国产日韩欧美一区二区三区三州_亚洲少妇熟女av_久久久久亚洲av国产精品_波多野结衣网站一区二区_亚洲欧美色片在线91_国产亚洲精品精品国产优播av_日本一区二区三区波多野结衣 _久久国产av不卡

?

商品房登記檔案實(shí)行“單套制”的可行性研究

2018-09-10 01:19智璐璐左宏嫄
檔案與建設(shè) 2018年9期
關(guān)鍵詞:商品房申請(qǐng)人館藏

智璐璐 左宏嫄

隨著城市化進(jìn)程的加快,住房消費(fèi)市場(chǎng)日益活躍。調(diào)查顯示,目前,全國335個(gè)地市、2853個(gè)縣區(qū)共設(shè)立3.8萬個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口,平均每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。登記數(shù)量的增長(zhǎng),使得作為確權(quán)的房地產(chǎn)檔案數(shù)量也呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng),檔案庫房館藏能力的短板效應(yīng)也日益凸顯。其深層原因,主要是當(dāng)前房地產(chǎn)登記模式:在房地產(chǎn)登記時(shí),申請(qǐng)人需要提供所需各類材料的紙質(zhì)材料,待載簿登記后,上述材料全部數(shù)字化并移交庫房保存,即傳統(tǒng)意義的雙套制。在登記總量偏低的時(shí)代,雙套制的弊端不甚明顯,現(xiàn)行環(huán)境下,雙套制導(dǎo)致的館藏空間告急、利用效率低下、檔案管理成本劇增已成為普遍現(xiàn)象。在此背景下,基于數(shù)字化背景的單套制歸檔制度成為大勢(shì)所趨。

一、單套制的定義和特點(diǎn)

單套制是指對(duì)于由電子設(shè)備生成的電子文件,在進(jìn)行歸檔時(shí),僅保管電子檔案,不生成和保存紙質(zhì)檔案的歸檔制度。和當(dāng)下主流的雙套制相比,單套制最顯著的特點(diǎn)體現(xiàn)在紙質(zhì)檔案的處理方式上:檔案保管單位不再保管紙質(zhì)檔案。這一顯著特點(diǎn),一方面很好地彌補(bǔ)了當(dāng)下房地產(chǎn)檔案保管方面的短板,從根本上解決了檔案庫房空間不足的問題;另一方面,通過推行單套制,可以改變當(dāng)前商品房登記受理模式,提高登記效率,極大地方便用戶。

二、雙套制下商品房登記檔案的收集、整理和利用

不完全統(tǒng)計(jì),目前全國的不動(dòng)產(chǎn)登記中心基本采用在受理階段要求申請(qǐng)人提供紙質(zhì)檔案,待審核發(fā)證之后對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行數(shù)字化掃描的模式,即雙套制。雙套制在登記流程中所表現(xiàn)出的弊端主要有以下幾個(gè)方面:

1.商品房受理之前?,F(xiàn)有模式下,由于要收取紙質(zhì)申請(qǐng)材料,群眾只能實(shí)地辦理。而目前各地登記中心的一個(gè)突出矛盾是前臺(tái)受理人員數(shù)量和辦事群眾數(shù)量的不匹配,直接導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記量劇增。以2017年部分城市受理量為例,2017年工作日共計(jì)249天,結(jié)合表1數(shù)據(jù),日均受理量最少的福州達(dá)到1445件,而上海甚至達(dá)到4178件,窗口受理壓力可想而知。表1數(shù)據(jù)在當(dāng)下全國不動(dòng)產(chǎn)登記的火熱背景下,極具代表性。受理量的劇增會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)后果:一是辦理前需要預(yù)約;二是辦理當(dāng)日需要等待,其間所耗費(fèi)的巨大時(shí)間成本給用戶造成了極大不便。

2.商品房受理及審核階段。雙套制模式下,群眾在申請(qǐng)商品房產(chǎn)權(quán)登記時(shí),需要提交商品房備案合同、發(fā)票、稅票、個(gè)人身份證明材料,在收取上述材料的同時(shí),窗口受理人員要完成初審,即對(duì)上述材料的合法、合理性進(jìn)行審核,之后再轉(zhuǎn)由審核部門進(jìn)行復(fù)審。在各地不動(dòng)產(chǎn)登記單位,這種做法較為通行。和其他登記類別不同,商品房登記的義務(wù)人是開發(fā)公司,在核定好預(yù)售備案信息與申請(qǐng)人信息一致之后即可保證登記簿記載的準(zhǔn)確性。該類登記申請(qǐng)材料比較簡(jiǎn)單,出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)比較少,完全可以撤銷初審環(huán)節(jié),轉(zhuǎn)由審核科進(jìn)行復(fù)審,其在登記流程上可行,在實(shí)際操作中也比較合理。

