蔡娃琦

摘 要：在我國社會經(jīng)濟飛速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)金融也逐漸擴大了發(fā)展規(guī)模，在我國的國民經(jīng)濟之中占據(jù)著十分重要的地位。本文重點對房地產(chǎn)金融的特征內(nèi)涵進行了闡述，并且分析了我國房地產(chǎn)金融存在的各項問題，并且在監(jiān)管體制、完善發(fā)展、信貸規(guī)?？刂?、法律法規(guī)的健全、開拓融資渠道等方面提出了有效的解決方案，希望對相關(guān)工作者帶來一定的參考價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融問題；解決對策

引言

房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，對我國社會經(jīng)濟的不斷進步有著極為重要的作用。近年來，大眾的生活水平在不斷的提高，市場經(jīng)濟也取得了長足的進步，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了社會各界的廣泛重視。并且，在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的過程中，也促進了房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的進步。商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入也在持續(xù)擴大，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)事業(yè)有著極為緊密的關(guān)聯(lián)，并且會導(dǎo)致房地產(chǎn)金融出現(xiàn)泡沫化的狀況。因此，本文對房地產(chǎn)金融有關(guān)的問題進行探究，這對提升人們的生活水平有著極為重要的意義。

一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵與特征

（一）房地產(chǎn)與金融的關(guān)聯(lián)

其一，在發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)的過程中，需要金融行業(yè)投入資金來進行支撐。房地產(chǎn)這一行業(yè)有著資本密集型的特征，在該行業(yè)運作的過程中需要投入大量的資金，不僅包括開發(fā)商所具備的資金，銀行等金融機構(gòu)也需要對其進行資金的支撐。針對消費者來說，在買房的過程中往往很難一次性付清，要通過住房抵押貸款的金融形式才能保障供需雙方的正常資金流通。

其二，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的過程中，也能促進金融行業(yè)的進步。房地產(chǎn)擁有增值保值的功能，能夠作為抵押物使銀行貸款的風(fēng)險降低。并且與貨幣相比，房地產(chǎn)的價值更具穩(wěn)定性，因此受到了金融機構(gòu)的廣泛推崇。另外，在將房地產(chǎn)當(dāng)做商品進行銷售的過程中，能夠使巨額的資金進入到金融機構(gòu)當(dāng)中，確保社會上的金融活動能夠有序的進行。

（二）房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵

所謂房地產(chǎn)金融，具體指房地產(chǎn)在消費、經(jīng)營、開發(fā)的過程中，運用多方面的渠道獲取金融服務(wù)和資金，這樣的金融活動被稱之為房地產(chǎn)金融。其是在金融行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的過程中逐漸誕生的，具體包括地產(chǎn)金融與房產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融存在的主要目的，是為了房地產(chǎn)事業(yè)在持續(xù)發(fā)展的過程中，可以通過金融活動的形式為房地產(chǎn)籌集資金，從而使其再生產(chǎn)能夠得到順利的實施。

（三）房地產(chǎn)金融的特征

房地產(chǎn)金融有著資金流量大的特征。房產(chǎn)本身具有一定的金融特性，并且是人們?nèi)粘Ｉ畹谋匦杵?，地產(chǎn)擁有土地稀缺性。因此，房地產(chǎn)具有非常大的價值。在進行房地產(chǎn)交易活動的過程中，往往是一個巨量資金流通的過程，有著極大的資金流量與非常長的流轉(zhuǎn)周期。房屋住宅的銷售與建設(shè)所需的時間，往往需要數(shù)年，并且在回收資金的過程中有著更為漫長的過程。向消費者所開展的住房抵押貸款，其分期付款能夠延長到30年。因此，房地產(chǎn)金融有著非常長的流轉(zhuǎn)周期。便于增值保值。房地產(chǎn)為固有的客觀存在，屬于不動產(chǎn)，能夠抵御通貨膨脹。所以房地產(chǎn)金融也具備可靠的特性，如果出現(xiàn)違約的情況，能夠運用拍賣的形式回收違約成本，從而有效的提升其安全性。

二、房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險

（一）融資渠道過于單一

房地產(chǎn)事業(yè)在飛速發(fā)展的過程中，往往需要大量的資金。在項目工程開發(fā)直至竣工的過程中，需要巨量資金的投入，但是只有在銷售的過程中才能收獲經(jīng)濟利益。所以，需要對房地產(chǎn)的前期融資予以高度重視。在先進的國家之中，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各項基金來進行資金的籌集。我國具有非常多的房地產(chǎn)開發(fā)商，但是在持續(xù)發(fā)展的過程中，往往通過銀行貸款的方式來進行資金籌集，從而為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了極大的風(fēng)險。由于融資渠道過分單一，使風(fēng)險存在一定的集中性。如果銀行在融資的過程中出現(xiàn)了一定的失誤，就會致使資金鏈條出現(xiàn)裂痕，會對銀行資金的回流造成嚴(yán)重影響。

