劉璐

[提要] 隨著經濟新常態(tài)的發(fā)展，京津冀一體化戰(zhàn)略勢不可擋，伴隨著京津產業(yè)向河北省的轉移，將會對兩地周邊的房地產業(yè)產生積極地影響。本文通過三部門原理具體探討京津冀產業(yè)轉移對唐山市房地產去庫存的影響，為政府制定政策提供相應的理論依據(jù)。

關鍵詞：產業(yè)承接；三部門模型；房地產市場；去庫存

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年11月21日

一、引言

2015年12月18～21日召開的中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”作為重點要抓好的五大任務之一，這是首次將房地產問題列為單獨任務。房地產去庫存已成為我國供給側改革的重要目標之一。雖然政府連續(xù)采取降低房貸首付比例、上調公積金存款利率等一系列措施，但是刺激效果不明顯且?guī)硪欢ǜ弊饔?。寬松的貨幣政策的原本目的是去庫存，結果流動性卻推高了一線及熱點城市的房價。李克強在2017年3月5日政府工作報告中指出要“因城施策去庫存”。作為京津冀城市群中京津產業(yè)承接地的唐山市，研究利用產業(yè)承接加速去庫存的影響機理，將為唐山市制定相應的去庫存政策提供理論依據(jù)。

改革開放以來，我國經濟發(fā)展迅速。但是，伴隨著經濟的發(fā)展也出現(xiàn)了諸多問題，如北京、天津地區(qū)的各種經濟生產要素——勞動力薪資上漲、城市建設用地供應緊張、房價不斷攀升、環(huán)境日益惡劣等。環(huán)京津的河北省具有勞動力薪資較低、土地成本相對較低、礦藏資源豐富、交通運輸方便等優(yōu)勢，同時河北省各地級市相繼出臺大量的招商引資政策，這些優(yōu)惠政策對相關產業(yè)產生了巨大的吸引力，在這兩個方面作用力的推動下，京津部分產業(yè)出現(xiàn)向河北省轉移的趨勢。

同時，國家的宏觀政策對于產業(yè)轉移也有積極地推動作用。2016年6月，河北省、北京市、天津市以及工業(yè)和信息化部四部門聯(lián)合制定了《京津冀產業(yè)轉移指南》，制定《指南》的目的是為了全面推進京津冀一體化，并且充分發(fā)揮三地各自的優(yōu)勢，引導產業(yè)合理有序的轉移與承接，使得三地的產業(yè)結構空間布局趨于合理、產業(yè)結構能夠形成鏈條、優(yōu)化各地生產要素，從而充分發(fā)揮三地各自的優(yōu)勢?！吨改稀返暮诵膬热菔窃诰┙騼傻剞D移出勞動密集型和資源型的傳統(tǒng)產業(yè)，同時推動京津冀三地的產業(yè)結構升級。產業(yè)承接與轉移不僅疏散了京津過多產業(yè)的聚集，緩解了兩地的大城市病，還可以促進產業(yè)承接地的經濟發(fā)展，同時對于承接地住房的去庫存也起到積極地推動作用，產業(yè)合理的承接與轉移無疑成為住房市場去庫存的重要舉措。

二、基于三部門模型分析產業(yè)轉移對承接地住房市場的影響

房地產與其他商品相比具有一些特殊的屬性，如耐久性、地理位置的固定性、資本密集性、供給彈性小等屬性，正是房地產這些屬性不斷交互作用，使得房地產變得復雜。為了能夠更清楚地解釋經濟增長與區(qū)域房地產市場的關系，我們用都市區(qū)經濟增長的三部門模型來分析產業(yè)承接地由于對勞動力的吸納對住房市場的影響機理。Dispasquale和Wheaton（2001）提出了區(qū)域經濟增長的三部門模型，該模型是一個將區(qū)域產出市場、區(qū)域勞動力市場和區(qū)域房地產市場納入到了同一個分析框架中的靜態(tài)模型。（圖1）

對于圖（1）產出市場，一般情況下認為生產所需的原材料價格基本相同，因此原材料價格幾乎不影響不同區(qū)域間產品的相對價格。從短期看來，產出需求包括兩部分：當?shù)氐南M需求和區(qū)域間的輸出需求，區(qū)域間的輸出需求是產品價格的減函數(shù)。橫縱坐標分別代表產出數(shù)量和價格，需求曲線的傾斜程度直接反映了需求的價格彈性。單位產出需要固定數(shù)量的房地產為？琢H，勞動力為？琢L，r和w分別是指租金成本和勞動力工資標準，則單位產出成本可以表示為C=？琢Hr+？琢L。

對于產業(yè)承接地來說，產業(yè)的轉入以及由此帶來的產業(yè)集聚與升級，必然帶來相關產業(yè)的發(fā)展，進而增加就業(yè)崗位，吸納勞動力。根據(jù)三部門模型，當勞動力供給增加時，勞動力供給曲線向右下方移動，在需求保持不變的情況下，勞動力工資水平從w0/p0下降到w1/p1，就業(yè)量從L0上升到L1；工資水平的下降，引致單位產出成本由C0=？琢Hr0+？琢Lw0會降低至C1=？琢Hr1+？琢Lw1，產出數(shù)量Q0增加Q1；產出數(shù)量的增加引致房地產存量從H0增加H1，房地產存量迫使租金r0增長到r1。

