馬立強 余 賽

（山東工商學院房地產與物業(yè)管理系，煙臺 264005）

經過三十多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)已經成為了比較成熟的產業(yè)，為社會經濟生活提供著重要的保障功能。隨著相關制度的完善，物業(yè)管理市場秩序的規(guī)范化程度日益提高，對物業(yè)管理專業(yè)人才的需求也日益迫切。為了適應我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展以及對專業(yè)人才的需求，山東工商學院于2002年開辦了物業(yè)管理?？茖I(yè)，在此基礎上又于2006年獲批開辦了物業(yè)管理本科專業(yè)，至今已為社會輸送了380多名專業(yè)畢業(yè)生。

一、物業(yè)管理專業(yè)人才現(xiàn)狀分析

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012-2016年連續(xù)5年全國房屋竣工面積保持在10億平方米的規(guī)模，增量房、存量房以及老舊住宅區(qū)為物業(yè)服務行業(yè)提供了廣闊的市場空間。同時，物業(yè)服務用戶的服務理念也逐漸成熟，接受物業(yè)服務的意愿也逐漸增強。在城市現(xiàn)代化建設不斷推進的背景下，我國物業(yè)服務也不斷向規(guī)?；?、智能化、網(wǎng)絡化發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)整體服務質量不斷提升，高科技設施設備和現(xiàn)代管理手段在物業(yè)服務中的應用也越來越廣泛，產生了對既懂技術又具備現(xiàn)代物業(yè)服務理念的高素質物業(yè)管理專門人才的大量需求。在這一背景下，物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量和物業(yè)服務從業(yè)人員數(shù)量都呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢。

通過市場調查發(fā)現(xiàn)，當前物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員大都是由其他行業(yè)從業(yè)人員經過簡單培訓轉化而來的，年齡較大，學歷較低，流動性高，學歷以中專、高中及以下人員為主，本?？飘厴I(yè)生所占比例極低，中高層管理人才嚴重不足。一些高檔居住社區(qū)、商場物業(yè)、寫字樓、酒店物業(yè)等大型物業(yè)公司，經常出現(xiàn)人才捉襟見肘的局面。當前物業(yè)管理人才整體上表現(xiàn)為：初級管理人才較多，高級管理人才缺乏；普通的管理型人才較多，服務創(chuàng)新型人才缺乏；勝任單一崗位的人才較多，勝任多個崗位的復合型人才缺乏。物業(yè)服務行業(yè)是現(xiàn)在最缺乏人才的行業(yè)之一，這已成為目前業(yè)界共識。由于高層次物業(yè)管理人才的匱乏，物業(yè)服務企業(yè)只能提供單純的基本服務，難以實現(xiàn)服務創(chuàng)新，這使業(yè)主日益多樣化的服務需求無法得到滿足，導致企業(yè)無法形成新的利潤增長點，物業(yè)服務企業(yè)也只能收取基本管理費維持運轉，有些企業(yè)甚至連基本服務都無法做到位，引發(fā)業(yè)主拒交物業(yè)費以至形成訴訟糾紛。這反過來又使企業(yè)難以通過高薪吸引優(yōu)秀人才，甚至造成現(xiàn)有管理人才心態(tài)不穩(wěn)的現(xiàn)象。在這種境地下，物業(yè)服務企業(yè)的生存都成問題，遑論做大做強。因此，物業(yè)企業(yè)之間的競爭，表面上是服務質量和服務創(chuàng)新的競爭，而深層次上就是專業(yè)人才的競爭。這造成了當前對物業(yè)管理專業(yè)人才的爭奪，物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生處于供不應求狀態(tài)。

