的投入。社會(huì)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源決定了城中村改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行。社會(huì)開(kāi)發(fā)商融資后將資金注入特殊項(xiàng)目公司（SPV）即城中村改造發(fā)展有限公司中。城中村改造中PPP融資模式資金來(lái)源如圖2。

三、PPP融資模式在城中村改造中的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)

為了保護(hù)村民以及村集體的利益，通常是以村集體和社會(huì)開(kāi)發(fā)商按照一定的比例組建一個(gè)改造股份有限公司作為城中村改造的主體。我國(guó)普遍的城中村都有著經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱、缺乏有關(guān)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等特點(diǎn)，因此PPP融資模式使村集體與社會(huì)開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)某種合理的方式進(jìn)行合作，即通過(guò)建立特殊項(xiàng)目公司（SPV），使村集體能夠引入社會(huì)開(kāi)發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，真正的實(shí)現(xiàn)了雙方的互利共贏。因此PPP融資模式符合城中村改造，可以進(jìn)行大力的推廣。具體擁有下面這些優(yōu)點(diǎn)。

（1）村集體通過(guò)與社會(huì)開(kāi)發(fā)商合作，以PPP融資模式進(jìn)行城中村改造，成立特殊項(xiàng)目公司（SPV），能夠充分發(fā)揮社會(huì)開(kāi)發(fā)商的積極性。因此在改造中，積極利用社會(huì)開(kāi)發(fā)商的豐富經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行可行性分析，制定切實(shí)可行的建設(shè)方案，同時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的管控與識(shí)別，與項(xiàng)目資金的合理分配，最終降低城中村改造的成本。

（2）有了社會(huì)開(kāi)發(fā)商的參與，能夠在資金和技術(shù)上提高城中村改造的可行性。通過(guò)PPP融資模式進(jìn)行改造，村集體與社會(huì)開(kāi)發(fā)商都是改造的主體，雙方能夠設(shè)定一致的目標(biāo)，可通過(guò)共同合作，充分發(fā)揮雙方各自的優(yōu)勢(shì)，可以提高改造的成功率。

（3）PPP模式實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。PPP融資模式是集中了村集體與社會(huì)開(kāi)發(fā)商一同組建特殊項(xiàng)目公司進(jìn)行改造，因此作為公司的股東，村集體與社會(huì)開(kāi)發(fā)商都能以主人翁的態(tài)度參與到改造中，所以能夠充分的發(fā)揮村集體的協(xié)調(diào)能力，更好的協(xié)調(diào)村民之間的利益關(guān)系，同時(shí)也能夠更好的發(fā)揮在開(kāi)發(fā)過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

（4）通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分散，社會(huì)開(kāi)發(fā)商也承擔(dān)一部分的風(fēng)險(xiǎn)，是村集體的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)最小化。社會(huì)開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)能夠更有效的識(shí)別和控制，此外，村集體能夠更好的協(xié)調(diào)村民，使項(xiàng)目的成功率提高，這都能夠很好的降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)引入社會(huì)開(kāi)發(fā)商，從而引入了開(kāi)發(fā)商的資金，解決了村集體無(wú)法解決的資金難題，同時(shí)還可以將一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商上面，村集體規(guī)避了一定的風(fēng)險(xiǎn)。endprint