吳畏

一、商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代屬性

1.1研究背景

十八大以來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)由高速發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，房住不炒的思路改變使得開發(fā)商對(duì)于商業(yè)用地的自持比例大幅度提高。新零售新物種叢出不窮！由于土地性質(zhì)的局限性倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)型。中國(guó)的城市化率到2016年底時(shí)為57.45%，預(yù)計(jì)到2020年達(dá)到60%。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化率達(dá)到70%前，城市化水平都會(huì)快速發(fā)展。這樣就導(dǎo)致大量的城市老城區(qū)和農(nóng)村集體土地被政府收購，但部分城市相比發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率還是比較低，發(fā)展的時(shí)間也相對(duì)較短，一些行業(yè)的發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，規(guī)模也比較小，所以仍然具有很廣的發(fā)展空間，這樣的發(fā)展空間對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求也是城市化進(jìn)程中必然的路徑，截至2017年10月國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成額已經(jīng)達(dá)到51.78萬億元。

大量商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量市場(chǎng)中，傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)對(duì)垂直數(shù)據(jù)的需求了，只有具備商鋪?zhàn)赓U及費(fèi)用管理大數(shù)據(jù)整合能力的系統(tǒng)才能滿足市場(chǎng)對(duì)商業(yè)數(shù)據(jù)的需求。特別是在開發(fā)模塊和經(jīng)濟(jì)模式方面，大量商業(yè)資產(chǎn)的招商、租賃和管理必須要依托于大數(shù)據(jù)的構(gòu)建，開發(fā)商和投資商基于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以檢索到精準(zhǔn)的垂直信息，可以基于平臺(tái)中的業(yè)態(tài)進(jìn)行商業(yè)生態(tài)組合，可以建立基礎(chǔ)模型，得到預(yù)期收益數(shù)據(jù)。

1.2屬性

近年來隨著供給側(cè)改革的不斷調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)想要獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，就只有提供更加符合新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品，這樣才能進(jìn)一步滿足市場(chǎng)和新興業(yè)態(tài)的實(shí)際需求。商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)保證，一直是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)因素，選擇和租賃優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)保證一個(gè)企業(yè)的高速發(fā)展。招商租賃管理系統(tǒng)是當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物，是獲取數(shù)據(jù)、保持和增加商業(yè)活力的一種技術(shù)創(chuàng)新，也是一種新型的管理方式。

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的特點(diǎn)總體上可以概括為“起步晚，發(fā)展快”這六個(gè)字，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是從2000年開始的，2003年以后進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，2005年更是進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第一個(gè)高峰期，2012年以后，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展產(chǎn)生的一些隱患逐漸凸顯，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了需求穩(wěn)步發(fā)展的理性時(shí)期。

目前來說，國(guó)內(nèi)外的商業(yè)地產(chǎn)招商租賃管理系統(tǒng)根據(jù)它們的特點(diǎn)可以分為三大類，分別是運(yùn)營(yíng)類型的系統(tǒng)、分析類型的系統(tǒng)和協(xié)作類型的系統(tǒng)。運(yùn)營(yíng)類系統(tǒng)只負(fù)責(zé)對(duì)各個(gè)前臺(tái)與后臺(tái)部門的管理；分析類系統(tǒng)是對(duì)于數(shù)據(jù)收集和分析統(tǒng)計(jì)方面比較注重，例如對(duì)于商家信息的收集，這點(diǎn)對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)的招商往往有著非常重要的作用；協(xié)作類系統(tǒng)是把客戶反饋信息融合進(jìn)來，通過多種方式獲得信息，進(jìn)行統(tǒng)一的分析，所以總的來說協(xié)作類集合了運(yùn)營(yíng)類和分析類的特點(diǎn)，是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)招商租賃系統(tǒng)的管理水平的提高。但系統(tǒng)都處于低存儲(chǔ)狀態(tài)無法匯集到云端進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，因此開發(fā)一種新的基于數(shù)據(jù)云的商鋪?zhàn)赓U及費(fèi)用管理系統(tǒng)已經(jīng)是一件迫在眉睫的事情了。同時(shí)本規(guī)劃系統(tǒng)還計(jì)劃基于數(shù)據(jù)云平臺(tái)向用戶提供各種數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)高效便捷的分級(jí)查詢、修改、增加、刪除、更新等管理，這一系列功能在保護(hù)隱私權(quán)的前提下可以大幅度降低管理成本，給投資商帶來超預(yù)期收益。

