劉文成+張佳惠+楊松++王曉方+黃章偉

[摘 要] 通過對京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目分布、土地獲取、運營模式、客戶定位、去化速度、配套設(shè)施等進行調(diào)研統(tǒng)計，采用文獻資料法，利用中國統(tǒng)計年鑒等資源搜集京津冀地區(qū)老年人口相關(guān)數(shù)據(jù)信息，結(jié)合京津冀地區(qū)老年人口、健康狀況、主要生活來源及老年對養(yǎng)老地的需求等情況，探索京津冀地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展建議。發(fā)現(xiàn)，京津冀地區(qū)對養(yǎng)老地產(chǎn)需求較大，且老年人收入與城市消費支出不平衡。據(jù)此，應(yīng)加快京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)一體化進程，整合京津冀地區(qū)資源，積極推動京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)品牌化、專業(yè)化的轉(zhuǎn)型改革。

[關(guān)鍵詞] 京津冀地區(qū)；養(yǎng)老地產(chǎn)；改革與發(fā)展

[中圖分類號] F293.3 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）01-0032-03

隨著京津冀地區(qū)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)競爭日趨激烈，養(yǎng)老地產(chǎn)成為多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點關(guān)注的對象。在眾多利好的刺激下，養(yǎng)老地產(chǎn)是現(xiàn)在乃至未來的朝陽行業(yè)，開發(fā)商紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前一片亂象[1]，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利仍然困難。據(jù)國家統(tǒng)計局2014年抽樣調(diào)查顯示：60.7%的北京養(yǎng)老機構(gòu)表示資金緊張或短缺，正常運營困難或只能勉強維持運營[2]，天津、河北的狀況也不容樂觀。據(jù)此，在京津冀一體化的大背景下，對京津冀地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目和老年人口現(xiàn)狀進行調(diào)研，借鑒國外典型項目經(jīng)驗并結(jié)合京津冀老年人口實際，提出相關(guān)有益的發(fā)展建議，以供業(yè)內(nèi)人士參考和借鑒。

一、京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目特征

本研究選取京津冀32個養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行調(diào)研，其中北京19個，天津10個，河北3個，對每個項目分布、土地獲取、運營模式、客戶定位、去化速度、配套設(shè)施等進行統(tǒng)計、比較分析發(fā)現(xiàn)：

（一）京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)的選址與分布

在所有被調(diào)研的京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，90%以上的項目都選址在環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的城市邊緣和近郊。選址相對偏遠既可緩解京津冀城市圈養(yǎng)老壓力，滿足以北京、天津為中心京津冀城市圈龐大的養(yǎng)老市場需求，項目的開發(fā)企業(yè)又可以獲得地方政府給予的土地、資金、政策等方面的支持。京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)項目一方面北京以市區(qū)為中心向天津、河北延展；另一方面天津、河北養(yǎng)老地產(chǎn)項目多向北京靠近，這既可為本地提供所需的養(yǎng)老地產(chǎn)資源，同時也可以吸引北京的客戶群體。京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址和分布可以看出，京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)正朝著一體化方向發(fā)展。

（二）土地獲取與運營模式

京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)項目的土地以與政府合作租賃或招拍掛的方式獲取，其中32個項目中近一半養(yǎng)老地產(chǎn)項目的土地是以與政府合作租賃獲取，采用租地模式大大降低了運營成本，但是也存在弊端，即這種形式的土地獲取易導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的不完整，對養(yǎng)老地產(chǎn)項目后期的銷售和融資形成障礙。京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運營模式主要有三種模式：持有型經(jīng)營模式、出售加出租經(jīng)營模式、出售經(jīng)營模式。持有型經(jīng)營模式典型代表有北京太申祥和山莊、愛慕家、壽山福海；天津的云杉鎮(zhèn)宜老社區(qū)、康寧津園、卓達太陽城以及河北香河大愛城。持有型經(jīng)營模式項目的優(yōu)勢在于通過保障項目管理有效性和服務(wù)水平，建立專業(yè)化品牌以獲得后期穩(wěn)定性的回報，但京津冀這類項目整體表現(xiàn)出資金回籠周期長，前期資金緊張。出售加出租經(jīng)營模式典型代表有北京的將府莊園、北京太陽城、曜陽國、天津的永泰紅磡幸福村等。租售結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中的銷售部分回收的資金對持有型提供強有力的資金支持，出租部分促進住宅的銷售，持有部分比例在10%至30%之間，持有部分管理有效性和服務(wù)水平整體不高。出售經(jīng)營模式項目典型代表有北京的東方太陽城、萬科幸福匯等等，這類項目資金回籠快，也沒有后續(xù)運營管理的問題，但是也體現(xiàn)出沒有后續(xù)的物業(yè)營業(yè)收入，整體配套欠缺。京津冀的養(yǎng)老地產(chǎn)項目無論是土地獲取還是運營模式，都可以看出京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目多停留在初級階段。

