趙世彩

摘要：股權轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)企業(yè)交易買賣土地使用權、建筑物和在建項目的重要方式。采用直接交易的方式會產(chǎn)生種類繁多的稅費，而股權轉(zhuǎn)讓可以使轉(zhuǎn)讓雙方合理規(guī)避一些稅費，減輕稅負壓力，滿足房企對資金的巨大需求。營改增后，股權轉(zhuǎn)讓仍然是房企交易地產(chǎn)的重要手段，但其實施方案和效用產(chǎn)生了一些變化，本文將結(jié)合相關政策，探討營改增后股權轉(zhuǎn)讓的避稅作用和風險問題。

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；股權轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中起著支柱性作用，關聯(lián)著建材、運輸、裝修、教育、工業(yè)加工、零售等等上下游產(chǎn)業(yè)，是歷屆政府重點調(diào)控和扶持的對象。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其項目開發(fā)無論是投標購地、設計規(guī)劃還是后期營銷維護，都需要大量資金來保證各個環(huán)節(jié)順利進行，合理避稅是房企節(jié)約資本的重要方式。自2016年5月1日起，我國在全國全行業(yè)范圍推廣營業(yè)稅改增值稅改革，房地產(chǎn)業(yè)也在此階段被納入營改增的范圍內(nèi)，對產(chǎn)業(yè)內(nèi)的項目開發(fā)以及資本流動都產(chǎn)生了一定影響。

一、股權轉(zhuǎn)讓避稅作用探究

基于宏觀經(jīng)營戰(zhàn)略或者某一項目開發(fā)的目的，房地產(chǎn)商往往會選擇通過股權轉(zhuǎn)讓的方式來取得目標公司的土地使用權、在建工程項目或者相關產(chǎn)品和資源。尤其是在買賣土地使用權方面，企業(yè)間常常通過股權轉(zhuǎn)讓的方式進行交易，以規(guī)避高額稅負。營改增之后，原本直接買賣土地使用權的稅負負擔大為減輕，但是與股權轉(zhuǎn)讓的稅負相比，直接交易土地的稅負負擔還是比較重。直接交易土地的出賣方除了要繳納增值稅（10%）以外，還需要企業(yè)所得稅（25%）、城市維護建設稅（7%）、土地增值稅（30%，40%，50%或60%）、印花稅（0.05%）和教育費附加（3%+2%），買入方需要交納契稅（3%）和印花稅（0.05%），種類繁多，手續(xù)復雜，還需要買賣雙方協(xié)商稅負承擔問題。而非上市公司的股權轉(zhuǎn)讓不需要繳納增值稅（上市公司股權轉(zhuǎn)讓需要繳納，但涉及現(xiàn)實的股價變動等問題，未必能夠節(jié)約稅費），只需要對股權轉(zhuǎn)讓方征收相應的企業(yè)（25%）或個人（20%）所得稅和印花稅（土地增值稅問題需要具體探究），對受讓方只征收印花稅，稅負負擔和報稅程序較于前者相對輕簡。

需要注意的是，通過股權轉(zhuǎn)讓方式所規(guī)避的增值稅會在后續(xù)的房地產(chǎn)直接買賣交易中出現(xiàn)，彌補前一階段所規(guī)避的稅款。增值稅是以商品生產(chǎn)、流通和勞務服務中產(chǎn)生的增值額為計稅對象來征收的流轉(zhuǎn)稅，具有遞延的性質(zhì)。增值稅的計算征收是以銷項稅額減去進項稅額，通過股權轉(zhuǎn)讓方式所規(guī)避的增值稅會在下一階段的房地產(chǎn)直接交易中通過計算銷項稅額減去股權轉(zhuǎn)讓方的銷項稅額（即當前階段的進項稅額）的方式來遞延征收。

