張櫻馨

摘 要：本文通過選取安徽省合肥市2002年～2016年房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格與相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建立向量自回歸模型（VAR模型）對影響安徽省合肥市房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行分析。并在其基礎(chǔ)上，使用廣義脈沖和方差分解對房地產(chǎn)價(jià)格與各宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行了分析。結(jié)論表明，安徽省合肥市GDP與房地產(chǎn)價(jià)格呈單方向的影響關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格會引起安徽省合肥市GDP變化，且為正向影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；GDP；人均可支配收入；房地產(chǎn)總投資額；VAR模型

文章編號：1004-7026（2018）04-0129-02 中國圖書分類號：F224；F426.21；F764.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

隨著房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)地位中的攀升，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已成為關(guān)乎國計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、調(diào)控房價(jià)政策的背景下，通過研究房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，對防止房價(jià)過度過快增長、抑制房地產(chǎn)泡沫、使房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展有重要意義。本文希望通過安徽省房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析，對二線城市房地產(chǎn)政策的制定有所裨益。

1 相關(guān)文獻(xiàn)評析

國內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為住房兼有消費(fèi)品和投資品屬性。他們大多從兩個(gè)角度對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行研究：一是，從理論和實(shí)證方面研究房地產(chǎn)市場的有效性；二是，基于理性預(yù)期和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析框架；[1]Alyousha運(yùn)用Granger檢驗(yàn)對英格蘭13年土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析表明，從長期角度來看房地產(chǎn)價(jià)格會導(dǎo)致地價(jià)的變化，地價(jià)上升是房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)果不是原因；[2]此外由于房地產(chǎn)價(jià)格還具有投資品的重要屬性，Dolde and Tirtiroglu、Collyns等人將利率、房產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際貸款、人均GDP等因素也列入房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并得出以上因素對房地產(chǎn)價(jià)格均有顯著的同步效應(yīng)。[3]伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一大批國內(nèi)學(xué)者也加入到房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究中來?；谖覈适袌龌M(jìn)程的加快和貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制的完善，梁斌等學(xué)者基于貝葉斯方法選取中國房地產(chǎn)1998年～2009年的數(shù)據(jù)，構(gòu)造了包含房地產(chǎn)市場部門的DSGE模型；[4]從宏觀層次來看，譚政勛運(yùn)用構(gòu)建的后顧形結(jié)構(gòu)模型推導(dǎo)了包含房價(jià)最優(yōu)利率規(guī)則與貨幣供應(yīng)量規(guī)則；[5] 朱永升等人通過引入灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對影響北京市房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行了實(shí)證分析。[6]以上學(xué)者從不同方面對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素進(jìn)行了分析，本文采用VAR模型從定量分析的實(shí)證角度對安徽省合肥市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行分析，以期為二線城市房地產(chǎn)政策的制定有所裨益。

2 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)預(yù)處理

2.1 指標(biāo)的選取

2.1.1 GDP（合肥市生產(chǎn)總值）。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平會在極大程度上影響著房地產(chǎn)市場的規(guī)模以及房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。從長期來看，經(jīng)濟(jì)增長會使居民需求增多進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場價(jià)格。從短期來看，經(jīng)濟(jì)增長可以推動(dòng)城市化建設(shè)，從而使農(nóng)民更迅速的向城市聚集，進(jìn)而繼續(xù)增加房地產(chǎn)需求，影響房地產(chǎn)價(jià)格。

2.1.2 PI（人均可支配收入）。人均可支配收入決定了居民的購房基礎(chǔ)。近年來，安徽省合肥市商品房住房支出呈顯著增加的狀態(tài)，大多居民購買商品房的心理在于其認(rèn)為房子不僅是消費(fèi)品更兼有投資品的屬性，居民在滿足其基本住房需求后，通過人均可支配收入購買房地產(chǎn)以期達(dá)到保值作用。

2.1.3 IA（房地產(chǎn)投資總額）。近些年來，在安徽城鎮(zhèn)居民消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)中，住房支出位居總支出排名的第二位，僅次于食品消費(fèi)支出，特別是在社會各界普遍認(rèn)為的“房地產(chǎn)黃金十年”發(fā)展期間，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)支出顯著增加，理論上這十年也是城鎮(zhèn)居民的人均住房面積、居住品質(zhì)得到有效提升的十年。社會的普遍預(yù)期的提高相對于住房市場的供給和需求會在極大程度上為加大房地產(chǎn)投資注入一針有效的強(qiáng)心劑。

2.2 數(shù)據(jù)的預(yù)處理

本文選取安徽省合肥市房地產(chǎn)價(jià)格（P）、安徽省合肥市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、安徽省合肥市人均可支配收入（PI）、安徽省合肥市房地產(chǎn)投資總額（IA）2002年—2016年共14個(gè)年度的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，分別由Eviews8.0對P、GDP、PI、IA做歷史趨勢圖分析，結(jié)果表明其均有明顯的上升趨勢，即該時(shí)間序列為非平穩(wěn)時(shí)間序列，其數(shù)字特征是隨著時(shí)間變化而變化的。此外，為了防止異方差的產(chǎn)生，對以上變量均取對數(shù)。數(shù)據(jù)來源于安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒、國研網(wǎng)。