（三）去化速度與配套設(shè)施

京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的去化速度參差不齊。北京地區(qū)去化速度相對較為理想，如將府莊園項目一期開放兩棟短租樓，一年內(nèi)入住率為80%，其別墅銷售率達90%以上；北京太陽城項目的銷售類住宅今已售罄，出租類的住宅入住率達90%以上，曜陽國際項目2010年現(xiàn)房開盤，2011年現(xiàn)房售罄。但是個別的項目因借鑒國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗與國內(nèi)市場不符導(dǎo)致去化速度低，18個月才入住46戶。天津和河北地區(qū)的去化速度更是不容樂觀，2014年初天津大多數(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目入住率低下，如云杉鎮(zhèn)、卓達太陽城等項目的入住率均在20戶以下，河北的燕達國際健康城養(yǎng)護中心一期開放2300張床位，入住率始終只有10%左右。配套設(shè)施方面，京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)項目多注重醫(yī)療設(shè)施和康體娛樂場所的建設(shè)，即公寓、商業(yè)街、醫(yī)院、會所、配餐中心等宜老式全配，然而良好的配套設(shè)施也未能使去化速度達到相對樂觀的狀態(tài)。

二、京津冀地區(qū)老年人口現(xiàn)狀對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的影響

（一）京津冀地區(qū)老年人口比例及健康狀況

根據(jù)聯(lián)合國傳統(tǒng)老年化社會定義，某一地區(qū)若60歲以上人口占總?cè)丝诘?0%以上，即視該地區(qū)已進入老年化社會，由表2可知，北京60歲以上人口占總?cè)丝诘?3.32%，天津為12.54%，河北為13.02%，整個京津冀地區(qū)為12.92%。可見，無論是個別還是整體，京津冀地區(qū)早在2010年以前就已進入老年化社會，這為養(yǎng)老地產(chǎn)項目帶來龐大的客戶群。京津冀健康老年人口統(tǒng)計情況來看，處于不健康和生活不能自理的比例占老年總?cè)丝诘?7.5%，人口數(shù)約為230多萬人。另外，根據(jù)筆者對京津冀地區(qū)老年人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示（見表3），老年人對養(yǎng)老地的主要關(guān)注因素中，醫(yī)療因素均占30%以上，為最主要關(guān)注因素，其他關(guān)注因素為費用、護理、交通、位置、休閑設(shè)施。也就是說，京津冀地區(qū)龐大的老年群體中，無論是健康狀況如何，其對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址、分布、運營模式、醫(yī)療和康復(fù)為主配套設(shè)施有著特殊的要求。

從表4可以看出：老年人口生活來源不穩(wěn)定，京津冀地區(qū)60歲老年人口生活來源主要是離退休金、養(yǎng)老金和家庭其他成員供養(yǎng)，離退休金及養(yǎng)老金分別占到71.8%、58.7%和18.1%；家庭其他成員供養(yǎng)為18.4%、26.8%及44.4%。從老年人口收入與支出的情況來看（見表5），2014年城鎮(zhèn)職工退休金北京、天津、河北每個月依次為3250元、2295元、2100元，養(yǎng)老金為每月230元、200元、60元，2014年城鎮(zhèn)人均消費支出分別為每月2004元、1669元、1044元。據(jù)表1京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目客戶定位調(diào)研，大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目的客戶定位都為中高端型，且收費高，如持有型北京太申祥和，會員費就高達30萬元左右，出售型2012年前后也需要16000元每平方米左右，這與京津冀地區(qū)老年人口收入與城市消費支出實際不符，這易導(dǎo)致多數(shù)客戶因支付能力有限而不能成為養(yǎng)老地產(chǎn)項目的有效需求。endprint

