熊欣芯

摘 要：從基本特征來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)正在受到多樣化因素的實(shí)際影響，其中涉及到政策、當(dāng)前市場(chǎng)情況以及其他原因等。因此房地產(chǎn)企業(yè)是否制定了具有可行性、科學(xué)性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，在很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)的目標(biāo)能否得以落實(shí)。因此，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)建立在房地產(chǎn)周期之上，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效落實(shí)。文章從房地產(chǎn)周期的相關(guān)概念進(jìn)行分析，進(jìn)一步就我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)進(jìn)行研究，從而探究當(dāng)前周期下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇。

關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)周期；可持續(xù)增長(zhǎng)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

引言

居民整體收入以及消費(fèi)水平的穩(wěn)定提升，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)行業(yè)得到十分迅猛的發(fā)展，并且已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而還需要注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在著周期波動(dòng)現(xiàn)象。因此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的重視，明確房地產(chǎn)行業(yè)特性，避免盲目擴(kuò)張，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良好的發(fā)展，以及對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

相關(guān)概念闡述

房地產(chǎn)周期

房地產(chǎn)周期指的就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的波動(dòng)以及循環(huán)等現(xiàn)象，通常以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行期間的擴(kuò)張和收縮兩階段，以及復(fù)蘇、繁榮、衰退以及蕭條等四個(gè)環(huán)節(jié)作為表征。

首先，復(fù)蘇階段。這一階段是上一個(gè)周期的蕭條造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)低迷、自主需求者加入，而投資或者投機(jī)需求不存在，房產(chǎn)的價(jià)格以及價(jià)格不高。而這時(shí)房?jī)r(jià)開(kāi)始緩慢回升，少量投機(jī)者開(kāi)始加入，市場(chǎng)交易量增加，市場(chǎng)前景樂(lè)觀，預(yù)期良好。

其次，繁榮階段。這一階段持續(xù)時(shí)間比復(fù)蘇階段要短很多，可能會(huì)出現(xiàn)巔峰期稍縱即逝的情況。該階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量明顯激增、品種增加，投機(jī)者十分活躍，市場(chǎng)中的投機(jī)需求明顯高于自住需求。而此時(shí)政府開(kāi)始出臺(tái)有關(guān)政策對(duì)炒房進(jìn)行限制，投機(jī)者熱情較高，自住需求者幾乎全部退出市場(chǎng)，而逐漸開(kāi)始新增投資數(shù)量下降，銷(xiāo)售難度增加，成交量低下，空置率開(kāi)始增加，市場(chǎng)處在悲觀及觀望狀態(tài)下。

再次，衰退階段。進(jìn)入到該階段以后，投資需求以及投機(jī)需求不能有效轉(zhuǎn)換為涉及的消費(fèi)需求，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致了自住需求者開(kāi)始排斥市場(chǎng)，造成由盛轉(zhuǎn)衰的情況。大量開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)、工程爛尾、投機(jī)者被套牢等情況，房地產(chǎn)行業(yè)人員開(kāi)始失業(yè)，并且數(shù)量劇增。

最后，蕭條階段。危機(jī)爆發(fā)以后，房地產(chǎn)周期進(jìn)入蕭條階段。房?jī)r(jià)及租金下降明顯，交易急劇下降，空置率居高，大量房地產(chǎn)商破產(chǎn)。而政府降低限制性干涉，市場(chǎng)波動(dòng)逐漸趨于平穩(wěn)。

可持續(xù)增長(zhǎng)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

西方國(guó)家的經(jīng)濟(jì)學(xué)者任務(wù)，在企業(yè)內(nèi)部效率以及外部環(huán)境不發(fā)生改變的狀態(tài)下，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的增加取決于資產(chǎn)，企業(yè)資產(chǎn)的增加是企業(yè)負(fù)債與股東權(quán)益間的增加總和，企業(yè)新股以及財(cái)務(wù)不變的基礎(chǔ)商，企業(yè)銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)與增長(zhǎng)率二者之間相等。企業(yè)為了更好地發(fā)展需求提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力水平，拓寬自身市場(chǎng)占有份額，而保證企業(yè)發(fā)展以及提升市場(chǎng)份額的關(guān)鍵在于加大財(cái)務(wù)以及人力資源?，F(xiàn)階段企業(yè)籌資途徑有三種，一即內(nèi)部積累、二即外部籌款、三即均衡發(fā)展。

因此，在內(nèi)部效率以及外部環(huán)境不發(fā)生改變的狀態(tài)下，企業(yè)需要按照目標(biāo)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，基于現(xiàn)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按照股東權(quán)益增加來(lái)確定外部債務(wù)和籌資，而在此種資本結(jié)構(gòu)與籌資數(shù)量變化的情況下所實(shí)現(xiàn)的企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)就可以被看作是可持續(xù)增長(zhǎng)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)分析

房地產(chǎn)周期的出現(xiàn)其實(shí)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮以及蕭條循環(huán)交叉中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其最為主要的表現(xiàn)在很多方面上，例如、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資變化以及銷(xiāo)售租賃規(guī)模等，其特征主要體現(xiàn)在價(jià)格以及租金的變化上。

