單克強(qiáng)

（中國(guó)建設(shè)銀行江西省分行　江西南昌　330006）

黨的十九大提出了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。十九大后第一次中共中央政治局會(huì)議提出，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)是2018年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。

一、我國(guó)上世紀(jì)末住房體制改革的成效及問(wèn)題

在建國(guó)以來(lái)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供給實(shí)行福利分配制度，由職工就業(yè)所在企事業(yè)單位實(shí)行排隊(duì)分配，而由于單位負(fù)責(zé)人話語(yǔ)權(quán)過(guò)大導(dǎo)致住房分配不公和矛盾，而且重積累輕消費(fèi)導(dǎo)致住房投資規(guī)模較小，以至于城鎮(zhèn)居民住房長(zhǎng)期處于嚴(yán)重的短缺狀態(tài)，成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人民生活的短板，改變住房供應(yīng)的福利分配制度成為改革的焦點(diǎn)。國(guó)務(wù)院于1998 年下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知》，要求停止住房實(shí)物福利分配，穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，發(fā)展住房金融等措施，明確了家庭收入低、中、高分別對(duì)應(yīng)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品住房。鑒于改革初期住房特別稀缺，住房制度的改革選擇效率優(yōu)先的市場(chǎng)化體制，建立了以市場(chǎng)化為主的住房供應(yīng)和分配體系，為本世紀(jì)我國(guó)住房市場(chǎng)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，較好滿足了廣大居民住房需求，大幅改善了居住條件。2016年，我國(guó)商品住房竣工面積達(dá)到7.72億平方米，為2000年的3.45倍；商品住房銷售面積達(dá)到13.75億平方米，為2000年的8.3倍；城鎮(zhèn)住房人均建筑面積由2000 年的 20 平方米提高到2016年的36.6平方米。上世紀(jì)末這次住房體制改革取得了巨大成就，但住房領(lǐng)域仍然存在結(jié)構(gòu)不合理、分配不合理、過(guò)度投資和金融風(fēng)險(xiǎn)積累等突出問(wèn)題，導(dǎo)致住房建設(shè)快速發(fā)展與中低收入群體住房難的嚴(yán)重矛盾。

（一）商品住房一枝獨(dú)秀而保障住房嚴(yán)重不足

我國(guó)當(dāng)前住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中商品住房占?jí)艛嗟匚唬?016年，商品住房施工面積占城鎮(zhèn)住房面積的78.9%，比2000年提高51個(gè)百分點(diǎn)；商品住房竣工面積占城鎮(zhèn)住房面積的45.0%，比2000年提高29.7個(gè)百分點(diǎn)。而保障性住房供應(yīng)明顯滯后且大量偏向棚戶區(qū)改造，廉租住房在保障性住房中總量還非常小，經(jīng)濟(jì)適用住房每年竣工套數(shù)比較少，與商品住房相比呈逐年下降趨勢(shì)，2000～2010年，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工套數(shù)與商品住房比重由28.2%下降到6.6%。在取消福利分房后，由于強(qiáng)調(diào)住房作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的地位，而忽視了對(duì)中低收入群體的保障性住房供應(yīng)，因而形成了商品住房一枝獨(dú)秀的局面。當(dāng)前住房體制對(duì)低收入群體的保障性住房供應(yīng)缺乏保證，對(duì)各種收入階層群體不能達(dá)到全覆蓋。其一，各種收入階層存在住房供應(yīng)的斷層。對(duì)不同收入階層的住房供應(yīng)缺乏連續(xù)性，廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房的斷層之間不能自動(dòng)融合。其二，住房制度設(shè)計(jì)忽視對(duì)新居民的覆蓋面，進(jìn)城創(chuàng)業(yè)就業(yè)的年輕一代是國(guó)家的未來(lái)，他們所在的城市應(yīng)當(dāng)在收獲其社會(huì)貢獻(xiàn)的同時(shí)給予其社會(huì)保障。其三，保障性住房的進(jìn)入退出機(jī)制不健全，對(duì)保障性住房分配缺乏監(jiān)管、退出缺乏制約機(jī)制。其四，中等收入階層是社會(huì)勞動(dòng)者的中堅(jiān)力量，反而成為既不符合住房保障條件又買不起商品住房的“夾心層”，這部分家庭的住房困難問(wèn)題在現(xiàn)有住房供應(yīng)體系中缺乏有效的解決辦法。