三、京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展建議

由上分析可見，京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目分布以北京為中心，向天津、河北等地擴散，呈現(xiàn)京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)一體化趨勢，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營模式仍處于養(yǎng)老地產(chǎn)初級階段，配套設(shè)施齊全未能提升京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)項目的去化速度。結(jié)合京津冀老年人口現(xiàn)狀，學(xué)習(xí)和借鑒國外典型的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，為京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出以下建議。

（一）加快京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)一體化進程

現(xiàn)階段接受機構(gòu)養(yǎng)老方式的老年人，多集中在北京、天津等大城市，但由于北京城區(qū)寸土寸金，制約了當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，而且北京、天津等大城市存在看病麻煩、環(huán)境污染、交通擁堵等問題，并不適合老年人居住[3]。因此許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將養(yǎng)老地產(chǎn)項目選位于京津冀城市圈的郊區(qū)及三地的接壤地帶，這些地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地價格、消費支出、人工成本等相對低廉，這對解決養(yǎng)老地產(chǎn)項目服務(wù)高昂與京津冀老年人實際支付能力的差距大有裨益。然而養(yǎng)老地產(chǎn)這種選址必然衍生出一系列問題，如異地養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、交通等問題。因此，筆者建議在京津冀一體化的大背景下，應(yīng)加快京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)一體化進程。

首先，建立發(fā)達的京津冀城市圈交通網(wǎng)。沒有發(fā)達的交通網(wǎng)，北京、天津龐大的老年人口無法向區(qū)位優(yōu)勢明顯的郊區(qū)、河北轉(zhuǎn)移，而河北的經(jīng)濟、文化等發(fā)展缺乏活力，又無法吸引人們定居養(yǎng)老，因此，只有建立發(fā)達的京津冀城市圈交通網(wǎng)，才能促進京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。其次，提高城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險金水平，建立京津冀醫(yī)保同城化。積極創(chuàng)造條件，適度提高離退休金、養(yǎng)老金水平，促進城鄉(xiāng)二元保險體系融合。通過保險與養(yǎng)老地產(chǎn)的有機結(jié)合為老年人提供更低成本的養(yǎng)老服務(wù)[4]。建立異地醫(yī)保結(jié)算系統(tǒng)，破除京津冀異地醫(yī)保等銜接障礙，才能有效解決養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏有效需求的困境。

（二）積極推動京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)改革轉(zhuǎn)型

京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍停留在初級階段，真正以后期管理運營為目的的養(yǎng)老地產(chǎn)項目很少。如上所述，京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營模式的盈利方式主要是以產(chǎn)品銷售為主，后期配套服務(wù)盈利只占很少部分。而老年地產(chǎn)是一個長期而艱巨的民生工程，老年人收入來源主要是退休金、養(yǎng)老保險金以及家人支持，其對醫(yī)療、康復(fù)、娛樂、餐飲等配套設(shè)施有著特殊的要求，老年人口的現(xiàn)狀決定了養(yǎng)老地產(chǎn)具有社會性、服務(wù)性等特點。筆者建議應(yīng)積極推動京津冀養(yǎng)老地產(chǎn)改革轉(zhuǎn)型。

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營模式應(yīng)從開發(fā)建設(shè)、銷售盈利為目的轉(zhuǎn)為以后期配套服務(wù)運營管理為目的。美國太陽城案例可為京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供有價值的啟示，其運營模式方面，分為一次性盈利和長期性盈利兩種方式，配套設(shè)施的經(jīng)營收入是其盈利的主要部分。據(jù)了解，每年通過配套設(shè)施的運營管理收入就達1000多萬美元。以后期配套設(shè)施運營為目的符合京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目具有社會性和服務(wù)性的特點。[5]其次，推出品牌化、專業(yè)化的養(yǎng)老品牌。京津冀地區(qū)目前比較專業(yè)、有名的養(yǎng)老地產(chǎn)項目有北京太陽城國際老年公寓、天津云杉鎮(zhèn)宜老社區(qū)等，但是這些項目還未形成品牌化、專業(yè)化。京津冀地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目多，需要出現(xiàn)強有力的企業(yè)集團將養(yǎng)老地產(chǎn)品牌化、專業(yè)化，整合京津冀地區(qū)資源，推動和深化養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)化和養(yǎng)老地產(chǎn)的成功轉(zhuǎn)型。

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[責(zé)任編輯：高萌]endprint