閆仲堯

摘 要：如今，人工智能（AI）技術(shù)的迅猛發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域都產(chǎn)生了重大影響，房地產(chǎn)投資決策階段引入AI也是未來發(fā)展的必然趨勢。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段的工作流程特點(diǎn)，提出引入AI后的投資決策優(yōu)化流程，有助于房地產(chǎn)企業(yè)減少前期策劃的時(shí)間長度并增加決策的科學(xué)性，從而降低投資的風(fēng)險(xiǎn)性。

關(guān)鍵詞：人工智能；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；投資決策；科學(xué)性

1 人工智能研究現(xiàn)狀

人工智能技術(shù)主要是在計(jì)算機(jī)技術(shù)的基礎(chǔ)上，通過模擬某個(gè)領(lǐng)域的專家的思考決策方式，結(jié)合大數(shù)據(jù)分析方法，來使企業(yè)進(jìn)行決策智能化。人工智能的概念是在上世紀(jì)中葉提出的，直到現(xiàn)在還一直處于應(yīng)用階段?，F(xiàn)階段有關(guān)人工智能的研究多集中在人工智能汽車、人工智能機(jī)器人等實(shí)物的開發(fā)和利用上，有關(guān)計(jì)算決策方面的研究并不多，而且大多集中在引入人工智能技術(shù)，解決某些財(cái)務(wù)上的復(fù)雜運(yùn)算以及數(shù)據(jù)分析的過程。本研究主要是將AI技術(shù)引入，建立前期決策的案例數(shù)據(jù)庫，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段的大量計(jì)算自動(dòng)化，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策智能化和科學(xué)化。人工智能不僅僅是收集和整理數(shù)據(jù)，更重要的是通過嚴(yán)重依賴于大數(shù)據(jù)的深度學(xué)習(xí)技術(shù)，將知識(shí)運(yùn)用到實(shí)際運(yùn)算中，得出合理的結(jié)果，做出客觀的判斷，而對(duì)人工智能進(jìn)行建模時(shí)也重點(diǎn)體現(xiàn)出了規(guī)模經(jīng)濟(jì)、數(shù)據(jù)密集等相關(guān)的性質(zhì)，這非常符合房地產(chǎn)前期工作的特點(diǎn)。如果能將人工智能應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期決策中去，優(yōu)化投資決策流程，能夠極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率并減少一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2 人工智能在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用

2.1 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)前期投資決策流程

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃流程如圖1所示。

但是，在這其中償債能力分析、營運(yùn)能力分析、盈利能力分析、現(xiàn)金流量分析分別需要填若干張表格，并計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等關(guān)鍵性指標(biāo)，與行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，從而得出投資建議等等。然而在這個(gè)過程中，人工進(jìn)行的重復(fù)計(jì)算過程比較繁瑣，需要消耗大量的人、財(cái)、物。

2.2 人工智能技術(shù)引入下的前期策劃流程優(yōu)化

人工智能的主要特點(diǎn)就是可以將重復(fù)的工作自動(dòng)化，前期決策中的大量公式化計(jì)算可以在人工智能技術(shù)下轉(zhuǎn)化成相應(yīng)的代碼。本文主要是通過引入人工智能來科學(xué)地建立數(shù)據(jù)庫，并將實(shí)際案例的情況輸入系統(tǒng)，進(jìn)一步將實(shí)際情況與系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，自動(dòng)填入前面所提到的各項(xiàng)表格信息，進(jìn)行基礎(chǔ)計(jì)算等等，最終形成建議結(jié)論，為決策者提供參考，使決策更加準(zhǔn)確。

人工智能下的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策流程如圖2所示。

人工智能在前期策劃中的應(yīng)用主要有幾個(gè)步驟：

（1）數(shù)據(jù)庫的建立。需要大量的前期策劃案例，包括案例的坐落位置、樓盤情況、營銷計(jì)劃等各項(xiàng)信息的輸入。

（2）待開發(fā)地塊信息。需要在系統(tǒng)中輸入待開發(fā)項(xiàng)目的地塊信息，主要是前期所需要的各項(xiàng)信息。

（3）信息比對(duì)。將待開發(fā)地塊和數(shù)據(jù)庫中的各項(xiàng)信息進(jìn)行比對(duì)，對(duì)地塊信息等各項(xiàng)非定量信息進(jìn)行評(píng)估。并且根據(jù)之前設(shè)定好的重要性將各項(xiàng)非定量的信息轉(zhuǎn)化為定量的信息，在進(jìn)行下一步的計(jì)算。

