于清

摘要：文章著重介紹了企業(yè)成本預(yù)算管理的現(xiàn)狀，然后結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)，從事前、事中、事后來分析問題出現(xiàn)的原因，最后根據(jù)這些原因分析找出相應(yīng)的對(duì)策，并講述了三個(gè)過程中如何做好成本預(yù)算管理，更好地對(duì)企業(yè)成本預(yù)算管理研究進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：成本；預(yù)算管理；企業(yè)

一、引言

在新中國新的領(lǐng)導(dǎo)人不斷改革下，我國經(jīng)濟(jì)呈快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅使經(jīng)濟(jì)得以快速發(fā)展，人民的生活水平也逐漸提高，物業(yè)管理行業(yè)也不例外，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)話題，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展相應(yīng)也帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)的發(fā)展，城市日漸標(biāo)新立異，物管空間也逐漸變廣，利潤空間也慢慢擴(kuò)大，這樣就導(dǎo)致很多物業(yè)管理企業(yè)忽略了預(yù)算管理中存在的一些問題。本文便由此進(jìn)行研究。

二、企業(yè)成本預(yù)算管理存在的問題

（一）企業(yè)成本預(yù)算管理事前存在的問題

物管企業(yè)成本預(yù)算管理事前存在的問題主要是沒有實(shí)施小區(qū)設(shè)施管理開支控制，成本預(yù)算管理目標(biāo)不夠精確，其次是成本核算體系不夠完善，最后是沒有加強(qiáng)物管費(fèi)用的征用和前期物管費(fèi)用的控制?？偨Y(jié)其主要原因：

1. 缺乏實(shí)施公共服務(wù)開支控制制度

在一些特殊的物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)上，企業(yè)開支過多，導(dǎo)致事后出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，還有一些風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估沒能事先做好，導(dǎo)致預(yù)期的利潤指標(biāo)出現(xiàn)下滑的跡象，于是企業(yè)就無限定的擴(kuò)大成本費(fèi)用的開支，甚至是購買一些不必要的產(chǎn)品和設(shè)施（這些設(shè)施在物管過程中被閑置），導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生虧損，從而導(dǎo)致結(jié)算時(shí)出現(xiàn)誤差，價(jià)格偏差等惡果。

2. 成本核算體系不完善

成本核算體系不夠完善會(huì)導(dǎo)致成本的核算出現(xiàn)誤差或者是核算的結(jié)果發(fā)生錯(cuò)誤。一個(gè)好的物管企業(yè)如果沒能成立物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，其核算體制就如形同虛設(shè)，在物管資金出納及采購成本管理上，諸多物管企業(yè)都沒有形成完善的成本核算體制。

3. 未加強(qiáng)物管費(fèi)用控制

沒有加強(qiáng)物管費(fèi)用和前期物管費(fèi)用的控制，企業(yè)在物管征用費(fèi)用上沒有實(shí)施很好的控制，物管費(fèi)用關(guān)乎這個(gè)物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的開展，若前期物管費(fèi)用沒能預(yù)算好，那將對(duì)后期開展工作導(dǎo)致很大的利益偏向。

（二）企業(yè)成本預(yù)算管理事中存在的問題

企業(yè)成本預(yù)算管理事中存在的問題主要是沒有重視后勤階段的成本預(yù)算管理，從而導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不符合業(yè)主要求，其次是成本預(yù)算管理體制不完善，質(zhì)量保證日期不確定，最后是沒能加強(qiáng)合同管理?？傮w來講，其主要問題體現(xiàn)在：

1. 不重視后勤階段成本預(yù)算管理

后勤階段成本預(yù)算管理在物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)成本預(yù)算管理初始階段至關(guān)重要，后勤階段如果不做好開支的預(yù)算和成本預(yù)算管理，那就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)效益降低，恒新物業(yè)管理成本預(yù)算管理在這方面沒能做的很好。

2. 物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)物管環(huán)節(jié)成本預(yù)算管理不完善

物管環(huán)節(jié)對(duì)一個(gè)物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)來講是一個(gè)重要的過程，物業(yè)管理成本預(yù)算管理在這方面沒能體現(xiàn)自己在這方面的能力，物管環(huán)節(jié)一旦發(fā)生差錯(cuò)，就會(huì)導(dǎo)致一些物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)被人為地摧毀，從而耽誤物管的日期，同時(shí)，在質(zhì)量方面也不能得到相應(yīng)的保障。

3. 合同管理不善

合同管理是一個(gè)企業(yè)在物業(yè)管理工作開展方面的法律文件，如果沒能審批，那將視合同無效，恒新物業(yè)管理在這方面所做的力度還不夠大，導(dǎo)致上面的檢查和合同審查出現(xiàn)問題，所以應(yīng)該加強(qiáng)和重視。

（三）企業(yè)成本預(yù)算管理事后存在的問題

面對(duì)事后成本預(yù)算管理，企業(yè)成本預(yù)算管理后期存在的問題是缺乏嚴(yán)格物管結(jié)算管理，其次是物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的跟蹤督查和審計(jì)沒能落實(shí)。企業(yè)沒能做到嚴(yán)格物管，反而是草率的完成物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，沒能認(rèn)真檢查物管基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量。當(dāng)企業(yè)進(jìn)入嚴(yán)格物管階段時(shí)，一般來說，相關(guān)的人員首先要做好倉庫的清點(diǎn)和回收材料的工作，避免一些基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生流失，而企業(yè)在清點(diǎn)時(shí)只是大概地了解，沒能夠充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢展開深入的調(diào)查。再次就是設(shè)備的清理和維修檢測工作所發(fā)生的成本費(fèi)用，這部分工作忽略也會(huì)造成相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)損失，但是企業(yè)只是過濾的翻新，沒能做到合理的檢查。物管結(jié)算管理需要對(duì)物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中的成本進(jìn)行具體情況分析，總結(jié)其主要問題體現(xiàn)在：嚴(yán)格物管階段未對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真清理和分析檢查；結(jié)算管理不夠完善，未和之前的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析；只注重經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)利益而忽略了整個(gè)物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過程中資料的審查工作。