（二）對(duì)商品住房過(guò)度投資導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫膨脹

房?jī)r(jià)快速上漲超過(guò)了廣大居民收入承受能力，房?jī)r(jià)泡沫在不斷膨脹，住房被資本壟斷的問(wèn)題日益突出。2016年，全國(guó)商品住房銷售平均價(jià)格上漲10.06%，上海、北京、廣州分別上漲31.82%、28.28%、24.19%。2004～2016年，商品住房?jī)r(jià)格年均上漲8.9%，比同期年均商品零售價(jià)格指數(shù)高7.1個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)沒(méi)有帶來(lái)住房購(gòu)買力的增長(zhǎng)，居民收入高速增長(zhǎng)并沒(méi)有趕上房?jī)r(jià)上漲速度，房?jī)r(jià)泡沫在逐漸積累。一是我國(guó)房?jī)r(jià)收入比在2004～2016年為6.85～8.13倍，明顯高于新加坡（5倍）、德國(guó)（3.3倍）、美國(guó)（3倍）、曰本（4倍）、韓國(guó)（3.8倍）等國(guó)，也高于發(fā)展中國(guó)家一般為3～6倍的合理水平，房?jī)r(jià)存在一定的泡沫。二是從存量房的價(jià)值與GDP比值看，據(jù)侯為民（2014）有關(guān)研究估算，我國(guó)存量房的價(jià)值與GDP比值為329.4%，明顯高于美國(guó)次貸危機(jī)前2006年的170%，與日本20世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)前（1989年）的375%相當(dāng)，以房地產(chǎn)財(cái)富水平判斷也存在泡沫。

（三）我國(guó)住房貸款金融風(fēng)險(xiǎn)在逐步積累

2016年末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為26.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27.0%，增速較上年末高6.31個(gè)百分點(diǎn)。2016年全年，新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款新增額的44.6%，較上年末擴(kuò)大13.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重由2004年的13.45%逐年上升到2016年的25.04%。由于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展及房?jī)r(jià)還處于上升時(shí)期，房地產(chǎn)貸款仍然表現(xiàn)為較低的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。據(jù)銀監(jiān)會(huì)2016年報(bào)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率為1.04%，低于對(duì)公類不良貸款率0.66個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款不良率為0.36%，低于全部個(gè)人不良貸款率0.4個(gè)百分點(diǎn)。

（四）稀缺的住房資源沒(méi)有得到合理配置

“房子是用來(lái)住的”，居住特性是住房功能的本源。我國(guó)住房資源尤其是中心城市住房資源是比較稀缺的，而住房又是人民群眾的生活必需品。當(dāng)前我國(guó)商品住房被投資投機(jī)者囤積而大量空置，據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)甘犁教授估算，2014年我國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率22.4%；中央黨校研究員周天勇估計(jì)，2015年底我國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率約在20%～25%之間，為6500萬(wàn)～8800萬(wàn)套之間。人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，對(duì)住房供應(yīng)是要求符合收入水平的合理價(jià)格，而不是需要幾代人的積蓄和未來(lái)身家做抵押。如果說(shuō)在住房供應(yīng)極度缺乏時(shí)期的住房體制改革，主要是以效率優(yōu)先促進(jìn)擴(kuò)大住房供應(yīng)規(guī)模，但隨著住房市場(chǎng)主要矛盾由供應(yīng)制約轉(zhuǎn)化為有效需求制約，住房領(lǐng)域利益格局也將發(fā)生根本性變化，那么對(duì)住房資源配置原則就應(yīng)當(dāng)從優(yōu)先效率轉(zhuǎn)向優(yōu)先公平，對(duì)住房資源配置方向必須從投資需求向住房自住需求傾斜，住房發(fā)展應(yīng)當(dāng)從擴(kuò)大供應(yīng)轉(zhuǎn)化為合理分配，把稀缺住房資源配置給有自住需要的居民。

