沈黎哲

[摘要]通過南京市調(diào)研的數(shù)據(jù)，采用描述性統(tǒng)計(jì)的方法，分析消費(fèi)者需求對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的影響因素，對(duì)四種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的比較與評(píng)價(jià)，得到CCRC能夠滿足老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求，但前期投資量較大，后期入住費(fèi)較高；旅游式能滿足老年人休閑度假需求，但受到地域限制，對(duì)配套設(shè)施和服務(wù)的要求較高；全齡化促進(jìn)不同年齡段群體互相交流，但對(duì)相應(yīng)的管理提出了更高的要求；學(xué)院式有助于老年群體提升自我價(jià)值，但是就現(xiàn)狀而言，大部分老年人更多關(guān)注的是身體健康相關(guān)的配套設(shè)施，對(duì)精神方面的關(guān)注較少。據(jù)此，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)未來開發(fā)提出相應(yīng)建議。

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老地產(chǎn)；需求意愿；比較評(píng)價(jià)；優(yōu)化建議

[中圖分類號(hào)]F293.35 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

1 引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人口老齡化成為必然趨勢(shì)，為緩解日趨嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題，政府、企業(yè)、社會(huì)等相關(guān)單位應(yīng)積極探索適合我國國情和市場(chǎng)需求的養(yǎng)老地產(chǎn)。由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)寥寥無幾，供求關(guān)系不平衡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人口老齡化對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，因此做該調(diào)查希望得到養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的需求意愿，做出一定的分析，為我國未來養(yǎng)老地產(chǎn)不同開發(fā)模式的發(fā)展提供一些可操作性的建議，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)具有指導(dǎo)意義。

2 數(shù)據(jù)來源

本文采用的數(shù)據(jù)來自于對(duì)南京市中老年群體的實(shí)地調(diào)研與訪談。調(diào)研采取面對(duì)面問答形式，問卷內(nèi)容涉及被調(diào)查者基本情況、影響因素、需求意愿情況等部分，包括訪談過程中被調(diào)查者的特殊主觀想法。

3 數(shù)據(jù)分析

3.1 被調(diào)查者基本情況對(duì)需求意愿的影響

總體上看，性別對(duì)需求意愿的影響不大，男性愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的稍稍偏多，女性愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的稍稍偏少。

年齡對(duì)需求意愿有較大影響，分析數(shù)據(jù)可知，50歲以下的被調(diào)查者中，愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的多于不愿入住的，分析原因可能為新一代步入中年的群體更愿意提前為自己的老年生活考慮，認(rèn)為有選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的必要；50～60歲的被調(diào)查者中，愿意入住和不愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的比例相對(duì)持平；60歲及以上的老年群體中，不愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的比例明顯上升。

身體狀況與需求意愿存在一定關(guān)系，從表格統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，被調(diào)查者隨著身體健康狀況下降，愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的比例逐漸上升，而當(dāng)身體狀況顯示不太健康的時(shí)候，不愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的比例陡增，分析其原因，可能這部分人群更希望能夠和家人在一起按現(xiàn)狀共度晚年，不再愿意換一個(gè)新的生活環(huán)境。

從職業(yè)種類看，傾向入住養(yǎng)老地產(chǎn)的為國有企業(yè)及事業(yè)單位職工和外資、民營企業(yè)人員職工群體；傾向不入住養(yǎng)老地產(chǎn)的為科/教/文/衛(wèi)/體人員和個(gè)體職業(yè)群體；政府機(jī)關(guān)工作人員對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求意愿分布均勻。

總月收入與需求意愿也存在著一定的關(guān)系，在10000元以下的四個(gè)分組，隨收入增高，愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿越強(qiáng)烈，而總月收入超過10000元的群體反而不太愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)，可能該群體自己有更好的選擇。