在圖（2）勞動力市場中，橫軸表示區(qū)域勞動力數(shù)量，縱軸表示勞動力的有效工資（w/p）。從長期看，正是有效工資決定了區(qū)域勞動力的供給。勞動力的供給曲線向右上方傾斜表示當有效工資增加時，區(qū)域外勞動力會被吸引到當?shù)?，勞動力供給增加。曲線的傾斜程度反映了勞動力流動的難易。曲線平坦，表示有效工資的提高比較容易引起勞動力的流入；曲線陡峭，則區(qū)域很難吸引勞動力流入。

在圖（3）房地產市場中橫軸為房地產存量（K），縱軸為房地產租金（r）。短期內，由于地理條件與開發(fā)限制等因素的影響，房地產的供給接近于垂直，供給彈性??；長期看來，隨著城市擴張，產出增加，租金升高，房地產供給量增加。房地產開發(fā)一般需要較長時間，但在靜態(tài)分析中，忽略開發(fā)時間的影響。

綜上可知，當需求發(fā)生改變時，供給的相應變化趨勢決定房價。根據(jù)收入水平的不同，住房需求將分別流向租賃住房和買賣住房兩個市場。根據(jù)住房的供給約束，房價將產生不同程度的變化。

三、產業(yè)承接與轉移影響產業(yè)承接地房地產市場的路徑分析

國內外學者對產業(yè)轉移理論進行了大量研究，揭示了產業(yè)轉移效應，通過總結過往研究，主要從微觀、中觀、宏觀三個角度進行分析，產業(yè)轉移對產業(yè)承接地的效應主要有以下四個方面：（1）產業(yè)轉移為產業(yè)承接地注入經濟要素。陳建軍（2002）認為，產業(yè)轉移的本質是包括資本、勞動力技術在內的生產要素遵循經濟規(guī)律在區(qū)域之間的流動，這是一個資源優(yōu)化配置的過程，也常常伴隨著生產方式的轉變；（2）產業(yè)轉移改變區(qū)域產業(yè)結構。由于存在產業(yè)關聯(lián)，產業(yè)轉移到另一地后會帶動相關產業(yè)轉變，從而使該區(qū)域產業(yè)結構發(fā)生轉變；（3）產業(yè)轉移形成產業(yè)集群。產業(yè)轉移會使廠商面臨重新選址的問題，其會考慮相關材料及成品的運輸成本問題，這樣就會導致廠商從分散到集聚區(qū)轉移，最終形成產業(yè)集群；（4）產業(yè)轉移推動經濟增長。產業(yè)轉移可以直接或間接促進發(fā)展中國家的經濟增長，一方面有助于吸收發(fā)達國家的資本和設備等直接影響經濟增長要素；另一方面可以接受技術、知識、管理理念、營銷手段等間接的經濟增長要素。endprint

根據(jù)產業(yè)轉移效應理論建立產業(yè)轉移對產業(yè)承接地住房市場傳導機制圖，如圖2所示。（圖2）

通過圖2可以總結產業(yè)轉移對轉入地住房市場的需求影響增加值由三部分組成：

（一）由于產業(yè)集聚對人口產生吸納作用，新增勞動力人口及隨遷子女為轉入地帶來住房的剛性需求。產業(yè)轉移與城鎮(zhèn)化之間相互影響緊密聯(lián)系，關于產業(yè)轉移是如何促進勞動力轉移的，周世軍（2012）從兩個方面進行了闡釋：一是從產業(yè)承接角度來看，承接產業(yè)轉移直接影響地方結構產業(yè)，加速第二、第三產業(yè)向城鎮(zhèn)靠攏，吸引更多的農村勞動力向城鎮(zhèn)轉移；二是從產業(yè)結構轉出地角度，對于產業(yè)承接地而言，產業(yè)轉移會吸引大量勞動力到城市務工，由于大量新遷移人口使得城市住房剛需急劇增加，同時我國政府對于外來務工人員子女入學并沒有完全實行“租售同權”這項政策，這也就提高了新遷入務工人員對住房的需求。

（二）由于產業(yè)的落地生根，給轉入地帶來的經濟增長。地方經濟發(fā)展水平的提高，人均可支配收入的提高將釋放改善性住房需求。改善型住房需求是指隨著人民生活水平的提高，在滿足基本生存需要后，為進一步改善住房條件而產生的需求。在國家大力推行京津冀一體化這一形勢下，不斷加快京津產業(yè)升級和產業(yè)轉移，產業(yè)從轉出地轉移到承接地之后，必然會對承接地產生反饋效應，這種效應直接帶動了產業(yè)承接地的經濟增長，產業(yè)承接地的經濟水平不斷增長，人均收入也隨之提高，伴隨而來的則是部分中高等收入家庭對現(xiàn)有住房條件改善的需求。同時隨著國家“二胎”政策的開放，也影響住房需求結構的改變，先前一房兩室就可滿足三口之家的需求，二胎政策的開放，許多家庭增添人口，住房需求由原來的兩室變?yōu)槿疑踔粮?。?jù)此，二胎政策的開放加大了居民對改善型住房的需求。