二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住房體制的借鑒與警示

美國(guó)住房表現(xiàn)出市場(chǎng)化和資本化特征，資本通過(guò)信貸及其證券化深入?yún)⑴c住房市場(chǎng)。盡管美國(guó)市場(chǎng)機(jī)制比較完善和成熟，資本在住房市場(chǎng)具有比較充分的競(jìng)爭(zhēng)性，但仍然避免不了泡沫破裂引發(fā)全球金融危機(jī)。德國(guó)住房市場(chǎng)受到政府管控，金融對(duì)住房的商業(yè)支持并不活躍，住房表現(xiàn)出較強(qiáng)的消費(fèi)品特征，住房?jī)r(jià)格保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的水平，因而德國(guó)沒(méi)有發(fā)生住房泡沫擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。日本在二十世紀(jì)八九十年代經(jīng)濟(jì)由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向正常速度，住房市場(chǎng)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊金融體系，但由于日本保障性住房體系比較完善，在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期有效保護(hù)了中低收入階層的利益，在房地產(chǎn)泡沫破滅以后對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)也起了穩(wěn)定的作用。新加坡被認(rèn)為是住房問(wèn)題解決得比較好的國(guó)家，主要得益于公共住房（又稱“組屋”）的模式，而我國(guó)與“組屋”類似的經(jīng)濟(jì)適用房模式并不成功，說(shuō)明這種城市國(guó)家的住房模式移植到區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不平衡的大國(guó)必然水土不服。

（一）國(guó)際住房體制模式的借鑒

1.美國(guó)住房資本化模式。20世紀(jì)20年代末之前，美國(guó)政府幾乎沒(méi)有制定住房政策，直至1929～1933年的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)金融體系的威脅，美國(guó)政府開(kāi)始干預(yù)住房金融市場(chǎng)，主要是鼓勵(lì)支持商品住房進(jìn)行金融創(chuàng)新，但沒(méi)有建立對(duì)社會(huì)貧困階層的住房保障。美國(guó)的住房體制受金融創(chuàng)新的影響比較大，比如開(kāi)辟出許多復(fù)雜的金融工具，如抵押貸款債券等，通過(guò)證券化構(gòu)成了投資者直接對(duì)購(gòu)房者的貸款，并且可以隨時(shí)對(duì)證券進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。到2006年，美國(guó)抵押貸款占GDP比重已高達(dá)76%。美國(guó)住房體制表現(xiàn)為高度商品化和投資屬性的特征。

2.德國(guó)住房市場(chǎng)化模式。德國(guó)住房體制特點(diǎn)為自有住房率比較低，對(duì)私人住房出租市場(chǎng)進(jìn)行管制，根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1999年德國(guó)的自有住房率為41%，私人出租房為42%，各類公共與社會(huì)住房為17%。德國(guó)出租住房中絕大多數(shù)出租房都是由私人房東和住房合作社提供，2008年社會(huì)性租房（包括政府補(bǔ)貼的公租房和保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資的租房公司）的比例僅9%。德國(guó)的住房供應(yīng)基本是完全市場(chǎng)化運(yùn)作，政府對(duì)住房供應(yīng)的干預(yù)和直接補(bǔ)貼很少。德國(guó)法律規(guī)定，對(duì)于房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商、房東要承擔(dān)刑事責(zé)任。因而，資本對(duì)住房投資炒作受到很大制約，住房市場(chǎng)活躍也與經(jīng)濟(jì)繁榮呈非相關(guān)性。

3.日本保障性住房模式。日本住房體制以市場(chǎng)化的商品住房為主，對(duì)中低收入家庭則是通過(guò)保障性供應(yīng)，由政府支持提供保障性住房的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)主要有三家。住宅都市整備公團(tuán)(在各地設(shè)有支社)由國(guó)家出資，面向中等收入家庭出售和租賃住房，供出售的保障性住房?jī)r(jià)格為中等收入家庭年收入的5.3倍，供出租用的住房平均月租金約占租戶家庭月收入的15%；地方政府住宅局則為低收入者提供租賃型住房，實(shí)行政府定價(jià)，1983～1990年房地產(chǎn)泡沫時(shí)期租賃價(jià)格年均只上漲了4.4%；日本住宅合作社作為市場(chǎng)與政府之外的第三方資源配置手段，通過(guò)互助合作的形式解決城市化進(jìn)程中大批工薪者的住房問(wèn)題，沒(méi)有政府出資和補(bǔ)助資金。日本政府在土地、稅收等方面給予保障性住房一定的優(yōu)惠政策，能夠有效降低住房的成本，使中低收入居民有足夠的購(gòu)房支付能力。

