□陶 然 聶 龍

近日，南昌市西湖區(qū)人民法院審結(jié)了一起因無權(quán)代理引起的房屋買賣合同糾紛。

原告李某與被告王某簽訂了一份《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》，合同約定：原告購買被告王某代理的其母親趙某所有的位于南昌市西湖區(qū)某小區(qū)的一套房屋，若被告未取得其母親趙某的授權(quán)則應(yīng)向原告賠償3萬元。合同簽訂后，原告依約向被告交付了5萬元定金。但被告王某遲遲不與原告簽訂房屋買賣合同。后被告王某告知原告其未取得其母親趙某授權(quán)，不能繼續(xù)履行案涉合同項下的義務(wù)。于是，原告李某向法院提起訴訟，請求被告王某承擔(dān)違約責(zé)任。

法院認(rèn)為，無權(quán)代理人簽訂的合同是否屬于效力待定的合同，關(guān)鍵是要看無權(quán)代理合同事后是否被追認(rèn)，如果事后被追認(rèn)了，那么該合同就由無權(quán)代理變?yōu)榱擞袡?quán)代理，該合同直接約束被代理人，及合同的權(quán)利義務(wù)由被代理人享有和承擔(dān)；如果未被追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人及無權(quán)代理人承擔(dān)法律責(zé)任。本案被告王某因未取得其母親趙某的授權(quán)，最終導(dǎo)致履行不能，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。故法院判決被告賠償原告3萬元，并返還定金5萬元。

【點評】1.在二手房交易中，如果對方是代理人，一定要對方出具充分的證據(jù)證明其代理權(quán)限，最簡單也是最直接的方法就是要對方出具業(yè)主簽字的且授權(quán)內(nèi)容明確的《授權(quán)委托書》，并且要保管好該材料。2.要求代理人出示房產(chǎn)證原件以及業(yè)主的身份證明等，防范代理人無權(quán)代理，或因房價上漲業(yè)主故意以不知情為由拒絕賣房。3.即使代理人和業(yè)主是親屬關(guān)系，如配偶、父母、子女關(guān)系也不意味著其就有代理權(quán)，能證明其有代理權(quán)的材料只有業(yè)主出具的《授權(quán)委托書》。