（4）“黑匣子”。“黑匣子”的過程，指的就是將各個(gè)表中的計(jì)算過程設(shè)置成代碼輸入系統(tǒng)中，系統(tǒng)將根據(jù)各個(gè)輸入值進(jìn)行計(jì)算，最終輸出項(xiàng)目的各項(xiàng)投資決策指標(biāo)。

（5）投資分析報(bào)告。根據(jù)“黑匣子”輸出的結(jié)果，結(jié)合投資分析的要求，形成文字版的投資分析報(bào)告，其中包括相應(yīng)的投資決策建議。此外，最終評(píng)價(jià)結(jié)果還可以結(jié)合系統(tǒng)工程學(xué)中的評(píng)價(jià)方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，并得出一個(gè)評(píng)價(jià)值，一邊和其他項(xiàng)目進(jìn)行投資比較。同時(shí)，人工智能可以運(yùn)行復(fù)雜程序并得出客觀的結(jié)果，甚至可以分析數(shù)據(jù)之間的相關(guān)與回歸關(guān)系。

3 可能遇到的問題及解決方案

數(shù)據(jù)庫的建立無論對(duì)于系統(tǒng)構(gòu)建和人工智能的后期分析都十分重要，正確選擇數(shù)據(jù)庫的建立方法至關(guān)重要。前期數(shù)據(jù)的輸入可以選取的開發(fā)工具為Visual Basic 6.0，數(shù)據(jù)庫的設(shè)計(jì)工具為Access 2010。以圖3為例。其中對(duì)于界面設(shè)想的解釋如下：在矩形框中是需要輸入數(shù)據(jù)的地方，在輸入完數(shù)據(jù)后，點(diǎn)擊橢圓形框“增加”，即所數(shù)據(jù)的項(xiàng)目及其各項(xiàng)信息就加入到了后臺(tái)的數(shù)據(jù)庫Access中。數(shù)據(jù)庫輸入過程可以根據(jù)地塊名稱、地理位置、圖片和各項(xiàng)信息。其中還應(yīng)包括具體經(jīng)營計(jì)劃的輸入，比如租售比例，租金、預(yù)期收入、銀行利率等等信息。同時(shí)該界面也可以實(shí)現(xiàn)查看功能，在查看到某個(gè)項(xiàng)目后，如果想從數(shù)據(jù)庫中剔除，則點(diǎn)擊橢圓形框“刪除”，即可從數(shù)據(jù)庫中刪除該項(xiàng)目。但僅僅靠手工數(shù)據(jù)信息并不夠達(dá)到信息準(zhǔn)確分析的目的，還應(yīng)該進(jìn)一步引入“爬蟲”技術(shù)，利用大數(shù)據(jù)的方法，準(zhǔn)確挖掘前期分析所需要的樓盤數(shù)據(jù)。最終所形成的數(shù)據(jù)庫界面如圖4所示。

4 總結(jié)

根據(jù)人工智能自動(dòng)計(jì)算和自我學(xué)習(xí)分析的特點(diǎn)，本文進(jìn)行了房地產(chǎn)前期投資決策流程的具體分析，并提出了引入人工智能后的優(yōu)化流程。

本文的貢獻(xiàn)和局限性主要體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。

第一，指出了人工智能應(yīng)用的新領(lǐng)域，其在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用幾乎沒有被提及，本篇文章將人工智能引入到企業(yè)應(yīng)用提供了新的思路，從而使AI的應(yīng)用延伸到房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的前期投資決策中。第二，本文突破性地利用Visual Basic 6.0建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)庫，方便以后各項(xiàng)企業(yè)活動(dòng)的開展。第三，幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決前期投資決策需要花費(fèi)大量人、財(cái)、物的問題，而且進(jìn)一步的利用大數(shù)據(jù)分析方法提高了財(cái)務(wù)分析的估算精度。但本文沒有全面地提出具體的系統(tǒng)編程實(shí)現(xiàn)路徑，此處有待于進(jìn)一步深入研究。

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