4.新加坡組屋供應(yīng)模式。新加坡的住房特點(diǎn)是政府提供公共住房又稱“組屋”，公共住房的價(jià)格以居民平均收入水平?jīng)Q定?！熬诱哂衅湮荨闭邔?shí)施時(shí)，事先算出老百姓能承受的價(jià)格，比如按普通家庭 4～6 年的收入測(cè)算出房?jī)r(jià)是多少。

（二）西方住房資本化風(fēng)險(xiǎn)的警示

美國(guó)住房次貸危機(jī)引爆了2008年開(kāi)始的全球金融危機(jī)，在本輪全球金融危機(jī)之前，西方國(guó)家正在經(jīng)歷前所未有的住房資本泡沫，經(jīng)合組織（OECD）20個(gè)國(guó)家在2009年以前持續(xù)20多年的時(shí)間，實(shí)際房?jī)r(jià)增速超過(guò)GDP增速的有15個(gè)、占75%。房?jī)r(jià)增速超過(guò)經(jīng)濟(jì)和收入增長(zhǎng)意味著居民隨著收入上升住房購(gòu)買力反而下降，這種違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)象是不可持續(xù)的，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫突然破裂和危機(jī)爆發(fā)。1970～2005年經(jīng)歷過(guò)兩次下跌且最大跌幅超過(guò)30%的國(guó)家有芬蘭（50%）、瑞士（41%）、瑞典（38%）、丹麥（37%）、意大利（35%）、英國(guó)（34%）、西班牙（32%）、日本（31%）、韓國(guó)（48%）等。西方住房資本泡沫引發(fā)周期性金融危機(jī)警示我們，不能任由資本加杠桿對(duì)住房市場(chǎng)炒作，制造資本泡沫。

三、我國(guó)住房體制改革的邏輯思路

效率優(yōu)先的市場(chǎng)化體制必然要吸引資本，由于資本逐利的冒險(xiǎn)本性和對(duì)稀缺資源的壟斷，通過(guò)杠桿融資推高房?jī)r(jià)脫離廣大居民的購(gòu)買能力，進(jìn)而形成住房資本泡沫膨脹、破裂、金融危機(jī)的周期性循環(huán)。新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想強(qiáng)調(diào)“必須堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想”，明確了“靠誰(shuí)發(fā)展，為了誰(shuí)發(fā)展”這一發(fā)展的根本問(wèn)題，“為最廣大人民根本利益和美好生活”是發(fā)展的唯一目的，“惠及最廣大人民群眾”是住房體制改革的基本邏輯。

（一）立足點(diǎn)要面向城市化進(jìn)程中的新居民

發(fā)展不平衡不充分將長(zhǎng)期是我國(guó)社會(huì)的主要矛盾，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)人口和勞動(dòng)力還將向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市轉(zhuǎn)移，解決城市新移入居民的住房短缺是住房改革的重要目標(biāo)。我國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入了高速發(fā)展軌道，年輕一代是城市化和現(xiàn)代化的生力軍，進(jìn)城創(chuàng)業(yè)和畢業(yè)就業(yè)都需要在城市發(fā)展，他們都希望通過(guò)勞動(dòng)創(chuàng)造能夠在城市購(gòu)買住房，實(shí)現(xiàn)追求美好生活的夢(mèng)想。住房是阻礙年輕一代融入城市發(fā)展的重要因素，也導(dǎo)致這些外來(lái)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)新居民與原市民存在隱性的群體等級(jí)隔離。城市化進(jìn)程不能忽視年輕一代進(jìn)城就業(yè)的住房需求。當(dāng)前商品住房體制主要是解決“宜居”的問(wèn)題，只有中高收入階層才能承受市場(chǎng)化的商品住房?jī)r(jià)格；對(duì)中低收入階層主要是通過(guò)保障性住房解決“安居”問(wèn)題。當(dāng)然人民對(duì)美好生活追求的住房目標(biāo)是宜居，但首先要為廣大中低收入居民提供住房保障以實(shí)現(xiàn)安居，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展商品住房從高收入向中等收入推進(jìn)以擴(kuò)大宜居群體，從而逐步推進(jìn)住房安居和宜居的全覆蓋。對(duì)住房改革的制度設(shè)計(jì)，特別要對(duì)年輕一代城市新居民提供保障性住房，否則這些城市建設(shè)的生力軍就難以安居，滿足人民群眾美好生活對(duì)住房不斷增長(zhǎng)的需求將成為空話。