二、高校物業(yè)管理專業(yè)招生和人才培養(yǎng)困境及其原因

1.物業(yè)管理專業(yè)人才供給難以滿足社會需求

高等院校擔負著為物業(yè)管理行業(yè)輸送優(yōu)秀專業(yè)人才的使命，但與物業(yè)管理人才需求不斷攀升的趨勢相反，高校物業(yè)管理專業(yè)從招生到就業(yè)后在物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展都存在著不容樂觀的問題。從招生角度來看，物業(yè)管理專業(yè)招生狀態(tài)并不樂觀。一些本科院校看準物業(yè)管理行業(yè)人才的龐大需求，相繼開設了物業(yè)管理專業(yè)。近年來，雖然高校物業(yè)管理畢業(yè)生的就業(yè)和發(fā)展前景都很看好，但這個專業(yè)并沒有隨著行業(yè)的快速發(fā)展而發(fā)展，反而陷入了專業(yè)規(guī)模越辦越小，專業(yè)發(fā)展難以為繼的境地，值得深思。2014年，有28所本科院校招收物業(yè)管理本科專業(yè)，而2016年招生院校則降至19所。從山東工商學院近幾年物業(yè)管理專業(yè)的招生情況來看。每年雖然基本上都可以完成招生數(shù)額，但是與一些熱門專業(yè)如會計學、金融學、財務管理等專業(yè)想比，第一志愿率遠遠不足。即使在入學一年后，根據(jù)學校轉專業(yè)相關規(guī)定，仍會有少量學生轉出本專業(yè)。這說明物業(yè)管理專業(yè)對學生的吸引力仍有待加強。

從就業(yè)角度來看，雖然物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)是就業(yè)市場上的“香餑餑”，但是仍有相當比例的學生在畢業(yè)后長期從事本專業(yè)工作的意愿并不強烈。調查顯示，許多高校物業(yè)管理專業(yè)的畢業(yè)生在就業(yè)時沒有選擇物業(yè)服務行業(yè)，甚至一些院校愿意從事物業(yè)服務行業(yè)的畢業(yè)生比例不足30%。物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生跨專業(yè)就業(yè)的負面效應是高校畢業(yè)生學非所用，導致專業(yè)人才培養(yǎng)成本的浪費，也使得原本就處于人才短缺的物業(yè)管理行業(yè)的人才供求缺口更加難以彌合。

2.物業(yè)管理人才供求困境的成因分析

形成上述困境的原因很多，既有社會對物業(yè)服務行業(yè)和物業(yè)管理人才的認知缺失，也有物業(yè)服務企業(yè)人力資源管理方面的原因，而學校在物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方面也表現(xiàn)出了不足。

從社會角度看，社會對物業(yè)管理行業(yè)的認識存在偏見，物管人員的專業(yè)化與職業(yè)化還未受到足夠的認可。社會普遍認為物業(yè)服務屬于技術含量低的勞動密集型行業(yè)，其日常業(yè)務無非是簡單的保潔、綠化、秩序維護、維修等，不需要高素質人才?；谶@種行業(yè)定位的認知局限，導致一些物業(yè)服務企業(yè)和人員缺乏對自身職業(yè)的認同感，使得高學歷的優(yōu)秀專業(yè)人才也不愿意從事物業(yè)管理行業(yè)。另外，雖然物業(yè)服務為社會經濟發(fā)展起著促進作用，但仍處于不斷規(guī)范、完善的初步發(fā)展階段，比如缺乏權威的、規(guī)范的從業(yè)資格認證，從業(yè)人員缺乏足夠的職業(yè)自豪感等，還不能將物業(yè)管理師作為行業(yè)人士的社會地位顯現(xiàn)出來。

從物業(yè)服務企業(yè)角度來看，在人力資源管理方面仍普遍存在不足。目前，只有少數(shù)大型物業(yè)服務企業(yè)建立起比較規(guī)范、科學的人力資源開發(fā)與管理體系，多數(shù)中小型物業(yè)服務企業(yè)的人力資源管理仍采用粗放式管理方式，忽視人力資源規(guī)劃，缺乏系統(tǒng)的、科學的人力資源開發(fā)管理規(guī)劃；對員工培訓作用的認識也不足，流于形式；沒有建立起與現(xiàn)代市場經濟相適應的有效的激勵機制。由于物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員素質不高，缺乏對物業(yè)管理專業(yè)實習生的指導能力，對實習生的關愛和指導不夠，這對物業(yè)管理專業(yè)學生實習和從事物業(yè)管理的意愿造成了負面沖擊。根據(jù)對往屆畢業(yè)生就業(yè)后發(fā)展情況的跟蹤調查，發(fā)現(xiàn)有一個共性的問題，那就是青島、濟南、煙臺等一些大物業(yè)管理企業(yè)都急需專業(yè)人才，但到這些單位實習的學生卻沒有得到重視遑論重用，甚至有企業(yè)把實習生當作廉價勞動力和解決人力資源短缺時的權宜之計，實習期滿一個不留，當然也有一些實習生是由于待遇較低而不想留下，有的企業(yè)讓學生整個實習期都在一個崗位上工作，尤其是秩序維護崗，這使得學生對物業(yè)管理工作產生了嚴重挫傷感。甚至極少數(shù)物業(yè)項目經理自身水平不高，對新來的大學生持有排斥心態(tài)。

