謝硯君

(恒大地產(chǎn)集團太原有限公司，山西 太原 030032)

內(nèi)部控制是指企業(yè)董事會、經(jīng)理層及其各級管理層為確保資產(chǎn)安全、財務(wù)報告及其相關(guān)信息真實完整,提高經(jīng)營效率和效果,促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略,建立規(guī)范的公司治理和工作規(guī)程,明確決策、執(zhí)行、監(jiān)督等方面的職責權(quán)限,形成科學有效的職責分工和制衡機制,并予以規(guī)范化、系統(tǒng)化,使之成為一個嚴密而完整的控制體系。盡管我國內(nèi)部控制基本規(guī)范及應用指引頒布已實施多年,但房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制仍存在一些問題,尤其是銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制問題有待進一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品是商品房,而商品房是一種不同于其他一般商品的特殊商品,因其涉及房屋產(chǎn)權(quán)歸屬,銷售過程中需要簽訂認籌協(xié)議、認購合同、商品房買賣合同等。因其單體價格大,收款過程中一般有定金、首付款、按揭貸款、補交款等款項性質(zhì)之分。又因房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),企業(yè)在前期投入了大量資金,在達到銷售條件后需要盡快回籠資金以降低前期資金占用成本,因此,銷售與收款環(huán)節(jié)的質(zhì)量對企業(yè)整體經(jīng)營活動具有重要影響,做好銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制至關(guān)重要。

(一)做好銷售內(nèi)部控制有利于降低企業(yè)經(jīng)營風險

銷售是企業(yè)獲利的前提和必要條件,是形成一定時期經(jīng)營成果的重要基礎(chǔ)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)前期資金投入大,資金回籠迫切性強,銷售必然是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和根本。只有實現(xiàn)了一定數(shù)量的銷售,才會有一定數(shù)量的資金回籠,才能為企業(yè)“再生產(chǎn)”提供資金支持。而銷售環(huán)節(jié)也存在一定的風險,針對房地產(chǎn)企業(yè)而言,主要有法律風險、銷售流程管理風險、銷售政策和信用政策風險、銷售合同管理風險和應收賬款管理風險等。如果銷售環(huán)節(jié)內(nèi)部控制不力,必將加劇企業(yè)風險。因此,做好銷售環(huán)節(jié)內(nèi)部控制,不僅能夠有效控制銷售環(huán)節(jié)的風險,而且有利于降低企業(yè)的經(jīng)營風險。

(二)做好收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制有利于降低企業(yè)財務(wù)風險

信用銷售作為一種促銷手段在企業(yè)廣泛使用,房地產(chǎn)企業(yè)由于商品房建設(shè)周期長,產(chǎn)品單體價格大,信用銷售成為常態(tài)。信用銷售在提高銷售業(yè)績、減少存貨的同時,也加大了收款環(huán)節(jié)的風險，如應收賬款不能及時收回而導致資金周轉(zhuǎn)不良的風險,應收賬款不能收回而導致收入流失的風險,壞賬損失的風險，收款環(huán)節(jié)因失誤、違規(guī)、舞弊、欺詐等造成損失的風險等。倘若這些風險不能得到有效控制,不僅嚴重影響企業(yè)銷售質(zhì)量,而且可能因現(xiàn)金流短缺而面臨財務(wù)危機,甚至因資金鏈斷裂面臨破產(chǎn)危機。因此,做好收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制,盡快回籠資金,提高資金周轉(zhuǎn)速度,有利于降低企業(yè)的財務(wù)風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制存在的問題