（二）住房以去資本化讓自住消費(fèi)的勞動(dòng)者受益

把住房作為資本品投資和允許資本杠桿介入，由于資本逐利的本性導(dǎo)致住房在資本依附下的資本化，包括通過(guò)融資購(gòu)買住房進(jìn)行非自住的投資，或者用住房抵押融資進(jìn)行投資活動(dòng)，而居民購(gòu)買自住需要住房的按揭貸款是分期付款的消費(fèi)行為，不屬于住房資本化。住房市場(chǎng)由融資杠桿資金創(chuàng)造虛擬需求推高房?jī)r(jià)形成泡沫，由于西方住房市場(chǎng)長(zhǎng)期存在資本依附的資本化，對(duì)資本主義經(jīng)濟(jì)而言房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是常態(tài)化，從超過(guò)社會(huì)資本回報(bào)平均利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)牟糠址从撑菽笮?。資本泡沫膨脹是通過(guò)泡沫吸納社會(huì)財(cái)富的過(guò)程，資本泡沫破裂是把財(cái)富歸還價(jià)值創(chuàng)造者，因而資本泡沫擴(kuò)大與縮小就是財(cái)富分配在資本與勞動(dòng)之間的轉(zhuǎn)移。資本與勞動(dòng)始終在為社會(huì)財(cái)富分配進(jìn)行博弈。西方經(jīng)濟(jì)制度和理論一貫偏向資本主導(dǎo)財(cái)富分配，資本通過(guò)泡沫膨脹吸納財(cái)富與泡沫破裂抄底來(lái)獲取暴利。我國(guó)在資本稀缺性時(shí)代也默認(rèn)資本在財(cái)富分配中的主導(dǎo)地位。馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為勞動(dòng)是價(jià)值的唯一創(chuàng)造者，資本在價(jià)值創(chuàng)造中起輔助作用，資本泡沫是比直接榨取剩余價(jià)值更快的掠奪勞動(dòng)價(jià)值的方式。住房體制改革必須堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，堅(jiān)持以促進(jìn)人民共同富裕實(shí)現(xiàn)美好生活為價(jià)值導(dǎo)向，應(yīng)當(dāng)扭轉(zhuǎn)住房資本化泡沫對(duì)勞動(dòng)價(jià)值的掠奪，因?yàn)樽》渴袌?chǎng)存在資本依附就必然存在資本泡沫，要抑制住房?jī)r(jià)格泡沫就必須對(duì)住房割斷資本依附，在對(duì)居民住房自住消費(fèi)提供按揭貸款的同時(shí)，堅(jiān)定削弱住房投資品屬性，讓房?jī)r(jià)水平與勞動(dòng)者收入相一致，保持在廣大群眾通過(guò)辛勤勞動(dòng)能夠承擔(dān)的合理水平。決不能允許發(fā)生資本站在住房資本泡沫泛濫的食物鏈頂端，對(duì)勞動(dòng)者住房自住消費(fèi)進(jìn)行蓄意掠奪。

（三）住房資本泡沫風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由投資冒險(xiǎn)者自擔(dān)