3.數(shù)字化掃描階段。在所有環(huán)節(jié)中,雙套制的弊端在數(shù)字化掃描階段也較為突出。首先,在所有登記材料歸檔之后,登記部門或者受托的數(shù)字化掃描單位需要根據(jù)目錄要求對(duì)每宗房地產(chǎn)登記檔案拆裝、分類,并完成所有紙質(zhì)檔案掃描及質(zhì)檢、掛接等工作。在日均歸檔數(shù)量較多的背景下,每份檔案從掃描部門(公司)接收到最終數(shù)字化成果能被直接利用,大約需要6天時(shí)間,在此期間,檔案處于凍結(jié)狀態(tài),調(diào)閱工作較難開展,極大地影響了群眾和登記人員的閱檔需求。其次,近年來,開發(fā)商和銀行對(duì)商品房和抵押合同的條款規(guī)定愈發(fā)詳細(xì),群眾在辦理對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)時(shí)提交的合同一般都在30~50頁之間,比較繁雜的抵押借款合同,甚至達(dá)到80頁左右,這些合同在掃描過程所耗費(fèi)的人力、時(shí)間和財(cái)力成本可想而知。最后,對(duì)掃描的檔案成果進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn),掃描的文件之間重復(fù)率非常之高,不完全統(tǒng)計(jì),可以達(dá)到40%左右。以商品房買賣合同為例,選取某一小區(qū)500戶為樣本,在用戶申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí),產(chǎn)權(quán)登記部門會(huì)收到500份商品房買賣合同,合同內(nèi)容頁中除購房人信息、房屋信息及簽名頁3頁之外,其余幾十頁內(nèi)容都完全相同。雙套制下,掃描人員要對(duì)上述幾十頁材料重復(fù)掃描500次,其中無效的重復(fù)勞動(dòng)量可想而知。

4.檔案保管階段。鑒于近年來房地產(chǎn)登記總量的暴增及房地產(chǎn)檔案全部執(zhí)行永久保存兩方面因素,館藏空間一直是各地房地產(chǎn)檔案館的痛點(diǎn)。而在所有門類的房地產(chǎn)檔案中,商品房登記檔案所占比例不容小覷。以A市為例,2017年主要門類的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)登記中,商品房登記量為36600余件,占主要業(yè)務(wù)登記總量的39%。在假設(shè)每個(gè)檔案館使用的都是空間利用率最高的電動(dòng)密集架及密集架使用率為100%的情況下(實(shí)際利用率一般是80%),密集架規(guī)格為5列、4層,共20個(gè)單元格,每個(gè)單元格可以排放17盒左右檔案,平均每個(gè)檔案盒存放12份商品房類登記檔案,則每年需要至少9排密集架,這為檔案館館藏的優(yōu)化和升級(jí)工作帶來了一定阻力。

5.檔案利用階段。房產(chǎn)檔案作為一類民生檔案,利用率非常之高。2016年,筆者有幸參加N市檔案工作年度總結(jié)會(huì),對(duì)比與會(huì)各檔案館(室)統(tǒng)計(jì)上報(bào)的檔案利用數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)檔案館一個(gè)月的利用頻次比其他檔案館一年的利用頻次之和還要高,具體表現(xiàn)在調(diào)檔用戶面廣、調(diào)檔頻率高。在調(diào)取的檔案內(nèi)容中,利用率較高的主要有購房票據(jù)(發(fā)票和稅票)、買賣合同(商品房買賣合同、存量房買賣合同等)和抵押借款合同,其中平均每份合同類檔案都有30多頁,頻繁地調(diào)取無疑會(huì)造成極大浪費(fèi)。

三、商品房類房地產(chǎn)檔案單套制的優(yōu)點(diǎn)