3.2 養(yǎng)老地產(chǎn)影響因素調(diào)查情況

據(jù)調(diào)查情況來看，28.00%的被調(diào)查者對(duì)生活照料部分提出了要求，39.20%的被調(diào)查者對(duì)配套設(shè)施部分比較看重，32.80%的被調(diào)查者則更關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的選址規(guī)劃。

其中，生活照料這一部分中，被調(diào)查者對(duì)定期體檢服務(wù)呼聲較高，其次是希望有送貨上門服務(wù)以及康復(fù)期間護(hù)理，剩余四項(xiàng)相對(duì)沒有較大的影響力。

影響?zhàn)B老地產(chǎn)的配套設(shè)施的幾方面因素中，沒有哪個(gè)有突出影響力，主要還是像基本的配套設(shè)施例如超市、銀行、醫(yī)院等需求較多，圖書室、書畫室、種植垂釣園、心理咨詢室等設(shè)施如果有的話會(huì)更好，要是沒有的話，事實(shí)上也只影響了一小部分對(duì)此有需求的群體。至于像再就業(yè)中心，可能沒有什么太大必要建設(shè)。

選址規(guī)劃方面，被調(diào)查群體關(guān)注較多的是交通條件和居住環(huán)境，相對(duì)而言，適老化設(shè)計(jì)可能不管在名詞上還是實(shí)際生活中了解的都比較少，因此，它的關(guān)注度和影響度都較低。

3.3 被調(diào)查者對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)其他方面的需求

3.3.1 戶型和面積。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分人希望是50～80m2的兩居室，其次是80～100m2的三居室，選擇過小和過大的住房的人較少，由此看出，日后開發(fā)戶型設(shè)計(jì)主要集中在50～80m2的兩居室。

3.3.2 住房位置。對(duì)于居住位置，偏向居住在市郊和郊區(qū)的人占大多數(shù)，很少有人選擇住在市區(qū)。

3.3.3 居住狀況。根據(jù)問卷調(diào)查統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)近2/3的人希望日后能跟配偶一起居住，部分希望能與配偶和子女一同居住或者獨(dú)自居住，選擇光和子女或者朋友居住的少之又少。

3.3.4 與子女的理想居住距離。對(duì)于與子女的理想距離方面，有48.08%的希望與子女住在同一個(gè)城市，有21.15%的希望與子女住在同一小區(qū)，僅有3.85%的希望與子女住在同一房子，當(dāng)然，也有26.92%的表示都可以接受。

3.3.5 選擇養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的偏好。在這方面，有21.15%偏向于旅游、度假養(yǎng)老結(jié)合的養(yǎng)老住房形式，46.15%偏向于針對(duì)不同年齡階段不同需求老人建設(shè)的生活照料和醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老型社區(qū)這種形式，26.92%被調(diào)查者偏向于普通社區(qū)中嵌入部分適合老年人居住的住宅和配套設(shè)施這種形式，只有3.85%偏向于營造學(xué)習(xí)氛圍、可進(jìn)行學(xué)習(xí)等的養(yǎng)老社區(qū)這種形式，也有1.92%表示前三種形式都能接受，由此可以看出四種模式——旅游式、CCRC式、全齡式、學(xué)院式的受歡迎程度。

4 不同模式的比較評(píng)價(jià)

根據(jù)上述不同開發(fā)模式的偏好統(tǒng)計(jì)結(jié)果，期待度最高的是CCRC式，其次是全齡式和旅游式，學(xué)院式在老年群體中受歡迎程度較低。

CCRC式養(yǎng)老地產(chǎn)主要是一個(gè)持續(xù)照料的退休社區(qū)，一般前期投資量較大，后期入住費(fèi)較高，針對(duì)的主力客戶是高知人群。它的獨(dú)特之處在于能夠?qū)θ胱〉睦夏耆诉M(jìn)行有針對(duì)性的照料，可以使老年人在自身健康狀況變化時(shí)依然可以在熟悉的環(huán)境中獲得照護(hù)。