從物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生自身角度來看，物業(yè)服務行業(yè)與其待遇要求和發(fā)展預期相匹配。畢業(yè)生的擇業(yè)需求是從多維角度考慮的，而很多中小型物業(yè)服務企業(yè)所提供的薪酬較低，使其較高收入和較高待遇的愿望難以實現(xiàn)，難以體現(xiàn)其價值。尤其是部分企業(yè)尚未建立起有效的績效考核，缺乏科學合理的薪酬結構，這也導致有能力的專業(yè)人才流失。除了物質層面的追求，自我實現(xiàn)也是高層次人才的一種需求，物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生希望借助工作實現(xiàn)自身價值，渴望發(fā)展機會，希望從事挑戰(zhàn)性大、發(fā)展空間大的行業(yè)，希望做出一番大事業(yè)，達到自我發(fā)展。但很多物業(yè)服務企業(yè)只注重員工創(chuàng)造利潤，而忽視了員工個人事業(yè)發(fā)展。物業(yè)管理屬于服務性行業(yè)，畢業(yè)生都要從基礎崗位做起，而一些學生希望盡快上升到業(yè)務主管、項目經理等中層職位，如果企業(yè)無法提供其施展才能抱負的環(huán)境和足夠的升遷機會，這些畢業(yè)生勢必會產生跳槽的想法而不能安心工作。

山東工商學院物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生大部分分布在廣州、深圳、北京、上海、青島、濟南、煙臺等地的優(yōu)質、一流的物業(yè)服務企業(yè)，這些企業(yè)大都是發(fā)展速度快、發(fā)展機遇多、業(yè)內知名度較高的企業(yè)，一般2-3年就可以成為項目經理或者公司中層管理人員。由于這些公司為畢業(yè)生發(fā)展提供了較為滿意的平臺和機會，他們在就業(yè)以后選擇其他行業(yè)的人數(shù)較少。

三、山東工商學院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的實踐探索

面對物業(yè)管理行業(yè)需求與專業(yè)人才培養(yǎng)之間的矛盾，山東工商學院積極進行探索，提出了融合行業(yè)組織、企業(yè)和高校三方面共同努力的“三位一體”的解決思路，即物業(yè)管理行業(yè)組織對社會認識的引導，物業(yè)服務企業(yè)對人才發(fā)展的引導，高校對人才培養(yǎng)的引導。從物業(yè)管理行業(yè)組織的角度，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應該向政府主管部門建議健全符合行業(yè)特征和市場規(guī)律的價格機制；鼓勵企業(yè)以信息網(wǎng)絡技術等現(xiàn)代科技為支撐進行技術創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，建立新的物業(yè)管理運作模式；通過制度建設和宣傳，提高物業(yè)管理行業(yè)及從業(yè)人員社會形象和社會地位。從物業(yè)服務企業(yè)的角度，當務之急是改善員工工作條件和環(huán)境，為專業(yè)人才提高合理待遇，通過基層鍛煉盡快充實到管理層，防止無謂的人才流失；從長期發(fā)展來看，應加強人力資源規(guī)劃，優(yōu)化人力資源配置，構建科學、完善的人才聘任管理機制，創(chuàng)建優(yōu)秀的企業(yè)文化，以達到長期吸引人才、留住人才的目標。開設物業(yè)管理專業(yè)的院校應結合社會經濟發(fā)展對物業(yè)管理專業(yè)人才的需求，除了加大招生宣傳力度外，更應該注重提高人才培養(yǎng)質量，把專業(yè)做強做實，為社會輸送高質量專門人才。