（二）市場監(jiān)管不力

房地產(chǎn)行業(yè)能夠促進經(jīng)濟的飛速發(fā)展，在其發(fā)展的過程中需要受到國家政府政策的支持。但是，由于房地產(chǎn)能夠促進當(dāng)?shù)刎斦杖氲奶嵘?，很多地區(qū)政府過分追求GDP，對房地產(chǎn)事業(yè)過分依賴。很多地方政府出臺了大量調(diào)節(jié)房價的政策，使樓市的問題得以保證。但是，很多政府在調(diào)控房地產(chǎn)的過程中積極性并不高，多數(shù)情況下采取縱容的態(tài)度。由于市場監(jiān)管不利，導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫化的產(chǎn)生，從而出現(xiàn)了極為嚴(yán)重的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

（三）信貸規(guī)模增長過快

與先進國家相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間較短，但是發(fā)展的速度非?？欤⑶彝怀隽似渲写嬖诘娘L(fēng)險。在城市化進程持續(xù)推進與人口快速增多的情況下，房地產(chǎn)短期供應(yīng)的價格彈性不大，房價增長的速度過快，導(dǎo)致多數(shù)城市出現(xiàn)了炒房的情況。我國很多商業(yè)銀行趨于房地產(chǎn)事業(yè)所帶來的高經(jīng)濟收益，對信貸的規(guī)模不斷的擴大，將大量的資金投注于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，從而使房價持續(xù)增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融泡沫化過于嚴(yán)重。

（四）缺乏完善的風(fēng)險識別應(yīng)對體制

我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中缺乏風(fēng)險度量技術(shù)，無法有效的對各個層面的風(fēng)險進行衡量與識別。其一，市場方面的泡沫化過于嚴(yán)重。商業(yè)銀行中產(chǎn)生了大量的壞賬，很難保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。其二，在信用方面容易產(chǎn)生未嚴(yán)格審核貸款者資歷的問題，進而導(dǎo)致商品房的銷售出現(xiàn)阻礙。其三，開發(fā)商沒有有效地對房地產(chǎn)進行經(jīng)營，從而出現(xiàn)了虧損的狀況，很難及時地向金融機構(gòu)還貸。其四，在流動性方面會產(chǎn)生金融機構(gòu)自身缺乏資產(chǎn)，而導(dǎo)致破產(chǎn)的狀況出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)金融存在問題的解決對策

（一）擴大金融渠道

由于融資渠道過于單一，從而致使風(fēng)險集中的情況出現(xiàn)。因此，需要實施多元化的融資渠道，構(gòu)建多元融資體制，擴大融資渠道，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)貸款證券化，對房地產(chǎn)信托投資基金予以高度重視（REITs）。REITs主要通過對收益憑證與股份的發(fā)行，對大眾投資的資金進行吸收，使以往流動性差的房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲎C券資產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)對先進國家的法律法規(guī)進行學(xué)習(xí)，對管理機制進行修正，使信托行業(yè)的自律性得以加強。構(gòu)建完善的信息公開化機制，使REITs在我國得到有效的發(fā)展。

（二）法律法規(guī)的完善

房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，因此，需要構(gòu)建完善的法律法規(guī)，這樣也能促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。很多投機性需求導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生供小于求的狀況，所以政府部門必須運用合理的方法，使房地產(chǎn)的投機性需求得到有效降低，使房價得到穩(wěn)步發(fā)展。在稅收政策方面，針對房地產(chǎn)投資行為，政府部門需要征收較高的稅款，使投資成本得到有效的提升，從而使房地產(chǎn)行業(yè)取得有序的發(fā)展。健全的法律法規(guī)能夠確保我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范性，使房地產(chǎn)金融投資參與者的合法權(quán)益得到有效地保護。

（三）信貸規(guī)模的控制

在控制商業(yè)銀行信貸規(guī)模的過程中，必須通過政府嚴(yán)格的信貸政策來進行實施，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制購買第二、三套房的行為，杜絕炒房行為的出現(xiàn)。此外，對于區(qū)域不同的房地產(chǎn)信貸，需要進行總體的分配與管理，對地區(qū)不良貸款率進行分析，有效管控與甄別盲目投資與不良貸款狀況的產(chǎn)生。

（四）監(jiān)管與發(fā)展機制的完善

需要構(gòu)建穩(wěn)定長久的發(fā)展機制，使房屋居住的基本屬性得以回歸，有效地完善住房保障機制，健全城市建設(shè)規(guī)劃，使地方與中央的財政機制得以改善。在金融信貸與宏觀政策出現(xiàn)變化的過程中，使房地產(chǎn)市場能夠有序發(fā)展。此外，需要對房地產(chǎn)市場進行有效的監(jiān)管，使政府職能得到有效發(fā)揮，對市場進行宏觀調(diào)控使供需實現(xiàn)平衡。針對市場中所出現(xiàn)的情況，政府部門需要第一時間進行了解，對其發(fā)展趨勢進行科學(xué)的預(yù)測，對市場信息進行及時的發(fā)布，合理的引導(dǎo)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場進行投資。

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