旅游式養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合旅游業(yè)、養(yǎng)生資源開發(fā)的新型創(chuàng)意模式。這類項(xiàng)目選址時(shí)會(huì)更注重當(dāng)?shù)厝宋膬?nèi)涵和風(fēng)景資源，養(yǎng)老社區(qū)會(huì)根據(jù)自身資源特色加入長壽、養(yǎng)生、康復(fù)文化理念，搭配相應(yīng)的養(yǎng)生、康復(fù)服務(wù)，如溫泉水療、農(nóng)業(yè)種植、果蔬采摘等。其特色在于老年人全年有幾個(gè)月可以像候鳥遷徙式離家度假，享受高品質(zhì)生活。

全齡化就是按照一定的配比，在已建和在建的社區(qū)內(nèi)，使老齡人社區(qū)總量占到20%左右，把它分散于整個(gè)社區(qū)里邊。每七八棟樓、十幾棟樓有一棟養(yǎng)老住宅的樓，而且這個(gè)樓自身又不全是老齡人居住，盡管這個(gè)樓本身是專為老年人而設(shè)計(jì)。

至于學(xué)院式，是以老年人追求精神上的享受和豐富多彩的晚年生活為主線，配以相應(yīng)的醫(yī)療健康服務(wù)、居家生活服務(wù)等打造的養(yǎng)老社區(qū)。

綜合比較四種模式，其優(yōu)缺點(diǎn)主要如下：CCRC能夠滿足老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求，但前期投資量較大，后期入住費(fèi)較高，收入較低甚至中等水平的群體不太能夠支持入住CCRC；旅游式能夠滿足老年人休閑度假的需求，但是受到地域限制，對(duì)于配套設(shè)施和服務(wù)的要求較高；全齡化能夠促進(jìn)不同年齡段的群體的互相交流，不至于將老年群體隔離開，但是對(duì)相應(yīng)的管理提出了更高的要求；學(xué)院式有助于老年群體進(jìn)行精神上的交流，提升自我價(jià)值，但是就現(xiàn)狀而言，大部分老年人更多關(guān)注的是身體健康相關(guān)的配套設(shè)施，對(duì)精神方面的關(guān)注較少。

5 優(yōu)化與建議

5.1 開發(fā)商方面

在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，可以選擇開發(fā)中小戶型住房，且在考慮地理位置區(qū)位因素影響時(shí)，住房位置更宜選擇交通便利、環(huán)境清幽的市郊和郊區(qū)。

CCRC模式相應(yīng)的收費(fèi)可相對(duì)降低一些，給更多非高收入群體機(jī)會(huì)入住照料完善的養(yǎng)老社區(qū)，全齡化養(yǎng)老社區(qū)滿足我國國情，但因?yàn)楦鱾€(gè)年齡段的群體都入住在此，采用專業(yè)的團(tuán)隊(duì)或?qū)I(yè)性公司對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理就顯得尤為重要。目前來看，旅游式養(yǎng)老社區(qū)主要分布在知名旅游城市，建議將開發(fā)的目光放到更多的城市，以及考慮四季的特點(diǎn)，有針對(duì)性地開發(fā)，同時(shí)，需要根據(jù)入住的人數(shù)，適當(dāng)增減床位以避免不必要的供不應(yīng)求和供過于求；學(xué)院式建議在發(fā)達(dá)城市開發(fā)，追求精神滿足的老年人群多集中在發(fā)達(dá)城市，中小城市可適當(dāng)減少該模式的開發(fā)建設(shè)。

5.2 政府方面

根據(jù)我國國情，政府應(yīng)該要大力支持養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，完善養(yǎng)老制度，老年人的社會(huì)保障、醫(yī)療保障體系，緩解我國老齡化問題，為我國老年人養(yǎng)老提供便利。同時(shí)，促進(jìn)開發(fā)商的積極性也需要政府在土地出讓、銀行貸款乃至稅費(fèi)上有一定的優(yōu)惠政策出臺(tái)?？梢?，政府擔(dān)任著相當(dāng)重要的角色。

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