石旋

摘 要 本文主要以湖北省黃岡市保障性住房現(xiàn)狀為例，討論了十八大以來我國保障性住房所存在的融資方式不合理、執(zhí)法力度欠缺等一些問題。并提出了相關(guān)的解決方式。

關(guān)鍵詞 保障性住房 廉租房 融資途徑

中圖分類號：D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1保障性住房存在的問題

1.1住房困難戶統(tǒng)計系統(tǒng)管理存在缺陷

住房困難戶統(tǒng)計系統(tǒng)管理缺陷引起了進(jìn)出系統(tǒng)困難、福利固化等問題。保障性住房保障的對象是中低收入住房困難的家庭。對國民收入進(jìn)行精確的統(tǒng)計是很困難的。一些不可精確估計的收入、沒有記錄上報的“灰色收入”等都影響了收入統(tǒng)計的精確性。收入的不明確界定給保障性住房的目標(biāo)設(shè)定與分配帶來了阻力，其次，家庭的收入及住房狀況會隨著時間而發(fā)生著變化。一些家庭在享有保障性住房的政策與優(yōu)惠一定事時間后，經(jīng)濟狀況也許會發(fā)生好轉(zhuǎn)。依據(jù)住房困難戶的標(biāo)準(zhǔn)，該種家庭有可能已不屬于被保障對象。

1.2保障性住房的規(guī)劃布局存在問題

目前保障性住房選址一般在離城市中心較偏遠(yuǎn)的地方。但住房困難家庭的主要勞動者大多在市中心從事著基層服務(wù)行業(yè)。居住于較偏遠(yuǎn)的郊區(qū)使得上下班交通不便，耗時耗力，且加大了交通壓力。生活不便使一部分保障對象放棄了在保障性住房的居住而居住在市中心條件較差空間很小的房屋中，使得保障性住房空置，城市內(nèi)圈擁擠，浪費了社會資源，同時也達(dá)不到對困難家庭住房保障的初始目的。

1.3保障性住房配置不齊全

一些保障性住房建設(shè)注重考慮了住房困難家庭的居住問題，但對于相應(yīng)的生活配置考慮不足。一些已建成的保障性住房區(qū)域購物交通、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，這給住戶的生活帶來了不便。出于子女上學(xué)，老人照顧等的考慮，一部分住房困難家庭放棄入住保障性住房，也選擇擁擠在城市內(nèi)圈的狹小空間。這也造成了保障性住房的空置使得保障性住房建設(shè)的無效。

1.4保障性住房建設(shè)管理存在問題

在一些保障性住房工程建設(shè)過程中，組織管理機制存在一些問題。進(jìn)而使已建成的保障性住房存在一定的質(zhì)量隱患，這一定程度上也加劇了保障性住房的空置現(xiàn)象。住房的空置使得保障性住房建設(shè)的無效，在并未真正改善保障對象居住條件的同時，造成了社會資源的浪費。

1.5保障性住房價格機制存在問題

一些地區(qū)存在保障性住房的價格不適應(yīng)于實際保障人群收入水平的問題。有些價格制定較高，使得應(yīng)保障對象無力支付，而使混跡于住房困難系統(tǒng)中高收入者低價購得，這使真正困難家庭并未得到保障，使得保障住房分配無效。價格制定過低又加大了政府財政支出。

2保障性住房問題根源

2.1一些地方政府不愿突破“以地生財”

在一些地方政府，政府財政過度依賴于土地出讓金的收入，使土地出讓金收入在財政收入中占有重大占比。政府財政過度的依賴土地財政，不僅加快了土地價格和房屋價格的上升，還對保障性住房的建設(shè)也產(chǎn)生了一定程度的消極影響。在目前來看，保障性住房的建設(shè)資金來源主要是政府財政支出，此外，用于建設(shè)保障性住房的土地有的是由土地劃撥方式獲取的。所以保障性住房的建設(shè)在一定程度上與“以地生財”的理念發(fā)生了沖突，這導(dǎo)致一些地方政府不重視保障性住房的建設(shè)，使得資金投入不足，進(jìn)而一定程度上阻礙了保障性住房的建設(shè)與分配。

2.2保障性住房相關(guān)制度法律體系不健全，執(zhí)法力度不夠

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，發(fā)展時間短等原因，使得我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)相關(guān)法律不完善，還待發(fā)展?？v觀住房保障體系發(fā)展歷程，從中央到地方均以《通知》、《意見》和《辦法》等文件形式來推動的，缺乏法律權(quán)威性。此外，保障性住房建設(shè)與分配過程中有一些行為直接或間接地危害到了住房困難家庭的利益，但由于涉及到的相關(guān)法律與條例存在缺陷與漏洞或執(zhí)法力度不夠，使一些違法者逃脫了法律的制裁。

2.3保障性住房房源渠道單一，資金投入不足

在我國某些地區(qū)還有較多在排隊等待入住保障性住房的應(yīng)保障對象。保障性住房的房源渠道單一是保障性住房面臨的一個問題。但在這同時，已建成并分配的保障性住房入住率不高，在城市中心地帶還有較多地理位置優(yōu)越、周邊配置齊全的二手房處于空置狀態(tài)。所以還有一些可能的房源渠道未真正啟用。