以下我們舉一個簡化的例子來說明此種情況：

假設非上市A公司于2018年6月花費1100萬購得一宗土地使用權，其中增值稅100萬元，購地款1000萬元（其余稅負暫時不考慮）。除此以外，A公司無其他業(yè)務。一年后，A企業(yè)管理者將股權以3300萬的價格轉(zhuǎn)讓給B公司（非上市）。B公司出于對企業(yè)經(jīng)營狀況的考慮，決定出售這塊土地的使用權。假設以5500萬的價格出售，其中增值稅500萬元。那么此時B公司應繳增值稅款=銷項稅額-進項稅額=500-100=400萬元。

假如是B公司花費3300萬直接從A公司購得該土地的使用權，其中增值稅300萬元，那么A公司應繳增值稅=銷項稅額-進項稅額=300-100=200萬元。之后B公司再轉(zhuǎn)手以5500萬價格賣掉該土地的使用權，B公司應繳增值稅=銷項稅額-進項稅額=500-300=200萬元。

從此我們可以看出，A公司通過股權轉(zhuǎn)讓的方式交易土地使用權規(guī)避的增值稅，轉(zhuǎn)嫁到了B公司下一階段的土地使用權交易上去。原本需要A公司繳納的增值稅200萬元，需要B公司來承擔。而在營改增之前，由于營業(yè)稅是對企業(yè)或個人的營業(yè)額征稅，不具有增值稅的遞延性，股權交易所規(guī)避的營業(yè)稅是被徹底規(guī)避掉了，不會轉(zhuǎn)嫁至股權受讓方的下一個流轉(zhuǎn)階段。

二、股權轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題

依據(jù)《財政部 國家稅務局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。由此來看，通過股權轉(zhuǎn)讓來交易房地產(chǎn)可以規(guī)避直接交易中的土地增值稅。然而大量的企業(yè)選擇以此種方式交易房地產(chǎn)引起了相關部門的重視，國家稅務總局在2000年曾對深圳市能源集團有限公司的一樁百分百股權轉(zhuǎn)讓案作出批復，認為該案涉及百分百股權轉(zhuǎn)讓，且股權主要以土地使用權、地上建筑物及附著物的形式表現(xiàn)，應該繳納土地增值稅。

國稅總局的批復對請示的稅務機關請示的具體事由具有法律效力，也對相關抄送機關具有法律效力，而其他稅務機關在遇到類似情形時也是可以依據(jù)此批復執(zhí)行的。就全國范圍而言，對于以收購房地產(chǎn)為目的的股權交易是否征收房地產(chǎn)增值稅尚無明確的統(tǒng)一的法律規(guī)范來規(guī)定，各地稅務機關執(zhí)行標準并不一致。而且，對于如何界定以交易房地產(chǎn)為目的的股權轉(zhuǎn)讓也存在爭議。是否以百分百股權轉(zhuǎn)讓為界定標準，是否需要判斷轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)性質(zhì)，還需要權威部門具體規(guī)定。

在法律規(guī)范不明晰，標準界定模糊的情況下，可以通過分批轉(zhuǎn)讓股權的行為來規(guī)避土地增值稅。例如A公司有王某和李某兩個股東，分別持有A公司75%和25%的股份。在進行股權轉(zhuǎn)讓時，先將A公司李某的25%股份轉(zhuǎn)讓給B公司，經(jīng)過一段時間之后再轉(zhuǎn)讓王某的股份，這樣可以避免一次性直接轉(zhuǎn)讓100%股份征收土地增值稅。而在現(xiàn)實中，持有公司50%以上的股份即可以對公司經(jīng)營管理施加重要影響，未必需要進行百分百的股權轉(zhuǎn)讓。因此，土地增值稅是否需要征繳視具體的股權轉(zhuǎn)讓方案和當?shù)囟悇詹块T的具體業(yè)務執(zhí)行標準而定，還需要財務人員積極與稅務部門溝通，了解相關政策。

