梁杰

摘要：財(cái)務(wù)報(bào)表分析是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理，同時(shí)根據(jù)其他相關(guān)信息、利用相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量進(jìn)行縱向或橫向地分析和評(píng)價(jià)，為財(cái)務(wù)報(bào)告使用者提供管理決策的重要管理工具。相比較其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)比較特殊，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入量大，投資回收期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)相關(guān)指標(biāo)的核算方法和入賬方法均與其他行業(yè)類(lèi)型不同。房地產(chǎn)行業(yè)的上述特性導(dǎo)致如果僅利用財(cái)務(wù)報(bào)表上的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，不能真實(shí)反映房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)也不能給相關(guān)決策者提供指導(dǎo)意見(jiàn)，所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，需要將通用財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)資料和具體業(yè)務(wù)情況相結(jié)合進(jìn)行綜合分析。文章首先闡述了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義及方法，其次指出了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容和局限性，最后提出了一些房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的完善策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)報(bào)表分析；局限性；方法及策略

一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義及主要方法

（一）財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是以財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)為依據(jù)，以財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容為主要對(duì)象，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果，是連接財(cái)務(wù)報(bào)表使用者的紐帶，目的是幫助企業(yè)做出正確決策，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，財(cái)務(wù)報(bào)表分析逐漸滲透到戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析和前景分析等，需要財(cái)務(wù)管理人員不斷學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展需要。

（二）財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法

企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析需要借助一定的方法。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本方法有以下五種。

1. 趨勢(shì)分析法

通過(guò)觀察連續(xù)數(shù)期的財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，分析該指標(biāo)的增減變動(dòng)情況，以此判斷企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，從而對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的結(jié)果作出預(yù)測(cè)的一種分析方法。該種方法是企業(yè)對(duì)未來(lái)的展望。例如：可持續(xù)增長(zhǎng)率等。

2. 結(jié)構(gòu)分析法

通過(guò)對(duì)某一財(cái)務(wù)指標(biāo)占總量指標(biāo)的百分比來(lái)衡量該指標(biāo)在財(cái)務(wù)報(bào)表中的相對(duì)地位和總體結(jié)構(gòu)關(guān)系。例如：存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比重、長(zhǎng)期借款占負(fù)債比重等。

3. 對(duì)比分析法

通過(guò)對(duì)互不相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行比較、分析來(lái)說(shuō)明和評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的關(guān)系。例如：資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率等?？蓪⒈酒跀?shù)據(jù)與上期數(shù)據(jù)比較，也可將實(shí)際與計(jì)劃、預(yù)算比較。

4. 因素分析法

通過(guò)分析影響財(cái)務(wù)指標(biāo)的各因素之間的關(guān)系程度來(lái)說(shuō)明本期財(cái)務(wù)指標(biāo)與上期、歷史、計(jì)劃數(shù)據(jù)發(fā)生變動(dòng)的原因。例如：杜邦財(cái)務(wù)分析體系、資產(chǎn)凈利率等。

5. 比率分析法

通過(guò)財(cái)務(wù)比率的分析方法來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。比率分析法的應(yīng)用非常廣泛，涵蓋上面四種分析方法。例如：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流量比率、現(xiàn)金比率、市盈率、市凈率等。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)是近二十年來(lái)發(fā)展迅猛的行業(yè)，由于它開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、耗用資金量大、受?chē)?guó)家政策影響嚴(yán)重、導(dǎo)致會(huì)計(jì)處理相比較其他行業(yè)不同，對(duì)于收入與成本的確認(rèn)與普通行業(yè)有所不一致。所以房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析需要分析兩個(gè)層次：財(cái)務(wù)報(bào)表分析和項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析。

（一）財(cái)務(wù)報(bào)表分析

1. 行業(yè)盈利能力

由于該行業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資金額大，需要有以下財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)衡量：凈資產(chǎn)收益率、投入資本收益率、 銷(xiāo)售利潤(rùn)率等。