(一)企業(yè)管理層對內(nèi)部控制的認識不足,重視程度不夠

盡管我國《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》《企業(yè)內(nèi)部控制應用指引》已頒布實施多年,但在一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層,依舊有一些管理者對企業(yè)內(nèi)部控制缺乏正確認識,存在認識誤區(qū)。例如，有的企業(yè)簡單地認為企業(yè)內(nèi)部控制只是調(diào)整內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)、制定內(nèi)部控制制度,對內(nèi)控制度的落實及內(nèi)控操作流程設(shè)計等方面并不重視,致使企業(yè)各環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的實效性未能充分發(fā)揮出來;有的企業(yè)認為加強內(nèi)部控制會使企業(yè)辦事手續(xù)更加復雜,影響工作效率,因此至今尚未制定完善的內(nèi)控制度;實踐中有些企業(yè)即使制定出相應的內(nèi)控制度,也只是做表面文章,內(nèi)部控制流于形式,企業(yè)有些環(huán)節(jié)失控現(xiàn)象較為嚴重。在銷售與收款環(huán)節(jié),一方面內(nèi)部控制基礎(chǔ)薄弱,另一方面由于管理者對該環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制不夠重視,致使企業(yè)銷售與收款質(zhì)量問題嚴重,客戶滿意度較低,企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度緩慢,影響了企業(yè)整體運營活動的正常進行。

(二)崗位人員配置有悖于不相容職位相分離原則

組織環(huán)境是企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的重要構(gòu)成部分,組織機構(gòu)設(shè)計不科學、分工職責不明確、人崗不匹配將嚴重影響組織運行效率和效果。有些房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理,公司管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理,崗位間權(quán)責利相互監(jiān)督制衡的制度體系不完善,高管層內(nèi)部控制意識缺乏,對不相容職位相分離原則認識不足,主要表現(xiàn)在財務(wù)部門與銷售部門的崗位職責劃分不明確,崗位人員配置有悖于不相容職位相分離原則。也有一些同類型企業(yè)雖然做到了財務(wù)部門與銷售部門相分離,但依舊未對部門內(nèi)員工的職責及其工作內(nèi)容進行明確劃分,導致銷售與收款環(huán)節(jié)監(jiān)控不力,出現(xiàn)了問題,部門間相互推諉,人人負責變成沒人負責的現(xiàn)象。

(三)應收賬款的催收缺乏有效的內(nèi)部控制制度

首先,企業(yè)信用管理制度不健全,尚未建立客戶信用管理相關(guān)制度。企業(yè)信用銷售前客戶資信評估較為薄弱,缺乏信用評估的規(guī)范程序。為了提高銷售業(yè)績,盲目地采用信用銷售爭奪市場,事后形成大量應收賬款不能按規(guī)定時間收回,甚至形成壞賬，給企業(yè)造成直接經(jīng)濟損失。

其次,績效考核制度不合理。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實行的激勵政策是將銷售人員工資與銷售業(yè)績掛鉤,銷售人員為了完成銷售目標任務(wù)以達到實現(xiàn)個人利益的目的,利用多種營銷策略提升銷售業(yè)績,在公司銷售政策前提下,大量使用信用銷售,從而產(chǎn)生了大量的應收賬款，造成了業(yè)務(wù)部門報喜、財務(wù)部門報憂的情形。這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)企業(yè)屢見不鮮。盡管業(yè)務(wù)部門負責應收款的催收,但應收房款回收率并未真正與其績效掛鉤。

最后,企業(yè)對已經(jīng)發(fā)生的應收賬款缺乏后續(xù)控制。有些企業(yè)未建立應收賬款跟蹤控制制度，或雖設(shè)置了對應收賬款的跟蹤控制制度,但是缺乏執(zhí)行力,形同虛設(shè)，主要表現(xiàn)有:一是業(yè)務(wù)部門不及時與財務(wù)部門對賬,財務(wù)與銷售脫節(jié),有些問題不能及時發(fā)現(xiàn),造成應收賬款居高不下,賬款賬齡拖長;二是企業(yè)未實行應收賬款定期對賬制度,交易過程中資金流動在時間和空間上的差異以及票據(jù)的傳遞、記錄等都有可能出現(xiàn)差錯;三是賬齡分析不準確,不能及時采取有效措施清理應收賬款,不能有效降低潛在的壞賬風險。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的對策

(一)提高管理層對內(nèi)部控制的認識,高度重視內(nèi)部控制制度建設(shè)

