【摘 要】 房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，出現(xiàn)的許多問題使得其發(fā)展成為輿論的焦點(diǎn)。本文首先簡要回顧了美國，日本，愛爾蘭的房地產(chǎn)泡沫破裂案例，總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在進(jìn)一步分析我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，最后提出五點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)投資 投機(jī)需求 金融體制

一、引言

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷增長、城市化進(jìn)程的不斷加速和城市房地產(chǎn)業(yè)投資的增加，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力的發(fā)展，也逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。與此同時，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了很多問題：市場投機(jī)現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，大量資金集中投向房地產(chǎn)業(yè)，購房者投機(jī)需求旺盛，開發(fā)商囤地，一線城市和部分二線城市房價上漲過快等等。這些問題的發(fā)生引起了社會高度的重視，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫成為了社會輿論的焦點(diǎn)，我國房地產(chǎn)如何發(fā)展這一研究具有重要意義。以史為鑒，本文通過回顧國際上關(guān)于房貸產(chǎn)泡沫破裂的案例，從中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，針對性的、簡要的對我國房地產(chǎn)發(fā)展提出建議。

二、國際案例回顧

2.1 美國佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫

發(fā)生于1923-1926年期間的美國佛羅里達(dá)州的房地產(chǎn)泡沫，帶來的影響是巨大的。需求量的增加和銀行寬松的貸款政聯(lián)合助推了房地產(chǎn)市場的火熱，房地產(chǎn)泡沫變得越來越大。一場颶風(fēng)的來襲最終引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的破滅。當(dāng)然房地產(chǎn)泡沫破滅的根本原因不是在于颶風(fēng)，而是由于當(dāng)?shù)氐姆績r已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其真實(shí)的價值。這場泡沫誘發(fā)了美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，引致股市的崩盤，最終引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)的衰退。

2.2 日本房地產(chǎn)泡沫[1]

發(fā)生在20世紀(jì)80年代后半期至90年代初的日本房地產(chǎn)泡沫，嚴(yán)重沖擊了日本的經(jīng)濟(jì)。1985年9月，“廣場協(xié)議”的簽訂促成日元升值，同時美元貶值，在金融自由化改革這個背景下吸引了很多國際資本都投向房地產(chǎn)業(yè)，使得房價飛速上漲。過高的土地價格帶來的社會問題越來越嚴(yán)重，人們不具有支付房款的能力，企業(yè)也買不起用于擴(kuò)展經(jīng)營的土地，社會的不平等現(xiàn)象也因房地產(chǎn)的持有而越來越明顯，日本政府開始實(shí)施金融緊縮的政策，降低土地價格。[2]從1989年5月開始，央行不斷提高利率，到次年8月，共提升了5次貸款利率。股價市值和土地價格因此大幅度下跌，失去了控制，看到這些現(xiàn)象的發(fā)生，日本政府緊急采取降息政策，央行利率經(jīng)過9 次調(diào)低。即便如此也無法控制股票和地價的下跌，房地產(chǎn)市場和股票市場完全失去了控制，最終跌落到泡沫經(jīng)濟(jì)以前的水平，巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫破滅[3]。

2.3 愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫

20世紀(jì)90年代后期，經(jīng)濟(jì)的高速增長加上勞動力的擴(kuò)張等因素刺激了愛爾蘭房價的暴漲。房價的居高不下、銀行業(yè)放貸的快速擴(kuò)張和政府對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施優(yōu)惠的稅收政策造成房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張?jiān)絹碓絿?yán)重。于2006年，泡沫達(dá)到頂峰，最終在2008年破滅。導(dǎo)致了愛爾蘭經(jīng)濟(jì)不斷持續(xù)3年下滑，工人下崗，銀行的資產(chǎn)大規(guī)?？s水，甚至造成很多銀行幾乎快要破產(chǎn)，政府因救助銀行而產(chǎn)生巨大負(fù)債，最終引發(fā)了債務(wù)危機(jī)。

三、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

以上三個事件的回顧，可以給我們一些經(jīng)驗(yàn)與啟發(fā)。

3.1 銀行信貸的擴(kuò)張

每逢房地產(chǎn)泡沫事件發(fā)生，必然會牽扯到銀行，銀行信貸是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的一個重要因素。銀行放貸門檻過低會助長房地產(chǎn)市場的熱度，美國佛羅里達(dá)州的當(dāng)?shù)劂y行可以向人們放貸房款的90%，人們只需支付10%的首付即可，而在愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫事件中，很多人只要付5%的首付就可以買到房子，銀行信貸的發(fā)放助推了一次又一次房地產(chǎn)泡沫的形成和擴(kuò)大。我國房地產(chǎn)開發(fā)商建造房屋和個人購房都需要大量的資金，銀行可以為其提供充足的資金，房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行貸款，用少量的自有資金就可以開發(fā)項(xiàng)目，而個人購房也只需要付一個首付就可以擁有住房。在這種情況下，隨著人們對住房需求的增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本在不斷加大，商品層次也不斷提高，房價會隨之增加，獲得的收益和利潤也會得到提升，最終會造成房地產(chǎn)價格泡沫的累積。房價雖然上漲了，但是人們可以通過銀行提供的資金去購買住房，銀行利用發(fā)放信貸解決了很多老百姓住房難的問題，同時又會導(dǎo)致泡沫越來越多。因此，我國應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)市場情況，控制銀行信貸的發(fā)放，避免資金過多流向房地產(chǎn)業(yè)。