“住房不是用來(lái)炒的”， 但資本具有逐利的本質(zhì)特征，如果不接受對(duì)住房投資炒作，就否定了住房的投資屬性。由于住房涉及千家萬(wàn)戶居住生計(jì)以及房貸綁定銀行的利益，住房資本泡沫破裂對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)破壞的后果比較嚴(yán)重，因而政府對(duì)房?jī)r(jià)下跌具有“救市、托市”的沖動(dòng)，在一定程度上使大眾形成對(duì)投資住房的金融冒險(xiǎn)共識(shí)。商品和資本品都必然有漲有跌，要認(rèn)識(shí)和區(qū)分短期波動(dòng)與大漲大跌，普通商品的特性是隨著供求關(guān)系改變出現(xiàn)短期波動(dòng)，資本品的特性是隨著融資炒作而大漲大跌。因?yàn)橘Y本獲取暴利最快捷方式是制造資本泡沫，或者對(duì)資本泡沫破裂的抄底，因而價(jià)格短期大漲大跌是資本的本性。如果承認(rèn)住房作為投資品的屬性，就要接受住房?jī)r(jià)格大漲大跌的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)短期大漲大跌屬于資本價(jià)格正常的波動(dòng)，房?jī)r(jià)有漲有跌實(shí)質(zhì)上就是表明價(jià)格的長(zhǎng)期穩(wěn)定，只有房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)大漲才是危險(xiǎn)的，而房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)大跌就可能導(dǎo)致銀行危機(jī)。所以從邏輯上分析，短期看房?jī)r(jià)大漲就必然有大跌，而絕不是短期房?jī)r(jià)大漲就不允許大跌。由政府干預(yù)房?jī)r(jià)合理回歸的結(jié)果往往是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)上漲，這將埋下系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的隱患。如果不允許資本化的住房?jī)r(jià)格正常波動(dòng)，在房?jī)r(jià)持續(xù)瘋狂上漲后只漲不跌的神話中，當(dāng)廣大勞動(dòng)者付出畢生積蓄和負(fù)債，終于有房的一天就是房?jī)r(jià)泡沫轟然破裂的時(shí)候，就好比股市泡沫，當(dāng)股票大量轉(zhuǎn)移到中小投資者手上就是股災(zāi)之時(shí)。由資本通過(guò)銀行融資制造房?jī)r(jià)泡沫獲取暴利，而由廣大自住需求的勞動(dòng)者承擔(dān)資本泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，這是不合理的。住房資本化泡沫風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由投資者自擔(dān)，而不是只依賴政府的“救市、托市”。

（四）要彰顯新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義制度自信

我國(guó)住房市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)增加、價(jià)格上升、購(gòu)買力下降的特征，住房領(lǐng)域主要矛盾從供應(yīng)短缺轉(zhuǎn)向了有效需求不足，僅靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府調(diào)控都已經(jīng)無(wú)法解決當(dāng)前住房領(lǐng)域的主要矛盾，解決住房領(lǐng)域的矛盾和問(wèn)題需要體制改革的思路，中央決策推進(jìn)住房體制改革恰逢其時(shí)。在住房體制改革中堅(jiān)持新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義的制度自信、中國(guó)特色社會(huì)主義制度的高度開(kāi)放與極大包容，更宣示了中國(guó)特色社會(huì)主義制度極強(qiáng)的消化與吸收能力。對(duì)住房體制改革要堅(jiān)持開(kāi)放、包容、多元的原則，對(duì)美國(guó)、德國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家的住房體制模式可以參考借鑒，比如美國(guó)住房體制對(duì)商品住房成熟的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制、德國(guó)住房體制對(duì)資本杠桿插手住房市場(chǎng)的法律性限制、日本住房體制對(duì)低收入階層的保障性供應(yīng)、新加坡住房體制中政府對(duì)中低收入群體補(bǔ)貼提供廉價(jià)住房。但在學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程中不能失去自我，不能照搬西方國(guó)家住房體制，更不能在西方國(guó)家住房體制中尋找現(xiàn)成的答案。比如美國(guó)住房體制將住房納入資本化軌道，由于資本不會(huì)滿足獲取平均利潤(rùn)，制造住房資本泡沫獲取暴利是資本的本性，資本泡沫膨脹、泡沫破裂和金融危機(jī)是西方經(jīng)濟(jì)循環(huán)的規(guī)律和特點(diǎn)。住房資本化對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)危害很大，住房體制改革就是要堅(jiān)定地去資本化。制度自信要求住房體制必須符合中國(guó)國(guó)情和勞動(dòng)者利益，住房制度改革方向只能是創(chuàng)造中國(guó)特色，要把堅(jiān)定制度自信和改革創(chuàng)新統(tǒng)一起來(lái)，不斷推進(jìn)住房體制的自我完善和發(fā)展。

四、對(duì)我國(guó)住房體制改革的建議

以人民為中心的發(fā)展思想要求廣大群眾實(shí)現(xiàn)宜居目標(biāo)，那么就要堅(jiān)持將商品住房作為住房供應(yīng)的主渠道，因而必須著力于化解高房?jī)r(jià)與購(gòu)買力不足的矛盾，住房體制改革的思路要立足于房?jī)r(jià)去泡沫，落實(shí)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”。但市場(chǎng)化供應(yīng)主渠道決不是商品住房一枝獨(dú)秀，共有產(chǎn)權(quán)和公租房等保障性住房是住房供應(yīng)體系的必要補(bǔ)充，當(dāng)前既要大力推進(jìn)住房保障又要防止福利陷阱，對(duì)商品住房要逐漸剝離資本屬性實(shí)現(xiàn)去資本化，讓住房回歸生活消費(fèi)品的居住屬性。