通常情況下，房地產(chǎn)周期會(huì)體現(xiàn)在四個(gè)極端上，進(jìn)入復(fù)蘇期以后企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況會(huì)出現(xiàn)緩和、現(xiàn)金流量增加，但是還有很大一部分企業(yè)未能展現(xiàn)出活力，舉步維艱。而繁榮期會(huì)表現(xiàn)出各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)趨向平穩(wěn)。衰退期行業(yè)整體增長(zhǎng)下降。蕭條則是企業(yè)情況持續(xù)下，經(jīng)營(yíng)困難，部分企業(yè)破產(chǎn)或需求重組。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)是已經(jīng)成為我國(guó)宏觀調(diào)控過(guò)程中的重點(diǎn)，其周期與宏觀調(diào)控政策之間存在著較高的正相關(guān)性。對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，從商品房改革開(kāi)始，直到現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了四個(gè)周期。加之房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集度較高的行業(yè)，因而會(huì)受到現(xiàn)階段政策以及經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)帶來(lái)的強(qiáng)烈影響、導(dǎo)致房地產(chǎn)周期的出現(xiàn)，因此加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)的分析，能夠更好地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

當(dāng)前周期下房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇

選擇針對(duì)投資戰(zhàn)略以及籌資戰(zhàn)略

從本質(zhì)上來(lái)講，籌資戰(zhàn)略更多關(guān)注的是籌劃資金，針對(duì)特定階段現(xiàn)有的資金安排著手加以調(diào)整。因此可見(jiàn)，籌資戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)包含籌措資金的總數(shù)、籌措時(shí)間以及籌措對(duì)象等要素。與之相比，投資戰(zhàn)略更多關(guān)注了宏觀性的投資規(guī)模、投資原則以及投資目標(biāo)，企業(yè)對(duì)此有必要從宏觀視角著眼，予以全方位的管控。

在當(dāng)前狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)仍然在面對(duì)相對(duì)較大的資金籌措難度，而與之相應(yīng)的市場(chǎng)空間也將會(huì)變得更為狹窄。為了激發(fā)潛在的消費(fèi)信心，企業(yè)就要密切監(jiān)控當(dāng)前的房產(chǎn)市場(chǎng)，以便于擴(kuò)張現(xiàn)有市場(chǎng)并且增強(qiáng)現(xiàn)有的購(gòu)房意愿。

選擇針對(duì)分配收益的戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)一旦涉及到分配收益，那么通常都要密切關(guān)注自身現(xiàn)有的股東、企業(yè)內(nèi)部職員、相關(guān)債權(quán)人及其他各方主體。但從目前來(lái)看，房產(chǎn)市場(chǎng)整體上表現(xiàn)為低迷趨勢(shì)，因此應(yīng)當(dāng)將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向擴(kuò)大整體銷(xiāo)量。作為房產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，應(yīng)當(dāng)能夠緊密結(jié)合自身的真實(shí)狀況來(lái)優(yōu)化分配當(dāng)前收益，以便于增強(qiáng)自身現(xiàn)有的積極性。由此可見(jiàn)，適度分配收益的做法在根本上符合了房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，上述舉措也有助于激發(fā)積極性并且拓寬房產(chǎn)市場(chǎng)。

選擇針對(duì)運(yùn)營(yíng)資金的戰(zhàn)略

通常來(lái)講，資金戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)針對(duì)于日常性的運(yùn)營(yíng)資金，對(duì)此優(yōu)化整體部署并且規(guī)劃當(dāng)前現(xiàn)有的資金調(diào)配。從房產(chǎn)企業(yè)本身的視角看，企業(yè)如果能擁有自身所需的開(kāi)發(fā)土地權(quán)利，那么將會(huì)有助于提升自身現(xiàn)有的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。但在當(dāng)前狀況下，土地政策具備顯著的控制性特征，此種現(xiàn)狀在客觀上增添了日常運(yùn)營(yíng)耗費(fèi)的資金。因此可見(jiàn)，資金運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略需要包含配置資金、流轉(zhuǎn)資金以及成本節(jié)約等要素，企業(yè)也要著手監(jiān)管自身現(xiàn)有的富余資金。如果超出了特定的權(quán)限，那么針對(duì)資金運(yùn)營(yíng)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)予以監(jiān)管，確保自身?yè)碛懈恿己玫男抛u(yù)度。同時(shí)還需要注意的是，企業(yè)想要存活，要走得更遠(yuǎn)，就要強(qiáng)化對(duì)現(xiàn)金流量的重視，確保資金不斷流，保證房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。同時(shí)還要對(duì)可持續(xù)增加進(jìn)行重視，避免過(guò)于盲目地增加以及擴(kuò)張，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，從而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)增長(zhǎng)性的破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性以及核心能力是提高其競(jìng)爭(zhēng)性的優(yōu)勢(shì)，并且能夠長(zhǎng)時(shí)間推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身價(jià)值，因此要不斷提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)只有依靠文件的銷(xiāo)售以及盈余增長(zhǎng)才能獲得更好的回報(bào)率，為企業(yè)的股東創(chuàng)造更多的價(jià)值。同時(shí)還要注意的是，企業(yè)且不能盲目增長(zhǎng)，因?yàn)檫^(guò)快地增長(zhǎng)會(huì)給企業(yè)價(jià)值帶來(lái)波動(dòng)，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的增加，一定要對(duì)其財(cái)務(wù)承受能力進(jìn)行匹配，保證增長(zhǎng)速度和現(xiàn)有資源間向持平，所以只有在可持續(xù)增長(zhǎng)前提下權(quán)衡企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率以及財(cái)務(wù)資源潛力，對(duì)企業(yè)增長(zhǎng)速度進(jìn)行調(diào)整，才能更好地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展。

（作者單位：北碚區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室 ）

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