3.2 政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)

政府的決策會在很大程度上影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在美國房地產(chǎn)泡沫事件中，佛羅里達(dá)州政府和各地方當(dāng)局都積極改善當(dāng)?shù)氐慕煌ê突A(chǔ)設(shè)施，以此來吸引大量的旅游者和投資者。日本政府連續(xù)實(shí)施了錯誤的金融政策導(dǎo)致了危機(jī)的發(fā)生。從20世紀(jì)90年代，愛爾蘭人對住房的需求越來越大，政府在資金和稅收等方面采取了許多措施來刺激供給，擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場發(fā)展，為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了條件。

3.3 投機(jī)性購房需求的大量增加

房地產(chǎn)業(yè)是具有高回報特點(diǎn)的一個行業(yè)，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的利潤。在這些房地產(chǎn)泡沫事件中，發(fā)現(xiàn)隨著房地產(chǎn)市場的火熱，購房者的投機(jī)性需求在不斷增加，他們對房地產(chǎn)市場的前景非常看好，把房地產(chǎn)作為投資品，通過買入和賣出從中賺取利差，獲得高額回報，從而推動房價不斷上漲，助長了泡沫的膨脹房地產(chǎn)市場變得更加火熱。投機(jī)性需求只是轉(zhuǎn)移了財富，而并不會創(chuàng)造價值，過度投機(jī)會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的不斷生成和膨脹，不僅會危害基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和損害房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的自身發(fā)展，也會影響居民的主動消費(fèi)，甚至?xí)_擊整個社會的經(jīng)濟(jì)。

四、現(xiàn)狀分析

房價是廣大群眾非常關(guān)心的一個問題，如果房價過高，人們無法滿足自己的住房需求，而住房又是人們生活的基本條件，所以本節(jié)詳細(xì)分析了房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，主要包括商品房的售價情況和房地產(chǎn)的投資狀況。

4.1商品房售價

房價的走勢是大眾關(guān)注的熱點(diǎn)，全國的房價呈上漲狀態(tài)，雖然人們收入也在逐步遞增，但和房價相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)是追不上房價上漲的速度。

根據(jù)商品房銷售情況，我們可以分析出：2003年，我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象就已經(jīng)發(fā)生，房地產(chǎn)也成為了大家關(guān)注的焦點(diǎn)，2003-2004年房價上漲幅度已經(jīng)高達(dá)17.7%，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動了人們對住房的消費(fèi)，再加之高房價使得大量資金流入房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步推動了房價的上升。2004-2005年的房價上漲幅度相對縮小，但依舊是一個高增長的幅度，2005-2006年房價增幅才明顯減小%。2006年是出臺調(diào)控政策密集的一年，但是依舊沒有抑制住房價的上漲。2008 年受全球經(jīng)濟(jì)的影響，房價降到 3800 元/平方米。2009 年，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房價回暖，有更多的投資者開始參與房地產(chǎn)市場，2010年，房價持續(xù)走高，已經(jīng)達(dá)到5032元/平方米。2011年，房地產(chǎn)價格增幅有所降低，各種調(diào)控政策使得房價得到了控制。2012年、2013年全國商品房平均售價的增幅分別為8.2%和7.7%，這兩年房價保持持續(xù)升溫，在2013年房地產(chǎn)市場更是注重以市場化的手段來解決房地產(chǎn)問題。2014年，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)比較明顯的調(diào)整和回落態(tài)勢，房價上漲的幅度逐月減小。2015年，各項(xiàng)救市政策紛紛而來，市場回暖，但是除一線城市，其余城市漲勢較緩。2016年初，部分熱點(diǎn)城市房價率先上漲，春節(jié)之后，房價升溫現(xiàn)象更是進(jìn)一步蔓延。

事實(shí)上，中低收入人群是無法承受商品房出現(xiàn)增長過快的。房價過快的上漲會推動投資的過快上漲，但實(shí)質(zhì)上是會抑制居民的一些其他消費(fèi)，貸款額和還款額會大大增加，而可支配收入在短期內(nèi)不會有較大的變化，所以絕大多數(shù)購房者都會縮減他們在教育、生活、娛樂等方面的支出，這也會成為擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的阻礙。