高層管理者是企業(yè)的戰(zhàn)略決策者,也是企業(yè)的經(jīng)營宗旨和方向的確定者，高層管理者的經(jīng)營理念和經(jīng)營哲學將對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。因此,只有提高了高層管理者對企業(yè)內(nèi)部控制的正確認識,企業(yè)才能高度重視內(nèi)部控制制度的建設(shè),才能增強內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力。企業(yè)高層管理者應加強對《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》《企業(yè)內(nèi)部控制應用指引》等相關(guān)制度文件的學習,借鑒同行業(yè)先進企業(yè)內(nèi)部控制經(jīng)驗,提高對內(nèi)部控制的認識。企業(yè)高層管理者應提高認識、更新觀念,建立健全企業(yè)內(nèi)部控制制度,確保企業(yè)資產(chǎn)安全與財務(wù)會計信息真實可靠，提高經(jīng)營效率和效果，實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略創(chuàng)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境。

(二)科學設(shè)置崗位，合理配置人員,堅持不相容職位相分離原則

房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身特點,按照內(nèi)部控制制度的基本要求,優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu),完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu),準確把握銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的關(guān)鍵點，保障內(nèi)部控制制度有效實施。就銷售環(huán)節(jié)的組織控制而言,科學設(shè)置崗位,明確銷售部門與財務(wù)部門的分工和責任,便于兩部門之間進行良好的溝通與協(xié)作；合理配置人員,堅持不相容職務(wù)相分離原則；銷售與收銀相分離,杜絕既是銷售員又是收銀員的現(xiàn)象存在。

(三)完善應收賬款內(nèi)部控制體系,強化應收賬款催收業(yè)務(wù)管理

首先,銷售部門和財務(wù)部門應進行有效的對賬控制操作。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門主要負責銷售收款和結(jié)算等相關(guān)操作,及時為銷售部門提供售房回款的各項資金到賬信息。同時,銷售部門應對房款的實際收取狀況進行真實而詳細的統(tǒng)計,并及時與財務(wù)部門進行核對操作,避免企業(yè)銷售資金意外損失。

其次,規(guī)定收款內(nèi)容分析。銷售部門應就銷售簽約額、合同標明的收款期限等內(nèi)容進行統(tǒng)計分析,經(jīng)過分析得出產(chǎn)生逾期欠款的具體原因,再針對逾期欠款制定出實施催收的有關(guān)措施,并反饋給財務(wù)部門。財務(wù)部門在得到銷售部門相關(guān)反饋以后,在財務(wù)部門中指定相關(guān)工作人員對欠款原因存在的合理性以及采取催收欠款措施所具有的恰當性進行分析和評價,最后將結(jié)果上報省公司或集團公司,以求欠款問題有效解決。

再次,制定可行措施,實施有效催收。銷售部門應根據(jù)分類預警機制,針對客戶實施房款的催收操作。該機制包括客戶訂購房產(chǎn)后如期簽約的、分期或一次性付款的、首付款交付及按規(guī)定時間上交按揭資料的、按揭資料齊全后達到銀行放款要求的、其他與客戶約定的等各種類別,依照具體的約定期限和預期的時間設(shè)立分類預警機制。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自己的資金充裕度以及實際情況設(shè)定預警類別的天數(shù),并根據(jù)預警類別的不同,選擇多種方案,實施有效且具有一定差異性的催收操作。例如，把即將達到約定期限的設(shè)置為一級預警,立即對客戶進行提醒,告知其約定期限將至,注意按期履約;把已經(jīng)達到約定期限卻沒有按期履約的客戶,設(shè)置為二級預警,并及時催促其履約;把超過約定期限一周以上的客戶,設(shè)置為三級預警,并通過發(fā)送書面文件,告知客戶已超過約定時間及其應承擔的責任等。

最后,制定合理的績效考評制度,將個人利益與銷售和資金回籠結(jié)合起來考核。將銷售額和銷售回款率等作為主要考核指標,制定合理的考核標準,獎懲分明。建立應收款催收責任制,由銷售部門負責催收房款,凡因銷售人員自身原因?qū)е路靠畋煌锨返?銷售人員應當承擔相應的責任。

綜上所述,就房地產(chǎn)企業(yè)而言,健全企業(yè)內(nèi)部控制制度,加強銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制,有助于提升企業(yè)收入的可靠性,確保企業(yè)資產(chǎn)的安全性,促進企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。