三、企業(yè)成本預(yù)算管理的實(shí)施

（一）改進(jìn)成本核算體制，成立物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)物管成本核算中心

根據(jù)其內(nèi)部信息來分析可以看出企業(yè)的成本核算體質(zhì)還不完善，主要是在還沒能夠選出適合自己的核算方式還有就是其內(nèi)部設(shè)置不夠健全。其改進(jìn)方式主要包括兩個(gè)方面，第一，選取適合的核算方式。企業(yè)應(yīng)該尋找適合于自身特點(diǎn)的成本核算法，以正確反映企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)成果，第二，健全內(nèi)部機(jī)制。據(jù)了解，該公司的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置是以董事長下達(dá)物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)部門經(jīng)理的形式，最后就到各個(gè)銷售部門。面對(duì)新的形式，應(yīng)該調(diào)整為股東大會(huì)的形式，這樣可以更多的收集建議和信息。在成本核算方面企業(yè)應(yīng)該找一些專業(yè)的人才去妥善分析和管理相應(yīng)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，只有嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范化的成本核算，才能保證每日各項(xiàng)物管的順利進(jìn)展。

（二）重視后勤階段成本預(yù)算管理，提高物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)效益

針對(duì)企業(yè)后勤階段的成本預(yù)算管理一般采取事中控制。首先應(yīng)從后勤開始，因?yàn)楹笄谑强刂普麄€(gè)物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模的開展，通過研究表明，物業(yè)管理物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)初步后勤階段，會(huì)影響物管造價(jià)，企業(yè)在這方面應(yīng)該更注重的是后勤人才和專業(yè)部門的資金投入，應(yīng)該成立專門的后勤部門，從而避免部門工作上出現(xiàn)分歧。后勤階段還包括一些基礎(chǔ)設(shè)施和原材料的投入，對(duì)于一個(gè)好的物管物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的開展，一定要提前對(duì)物管物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，材料設(shè)備內(nèi)型，后勤的合理性和安全性做出全面的審核工作，為了避免不必要的開支，企業(yè)還應(yīng)該事先跟管理部門做好交流工作，做出正確的后勤單位應(yīng)用價(jià)值，爭取后勤出最低的產(chǎn)品壽命周期成本從而實(shí)現(xiàn)成本的最低控制，對(duì)后勤單位也應(yīng)該采取賞罰制，這樣才會(huì)出現(xiàn)更好的后勤方案。endprint

（三）解決企業(yè)開發(fā)后期成本預(yù)算管理的問題及對(duì)策

在最后一道程序之后，還要落實(shí)物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的跟蹤督查和審計(jì)。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)力度跟蹤督察和審計(jì)，從而加強(qiáng)運(yùn)營過程的監(jiān)管。如果沒有出現(xiàn)一線物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)違規(guī)的現(xiàn)象，也沒有超出預(yù)支的目標(biāo)成本，根據(jù)企業(yè)的情況分析，就應(yīng)該降低質(zhì)量減少物管量，分析其有沒有執(zhí)行性。審計(jì)過程是一個(gè)重要的過程，之前的每個(gè)物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的審計(jì)工作都做得不到位導(dǎo)致審計(jì)結(jié)果出現(xiàn)誤差，針對(duì)這些，就應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)的過程，而不是純粹關(guān)注審計(jì)的結(jié)果。要想從公司利益出發(fā)，就應(yīng)該加大對(duì)物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)跟蹤督查和審計(jì)的力度，這樣才能把跟蹤督查和審計(jì)目標(biāo)措施逐一分解、加以落實(shí)。在整個(gè)過程中，審計(jì)人員應(yīng)該介入到成本預(yù)算管理這個(gè)環(huán)節(jié)。同時(shí)還應(yīng)該制定一定的規(guī)定和文件來規(guī)范跟蹤督查和審計(jì)的準(zhǔn)確性。

通過集中采購，降低重復(fù)成本，可應(yīng)對(duì)物價(jià)上漲對(duì)物管企業(yè)造成的不利影響。同時(shí)從物管企業(yè)發(fā)展前景看，未來物業(yè)將以集約化服務(wù)為小區(qū)提供幫助，并提供外部代理服務(wù)為一體的綜合服務(wù)模式（如教育服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、洗衣服務(wù)、接機(jī)服務(wù)），因此通過采購平臺(tái)的建立和維護(hù)，可強(qiáng)化對(duì)外部供應(yīng)商的管控，也可延伸個(gè)性服務(wù)的范圍，更能提升物管企業(yè)的綜合競爭能力。

通過本文的研究，企業(yè)進(jìn)行成本預(yù)算管理主要存在事前問題、事中問題及事后問題等。然而，解決問題的關(guān)鍵在于物管企業(yè)如何實(shí)施成本預(yù)算管理，主要實(shí)施內(nèi)容有改進(jìn)成本核算體制，成立物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)物管成本核算中心和重視后勤階段成本預(yù)算管理，提高物業(yè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)效益等。

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（作者單位：煙臺(tái)海港物業(yè)管理有限公司）endprint