2. 行業(yè)的資金流動(dòng)性

很多房地產(chǎn)企業(yè)下面有若干子公司、若干項(xiàng)目，為了快速的回籠資金，將資金的成本降到最低，加速資金的周轉(zhuǎn)，需要借助以下財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)衡量該行業(yè)的資金流動(dòng)速度：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量、現(xiàn)金償債倍數(shù)、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。

3. 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

該行業(yè)由于資金量巨大，那么就會(huì)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，只有充足的現(xiàn)金流才能規(guī)避或降低此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。衡量該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)：現(xiàn)金到期債務(wù)比、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比、現(xiàn)金債務(wù)總額比、銷(xiāo)售現(xiàn)金比率等。

4. 行業(yè)資產(chǎn)的使用效率

行業(yè)資產(chǎn)的使用效率決定著行業(yè)是否合理使用資金，需要通過(guò)以下財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。

（二）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析

作為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)關(guān)注該行業(yè)的盈利空間和市場(chǎng)開(kāi)拓能力。由于房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家政策影響較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)的不同階段會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)，作為投資者來(lái)說(shuō)，要密切關(guān)注國(guó)家的政策及市場(chǎng)走向，避免投資決策失誤。以下是項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析需要關(guān)注的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。

1. 行業(yè)財(cái)務(wù)盈利和市場(chǎng)表現(xiàn)

每股凈利潤(rùn)、每股股利、市盈率、市凈率、每股凈資產(chǎn)等，通過(guò)對(duì)這些財(cái)務(wù)指標(biāo)的對(duì)比分析，可以了解該行業(yè)的整體盈利性，為決策提供依據(jù)。

2. 行業(yè)的增長(zhǎng)潛力

可持續(xù)增長(zhǎng)力、成長(zhǎng)性、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、自由現(xiàn)金流、剩余收益等，行業(yè)的成長(zhǎng)性和盈利能力息息相關(guān)，只有良好的成長(zhǎng)性和較強(qiáng)的盈利能力才會(huì)得到投資人的青睞。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限性

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特殊性，導(dǎo)致其會(huì)計(jì)處理與其他行業(yè)有一定區(qū)別。那么對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí)，存在一定局限。

（一）預(yù)收賬款金額巨大，長(zhǎng)期滯留影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)償債能力的判斷

房地產(chǎn)行業(yè)由于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，從房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售許可證到項(xiàng)目的交房完工，至少需要2年的時(shí)間。這段期間由于企業(yè)收到的房款不能滿(mǎn)足收入確認(rèn)條件，只能記入預(yù)收賬款科目核算。預(yù)收賬款是負(fù)債類(lèi)科目，它的金額巨大，從表面來(lái)分析說(shuō)明企業(yè)的負(fù)債金額巨大，實(shí)質(zhì)行為是由此導(dǎo)致企業(yè)收入的確認(rèn)與經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益口徑不一致，只有在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，符合收入的確認(rèn)條件時(shí)，所收到的款項(xiàng)才能確認(rèn)收入，由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。故目前如果通過(guò)相關(guān)的財(cái)務(wù)比率進(jìn)行計(jì)算分析公司的償債能力，如：資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等這些財(cái)務(wù)指標(biāo)是無(wú)法反映房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，容易誤導(dǎo)報(bào)表使用者認(rèn)為企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)壓力大。

（二）存貨成本金額巨大，影響報(bào)表使用者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本的確認(rèn)

普通商業(yè)企業(yè)的商品流轉(zhuǎn)次數(shù)主要是通過(guò)存貨周轉(zhuǎn)率可以反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況。存貨周轉(zhuǎn)率越快，說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)效率越高；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益越好。而房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)成本金額巨大，導(dǎo)致企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的成本數(shù)據(jù)始終都在存貨中反映，直到滿(mǎn)足產(chǎn)品成本的確認(rèn)條件時(shí)，才能將開(kāi)發(fā)成本按相關(guān)分類(lèi)計(jì)算分?jǐn)傓D(zhuǎn)入指定的產(chǎn)品成本中，由此產(chǎn)生收入與成本相互配比，最終才能正確分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況。