3 VAR模型的建立

3.1 ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)

VAR模型建立的前提要求數(shù)據(jù)必須是平穩(wěn)的。根據(jù)前文，已驗(yàn)證該時(shí)間序列是非平穩(wěn)的，因此需對其進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，確定其短期和長期的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。本文采用ADF檢驗(yàn)，顯著水平取0.05。檢驗(yàn)結(jié)果如表一所示：經(jīng)一階差分后，lnIA變成平穩(wěn)序列；lnP、lnGDP、lnPI二階差分后變成平穩(wěn)序列?？紤]到只有同階平穩(wěn)才能避免偽回歸，因此對lnIA做二階差分。得到表1。

3.2 滯后期的選擇

滯后階數(shù)的確定對VAR模型的建立有著至關(guān)重要的作用。滯后階數(shù)的考慮一方面要滿足足夠多的自由度，一方面要有足夠數(shù)目的滯后項(xiàng)。通過檢驗(yàn)，根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則，根據(jù)Logl、LR、FPE、AIC、SC、HQ六種法則綜合判斷，最優(yōu)滯后階數(shù)為1。

3.3 創(chuàng)建VAR模型

3.3.1 VAR模型的平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在上述分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價(jià)格（P）與各指標(biāo)進(jìn)行了VAR模型估計(jì)。采用AR根的圖表對該VAR模型進(jìn)行了穩(wěn)定性檢驗(yàn)。如果所有單位根的模都小于1，則滿足模型的穩(wěn)定性，反之則會在輸出結(jié)果的下方給出警告即模型是不穩(wěn)定的。平穩(wěn)性檢驗(yàn)顯示該模型中所有單位根都在圓內(nèi)，所以該模型為穩(wěn)定的，結(jié)果是有效的。

3.3.2 Granger因果檢驗(yàn)。根據(jù)Granger因果檢驗(yàn)，可以得出結(jié)論安徽省合肥市房地產(chǎn)價(jià)格與GDP之間存在著單方向的因果關(guān)系，即房地產(chǎn)價(jià)格的變化會引起GDP的變化，但GDP變化不會引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。此外，還發(fā)現(xiàn)安徽省合肥市GDP與其房地產(chǎn)投資額之間存在著單方向的因果關(guān)系，即GDP是房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因。

3.3.3 脈沖效應(yīng)分析

在前面的實(shí)證分析中，是假設(shè)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持穩(wěn)定，即在封閉環(huán)境下房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的動(dòng)態(tài)關(guān)系。然而當(dāng)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的時(shí)候，需使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中脈沖響應(yīng)函數(shù)分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的動(dòng)態(tài)關(guān)系。脈沖響應(yīng)函數(shù)能夠詳細(xì)分解出某個(gè)時(shí)序變量對施加給另外一個(gè)時(shí)序變量一個(gè)單位標(biāo)準(zhǔn)差新息的正向沖擊的響應(yīng)情況。因此，對各個(gè)變量做脈沖響應(yīng)函數(shù)分析，其中橫坐標(biāo)表示沖擊作用的滯后期間數(shù)，縱坐標(biāo)表示安徽省合肥市房地產(chǎn)價(jià)格的響應(yīng)。從圖4可以得出以下結(jié)論：第一，PI對房地產(chǎn)價(jià)格沖擊最大，尤其是在前期，后趨于平穩(wěn)。第二，房地產(chǎn)投資總額IA對房地產(chǎn)價(jià)格會帶來正面的沖擊，但是沖擊幅度不是很大。第三，當(dāng)在本期給GDP一個(gè)正向沖擊后，房地產(chǎn)價(jià)格在前一期微小下降后，在第二期到第五期呈先上升又下降的趨勢，后趨于平穩(wěn)。

4 相關(guān)結(jié)論

本文通過建立VAR模型并使用脈沖效應(yīng)分析和方差分解，從整體上對安徽省合肥市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行了分析，得出以下結(jié)論：第一，安徽省合肥市GDP與房地產(chǎn)價(jià)格呈單方向的影響關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格會引起安徽省合肥市GDP變化，且為正向影響。第二，安徽省合肥市GDP與房地產(chǎn)投資總額呈單方向的影響關(guān)系。第三，若給安徽省合肥市GDP一個(gè)正向沖擊后，安徽省房地產(chǎn)價(jià)格會在一段時(shí)間內(nèi)下跌，該沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了負(fù)影響，但是從長期來看趨于平穩(wěn)；若給安徽省合肥市人均可支配收入PI一個(gè)正沖擊后，短時(shí)期內(nèi)合肥市房地產(chǎn)價(jià)格會上升并達(dá)到最大值，經(jīng)過一段時(shí)間的波動(dòng)后又趨于平穩(wěn)；房地產(chǎn)投資額也會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生正向沖擊作用，但這種作用趨近為零。

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