4.2房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)業(yè)如今已成為支柱產(chǎn)業(yè)和高度關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)，不僅對經(jīng)濟(jì)的影響十分重大，而且能夠直接帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理、建筑業(yè)和建材業(yè)等，不僅如此，也會間接推動娛樂、服務(wù)、和教育行業(yè)等的發(fā)展，對于房地產(chǎn)業(yè)的投資，在不斷增加。

由表1可知，我國房地產(chǎn)投資額逐年在遞增，雖然每年增幅不同，但每年都是保持遞增的趨勢，可見人們對房地產(chǎn)業(yè)投資的熱度也是在不斷升溫。觀察2003年到2017年的房地產(chǎn)投資額其增長速度基本上也是在不斷加快。其中，2014年和2015年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額基本上保持在相持的水平上，2015年的投資額略高于2014年，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度很快，投資過度，以致于許多地區(qū)庫存較多，那么開發(fā)商必然不會將過多的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)，避免遭受損失。房地產(chǎn)開發(fā)投資是GDP核算的的一個重要部分，二者之比可體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)的景氣程度，從表1可知，這些年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 的比重基本上是不斷上升的，只有2017年稍有下降說明房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)基本上不斷增大。

五、政策建議

5.1加強(qiáng)土地資源的管理

首先，增強(qiáng)宣傳土地資源管理政策的力度。我國居民對有關(guān)土地的政策并不了解，甚至很多人對此完全不知道。為此，對于管理土地的相關(guān)政策，可以通過電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)宣傳欄等形式傳遞給群眾，，使得老百姓能夠了解、認(rèn)識、熟知這些政策，認(rèn)識到管理土地這一資源的重要性。其次，逐步完善土地市場管理體系。政府可制定與土地管控有關(guān)的指標(biāo)，時刻掌握土地的相關(guān)狀況，以便加強(qiáng)管理，并且應(yīng)當(dāng)建設(shè)相應(yīng)的約束機(jī)制。最后，加強(qiáng)土地資源的監(jiān)管力度。在土地交易過程中的各個環(huán)節(jié)需要加大力度對其監(jiān)管，對于出現(xiàn)不規(guī)范的行為，一定要做到及時、嚴(yán)厲地懲治。

5.2改善金融體制

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可脫離金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商和個人都需要銀行提供大量的資金來支撐他們參與市場。我國要改善金融體制，央行應(yīng)采取寬嚴(yán)有度的貨幣政策，對于流動性的釋放，要謹(jǐn)慎對待。另外，我國可在一定程度上降低房地產(chǎn)開發(fā)商和個人抵押貸款的比例，對于信貸的發(fā)放做到嚴(yán)格控制。還可以拓寬我國的投資渠道，增加和擴(kuò)大投資范圍，避免資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)。

5.3積極發(fā)展住房租賃市場

在我國的一些大城市中，實(shí)現(xiàn)人人都能夠買房是不現(xiàn)實(shí)的，租賃市場的大規(guī)模發(fā)展是很有必要的。首先，健全中介服務(wù)體系。住房中介服務(wù)體系是連接市場供求雙方的橋梁，我國需大力發(fā)展中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，培育大型租賃機(jī)構(gòu)，推進(jìn)具有規(guī)模性的住房租賃服務(wù)。其次，合理指導(dǎo)住房租金價格。根據(jù)住房的不同面積、不同地段、不同結(jié)構(gòu)等，各級政府應(yīng)定期制定具有指導(dǎo)意見的住房租金價格，并向社會公示，有利于減少市場信息的不對稱。

5.4規(guī)范和完善政府行為

從國際上發(fā)生的房地泡沫事件來看，政府與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益關(guān)系，是造成房地產(chǎn)泡沫的重要因素。應(yīng)當(dāng)削弱地方政府與房地產(chǎn)業(yè)的利益關(guān)系，也應(yīng)當(dāng)逐漸擺脫“土地財政”現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)地方政府經(jīng)濟(jì)行為的科學(xué)化、程序化和法制化，真正考慮到廣大人民群眾的利益。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 張麗華，孫濤.借鑒日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問題完善我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境[J].天津經(jīng)濟(jì)，2007（03）：49-51+59.

[2] 毛金祥. 日本房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其對中國的啟示[D].上海社會科學(xué)院，2011.

[3] 敖青.我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險演進(jìn)與風(fēng)險抑制研究——基于日本20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)泡沫的啟示[D].廣東省社會科學(xué)院，2015.

作者簡介：賈晨圓（1994.6），性別：女，民族：漢，籍貫：河北省唐山市，職務(wù)/職稱：廣西大學(xué)商學(xué)院2017級學(xué)術(shù)型碩士研究生（在讀研究生），研究方向，勞動經(jīng)濟(jì)學(xué)。