（一）多渠道供給住房，實(shí)現(xiàn)各收入階層無(wú)縫隙全覆蓋

中央提出了構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，針對(duì)低、中、高收入群體對(duì)應(yīng)公租房、共有產(chǎn)權(quán)房和商品住房。保障性住房分配必須植入競(jìng)爭(zhēng)性基因以防止尋租行為，比如由政府指導(dǎo)建立對(duì)保障性群體分層次的準(zhǔn)入制度，政府支持的非盈利性機(jī)構(gòu)保本微利條件下市場(chǎng)化運(yùn)作，對(duì)公租房由準(zhǔn)入群體進(jìn)行排隊(duì)確定優(yōu)先權(quán)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房由準(zhǔn)入群體競(jìng)價(jià)或抽簽確定優(yōu)先權(quán)。對(duì)中低收入群體設(shè)計(jì)保障性的公租房，公租房由政府支持的非盈利專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)，其中政府需要對(duì)低收入家庭提供財(cái)政性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額與家庭人均收入、人均住房面積和所在城市居住年限等掛鉤。對(duì)中等收入群體設(shè)計(jì)保障性共有產(chǎn)權(quán)住房，即由政府與個(gè)人共同持有產(chǎn)權(quán)的保障性住房，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房供給，既可以減輕政府提供保障性住房的財(cái)政支出，又可滿足首次置業(yè)購(gòu)房支付能力不足家庭的住房需求。共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)比例可設(shè)計(jì)幾個(gè)檔次供個(gè)人選擇，對(duì)政府支付產(chǎn)權(quán)比例部分比照公租房繳納房租，對(duì)政府產(chǎn)權(quán)比例退出的決定權(quán)也交由共有產(chǎn)權(quán)的個(gè)人，可以選擇分期逐步退出。設(shè)計(jì)好共有產(chǎn)權(quán)房與公租房形成兩個(gè)層次的保障性住房，其中共有產(chǎn)權(quán)房起到了商品住房和公租房之間的橋梁作用，較好地解決了保障性住房的流動(dòng)性和住房供應(yīng)的連續(xù)性問(wèn)題，是提高保障性住房制度公平性和有效性的創(chuàng)舉。

對(duì)于住房體制改革的供給主體設(shè)計(jì)：一是保持商品住房作為住房供應(yīng)的主渠道，市場(chǎng)化調(diào)節(jié)對(duì)中高收入群體的住房供應(yīng)；二是政府集中供給保障性住房，設(shè)立保障性住房經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，組織財(cái)力興建“公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房”，并從稅收政策和土地供給等方面給予優(yōu)惠，促進(jìn)保障性住房存量的增長(zhǎng)；三是鼓勵(lì)單位供給集資房和公租房等“職工房”，對(duì)于按照市場(chǎng)運(yùn)作興建的職工房，按照商品住房特性進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，對(duì)于由政府提供土地和稅率優(yōu)惠的，按照公租房機(jī)制運(yùn)行；四是在城市建設(shè)和土地管理的規(guī)劃之內(nèi)，允許居民通過(guò)合作和集資等多種形式自建住房。