二、系統(tǒng)需求分析

2.1系統(tǒng)總體需求分析

商鋪?zhàn)赓U及費(fèi)用管理系統(tǒng)總功能用例圖如圖2-1所示。

如圖2-1所示，系統(tǒng)主要分為五大模塊，分別是商戶管理模塊、商鋪管理模塊、租賃管理模塊、費(fèi)用管理模塊和通知管理模塊。商戶管理模塊又分為基本信息管理子模塊、登錄管理子模塊和授權(quán)管理子模塊；商鋪管理模塊包括商鋪信息維護(hù)子模塊、商鋪銷售管理子模塊和商鋪搜索子模塊和商鋪類型子模塊；租賃管理模塊包括租賃人員管理子模塊、租賃統(tǒng)計(jì)子模塊、合同管理子模塊和歷史記錄子模塊；費(fèi)用管理模塊分為收入管理子模塊、支出管理子模塊、費(fèi)用設(shè)置子模塊、費(fèi)用明細(xì)子模塊和費(fèi)用匯總子模塊；通知管理模塊包括欠費(fèi)通知子模塊、臨時(shí)費(fèi)通知子模塊和到期通知子模塊。

在系統(tǒng)中，除了管理人員之外，本系統(tǒng)的主要用戶群有兩類，一個(gè)是商業(yè)資產(chǎn)的開發(fā)商，另一個(gè)就是商業(yè)資產(chǎn)的租賃者，也就是投資商，所以本系統(tǒng)的需求分析主要是對(duì)于兩大客戶進(jìn)行的。

地產(chǎn)公司作為商業(yè)地產(chǎn)的提供者，對(duì)系統(tǒng)有著以下需求：

（1）地產(chǎn)公司首先能夠登錄系統(tǒng)，擁有一定的權(quán)限，其次作為客戶的一部分，地產(chǎn)公司需要登記自己的一些基本信息。

（2）地產(chǎn)公司能夠登記自己的商業(yè)地產(chǎn)信息，并對(duì)自己的信息進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，而且，地產(chǎn)公司也能夠以客戶的角度去查看別的地產(chǎn)公司的商業(yè)地產(chǎn)信息。

（3）地產(chǎn)公司把房產(chǎn)提交出去，對(duì)于租賃過程中涉及到的合同、租賃任務(wù)、以及每套商業(yè)地產(chǎn)歷史的租賃記錄都要有詳細(xì)的記載，方便查詢。

（4）對(duì)于合同期內(nèi)的地產(chǎn)，如果快要到期了，系統(tǒng)自動(dòng)更新提醒，這樣地產(chǎn)公司可以根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)數(shù)據(jù)對(duì)未來的規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)。

投資商作為商業(yè)地產(chǎn)的租賃方，對(duì)系統(tǒng)有著以下需求：

（1）投資方可以在系統(tǒng)中注冊(cè)，登記自己的基本信息，擁有查找房產(chǎn)信息的權(quán)限。

（2）投資方可以及時(shí)查看商業(yè)地產(chǎn)信息，對(duì)于即時(shí)更新數(shù)據(jù)能夠第一時(shí)間反映。

（3）租賃過程中提供的租賃合同、物業(yè)合同以及對(duì)于平臺(tái)的委托合同要能夠詳細(xì)的記載合同信息，必須具有極高的法律保證。

（4）到期能夠給與投資商自設(shè)提醒時(shí)段，可以與手機(jī)關(guān)聯(lián)，直接以短信的形式通知。

（5）當(dāng)投資商遇到問題的時(shí)候，對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)的反饋信息，能夠反饋給系統(tǒng)平臺(tái)和地產(chǎn)公司，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)在平臺(tái)的監(jiān)督下，合法的進(jìn)行租賃轉(zhuǎn)換手續(xù)。

2.2系統(tǒng)各功能模塊的需求分析

2.2.1商戶管理功能分析

商戶管理模塊作為系統(tǒng)的基礎(chǔ)模塊，不僅記錄著投資商的信息，而且記錄著地產(chǎn)公司的信息，這些信息包括用戶實(shí)際名稱、用戶IP地址、用戶信用等級(jí)等等，這些信息能夠反映商業(yè)地產(chǎn)的歷史交易實(shí)際情況，反映投資商的實(shí)際信用，這樣的信息能夠在后期的了解中促進(jìn)租賃合同的達(dá)成。

如圖2-2所示，商戶管理模塊作為系統(tǒng)的基礎(chǔ)模塊，記錄著商業(yè)地產(chǎn)的擁有者和使用者信息，基本信息管理模塊是記錄擁有者和使用者的基本信息，例如姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)等；登錄管理模塊主要設(shè)置系統(tǒng)的登錄流程，系統(tǒng)的登錄角色大體上有兩種即管理員和用戶，用戶又可以分成地產(chǎn)公司和投資商；授權(quán)管理，是對(duì)于登錄到系統(tǒng)中用戶給予一定的操作權(quán)限，例如管理者，根據(jù)其級(jí)別的高低，給予從上到下的對(duì)于系統(tǒng)中各種信息的維護(hù)權(quán)限，而用戶，像地產(chǎn)公司，它可以維護(hù)自己的地產(chǎn)信息，同時(shí)也可以作為投資商查看別的地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，而投資商因?yàn)槠湫枰赓U商業(yè)地產(chǎn)，它只可以查看不同的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，并通過系統(tǒng)平臺(tái)與地產(chǎn)公司進(jìn)行商議，并在系統(tǒng)上進(jìn)行最終的合同制定。

