石峰

摘 要：近年來(lái)，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，很多人開(kāi)始參與到了不動(dòng)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中，以此來(lái)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。但是一些不動(dòng)產(chǎn)不僅影響著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，還會(huì)在一定程度上影響城市發(fā)展與建設(shè)，所以不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人登記問(wèn)題成為了國(guó)家相關(guān)管理部門注重的內(nèi)容。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記過(guò)程需要通過(guò)相關(guān)行政機(jī)關(guān)層層審核，以此來(lái)保護(hù)權(quán)利人的利益和相關(guān)法律內(nèi)容的利益，因此權(quán)利人需要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)法律和條文重視，避免財(cái)產(chǎn)安全受到侵犯。本篇文章就不動(dòng)產(chǎn)登記中真實(shí)權(quán)利人保護(hù)方面的內(nèi)容展開(kāi)簡(jiǎn)單的論述，希望能對(duì)相關(guān)人士的研究有所幫助。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)利人；保護(hù)

不動(dòng)產(chǎn)之所以受到廣大人民群眾的關(guān)注，除了它具有明顯的社會(huì)財(cái)富價(jià)值，還與它的不可再生性和唯一性有著密不可分的關(guān)系。很多權(quán)利人所占有的不動(dòng)產(chǎn)可以說(shuō)占據(jù)著他們整體財(cái)產(chǎn)的絕大部分位置，因此不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)會(huì)才很大程度上影響權(quán)利人利益，如果變動(dòng)非常明顯的時(shí)候，還會(huì)在一定程度上影響著社會(huì)的經(jīng)濟(jì)秩序。所以，國(guó)家相關(guān)部門不斷加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的立法，并在不動(dòng)產(chǎn)的登記制度上投入了大量的精力。另外，加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人的保護(hù)也成為了國(guó)家相關(guān)部門的重點(diǎn)工作內(nèi)容，完善和更新相關(guān)法律條文也隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高而逐漸提升工作日程。

1 現(xiàn)實(shí)方面

因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)社會(huì)在發(fā)展的過(guò)程中存在明顯的復(fù)雜性，所以很多主觀和客觀內(nèi)容會(huì)由于各種因素的影響而沒(méi)有實(shí)際上的意義和價(jià)值，不僅阻礙著工作的正常開(kāi)展，還會(huì)對(duì)人們的利益造成很大的影響。不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人登機(jī)工作開(kāi)展的時(shí)候就會(huì)遇到這樣的問(wèn)題。一些登記部門在工作的過(guò)程中，會(huì)由于一些主觀因素或客觀因素的影響而導(dǎo)致真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利受到侵害，如真是權(quán)利人被登記為名義權(quán)利人或名義權(quán)利人登記為真實(shí)權(quán)利人等。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)不僅是對(duì)工作本身的不負(fù)責(zé)，對(duì)權(quán)利人利益的不負(fù)責(zé)，更對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了負(fù)面的影響。而造成這一現(xiàn)象的原因主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.1 登記部門原因

登記部門中相關(guān)工作人員在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，會(huì)由于個(gè)人因素而導(dǎo)致登記結(jié)果與實(shí)際情況存在差異現(xiàn)象的出現(xiàn)，一部原因來(lái)自于工作人員的過(guò)失，另一部分原因則來(lái)自于工作人員的故意行為。工作過(guò)失主要體現(xiàn)在相關(guān)工作人員在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，由于相關(guān)知識(shí)掌握不到位或者馬虎因素的影響而出現(xiàn)問(wèn)題。但是這種現(xiàn)象所帶來(lái)的問(wèn)題的嚴(yán)重性并不是很大，嚴(yán)重的是故意行為所引起的登記問(wèn)題。比如，當(dāng)相關(guān)工作人員和名義權(quán)利人進(jìn)行過(guò)私下的商討，達(dá)成了不正當(dāng)?shù)慕灰祝敲垂ぷ魅藛T就會(huì)故意將名義權(quán)利人登記為真實(shí)權(quán)利人，從而給社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了負(fù)面影響。

1.2 權(quán)利人之間的共同原因

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的過(guò)程中，還會(huì)存在另一種情況影響登記的真實(shí)性，那就是名義權(quán)利人和真實(shí)權(quán)利人之間達(dá)成了某種不正當(dāng)?shù)膮f(xié)議，通過(guò)非法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)。當(dāng)?shù)怯浲瓿珊?，雙方在通過(guò)之前的協(xié)議來(lái)分配不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，從而達(dá)到各自的目的。這種現(xiàn)象中，會(huì)存在很多惡意的不動(dòng)產(chǎn)占有行為，如果相關(guān)登記部門不對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的把控和管理，那么就會(huì)給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)惡性影響。

1.3 權(quán)利人單方面原因

很多真實(shí)權(quán)利人由于登記不當(dāng)而引發(fā)的問(wèn)題也不在少數(shù)，主要體現(xiàn)在真實(shí)權(quán)利人的法律意識(shí)薄弱或防范意識(shí)不強(qiáng)等，從而導(dǎo)致真實(shí)權(quán)利人受到威脅或詐騙等情況。所以真實(shí)權(quán)利人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，一定要注重對(duì)相關(guān)法律的認(rèn)知與了解，以此來(lái)保護(hù)自身合法權(quán)益。

