文/付海寶 中鐵建工集團(tuán)有限公司 北京 107000

1、概述

1.1 “營(yíng)改增”的含義

“營(yíng)改增”就是把企業(yè)以前繳納的營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目，改成現(xiàn)在的增值稅項(xiàng)目。對(duì)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)來說，增值稅只對(duì)其中產(chǎn)生增值的部分進(jìn)行征收，不僅使稅負(fù)比例降低，而且解決了重復(fù)納稅的問題。

1.2 “營(yíng)改增”的意義

“營(yíng)改增”的根本目的是減少企業(yè)稅負(fù)，避免重復(fù)征稅。實(shí)施“營(yíng)改增”，小規(guī)模企業(yè)獲得的益處是非常明顯的。而這部分企業(yè)在進(jìn)行“營(yíng)改增”之前，有5%的稅費(fèi)是需要繳納的，但“營(yíng)改增”之后，只需要繳納3%的增值稅。從總體上來說，稅費(fèi)減輕了40%。

2、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本產(chǎn)生的影響

2.1 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括土地成本，且土地成本占據(jù)較大比重。土地成本的主要表現(xiàn)是土地的購(gòu)置，也就是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納土地出讓金給政府。如果進(jìn)行“營(yíng)改增”，土地出讓金可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，這一定程度上會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本。但根據(jù)當(dāng)前對(duì)“營(yíng)改增”的有關(guān)規(guī)定可知，不能對(duì)土地出讓金進(jìn)行抵扣。在這種情況下，就出現(xiàn)了較多問題。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地購(gòu)置時(shí)，價(jià)格如果越高，納稅時(shí)的總額也就越高。根據(jù)我國(guó)當(dāng)前土地的實(shí)際價(jià)格來看，北上廣深等一線大城市的土地價(jià)格非常高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法進(jìn)行土地成本下調(diào)，且樓盤價(jià)格也會(huì)只升不降。

2.2 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響

建筑施工是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成體系中，建筑施工階段的成本是重要的組成部分?！盃I(yíng)改增”實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本并沒有真正受到實(shí)質(zhì)性利好的影響。這主要是因?yàn)椋谶M(jìn)行建筑施工的過程中，主要成本來源于原材料購(gòu)置費(fèi)和勞務(wù)花費(fèi)。此外，其中很多原材料大多都是來自私營(yíng)企業(yè)和小工廠，這些企業(yè)沒有什么資質(zhì)，其不愿意開具增值稅專用發(fā)票。在這種情形下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收11%的增值稅是一個(gè)非常大的負(fù)擔(dān)，無形之中增加了企業(yè)的建筑成本。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本，人工成本本身就沒有抵扣政策，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工上的成本增加，其成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅負(fù)。

2.3 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)前期墊付成本的影響

資金鏈條在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中，如果想要將資金回籠，樓盤預(yù)售款是一個(gè)非常重要的資金回籠方式。同時(shí)，對(duì)企業(yè)資金正常的流動(dòng)也是非常有利的。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有這部分資金預(yù)售款，其在資金上就會(huì)面臨非常的壓力，也會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)在貸款和融資上的難度。因?yàn)榻ㄖ杀竞拓?cái)務(wù)成本的主要經(jīng)濟(jì)來源都是通過預(yù)售款這個(gè)方式。建筑和財(cái)務(wù)等成本，在“營(yíng)改增”實(shí)施后都是需要繳納增值稅的。但同時(shí)，也出現(xiàn)了相應(yīng)的問題，因?yàn)榘l(fā)票沒有辦法足額出具這部分費(fèi)用，這時(shí)就需要房地產(chǎn)企業(yè)將這部分增值稅給墊付出來，而樓盤預(yù)售款要將這部分墊付成本出具出來?？偟膩碚f，在前期，“營(yíng)改增”增加了房地產(chǎn)企業(yè)的墊付成本，為了支付這部分墊付成本，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金也會(huì)因此受到一定影響。

綜上所述，實(shí)施“營(yíng)改增”之后，因?yàn)檫M(jìn)行了稅費(fèi)調(diào)整，使房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)成本都受到了不同程度的影響。在進(jìn)行“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)以固定的營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行各項(xiàng)成本的征收，稅率和稅率比較穩(wěn)定。在進(jìn)行“營(yíng)改增”之后，進(jìn)項(xiàng)總額對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)起著決定性作用，但根據(jù)當(dāng)前的進(jìn)項(xiàng)抵扣來看，其政策并不具有全面性，且政策還不是十分明確，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本不穩(wěn)定。

3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的成本管理措施

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重加強(qiáng)對(duì)進(jìn)項(xiàng)抵扣管理的重視

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，造成稅負(fù)成本過重的一個(gè)重要因素就是建筑成本等沒有辦法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理工作過程中，首先需要做好抵扣進(jìn)項(xiàng)工作。以建筑成本為例，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)挑選出具備資質(zhì)的原材料企業(yè)和勞務(wù)企業(yè)，這樣就能獲得這部分成本的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著重加強(qiáng)對(duì)發(fā)票票據(jù)的管理

在稅費(fèi)收繳中，增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票是重要核心。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，獲得建筑成本和土地成本的增值稅發(fā)票是一項(xiàng)較為重要的工作，因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)發(fā)票票據(jù)的管理很有必要，這樣能把“營(yíng)改增”這項(xiàng)工作做得更好。一方面，要進(jìn)一步提升企業(yè)稅務(wù)人員的工作能力，通過培訓(xùn)，使他們具備抵扣發(fā)票管理和增值稅發(fā)票的管理能力，切實(shí)保證他們的業(yè)務(wù)水平有所提升。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)溝通，確保能及時(shí)從原材料供應(yīng)商那里獲得增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票，減少在墊付稅費(fèi)上的額度，減輕流動(dòng)資金帶給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該切實(shí)的促進(jìn)財(cái)務(wù)的管理

“營(yíng)改增”在稅收領(lǐng)域是一項(xiàng)非常重要的措施。針對(duì)“營(yíng)改增”所帶來的各種變化，則需要以財(cái)務(wù)管理為出發(fā)點(diǎn)，做好籌資、土地、施工、進(jìn)項(xiàng)抵扣、銷項(xiàng)等各個(gè)方面的工作，減少經(jīng)營(yíng)成本，真正實(shí)現(xiàn)減少稅負(fù)的目的。“營(yíng)改增”的實(shí)施，會(huì)讓財(cái)務(wù)賬目出現(xiàn)變動(dòng)，無形中增加財(cái)務(wù)人員的工作量。這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了一定要求，要定期對(duì)公司的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升他們的綜合業(yè)務(wù)水平。同時(shí)，升級(jí)最新版本的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)，并對(duì)稅費(fèi)的控制點(diǎn)進(jìn)行重新規(guī)劃。

結(jié)語：

綜上所述，“營(yíng)改增”的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本具有一定影響，在稅款方面只減不增，但房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取新政所帶來的福利，一方面財(cái)務(wù)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)新政，以便及時(shí)對(duì)相關(guān)工作進(jìn)行調(diào)整；另外一方面，企業(yè)內(nèi)部規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度，并索取發(fā)票，這樣才能把企業(yè)成本最小化。

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