2.2.2商鋪管理功能分析

商鋪管理模塊作為商鋪?zhàn)赓U及費(fèi)用管理系統(tǒng)中的又一大基礎(chǔ)模塊，記錄著地產(chǎn)公司登記到系統(tǒng)中的所有商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。商鋪管理模塊包括商鋪信息維護(hù)、商鋪銷售管理、商鋪搜索和商鋪類型，商鋪搜索包括基礎(chǔ)搜索和模糊搜索。

商鋪管理模塊功能的用例圖如圖2-3所示。

系統(tǒng)的招商租賃核心就是商鋪管理模塊中的對(duì)象——商鋪。商鋪模塊中首先需要的就是能夠登記商鋪信息，對(duì)于商鋪的存在狀態(tài)變動(dòng)后能夠進(jìn)行實(shí)時(shí)的維護(hù)，增加、刪除、修改等操作能夠執(zhí)行；其次，還未出售商鋪的如果需要出售，就需要指定商鋪的銷售流程；對(duì)于投資商來說，他們能夠搜索商鋪，可以通過系統(tǒng)提供的一些劃分進(jìn)行基本搜索，如果商戶需要知道商鋪的狀態(tài)就可以進(jìn)行模糊搜索，總體來說模糊搜索比較快捷，比基礎(chǔ)搜索迅速得多；同時(shí)對(duì)于商鋪的類型要進(jìn)行管理，細(xì)分商鋪大小、房型、位置、價(jià)格包括歷史業(yè)態(tài)等信息。

如圖2-4所示，商鋪類型記錄商鋪的基礎(chǔ)信息，屬于核心功能，商鋪信息維護(hù)、商鋪銷售管理和商鋪搜索功能都是圍繞著商鋪類型展開的。商鋪信息維護(hù)毋庸置疑就是對(duì)于商鋪信息進(jìn)行修改，商鋪銷售管理就是設(shè)置銷售流程等信息，只有批準(zhǔn)銷售的商鋪才會(huì)在商鋪搜索中被搜索到，所以商鋪搜索不僅要依賴商鋪信息，還需要商鋪銷售管理的信息。

2.2.3租賃管理功能分析

租賃管理模塊作為連接投資商和地產(chǎn)公司的核心模塊，它起到不可或缺的作用，這是協(xié)調(diào)投資商和地產(chǎn)公司的模塊。租賃管理模塊包括租賃人員管理、租賃統(tǒng)計(jì)、合同管理和歷史記錄，其中的合同管理又分為租賃合同管理、物業(yè)合同管理和委托合同管理。

租賃管理模塊功能的用例圖如圖2-5所示。

在租賃管理模塊中，租賃人員管理子模塊是對(duì)在商鋪?zhàn)赓U及費(fèi)用管理系統(tǒng)中租賃了商鋪的投資商和租賃出去商鋪的地產(chǎn)公司的信息統(tǒng)計(jì)；租賃統(tǒng)計(jì)子模塊是對(duì)于已租商鋪的統(tǒng)計(jì)，記錄了哪個(gè)商鋪是由哪個(gè)投資商租賃的；合同管理子模塊主要是分為三份，租賃合同就是投資商和地產(chǎn)公司之間簽訂的關(guān)于商鋪的租賃協(xié)議，物業(yè)合同是指例如商鋪的水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等物業(yè)管理方面的協(xié)議，最后的委托合同是商業(yè)地產(chǎn)管理平臺(tái)和地產(chǎn)公司的一種協(xié)議，規(guī)定系統(tǒng)平臺(tái)的責(zé)任和收益；歷史記錄投資商租賃過的商鋪以及地產(chǎn)公司對(duì)于投資商的評(píng)價(jià)，同時(shí)也記錄著商鋪被哪些投資商租賃過以及投資商對(duì)于商鋪及其地產(chǎn)公司的評(píng)價(jià)。

在租賃人員管理、租賃統(tǒng)計(jì)、合同管理和歷史記錄四個(gè)功能中，合同管理是最核心的也是最基礎(chǔ)的，合同管理是一種規(guī)范，規(guī)范著租賃雙方以及系統(tǒng)平臺(tái)的收益與責(zé)任，這樣合同的存在才使得三方能夠照章辦事，不會(huì)發(fā)生違約情況。