（三）只有期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，導(dǎo)致報(bào)表使用者無(wú)法衡量企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特性，收入與成本金額只有到項(xiàng)目竣工辦理驗(yàn)收、交房時(shí)才能確認(rèn)，但期間費(fèi)用卻是隨著經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展正常發(fā)生，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)總額長(zhǎng)期出現(xiàn)負(fù)數(shù)，不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況。

四、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的完善策略

（一）收入的提前確認(rèn)，保障財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性

房地產(chǎn)行業(yè)之前在收入確認(rèn)方面，必須滿(mǎn)足5條原則，方可將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入收入核算。合同的銷(xiāo)售金額和會(huì)計(jì)收入的不一致，這中間的差異是由于不滿(mǎn)足收入的確認(rèn)條件導(dǎo)致的。良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可能需要在1～2年后才得到會(huì)計(jì)的確認(rèn)，很明顯這種情況產(chǎn)生的財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)反映的財(cái)務(wù)信息是失真的。2017年7月5日，財(cái)政部正式發(fā)布了《關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入>的通知》，對(duì)于房地產(chǎn)期房銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行期房預(yù)售時(shí)一般已經(jīng)明確了房號(hào)，此時(shí)對(duì)預(yù)售的單套房子來(lái)說(shuō)具有不可替代性，同時(shí)預(yù)售合同也明確約定房款的支付進(jìn)度，正常情況下期房的銷(xiāo)售周期在1～2年，很多房企在房屋竣工之前合同全款已收齊，或者根據(jù)房款的支付進(jìn)度，房企也取得收取剩余房款的收款權(quán)，這個(gè)權(quán)利是受到法律保護(hù)的，這就滿(mǎn)足新收入準(zhǔn)則第十一條第三款的規(guī)定：企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。這樣反映企業(yè)關(guān)于收入的財(cái)務(wù)信息就是真實(shí)的。

（二）合理分析房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，使之能真實(shí)地反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)流程首先是通過(guò)合法的程序取得土地，然后通過(guò)對(duì)該土地的一系列開(kāi)發(fā)建設(shè)，使之成為能夠讓人們居住的場(chǎng)所。在對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行核算分析時(shí)，一定要遵循“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則，對(duì)本期發(fā)生的工程量一定要及時(shí)入賬核算，對(duì)于沒(méi)有竣工的配套工程要估價(jià)預(yù)提，以保證開(kāi)發(fā)成本與實(shí)際工程相符，從而能正確核算房地產(chǎn)行業(yè)各類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本內(nèi)容。此外還應(yīng)遵循“收入與成本費(fèi)用相配比原則”，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行成本的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)。

（三）充分利用表外信息，加大對(duì)該行業(yè)的熟知

房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家政策影響變化大，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)要從宏觀角度出發(fā)，不僅和企業(yè)歷史的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)分析，同時(shí)要和行業(yè)排名靠前的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行比較分析，這樣才能知已知彼，為企業(yè)更好的發(fā)展提供決策依據(jù)。

（四）加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流分析的重視

房地產(chǎn)行業(yè)是資金耗用量巨大的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)要想做強(qiáng)做大，首先要有充足的現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)來(lái)編制的，通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)整體了解行業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)態(tài)，與行業(yè)核算分析的資產(chǎn)、利潤(rùn)總額起著相互補(bǔ)充、相互協(xié)調(diào)的作用。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，它的財(cái)務(wù)管理工作在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著更為關(guān)鍵的地位與作用。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析是建立在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特殊性、業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，綜合性地評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，從而得到財(cái)務(wù)報(bào)表分析相關(guān)結(jié)論，以此提高房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。分析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表需要結(jié)合整個(gè)行業(yè)、整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)分析，這樣才能使分析的信息更相關(guān)、更可靠，更利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：鄭州嘉潤(rùn)置業(yè)有限公司）