李慧慧

摘要：隨著我國當前建筑業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的周期日益縮短，隨之而來的風險也不斷擴大。面對日益復雜的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面存在著各種問題，并在資金管理和財務等方面面臨著更大的風險。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金內(nèi)控管理方面需要進行改革?；诖?，本文即對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理改革進行分析，旨在對資金進行有效管理，從而預測并防范財務風險，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資金內(nèi)控管理；改進措施

一、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的內(nèi)外部環(huán)境

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的外部市場環(huán)境

當前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展極不穩(wěn)定。隨著城市化進程的加快，一些投機商人開始瘋狂購買房子，導致房價暴漲，而國家為保障民生，對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，對住房實行限購政策，使得房價下跌，住房出現(xiàn)積壓。一方面，房地產(chǎn)商無法及時回收資金。另一方面，投資者見無利可圖，投資更加小心謹慎。資金短缺便成為房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的問題。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部資金問題

首先，房地產(chǎn)行業(yè)投入大，成本高。第一，由于受耕地面積的限制，用于建筑的土地面積相對較少，土地價格較高。第二，由于建筑業(yè)工程復雜，需要多方廠家，包括設計規(guī)劃方、材料供應商及施工單位參與，需要耗費大量的人力、物力、財力，成本高。第三，房地產(chǎn)開發(fā)施工時間長，占用資金，減少資金的利用效率。其次，房地產(chǎn)由商品轉(zhuǎn)化為資金的風險大。國家的宏觀調(diào)控政策限制了消費者購買住房的數(shù)量，使得商品房積壓，需求的減少也會導致房價下降。此外，住房的價格較高，也會使得消費者是望而卻步，使得房地產(chǎn)變現(xiàn)困難。

（三）金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)密不可分

房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)密不可分。由于房地產(chǎn)行業(yè)前期投資所需的資金較多，而金融業(yè)主要是吸納社會閑散資金，可以支配大量資金，而且，金融業(yè)的主要收入即是對實力雄厚的企業(yè)發(fā)放貸款，收取利息。兩者的行業(yè)特點使二者的關(guān)系密不可分。因此，金融體系的不穩(wěn)定也會波及到房地產(chǎn)行業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)在資金內(nèi)控管理方面的問題

（一）資金管理無法適應房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

由于房地產(chǎn)市場的波動較大，且涉及民生方面的問題，近幾年，國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。由于部分企業(yè)缺少對資金有效的內(nèi)控管理，企業(yè)陷入資金困境，債臺高筑，資金鏈斷裂，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)或是破產(chǎn)，或是被兼并，甚至一些大型企業(yè)也存在這種問題。房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整已迫在眉睫。

（二）對投資環(huán)境缺乏調(diào)查，預算流于形式

首先，部分中小企業(yè)未對宏觀環(huán)境深入了解，不了解國家出臺的經(jīng)濟政策及有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策措施，未能及時作出調(diào)整。其次，房地產(chǎn)商未對市場需求進行調(diào)查，無法掌握有用的市場信息，是生產(chǎn)具有盲目性，容易出現(xiàn)商品房積壓，資金回收困難等供需矛盾。此外，部分大企業(yè)雖然編制工程預算，但由于執(zhí)行不力或未進行執(zhí)行，則會使預算流于形式。中小企業(yè)由于規(guī)模小，資金少，人才缺乏，未對工程成本進行控制，缺乏預算。

（三）融資渠道較少，資金管理不善

一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，債務比例分配不合理，融資方式缺乏科學的組合，大多是向銀行借貸，使得企業(yè)債臺高筑。另一方面，部分企業(yè)資金管理不善，應用不準確，使得工程項目資金缺乏，被迫停產(chǎn)，延長了交付時間，進而影響了資金的回收。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控改革

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應加強資金內(nèi)控管理的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

企業(yè)資金內(nèi)控管理的結(jié)構(gòu)性調(diào)整是促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。資金內(nèi)控管理需分步驟細化進行。首先，要做好資金的預算規(guī)劃，企業(yè)應投入一定的資金聘請相關(guān)專業(yè)人才進行有效的預算規(guī)劃，包括工程造價，材料支出，勞務支出等，進行合理的預算規(guī)劃，使資金得到有效的利用。其次，要貫徹實行預算規(guī)劃，并且建立監(jiān)督機制。由高層管理人員直接指派其所信任的下屬進行不定期監(jiān)督，并可以直接進行匯報，確保工程款項用到實處，減少挪用項目款的現(xiàn)象發(fā)生，消除勞工拿不到工資等社會問題的發(fā)生，提高工程的效率和質(zhì)量。最后，高層管理人員要對預算規(guī)劃的利用情況進行審查，發(fā)現(xiàn)其中的問題，積累經(jīng)驗，解決問題，使下一次的預算規(guī)劃可以更有效地執(zhí)行。

（二）建立資金管理信息化系統(tǒng)，加強成本管控

企業(yè)應加強財務管理機制的完善，制定監(jiān)督機制。財務部門應加強對會計師的培訓，提高個人素質(zhì)，客觀地進行定期財務報告。企業(yè)還應建立資金的信息化管理監(jiān)控平臺，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進行成本控制，實時監(jiān)控資金的利用情況，做到物盡其用，提高資金的利用效率，降低資金的風險，進行有效的成本管控。

（三）對資金的使用效績進行考核

企業(yè)內(nèi)部應建立健全效績考核與獎勵機制。高層管理人員應派專門人員對預算規(guī)劃進行定期考核，調(diào)查預算規(guī)劃的執(zhí)行情況與實際效果，必要時對規(guī)劃作出相應的調(diào)整。對于一項預算規(guī)劃的執(zhí)行及效果進行評價，對效益好的預算規(guī)劃的制定者進行獎勵。對效益差的規(guī)劃進行反思與總結(jié)，激發(fā)員工的積極性與責任感，促進資金的有效利用，促進企業(yè)長期效益的提升。

（四）開拓融資渠道，完善銷售服務

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應拓展多渠道融資，除向銀行借貸之外，企業(yè)還可以吸納社會資金，向社會發(fā)行股票。此外，企業(yè)還可以鼓勵員工入股，使員工成為股東，通過這種措施，不僅可以拓寬資金來源，還可以使企業(yè)利益與員工利益緊密結(jié)合起來，使員工關(guān)心企業(yè)的收益，提高員工的積極性。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，加強對住房的設計與施工質(zhì)量。企業(yè)應根據(jù)消費者的審美要求設計住房的風格，優(yōu)化住房環(huán)境，完善配套設施。此外，企業(yè)應采用多種渠道加強宣傳?？梢岳没ヂ?lián)網(wǎng)、電視等信息平臺宣傳產(chǎn)品，增強產(chǎn)品的知名度，吸引更多的消費者。最后，企業(yè)應做好售后服務，加快成品轉(zhuǎn)化為資金的速度，提高資金的利用效率，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)語

通過對房地產(chǎn)行業(yè)在資金管控機制方面，包括資金的內(nèi)控管理、成本管控、效績考核，融資渠道、銷售服務等方面的調(diào)整，將進一步提高企業(yè)對資金的利用效率，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。