2 理論方面

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)應(yīng)立足于以下幾個(gè)基點(diǎn)：第一，堅(jiān)持將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的條件，以與形式主義物權(quán)變動(dòng)模式保持一致。第二，繼續(xù)登記發(fā)證制度，以補(bǔ)強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效果，以利于方便不動(dòng)產(chǎn)交易。第三，在登記薄的編成上采物的編成主義，以清晰地反映同一不動(dòng)產(chǎn)上的所有的權(quán)利關(guān)系。第四，明確賦予登記以公信力，并為此完善相關(guān)制度，如對(duì)登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)審查、對(duì)不實(shí)申請(qǐng)和登記的罰則、對(duì)錯(cuò)誤登記的國(guó)家賠償?shù)?，以確保登記公信力不至于過(guò)度侵害真實(shí)權(quán)利人的權(quán)利。第五，登記的審查模式分為實(shí)質(zhì)審查和形式審查，不同的審查模式對(duì)真實(shí)權(quán)利人的保護(hù)會(huì)產(chǎn)生極大的影響，我國(guó)在立法上應(yīng)采用實(shí)質(zhì)審查模式，其理由將在后文作詳細(xì)的論述。此外，登記行為性質(zhì)的界定、登記的效力問(wèn)題、登記機(jī)關(guān)的確定對(duì)真實(shí)權(quán)利人的保護(hù)也將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，應(yīng)加以詳細(xì)的討論。

3立法方面

3.1實(shí)質(zhì)審查制度

登記的實(shí)質(zhì)審查指登記機(jī)關(guān)對(duì)于登記之申請(qǐng)，除須審查登記書(shū)件是否完備外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符，有無(wú)瑕疵，也必須詳加審查確定后，方可登記。與實(shí)質(zhì)審查相對(duì)應(yīng)的是登記的形式審查，指登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)只進(jìn)行形式的審查，倘若申請(qǐng)登記所提出的書(shū)件完備，即依照契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記，至于契據(jù)所載權(quán)利事項(xiàng)在實(shí)質(zhì)上是否存在，有無(wú)瑕疵，則不過(guò)問(wèn)。

3.2 異議登記和變更登記

所謂異議登記，即有關(guān)異議抗辯之登記，指真實(shí)權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)實(shí)登記的名義權(quán)利人的異議的登記。異議登記的功能在于阻卻登記的公信力，即如果登記薄上存有異議人的異議記載，則第三人不能依登記的公信力當(dāng)然地取得不動(dòng)產(chǎn)之物權(quán)。異議登記功能表明其有助于真實(shí)權(quán)利人的保護(hù)，因而我國(guó)立法中應(yīng)設(shè)立該制度。然而，根據(jù)民法理論異議登記對(duì)真實(shí)權(quán)利人只是一種程序性保護(hù)，變更登記是登記機(jī)關(guān)在法定條件下，依職權(quán)或申請(qǐng)人的申請(qǐng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)予以變更的行為。依引起變更登記的主體不同，變更登記可分為登記機(jī)關(guān)依職權(quán)變更和真實(shí)權(quán)利人及其利害關(guān)系人申請(qǐng)變更。登記機(jī)關(guān)依職權(quán)變更時(shí)，不需真實(shí)權(quán)利人及其利害關(guān)系人申請(qǐng)，而依其職權(quán)而為之。

3.3 行政訴訟與國(guó)家賠償

登記行為具有公私法上的雙重屬性，登記機(jī)關(guān)對(duì)權(quán)利人的登記申請(qǐng)進(jìn)行審查登記是行使國(guó)家公權(quán)力的行為，具有行政權(quán)力屬性。因而，在不動(dòng)產(chǎn)登記中，真實(shí)權(quán)利人在不同情況下，對(duì)登記機(jī)關(guān)所作的違反行政法規(guī)定的行政行為不服的，均可提起行政訴訟；因登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)，造成真實(shí)權(quán)利人利益損害的，則可提起行政訴訟，并要求國(guó)家賠償。

3.4 制定對(duì)不實(shí)申請(qǐng)和登記的處罰措施

不實(shí)申請(qǐng)和登記主要由于申請(qǐng)人的不實(shí)申請(qǐng)和登記機(jī)關(guān)工作人員的過(guò)錯(cuò)引起，對(duì)之進(jìn)行規(guī)范和處理，對(duì)申請(qǐng)和登記會(huì)起到示范效應(yīng)和警示功能，以維護(hù)真實(shí)權(quán)利人合法權(quán)益。私人的不實(shí)申請(qǐng)可能導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)的登記錯(cuò)漏，而使真實(shí)權(quán)利人遭受不利益，故登記人的如實(shí)申請(qǐng)對(duì)登記機(jī)關(guān)作成符合實(shí)際的權(quán)利記載意義重大。為確保當(dāng)事人如實(shí)地進(jìn)行登記申請(qǐng)，有必要對(duì)不誠(chéng)實(shí)的登記申請(qǐng)人予以懲罰。

結(jié)束語(yǔ)

就目前國(guó)家發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，雖然國(guó)家相關(guān)部門在處理不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題的時(shí)候，還是會(huì)存在一些問(wèn)題和不足之處，但是不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人的保護(hù)問(wèn)題與過(guò)去相比已經(jīng)得到了明顯的改善。在近幾年不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人相關(guān)法律條文更正和完善的過(guò)程中，國(guó)家相關(guān)部門不僅對(duì)內(nèi)容中存在的問(wèn)題和不符合時(shí)代發(fā)展要求的部分進(jìn)行完善與改進(jìn)，還將一些新型的條文引入其中。這種做法不僅有利于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)作與發(fā)展，還對(duì)真實(shí)權(quán)利人的保護(hù)有著重要的作用。另外，國(guó)家相關(guān)部門還再不斷研究不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人的保護(hù)方案，并結(jié)合現(xiàn)階段國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制的需要，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整，以此來(lái)為后續(xù)研究工作的開(kāi)展提供便利條件。

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