閆春利

【摘要】在經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，我國房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展壯大，在這種情況下，各種房地產(chǎn)中介服務隨之出現(xiàn)。房地產(chǎn)交易是非常嚴謹科學的交易過程，它主要是用科學的手段保障國家和各交易主體的根本利益，這也就對房地產(chǎn)評估行業(yè)的專業(yè)性提出了更高要求，從技術(shù)到服務，都需要做到一流。近些年來，經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展為房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速發(fā)展提供了發(fā)展平臺，這一方面表明市場的發(fā)展和房地產(chǎn)評估服務行業(yè)存在本質(zhì)上的互補關(guān)系，同時也反映了房地產(chǎn)評估服務行業(yè)在發(fā)展前期存在明顯的盲目性和商業(yè)投機性。很多人覺得房地產(chǎn)評估是不勞而獲的收益渠道，低成本高收益可以為投資者帶來豐厚的回報，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)風險存在的錯誤認識不利于房地產(chǎn)評估行業(yè)的健康發(fā)展，本文淺析了房地產(chǎn)評估機構(gòu)行業(yè)中存在的風險，可以有效的扭轉(zhuǎn)社會上很多人的錯誤想法，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)評估機構(gòu)行業(yè)的正常運行。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟發(fā)展；房地產(chǎn)評估機構(gòu)；行業(yè)風險；健康發(fā)展

1、評估人員存在的風險

不管是國家注冊房地產(chǎn)估價師還是國家注冊資產(chǎn)評估師亦或是土地估價師，要想得到國家法律程序的認可，都必須順利通過考試，都需要掌握豐富的相關(guān)文化知識并具備豐富的社會工作經(jīng)驗。評估行業(yè)并不是一個簡單輕松的職業(yè)，從決心踏入這個部門的那一刻，就注定了他未來要面對巨大的困難和考驗。每一個評估人員都必須要對自己所做的每一個評估結(jié)論承擔法律責任，這也是評估行業(yè)賦予評估人員的重大責任。評估行業(yè)將理論知識和實踐經(jīng)驗有效結(jié)合，以科學的理論服務于現(xiàn)實生活，在評估過程中，由于評估對象具有豐富多樣和個性鮮明兩個特點，導致每一項評估工作之間很少出現(xiàn)相似性，這就對評估工作者提出了專業(yè)要求，評估工作者不僅僅需要豐富的職業(yè)經(jīng)驗，還必須對房地產(chǎn)經(jīng)濟有深刻的了解和認識。面對科技更新速度之快的信息時代，評估工作人員必須堅持與時俱進，及時改進自己的思想認識，并對自己所掌握的專業(yè)知識進行及時梳理。從而對評估對象進行全面而科學的評估，這才是評估人員該有的專業(yè)素養(yǎng)。

2、評估機構(gòu)管理過程中存在的風險

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中明確提出“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，這是對房地產(chǎn)評估機構(gòu)行業(yè)的政策保護，也反映出我國的法治特點。因此，要想將這一法律堅決落實，我國北京市國土資源和房屋管理局以此為原則發(fā)布了一系列規(guī)定，主要目的就是從科學的角度給予評估單位絕對認定。評估機構(gòu)和普通行業(yè)別無二致，它在行業(yè)服務中面臨著諸多困難和挑戰(zhàn)。

經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在我國北京市房地產(chǎn)市場上有很多規(guī)模不一的評估公司，行業(yè)內(nèi)部的激烈競爭是評估公司健康運行的巨大阻礙。因此如何在當前局勢中占有絕對優(yōu)勢以促進評估機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展是評估機構(gòu)最為關(guān)注的。各評估機構(gòu)的評估人員面對多樣的評估對象應該秉持專業(yè)態(tài)度，根據(jù)不同的評估事件的不同性質(zhì)采取不同的評估方案，為委托方提供科學合理的答案。但是目前存在的一個非常嚴重的問題就是評估人員的職業(yè)能力不夠，很多評估人員技術(shù)不過關(guān)，因而給出的評估結(jié)果也不具有科學性和合理性。在日漸壯大的評估市場中，許多評估機構(gòu)為了擴大收益，不顧行業(yè)規(guī)則擅自降低評估收費標準，并私自滿足客戶提出的各種不合理要求。這種不正當?shù)脑u估現(xiàn)象使得我國評估機構(gòu)在未來的運行中面臨較大風險，評估人員素養(yǎng)不夠也導致管理風險進一步強化，進而使社會各界對評估機構(gòu)喪失信任，不利于評估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3、評估報告中存在的風險

