黃智敏

[摘要]房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也必然會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響。如何通過(guò)建立完善的房地產(chǎn)金融體系，多樣化融資體系，多種金融工具來(lái)多渠道滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金需求，如何建立健全科學(xué)的房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系，包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和控制機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和分散機(jī)制，以促房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展，成為我國(guó)金融業(yè)面臨的一個(gè)迫切問(wèn)題。

[關(guān)鍵詞]分析 防范 政策 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)

如何通過(guò)建立完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)金融體系，多樣化融資體系，多種金融工具來(lái)多渠道滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金需求，如何建立健全科學(xué)的房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)防范體系，包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和控制機(jī)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和分散機(jī)制，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，成為我國(guó)金融業(yè)面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）房產(chǎn)市場(chǎng)的盈虧平衡與利率風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)既是一項(xiàng)消費(fèi)品，也是一項(xiàng)投資品。作為投資品，房?jī)r(jià)受到投資成本與收益對(duì)比關(guān)系的顯著影響。事實(shí)上，近幾年來(lái)，我國(guó)居民通貨膨脹預(yù)期的主要來(lái)源，是食品上漲和以及房?jī)r(jià)為代表的資產(chǎn)價(jià)格上漲，且后者波動(dòng)更加明顯，影響更大。

（二）個(gè)人住房貸款余額與利率風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果長(zhǎng)期保持高投資回報(bào)率狀態(tài)，個(gè)人住房貸款高增長(zhǎng)趨勢(shì)將不會(huì)改變，系統(tǒng)性利率風(fēng)險(xiǎn)將不斷被累積。2011年4月份《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“國(guó)十條”）出臺(tái)以來(lái)，房貸占所有貸款的比重不斷升高，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，則勢(shì)必引發(fā)斷供，拋售，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的負(fù)反饋效應(yīng)，危及整個(gè)金融體系甚至宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段，經(jīng)過(guò)一段相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期才能全部完成。周期越長(zhǎng)、不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

（四）房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)商品價(jià)格與所處的地區(qū)、地段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān)，而這些條件的變化非常復(fù)雜，有很多不確定的因素在起作用，房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個(gè)存貨價(jià)值巨大，存貨的成本按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值計(jì)算，隨著土地成本的變化，建筑成本、房屋售價(jià)的變化，存貨成本隨之變動(dòng)。這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)受市場(chǎng)影響較大，資產(chǎn)價(jià)值具有相當(dāng)程度的不穩(wěn)定性。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。對(duì)一般的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力的提高，房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多樣化。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)

在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來(lái)一定的好處，同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)?？偣竞晚?xiàng)目公司也存在委托——代理關(guān)系，項(xiàng)目公司是代理人，在空間上具有相對(duì)的獨(dú)立性，總公司和項(xiàng)目分公司之間存在比較嚴(yán)重信息不對(duì)稱，總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性，這削弱了總公司對(duì)項(xiàng)目公司的控制。在經(jīng)營(yíng)上，項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則，在財(cái)務(wù)上，總公司也很難有效地對(duì)項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及其防范

（一）制定籌資管理規(guī)則

在對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)充分評(píng)估、測(cè)度的基礎(chǔ)上，為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先，應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息，找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu)，與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較，評(píng)估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低公司的綜合資本成本。同時(shí)，公司也應(yīng)該比較資金籌集的來(lái)源、方式、成本和風(fēng)險(xiǎn)，以降低本公司各種籌資來(lái)源的成本和風(fēng)險(xiǎn)。其次，公司應(yīng)該對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)進(jìn)行管理，優(yōu)化每個(gè)投資項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。最后，公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理，比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)，分析評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和成本。

（二）做好投資項(xiàng)目的可行性分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的金額大，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，企業(yè)的投資決策都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析，財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對(duì)收入、費(fèi)用和利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的預(yù)測(cè)和分析；對(duì)資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過(guò)程的預(yù)測(cè)和分析；對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測(cè)和分析；預(yù)測(cè)和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測(cè)和分析。對(duì)投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證，運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。