1.內(nèi)容簡(jiǎn)單,有實(shí)施單套制的先天優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)檔案按照業(yè)務(wù)類別的不同,可以分為商品房類房地產(chǎn)檔案、存量房類房地產(chǎn)檔案、抵押類房地產(chǎn)檔案等等。其中,商品房類房地產(chǎn)檔案內(nèi)容較其他檔案更為簡(jiǎn)單。商品房登記的最重要環(huán)節(jié)是房屋的網(wǎng)上備案信息,在明確預(yù)售信息之后,商品房登記申請(qǐng)人屬于純獲益一方,從獲益方角度看,其提交的材料中,虛假、錯(cuò)誤的材料相對(duì)較少。目前,全國大部分省市推行的網(wǎng)絡(luò)查詢方式,為商品房類檔案的真?zhèn)螌徍颂峁┝吮憬萃緩?,也奠定了商品房類檔案實(shí)行單套制的先天優(yōu)勢(shì)。

2.提高房地產(chǎn)登記效率。實(shí)行單套制之后,一方面對(duì)于登記申請(qǐng)人而言,免去了往返不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交申請(qǐng)材料的成本,申請(qǐng)人隨時(shí)隨地可以通過電腦或手機(jī)登錄指定網(wǎng)址,按照商品房登記所需材料,依序上傳數(shù)字化申請(qǐng)材料即可;另一方面對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記部門而言,最大的優(yōu)點(diǎn)就是減輕了工作壓力。粗略統(tǒng)計(jì),商品房業(yè)務(wù)在所有業(yè)務(wù)中占比約39%,實(shí)行單套制之后,前臺(tái)受理人員的收件壓力相應(yīng)下降約39%,節(jié)省的時(shí)間可用于辦理其他類別登記,縮短其他業(yè)務(wù)申請(qǐng)人的等待時(shí)間,優(yōu)化整體的不動(dòng)產(chǎn)登記流程,提高登記效率。

3.有效降低房地產(chǎn)檔案館的館藏壓力。解決房地產(chǎn)檔案館館藏空間問題,必須在檔案收集階段著手。傳統(tǒng)管理模式下,紙質(zhì)檔案地位無可取代,因此,任何解決館藏空間的方式都無法達(dá)到釜底抽薪的效果。數(shù)字檔案時(shí)代,基于電子檔案的法律效力,完全可以弱化紙質(zhì)檔案的作用。實(shí)施單套制之后,檔案館不再接收商品房登記的紙質(zhì)檔案,理論上節(jié)省了館藏近40%的空間,從根本上解決檔案館的空間難題。

4.為房地產(chǎn)檔案數(shù)字化工作減壓。在商品房登記受理階段,由申請(qǐng)人通過各自客戶端直接提供符合規(guī)定的數(shù)字化檔案,待審核載簿之后將其直接歸檔,壓縮了登記中的受理、掃描及移交環(huán)節(jié)。對(duì)于掃描部門而言,一方面可以節(jié)省商品房類檔案數(shù)字化的各項(xiàng)成本;另一方面,可以用結(jié)余的資源集全力處理其他門類檔案,加快其他門類房地產(chǎn)檔案的數(shù)字化進(jìn)程,將之前6天的數(shù)字化時(shí)間縮短至4天或更短,方便群眾和工作人員及時(shí)調(diào)檔。

四、商品房登記檔案實(shí)行單套制需要解決的問題

商品房類檔案實(shí)行單套制,是對(duì)之前登記模式的徹底變革。在推行之前,需要解決以下幾個(gè)問題:

1.明確提交材料的方式。確定申請(qǐng)材料的提交方式是房地產(chǎn)檔案實(shí)行單套制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。商品房登記檔案實(shí)行單套制的目的是提高房地產(chǎn)登記效率。因此在提交方式的確認(rèn)上,應(yīng)從申請(qǐng)人角度出發(fā),盡量降低登錄門檻,允許通過電腦、手機(jī)等多種方式登錄屬地的不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)站,選擇業(yè)務(wù)類別,根據(jù)提示依次上傳各類申請(qǐng)要件。待上傳完畢,即完成了傳統(tǒng)意義上的登記受理工作。

2.明確提交材料的格式。雙套制背景下,紙質(zhì)檔案的掃描有一系列的標(biāo)準(zhǔn),如:掃描分辨率應(yīng)不小于200dpi,存儲(chǔ)格式應(yīng)該是TIFF、JPEG等通用格式。單套制下,申請(qǐng)人在上傳材料時(shí)也應(yīng)遵循上述標(biāo)準(zhǔn),不動(dòng)產(chǎn)登記中心可對(duì)圖片的格式進(jìn)行設(shè)置,申請(qǐng)人提交數(shù)字化材料后,只有符合條件才可以進(jìn)行下一步,從源頭上保證了電子檔案的質(zhì)量。

