黃永明

一個獨立的第三方會對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查，這就是產(chǎn)權(quán)公司的工作。在產(chǎn)權(quán)清晰、可以過戶的情況下，他們會給買家出一套產(chǎn)權(quán)保險

一對山東的老兩口，買了一套商品房，房產(chǎn)證幾年都沒有辦下來，他們并沒有多想，直到看到法院貼在樓下的告示，才知道他們的房子要被拍賣用于償還開發(fā)商的欠債。原來，開發(fā)商在把房子賣給他們之前，先把它拿去做了抵押。迫不得已，老兩口上陣參與競拍，第二次把他們的房子買回來，才得以在這里繼續(xù)住下去。而他們的第一筆購房款一百多萬元還不知道能不能要回來。

最近《今日說法》播出的這件案子，讓我吃驚不小。在這個一波三折的故事當中，夫妻倆最初買房的時候，只是看到開發(fā)商表面上很正規(guī)，廣告宣傳的聲勢也很大，便對開發(fā)商深信不疑。我在想，這里面有個很大的漏洞啊——中國的購房者如何才能知道他們要買的房子的產(chǎn)權(quán)有沒有問題呢？我回想自己當年在北京買房的經(jīng)過，似乎也想不起哪個環(huán)節(jié)對房屋產(chǎn)權(quán)做過調(diào)查。還好我是幸運的，后來順利拿到了房產(chǎn)證。

我現(xiàn)在居住在美國，美國的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出問題的花樣一點不比中國少。

比如，你買了一套新建的房屋，沒多久，你發(fā)現(xiàn)，由于開發(fā)商欠施工方的款項，施工方在小區(qū)所有的房子上都加了一個留置權(quán)，你的房子也沒能幸免。這導致房屋的產(chǎn)權(quán)有瑕疵，你無法出售你的房子。

或者是，我們得克薩斯州有一種情況叫“逆權(quán)侵占”，也就是，如果有人在你的土地上居住了十年你都沒趕他走，那他就自動獲得了他居住的那塊地的產(chǎn)權(quán)。這種法律規(guī)定有年頭了，遙想當年廣袤的美洲土地誰的都不是的時候，那可不是誰住得久就是誰的嘛！在今天，這樣的情況也可能構(gòu)成一種產(chǎn)權(quán)風險。

美國人怎么堵住這種漏洞？產(chǎn)權(quán)公司這一角色在這個過程中發(fā)揮了極其重要的作用。

房產(chǎn)交易過程中，一個獨立的第三方會對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查，這就是產(chǎn)權(quán)公司的工作。在產(chǎn)權(quán)清晰、可以過戶的情況下，他們會給買家出一套產(chǎn)權(quán)保險。

與其他類型的保險“保未來”不同，產(chǎn)權(quán)保險是“保歷史”的——它覆蓋的時間段是從產(chǎn)權(quán)過戶這一天，向過去無限逆推。一旦后續(xù)出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)糾紛，它會向屋主和貸方做出賠付。也就是說，如果你買房時辦了貸款，那么產(chǎn)權(quán)保險也會保障出借人的利益不受損失。

同一套房子，每發(fā)生一次過戶，產(chǎn)權(quán)保險都需要重新辦理一次，因為產(chǎn)權(quán)公司要確認房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在最近一任屋主手上的時候沒出什么問題。

這樣一來，假設山東那老兩口在美國買房遇到同樣的情境，首先在購買的時候，交易就不可能完成。因為產(chǎn)權(quán)公司會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無權(quán)出售這套房子。退一步講，即便是這房子被交易了，那出現(xiàn)了問題，老兩口的損失也會有產(chǎn)權(quán)公司做出補償，不至于要他們第二次購買這套房子后，再另行設法追討第一筆錢。在那個真實案例中，開發(fā)公司早就注銷了，這老兩口能否追回那筆錢真是天知道了。

近些年來，美國的產(chǎn)權(quán)保險變得越來越完善。假設說你的房子是150萬元買的，過了幾年它漲到200萬元，這個時候產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛，產(chǎn)權(quán)保險如果仍以150萬元來賠付，你可能還是會有損失。于是，現(xiàn)在很多公司提供了靈活的方案，讓你能夠增加保額。比如它會讓保額每年遞增10%，或者允許你按需購買更多保額。

在一些人的眼里，產(chǎn)權(quán)保險只是產(chǎn)權(quán)公司巧立名目賺錢的一種方式，因為實際中發(fā)生賠付的情況很少。我甚至聽到一些專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人也持有這種觀點。

產(chǎn)權(quán)保險不便宜，但賠付之所以發(fā)生得少，并不是在于它是巧立名目的產(chǎn)物。真正的一個原因是，產(chǎn)權(quán)公司在承保前，會尋找產(chǎn)權(quán)可能存在的瑕疵并進行修復。這就好像電梯保險在承保前先把電梯里里外外檢修一遍，那么后續(xù)發(fā)生問題的概率當然就低了。

（作者系美國得州注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人）