（三）注重行業(yè)自身特點(diǎn)

（1）制定后備措施。影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多，如價(jià)格的變動(dòng)、市場(chǎng)的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等，因此，收入預(yù)測(cè)比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)不足，如投資項(xiàng)目初始投資和日常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用較預(yù)算增加，市場(chǎng)利率的波動(dòng)，建設(shè)期的延長(zhǎng)。

（2）資金結(jié)構(gòu)合理化。房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是由自由資金，銀行貸款，預(yù)售款，經(jīng)營(yíng)性欠款等四部分組成，其中自由資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金則占企業(yè)全部資金來(lái)源的60%以上，有的甚至高達(dá)90%。企業(yè)一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮作用產(chǎn)生的利益就會(huì)越大，伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越大。

（3）加強(qiáng)對(duì)日?，F(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)。控制日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財(cái)?shù)膶?duì)象是現(xiàn)金及其流動(dòng)，就短期而言，公司能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于有沒(méi)有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此，編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對(duì)現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測(cè)?，F(xiàn)金流量預(yù)算就是通過(guò)對(duì)現(xiàn)金持有量的安排，使企業(yè)保持較高的盈利水平，同時(shí)保持一定的流動(dòng)性，并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用水平?jīng)Q定負(fù)債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過(guò)現(xiàn)金流量分析來(lái)完成，因?yàn)橥ㄟ^(guò)現(xiàn)金流量分析，可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、投資和財(cái)務(wù)政策，將企業(yè)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流動(dòng)情況全面的反映出來(lái)。如通過(guò)現(xiàn)金流量分析，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者就能看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強(qiáng)，營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量是正值還是負(fù)值，原因何在及企業(yè)是否有能力通過(guò)營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量來(lái)履行其短期償債能力，扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及早地采取行動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)。

（四）重視外在因素的影響

（1）法律和政策環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，因而在其開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)中，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大。首先，政府對(duì)未來(lái)土地的開(kāi)發(fā)和使用狀況所做出的規(guī)劃，會(huì)直接影響到土地的供應(yīng)，進(jìn)而波及房地產(chǎn)業(yè)地開(kāi)發(fā)狀況，其次，政府所征收的各項(xiàng)稅費(fèi)，最終都將進(jìn)入房地產(chǎn)的價(jià)格之中，從而對(duì)房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生的流通狀況。另外，政府還可以通過(guò)貨幣政策的調(diào)控，例如提高貸款水平，實(shí)行差別化利率條件，調(diào)高房貸首付款比例等均會(huì)在一定程度上增大房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失去平衡，或者不同地區(qū)之間房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)差異時(shí)，它不可能如同其他商品那樣，能通過(guò)在這些地區(qū)之間的流動(dòng)性來(lái)縮小價(jià)格差異。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如果一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平良好，相應(yīng)地，該地區(qū)的居民收入也就會(huì)比較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)因此增大，從而使該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

（3）市場(chǎng)環(huán)境。由市場(chǎng)環(huán)境引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一般包括價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，再投資風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。從銷售方面看，隨著我國(guó)房改制度的推進(jìn)，個(gè)人購(gòu)買者逐漸成為購(gòu)房的主力軍，客戶的個(gè)性化需求對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來(lái)越高。如果開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)，銷售策略等方面不具備前瞻性，就會(huì)存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論與展望

從發(fā)展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)資金主要靠銀行貸款的情況必將得到改變，應(yīng)逐漸走向債權(quán)和股權(quán)融資的2種基本形式。當(dāng)然，金融產(chǎn)品應(yīng)該從實(shí)際情況出發(fā)。同時(shí)，完備、高效的組織制度條件必不可少，包括法律制度、監(jiān)管制度、信用制度及專業(yè)組織體系，這些制度直接制約風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)程。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金等新型融資工具將越來(lái)越多地出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。同時(shí)對(duì)這些新型的工具的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制研究將成為筆者今后的工作重點(diǎn)。