3.明確提交材料真?zhèn)蔚暮硕ǚ绞健kp套制下,材料的真?zhèn)螌徍撕驼J(rèn)定是登記工作重點(diǎn),單套制下亦如此。目前的商品房登記需要提交商品房買賣合同、購房發(fā)票、契稅票、不動(dòng)產(chǎn)登記證明單、申請(qǐng)人身份證明材料及銀行的抵押貸款合同。上述項(xiàng)目中,商品房買賣合同的審核工作最為基礎(chǔ)和重要。目前,國內(nèi)商品房普遍實(shí)行預(yù)售合同備案制度,每套房屋隨機(jī)配發(fā)一個(gè)合同備案號(hào),并印制在合同上。驗(yàn)核時(shí)登錄商品房合同備案機(jī)構(gòu)指定網(wǎng)址,輸入合同備案號(hào)即可驗(yàn)證購房人、房屋等基本信息與提交信息是否一致。

購房發(fā)票、契稅票所載信息的核定,一方面可以通過網(wǎng)上備案合同進(jìn)行核定,另一方面,目前很多省市開通了電話和網(wǎng)絡(luò)查詢途徑,對(duì)于部分存疑信息,審核人可通過上述途徑確保票據(jù)的真實(shí)性。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記證明單而言,其發(fā)證單位是不動(dòng)產(chǎn)登記中心,真?zhèn)魏硕ǜ鼮楹?jiǎn)單。

4.明確電子檔案法律效力。紙質(zhì)檔案時(shí)期,檔案界普遍遵循“原件優(yōu)先”原則,即檔案的證據(jù)性依附于紙質(zhì)檔案之上。近幾年,隨著電子文件的盛行,國際和國內(nèi)已開始實(shí)施對(duì)電子檔案的相關(guān)法律進(jìn)行調(diào)整。2004年通過的《中華人民共和國電子簽名法》第二章第五條提到“符合下列條件的數(shù)據(jù)電文,視為滿足法律、法規(guī)規(guī)定的原件形式要求:(一)能夠有效地表現(xiàn)所載內(nèi)容并可供隨時(shí)調(diào)取查用;(二)能夠可靠地保證自最終形成時(shí)起,內(nèi)容保持完整、未被更改?!?013年修改執(zhí)行的《中華人民共和國刑事訴訟法》,在第五章證據(jù)中明確規(guī)定,證據(jù)包括:視聽資料、電子數(shù)據(jù)。進(jìn)一步增強(qiáng)了電子文件的法律效力。以上種種,都為電子檔案的證據(jù)性提供了強(qiáng)有力佐證,夯實(shí)了電子檔案的法律效力。

參考文獻(xiàn)

[1]錢毅.電子文件“單套制”管理相關(guān)概念的辨析與思考[J].檔案學(xué)通訊,2017(4):8-13.

[2]沈欣瑜.電子檔案“單套制”背后的電子文件管理思想轉(zhuǎn)變[J].檔案管理,2017(6):33-36.

[3]智璐璐.房產(chǎn)抵押、查封注銷等檔案銷毀可行性分析[J].中國檔案,2017(3):38-39.

[4]廖倩文.電子文件單套制管理問題的策略研究[J].檔案與建設(shè),2017(8):27-30.

猜你喜歡
商品房申請(qǐng)人館藏
樹德娃的太空之旅 學(xué)習(xí)設(shè)計(jì)
名家書畫:浙江省文史研究館館藏書畫作品選刊
7月1日起澳洲簽證費(fèi)將全面漲價(jià)上調(diào)幅度達(dá)到5.4%
澳大利亞7月1日起移民簽證新規(guī)將生效
航次租船合同爭(zhēng)議案
2004年~2012年檔案館與圖書館館藏量發(fā)展比較
介紹兩件館藏青銅器
11
锦州市| 大安市| 栖霞市| 通江县| 南漳县| 庆元县| 兴隆县| 洛南县| 阳谷县| 阿拉善右旗| 沙湾县| 合川市| 阿尔山市| 定安县| 阜新市| 南靖县| 庆阳市| 柳林县| 桐城市| 宁津县| 阳谷县| 昌邑市| 丰城市| 宝丰县| 石首市| 大新县| 怀化市| 东丰县| 双流县| 奉化市| 香港| 宁南县| 安康市| 高青县| 红桥区| 濮阳市| 镇坪县| 突泉县| 宝山区| 双牌县| 资源县|