然而即便如此，企業(yè)兼并股權轉(zhuǎn)讓的土地增值稅是暫免征收，屬于一種稅收優(yōu)惠政策。在關于土地增值稅規(guī)定的通知中并沒有規(guī)定暫免的時限，通常我們認為應該在下一個流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收，這個時間是不確定的，但土地增值稅的繳納在整個項目經(jīng)營過程中不可避免。

三、房企股權轉(zhuǎn)讓涉稅風險探究

現(xiàn)實中的股權轉(zhuǎn)讓案例更為復雜，其所涉及的公司股權結(jié)構(gòu)、財務狀況、債權債務以及在建工程項目等等問題都會影響股權轉(zhuǎn)讓所要達成的戰(zhàn)略目的，也會給稅務問題留下隱患。在股權結(jié)構(gòu)方面，需要明晰股權持有人是個人還是公司以及是否存在外資股東。對于個人轉(zhuǎn)讓所持有的企業(yè)股權，受讓方為扣繳義務人，需要在轉(zhuǎn)讓公司所在地的稅務部門辦理相關手續(xù)，及時繳納相應的稅款和手續(xù)費。而對于外資股東，則要告知對方繳納稅款的具體義務，并要求對方積極配合辦理相應的手續(xù)。為規(guī)避風險，應在合同商議中根據(jù)相關規(guī)定明確相關稅務問題的責任義務，避免外資股東由于不了解國內(nèi)法律法規(guī)而未履行相應義務，給股權受讓方造成損失。

股權轉(zhuǎn)讓企業(yè)的財務狀況以及資產(chǎn)負債問題也是受讓方需要考慮的重要因素。轉(zhuǎn)讓企業(yè)的未核銷債務，過往債權債務的性質(zhì)是由、金額大小以及所涉及的商業(yè)訴訟都會給受讓方的稅務問題帶來風險。對于這種問題，應該詳細核查轉(zhuǎn)讓企業(yè)的財務狀況和債務狀況。為保證調(diào)查結(jié)果公正客觀，應該聘請第三方審計機構(gòu)和律師事務所對轉(zhuǎn)讓企業(yè)的財務和債務狀況進行專業(yè)評估，出具相關評估報告，給出相應的股權轉(zhuǎn)讓方案意見書。收購方案決策者關注的重點應該集中在轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)負債比以及現(xiàn)金流量狀況，轉(zhuǎn)讓企業(yè)的債務是否以股權或者房地產(chǎn)作抵押，是否為其他法人或個人做擔保，債權回收難度以及稅務承擔問題，避免稅務方面的風險和后續(xù)可能出現(xiàn)法律糾紛。營改增后，股權轉(zhuǎn)讓公司相關重要的合同文件、土地出讓金票據(jù)、增值稅票據(jù)是否符合相關規(guī)定都會對收購后的稅務問題產(chǎn)生重要影響，因此也要嚴格審查相關票據(jù)、文件是否齊備合規(guī)。必要情況下，可以通過訂立合同與股權轉(zhuǎn)讓方協(xié)商相關風險承擔問題。

四、結(jié)語

經(jīng)過四年的改革，營改增開始在全國全行業(yè)范圍內(nèi)實行，同時今年也開始了國稅地稅機構(gòu)合并改革，都對我國稅務事業(yè)和經(jīng)濟建設有著重要的積極意義。房地產(chǎn)行業(yè)對國家政策有著極高的敏感度，需要積極配合政策改革和市場形勢改變自身經(jīng)營模式和發(fā)展戰(zhàn)略。如何結(jié)合營改增加強房企股權轉(zhuǎn)讓的涉稅管理還需要管理者和財務人員加強學習，積極與當?shù)囟悇詹块T配合，了解相關法規(guī)政策實施細節(jié)，制定科學的收購方案和稅收籌劃方案。

參考文獻：

[1]王美燕.淺談如何加強房地產(chǎn)企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓涉稅管理[J].中國集體經(jīng)濟，2018 （20）：91-92.

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