（二）堅(jiān)持去泡沫化和控制改革風(fēng)險(xiǎn)的緊密結(jié)合

住房體制改革要求構(gòu)建合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，通俗地講就是讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，讓勞動(dòng)者買得起，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，勞動(dòng)者收入逐漸提高，對(duì)商品住房購(gòu)買力也相應(yīng)地逐漸增強(qiáng)，廣大人民群眾宜居群體不斷擴(kuò)大。新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義的政治和經(jīng)濟(jì)制度具有很強(qiáng)的處置危機(jī)、化解泡沫和穩(wěn)控市場(chǎng)的能力。一方面，危機(jī)的本質(zhì)是市場(chǎng)對(duì)資源配置的失效。黨的領(lǐng)導(dǎo)是中國(guó)特色社會(huì)主義優(yōu)越性最本質(zhì)的特征，在現(xiàn)代制度構(gòu)建與國(guó)家建設(shè)中始終是核心力量，黨和政府有能力統(tǒng)一思想和集中資源，有效處置資本泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，危機(jī)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響造成資金鏈的斷裂。針對(duì)資本泡沫失控時(shí)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，央行有足夠的能力對(duì)市場(chǎng)提供充足的流動(dòng)性；監(jiān)管部門能夠管控銀行對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)選擇性清理，對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩僵尸企業(yè)及時(shí)出清，對(duì)面臨資金困難的經(jīng)營(yíng)能力優(yōu)良企業(yè)提供融資支持，防止優(yōu)良企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前資本泡沫不斷膨脹嚴(yán)重削弱勞動(dòng)者住房購(gòu)買力，將商品住房市場(chǎng)化渠道供應(yīng)的途徑逼入絕境，正在阻礙廣大人民群眾宜居夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)，要堅(jiān)持新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義制度自信，在住房體制改革中適時(shí)推出房產(chǎn)稅和金融緊縮等政策，及時(shí)化解住房資本泡沫以防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）堅(jiān)持商品住房去資本化，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

住房的居住特性決定了其民生領(lǐng)域產(chǎn)品的性質(zhì)，推進(jìn)住房商品化是為實(shí)現(xiàn)人民群眾的“宜居” 目標(biāo)，但人民群眾“安居”的民生目標(biāo)是不能動(dòng)搖的基本，住房資本化及泡沫已經(jīng)導(dǎo)致少數(shù)人“宜居”擠壓多數(shù)人“安居”的本末倒置，表明由資本控制民生領(lǐng)域的住房市場(chǎng)的現(xiàn)象再也不能繼續(xù)下去了。住房體制改革必須堅(jiān)持以居住消費(fèi)品屬性定位住房市場(chǎng)，以商品住房去資本化定位住房金融政策，推進(jìn)商品住房去資本化和去泡沫，促進(jìn)住房作為消費(fèi)品穩(wěn)定供應(yīng)的長(zhǎng)效機(jī)制。一是對(duì)住房按揭貸款僅適用自住型住房的融資進(jìn)行立法，銀行向居民發(fā)放住房按揭貸款按照家庭預(yù)期收入進(jìn)行控制，對(duì)投資性購(gòu)房禁止發(fā)放按揭貸款。二是對(duì)不符合貸款償還條件的貸款項(xiàng)目，不得以住房抵押作為發(fā)放貸款依據(jù)，對(duì)家庭居住的唯一住房不得用于抵押貸款。三是持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資去杠桿，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信托、基金、影子銀行等融資渠道設(shè)置禁令，從源頭有效遏制資本介入商品住房市場(chǎng)。

（四）構(gòu)建成本定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)住房資源的合理配置

我國(guó)住房資源之所以沒(méi)有得到合理配置，是因?yàn)樯唐纷》抠Y本化導(dǎo)致住房由資本定價(jià)而不是成本定價(jià)，而保障性住房受到城鄉(xiāng)隔離制約提升了住房成本。因此，不解決資本控制商品住房和城鄉(xiāng)住房體制分割這兩個(gè)問(wèn)題，就不能構(gòu)建合理的住房分配體制。一是堅(jiān)持貫徹“房子是用來(lái)住的”消費(fèi)品定位，盡快出臺(tái)累進(jìn)制房產(chǎn)稅和資本利得稅，抑制資本對(duì)商品住房市場(chǎng)的控制與炒作，并持續(xù)對(duì)投資性購(gòu)房的融資去杠桿，杜絕資本杠桿對(duì)住房的投資行為，促進(jìn)商品住房由資本定價(jià)向成本定價(jià)的回歸。二是把住房體制改革與城鄉(xiāng)土地改革配套整體推進(jìn)，將住房改革與土地改革相結(jié)合，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制重大變革視角推進(jìn)城市化，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃農(nóng)民改變身份進(jìn)入城市的對(duì)接問(wèn)題，將進(jìn)城農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)住房保障體系，為農(nóng)民工扎根城市提供廣闊的渠道。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地資源優(yōu)化配置，實(shí)行新農(nóng)村建設(shè)與城市化統(tǒng)籌規(guī)劃和城鄉(xiāng)住房保障體系統(tǒng)籌規(guī)劃，推動(dòng)農(nóng)村宅基地與保障性住房的置換，有效降低保障性住房的成本。