經(jīng)濟發(fā)展帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大，房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展推動了房地產(chǎn)市場評估的順利展開。伴隨著現(xiàn)代化市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，更多的企業(yè)家發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，他們認為房地產(chǎn)生意會為他們帶來豐碩的經(jīng)濟收益，也會覺得房地產(chǎn)是企業(yè)生存發(fā)展中所必需的動力支持。所以很多企業(yè)家把重點聚焦在評估報告上，在評估過程中，評估公司由于各種各樣的問題暫時無法達到委托方的意愿，他們會要求委托方繼續(xù)提供信息和資料，在這段時間內(nèi)，為了盡快給予委托方評估結(jié)果，評估機構(gòu)會采用虛假評估給予委托方不真實的評估結(jié)果。這是評估機構(gòu)評估過程中潛在的巨大風險。

很多專家明確表示，評估機構(gòu)作為我國的公證機關(guān)，在任何時候都應該保持科學嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，在評估過程中認真審核評估資料和信息，確保評估資料的可信度和真實性，如果不能保證評估資料的真實性，那么評估報告也就會失去參考價值，也就無法體現(xiàn)其公正嚴明，評估人員一旦在評估報告上簽字或者蓋章，就說明評估報告和評估資料都經(jīng)過了科學審查，這也有效的增強了評估報告的可信度和科學性，站在法律的層面來看，評估機構(gòu)要想贏得社會各界的信任和支持，就必須從評估報告入手，增強評估報告的可信度和真實性。因為對于評估機構(gòu)而言，每一份評估報告都存在巨大風險，一旦出現(xiàn)職業(yè)問題就勢必會對評估機構(gòu)造成巨大影響，因此，在評估過程中，評估人員必須保持專業(yè)的服務態(tài)度，認真研究審核評估資料，最大限度的降低評估風險。

面對房地產(chǎn)評估機構(gòu)中出現(xiàn)的一系列風險，評估行業(yè)應該著重防范，為評估業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供良好環(huán)境。筆者覺得要想有效降低風險，應該做到以下幾點：①堅持對房地產(chǎn)評估行業(yè)的統(tǒng)一科學管理，實現(xiàn)評估機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。堅持配合政府的科學監(jiān)督，然后根據(jù)法律法規(guī)制定相關(guān)的房地產(chǎn)法律，科學規(guī)范每一個評估細節(jié)，以科學的方式促進執(zhí)業(yè)資格制度的改進和完善。②評估行業(yè)是技術(shù)密集型企業(yè)，毋庸置疑，人才在企業(yè)中扮演著非常重要的作用。要想從根源上加強評估人員的職業(yè)素養(yǎng)，評估行業(yè)必須加大資金投入，對評估人員進行全面教育，在當前，我國設立評估類課程的大學還不是很多，這也造成了理論知識發(fā)展落后于社會實踐的發(fā)展，進一步導致了我國評估行業(yè)發(fā)展存在很大阻礙。由于評估報告所呈現(xiàn)的評估結(jié)果含有嚴重的主觀因素，所以評估人員的能力和水平會對評估報告產(chǎn)生直接影響。

總結(jié)：

房地產(chǎn)評估市場的發(fā)展是我國經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，它表明了我國現(xiàn)代化經(jīng)濟正在以前所未有的速度向前發(fā)展，但是房地產(chǎn)評估市場中存在的風險和弊端也需要企業(yè)人員有所警醒，以科學的手段規(guī)范評估行業(yè)的發(fā)展是評估機構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的動力，也是房地產(chǎn)生意健康發(fā)展的關(guān)鍵。

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