（三）由于預期的改變，將帶來投資性需求。產業(yè)轉移對承接地帶來集聚效應，隨著外遷務工勞動力的流入、產業(yè)轉出地的資本、技術、先進的管理理念等生產要素不斷聚集，帶動承接地經濟迅猛發(fā)展，由于外遷勞動力以及中高收入人群對住房的改善性需求等因素，勢必可以激發(fā)產業(yè)承接地房地產市場，進而可以有效消化承接地的住房庫存。隨著房地產市場的發(fā)展，住房的投資品屬性在部分程度上將被擴大。住房的投資品屬性是指人們購置房地產的目的不是作為必需品和消費品，而是作為一種投資產品，在合適的時機出手，可以得到可觀的利潤，需求主體較為廣泛，其中包括職業(yè)炒手（如“溫州炒房團”）、集體以及普通居民散戶等。投資性住房需求按投資時間的長短可以分為兩種：一是長期性投資，購房后長期出租或等待房價上漲時再轉售；二是短期性投機炒作，即在較短時間內轉手出售獲利。住房投資性需求有利于促進住宅市場繁榮，但同時也有可能因為其過度投機增加住宅市場需求的水分和泡沫，從而造成需求旺盛的假象，供求失衡。

四、政策建議

生產要素是否容易獲得是關系到區(qū)域經濟增長水平的一個重要因素。其中，關鍵的生產要素包括勞動力和房地產，公共設施、舒適程度、區(qū)域氣候和有效工資決定了勞動力的供給，能夠獲得可負擔得起的居住用房是區(qū)域產出增長所必須的條件，因此產業(yè)轉移與承接的方向和力度與承接地的住房去庫存有著莫大的關系，本文以唐山市產業(yè)轉移與承接的角度給予以下政策建議：

首先，唐山市政府應給予承接產業(yè)地產業(yè)政策，二三產業(yè)轉移對唐山市住房去庫存將會起到積極地推動作用。產業(yè)的升級、承接和轉移有著內在的固定規(guī)律，但是地區(qū)政府的政策支持直接決定了產業(yè)轉移的方向和力度。唐山市政府應該積極引導產業(yè)的落地與承接，同時完善相應的基建設施，為產業(yè)承接創(chuàng)造良好的政府政策支持和硬件設施；充分發(fā)揮市場規(guī)律和政府的宏觀調控，通過吸引產業(yè)轉移與承接，使承接地能夠充分發(fā)揮市場的集聚效應，以達到促使產業(yè)的集聚以及產出的規(guī)模遞增；充分發(fā)揮工業(yè)園區(qū)的作用，確保完善產業(yè)轉移工業(yè)園區(qū)的基礎設施和配套服務建設。

其次，充分發(fā)揮外來務工人員以及農村剩余勞動力的價值。隨著產業(yè)轉移與承接的力度不斷加大，唐山市的勞動力成為產業(yè)轉移的重要優(yōu)勢資源，勞動力增加，勢必會激發(fā)房地產行業(yè)的活力。唐山市政府應該把當?shù)厝司蜆I(yè)作為產業(yè)轉移的重要目標，鼓勵承接產業(yè)帶動唐山市勞動力的就業(yè)，同時政府應該拿出一部分專項資金用于緊缺崗位的培訓。

再次，對產業(yè)轉移的企業(yè)給予必要的稅費優(yōu)惠政策，不僅可以減少轉入企業(yè)的聚集租金，同時可以改善員工福利。但是，在稅收優(yōu)惠方面要充分考慮承接產業(yè)與本地企業(yè)的關系，過度的稅費優(yōu)惠將會對本地企業(yè)產生沖擊作用，避免不公平競爭；稅費優(yōu)惠政策的制定應該是長期的簡易的，給予轉入企業(yè)入駐的決心；對于給地區(qū)帶來負面影響的產業(yè)，可以適當?shù)卦黾佣愘M。

最后，應積極推行綠色產業(yè)和循環(huán)經濟。隨著居民收入不斷提高，人們對于城市的宜居性也越來越重視。京津冀地區(qū)冬季霧霾嚴重，就唐山市的實際情況，一方面必須制定嚴格的產業(yè)承接準入政策，不能為做大GDP而不加選擇承接項目，對于那些破壞環(huán)境、浪費資源的高能耗、高污染產業(yè)謹慎引入；另一方面處理好產業(yè)引入與環(huán)境治理的關系，有些產業(yè)存在一定污染，但非常符合地區(qū)產業(yè)結構布局要求，就需要加強技術改造和設備升級，提高資源利用效率，將“產業(yè)轉移園區(qū)”真正建設為 “生態(tài)產業(yè)示范園區(qū)”，實現(xiàn)產業(yè)發(fā)展和環(huán)境友好的正福利效應。

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