如2-6所示，合同作為其余部分的基礎(chǔ)，租賃記錄是在租賃過程中產(chǎn)生的實(shí)際記錄信息，租賃統(tǒng)計(jì)就是對(duì)租賃記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的一個(gè)功能，統(tǒng)計(jì)后的數(shù)據(jù)伴隨著租賃記錄一起傳送給歷史記錄這樣就形成了租賃記錄的歷史信息，租賃人員就是在租賃記錄中獲取的數(shù)據(jù)，從而方便進(jìn)行管理，最終的租賃人員管理信息也記錄到歷史記錄中。

2.2.4費(fèi)用管理功能分析

費(fèi)用管理模塊在系統(tǒng)中是非常重要的一個(gè)模塊，因?yàn)榈禺a(chǎn)公司租賃房屋是為了獲利，招商租賃系統(tǒng)平臺(tái)的創(chuàng)建也是為了獲利，所以費(fèi)用管理在整個(gè)系統(tǒng)的過程中就會(huì)顯得尤為重要，設(shè)計(jì)好這部分，地產(chǎn)公司才會(huì)提供更多的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，同時(shí)招商租賃系統(tǒng)平臺(tái)也會(huì)獲得更多的收益。

費(fèi)用管理模塊包括收入管理、支出管理、費(fèi)用設(shè)置、費(fèi)用匯總和費(fèi)用明細(xì)五個(gè)功能模塊，具體的用例圖如2-7所示：

如2-7所示，收入管理是對(duì)于商鋪在租賃過程中給地產(chǎn)公司帶來的收入的管理模塊；支出管理是地產(chǎn)公司在招商租賃過程中需要付出的物業(yè)費(fèi)用、委托費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的管理模塊；費(fèi)用設(shè)置規(guī)定了系統(tǒng)中存在哪些費(fèi)用，費(fèi)用計(jì)算方式；費(fèi)用的明細(xì)，可以讓地產(chǎn)公司明確總體費(fèi)用的來龍去脈，讓收入與支出的費(fèi)用自動(dòng)列表，讓管理人員可以輕松進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；費(fèi)用匯總是對(duì)于系統(tǒng)中產(chǎn)生的費(fèi)用的一種匯總記錄，分為支出匯總和收入?yún)R總。

如2-8所示，在費(fèi)用管理模塊中，費(fèi)用記錄是對(duì)于每筆費(fèi)用產(chǎn)生的記載，而費(fèi)用的產(chǎn)生又依賴于費(fèi)用設(shè)置功能，只有存在于費(fèi)用設(shè)置中的費(fèi)用才會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用記錄，通過對(duì)于費(fèi)用記錄的讀取，產(chǎn)生費(fèi)用的匯總、費(fèi)用的明細(xì)、費(fèi)用的收入和支出。

2.2.5通知管理功能分析

通知管理模塊是系統(tǒng)中不可或缺的一部分，對(duì)于系統(tǒng)本身來說是系統(tǒng)功能客戶體驗(yàn)交互的重要環(huán)節(jié)，公告功能可以幫助投資商和地產(chǎn)公司獲取更多的數(shù)據(jù)。

通知管理模塊包括欠費(fèi)通知、臨時(shí)費(fèi)通知和到期通知三個(gè)功能，具體的用例圖如2-9所示：

在通知管理模塊中，當(dāng)預(yù)支付的費(fèi)用不足，產(chǎn)生欠費(fèi)，系統(tǒng)就會(huì)通知地產(chǎn)公司去繳費(fèi)，超過一定時(shí)效的商鋪會(huì)被下線；臨時(shí)費(fèi)通知，是對(duì)于系統(tǒng)中產(chǎn)生的臨時(shí)費(fèi)用，例如系統(tǒng)中增加了新的功能，會(huì)增加地產(chǎn)公司的收入費(fèi)用，或者是投資商與地產(chǎn)公司之間添加了臨時(shí)的費(fèi)用，這些都算是臨時(shí)費(fèi)用，系統(tǒng)就會(huì)通知費(fèi)用的支付方；到期通知一般都是針對(duì)投資商的，投資商租用商鋪，會(huì)有一定的租借時(shí)間，一旦接近租賃時(shí)間，就會(huì)提醒投資商，重新簽訂租賃協(xié)議。

2.3愿景

作為規(guī)劃的核心需求，本文對(duì)商鋪?zhàn)赓U及費(fèi)用管理系統(tǒng)中各個(gè)模塊的需求進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研和分析，整體把握了系統(tǒng)在應(yīng)用過程中所在地位，并且將系統(tǒng)詳細(xì)劃分為商戶管理模塊、商鋪管理模塊、租賃管理模塊、費(fèi)用管理模塊和通知管理模塊及其下屬功能，并進(jìn)行詳細(xì)的分析。希望能夠作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者為行業(yè)帶來一些思考。（本文作者系北京金豐利泰物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)）