2.4保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)未精細(xì)明確

一些已建成的保障性住房質(zhì)量與配置參差不齊。住房標(biāo)準(zhǔn)未精細(xì)明確引發(fā)了一些問題。一些質(zhì)量配置較好的保障性住房會引起較大的需求，其中存在有非中低收入家庭隱藏收入，爭搶資源的現(xiàn)象，使得實際應(yīng)保障對象未得到保障。而一些質(zhì)量配置較差的房源在分配后空置現(xiàn)象嚴(yán)重，又造成了資源的閑置浪費。

3改進(jìn)措施

3.1改革對政府官員的考核評判制度

保障性住房的建設(shè)與分配關(guān)系著國計民生。各級政府應(yīng)該加強對保障性住房的重視，不應(yīng)使財政收入過分依賴于土地財政。要避免這種情況的發(fā)生，應(yīng)改革對各級政府的考核制度，將住房保障工作的相關(guān)指標(biāo)（例如：分配入住率等）作為重要的考核指標(biāo)。上級政府應(yīng)定期審核各地保障性住房建設(shè)分配進(jìn)程，不定期對各個保障性工程進(jìn)行暗訪檢查，將結(jié)果作為考核基礎(chǔ)。將保障性住房作為經(jīng)濟評判的約束，作為其余考核的前提。

3.2加強對住房困難戶系統(tǒng)的管理，建立健全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格體系及相關(guān)法律

住房困難戶系統(tǒng)是保障性住房分配對象的信息庫。要使住房困難戶系統(tǒng)真實發(fā)揮作用，減少“偽貧困戶”等情況的發(fā)生，就需要保證其的真實性與變動及時性。要保證其真實性，就需要對家庭進(jìn)行嚴(yán)格的審核。對貧困家庭的經(jīng)濟狀況、住房狀況進(jìn)行更為準(zhǔn)確詳細(xì)地調(diào)查，要更加細(xì)分貧困人口的困難程度與需求方向。根據(jù)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)對貧困程度進(jìn)行詳細(xì)的劃分，對不同貧困等級的人們采取不同的保障形式。

3.3重視租賃房的保障形式

我國現(xiàn)如今的保障性住房主要有廉租房、公共租賃房、限購商品房、棚戶區(qū)改造。其中，前兩種為租賃形式，被保障對象只有對房屋的使用權(quán)沒有房屋的所有權(quán)。而后兩者被保障對象擁有所有權(quán)。相對于擁有所用權(quán)的長期可居住形式，只有短期使用權(quán)的租賃房更適合于被保障對象的變動性。有所有權(quán)的房屋容易形成福利固化。但短期租賃形式的房屋使用權(quán)有較大的變動性，更適應(yīng)于住房困難系統(tǒng)的變動及時性，使得保障性住房資源得以充分較大利用。所以從保障形式來說，短期租賃形式要優(yōu)于長期所有形式。

3.4與開發(fā)商合作建設(shè)保障性住房

保障性住房主要由政府提供，但在一定情況下，可與開發(fā)商一起合作建設(shè)保障性住房。國家在出讓土地使用權(quán)時，可在文件中規(guī)定一定面積的地塊用于保障性住房的建設(shè)，其租賃或出售的對象必為住房困難家庭系統(tǒng)中的家庭，其租賃與出售的價格應(yīng)低于市場價格，價格制定嚴(yán)格遵守國家對保障性住房的收費方式。該部分的收益歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有。政府對其建設(shè)與分配進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。通過此種途徑，將保障性住房零散建設(shè)于城市內(nèi)部，一定程度上可改善原有保障性住房的地理位置不佳的問題。同時也可拓寬保障性住房資金來源。

3.5統(tǒng)一管理分散的租賃房，增加保障性住房房源

將城市內(nèi)圈由于各種原因被空置的房屋進(jìn)行審核統(tǒng)計，挑選出合適的房屋，出臺政策面向這些房屋的所有者，鼓勵其將空置房屋短期用作廉租房，用于保障對象居住。對超過廉租房大小標(biāo)準(zhǔn)的商品房進(jìn)行劃分，然后以合租等形式供給于住房困難家庭。廉租房統(tǒng)一由政府管理，其租賃費用統(tǒng)一由政府收取。政府定期向提供房源的房屋所有人支付一定金額。

3.6對現(xiàn)存的空置住房進(jìn)行活盤處理

黃岡市相關(guān)部門依照“應(yīng)保盡保，資金退回，活盤使用”的原則對不同情況采取了不同的措施。那些因為基礎(chǔ)設(shè)施不完善而導(dǎo)致空置的保障性住房退出了公共租賃房的計劃管理。部分空置的公共租賃房用于了其他用途，初步緩解了房屋的空置問題，提高了短期內(nèi)房屋的使用率，有利于資源利用效率最大化。及時有效地對空置房屋進(jìn)行活盤處理，有利于對社會資源地最大化利用，有利于及時調(diào)整公共租賃房的計劃。

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