1.物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)目標定位

一般認為，應用型人才是具有扎實的理論基礎、較寬專業(yè)口徑、較強實踐應用能力的高級人才，能直接面向生產、管理、服務第一線崗位，能解決生產實際問題，維持工作正常運行。山東工商學院緊密結合經濟社會發(fā)展新常態(tài)，以社會需求為導向，立足山東，面向全國，服務地方經濟社會發(fā)展，以培養(yǎng)具有實踐能力和創(chuàng)新精神的高素質應用型人才為根本任務，將培養(yǎng)厚基礎、寬口徑、高素質、善創(chuàng)新、強能力的復合型應用型人才作為人才培養(yǎng)目標。作為全國為數(shù)不多的物業(yè)管理本科專業(yè)，在學校人才培養(yǎng)目標指導下，物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)目標定位為培養(yǎng)具有物業(yè)管理綜合能力的應用型、復合型專門人才。

2.物業(yè)管理專業(yè)教學模式的改革思路

為完成上述人才培養(yǎng)目標，為社會輸送大量的具有較強創(chuàng)新精神和實踐能力的物業(yè)管理專門人才，就必須加強專業(yè)實踐教學環(huán)節(jié)，實現(xiàn)理論與實踐的有機結合。針對我國高校物業(yè)管理專業(yè)教學中普遍存在的實踐環(huán)節(jié)薄弱的現(xiàn)狀，提出了基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理專業(yè)教學模式。該模式是以“情境教學+模擬企業(yè)+現(xiàn)場實操”為主要內容的立體化漸進式教學模式，通過組織和引導學生按照真正的企業(yè)運作方式成立物業(yè)管理模擬公司，采用情境式教學和小組合作性學習方法，在模擬公司運營中完成各實踐環(huán)節(jié)教學內容。

（1）以情境教學為主，多種教學方法并用

實施立體化實踐教學模式，將情境教學、模擬公司和現(xiàn)場實操相結合。情境教學是在模擬企業(yè)環(huán)境下以情境式教學方法為主的多種教學方法的融合與綜合運用，同時將理論教學與實踐教學進行有機結合，使理論教學有實際情境，實踐教學有理論支撐。在實踐的過程中，課題組先后使用了情境教學法、模擬教學法、案例教學法、項目教學法、小組討論教學法、辯論式教學法等，取得了較好的效果。

（2）建立物業(yè)管理專業(yè)實踐教學體系

根據(jù)以能力培養(yǎng)為核心的目標及系統(tǒng)性、全程性、漸進性的原則，構建物業(yè)管理專業(yè)實踐教學體系架構，包括教學目標體系、教學內容體系、教學保障體系、教學監(jiān)控體系等4個子體系。按照這一實踐教學體系，修訂了物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案，對以模擬公司為平臺的實踐教學環(huán)節(jié)進行優(yōu)化整合，形成專業(yè)基礎素養(yǎng)模塊、物業(yè)管理核心技能模塊、房地產經營管理模塊、能力拓展與創(chuàng)新模塊共4個模塊。優(yōu)化后的實踐教學體系解決了原來各自獨立組織實踐所產生的交叉重復問題，更有利于按照學生認知規(guī)律組織實踐教學的實施。

（3）實踐教學基地的優(yōu)化完善

一是根據(jù)專業(yè)實踐教學模塊的內容和要求，物業(yè)管理專業(yè)與學校后勤管理處、資產管理處、保衛(wèi)處、校園管理中心等部門合作建立了校內實習實訓基地；二是與煙臺、青島、濰坊、北京等多地多家物業(yè)管理企業(yè)建立了實習聯(lián)系，確立并實施了認知實習、課程實習和頂崗實習等校外實習方式；三是從硬件和軟件兩個方面加大了物業(yè)管理實驗室建設，為專業(yè)實踐教學提供了平臺保障，包括購買了樓宇空調監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇給排水監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇暖通監(jiān)控系統(tǒng)等實驗設備，購買了物業(yè)管理系統(tǒng)、投資項目經濟評價系統(tǒng)、工程招投標軟件等項目管理軟件。

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