韋竑

摘 要 住房租賃市場在新經(jīng)濟(jì)形勢下存在著一定的風(fēng)險，這些風(fēng)險不利于整個行業(yè)的發(fā)展及穩(wěn)定，因此亟須運(yùn)用各種控制手段。本文從不同的風(fēng)險主體出發(fā)，分門別類地介紹其有關(guān)風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上提出控制策略。

關(guān)鍵詞 新經(jīng)濟(jì)形勢 住房租賃市場 風(fēng)險與控制策略

一、新經(jīng)濟(jì)形勢下住房租賃市場的現(xiàn)狀

近幾年，地價和房價不斷上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了剛需購房者的購房需求和整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。為了平穩(wěn)房價并且增加住房供應(yīng)，國家出臺了“租售共舉”“租售同權(quán)”的政策，以進(jìn)一步完善和促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展。因此，在政策的推動及現(xiàn)實(shí)需求的推動下，我國的住房租賃市場的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度大大加快。尤其是一、二線城市出現(xiàn)了民營的租賃公寓，甚至知名的房地產(chǎn)企業(yè)，如萬科、龍湖等，也進(jìn)行了租賃公寓的大規(guī)模布局。但是，在這種行業(yè)蓬勃發(fā)展的背后，隱藏著各種可控及不可控的風(fēng)險。住房租賃市場不管對于企業(yè)、出租人還是承租人，都具有較大的風(fēng)險系數(shù)，都需要進(jìn)行積極的風(fēng)險控制。

二、新經(jīng)濟(jì)形勢下住房租賃市場存在的風(fēng)險

風(fēng)險意味著未來收益及損失的不確定性，是固有存在的。風(fēng)險的分類有多種方式，本文將以風(fēng)險主體為主要分類依據(jù)，并結(jié)合風(fēng)險原因分類、風(fēng)險標(biāo)的分類等多種分類方式。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險

1.政治風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較大的政策風(fēng)險。在現(xiàn)有的“租售同權(quán)”的政策下，住房租賃市場得以快速發(fā)展。但是一旦“租售同權(quán)”政策落實(shí)不到位或者實(shí)施不理想，那么人們選擇住房租賃的意愿就會趨弱，仍將繼續(xù)進(jìn)行房屋購買。同時，未來的政策，尤其是稅收政策和金融政策也會極大地影響住房租賃企業(yè)的發(fā)展。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。住房租賃尤其是企業(yè)自建住房租賃，存在著投資巨大、投資回收期長、投資回報率低的情況，因此很可能存在融資不足的風(fēng)險以及中途資金鏈斷裂的風(fēng)險。

（二）承租人的風(fēng)險

1.價格風(fēng)險。承租人一直以來都作為整個住房租賃鏈條中的薄弱環(huán)節(jié)，承擔(dān)著較多的風(fēng)險。在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，首當(dāng)其沖的就是價格風(fēng)險。隨著房價的不斷攀升，各個城市的房屋出租價格也在不斷上漲。并且“租售同權(quán)”在一定程度上也刺激了租房價格的上漲。因此在供給有限的情況下，承租人需要面臨更大的價格上漲風(fēng)險。

2.人身風(fēng)險。在我國住房租賃市場中，絕大部分還是居民個人產(chǎn)權(quán)房的出租。在一、二線城市，為了吸引更多的租戶以擴(kuò)大收益，出租人會將房屋改裝成隔斷房。這種隔斷房租金較為便宜，但是由于采用不合格材料進(jìn)行隔斷，并且私自篡改了原有的水電線路，因此存在較大的安全風(fēng)險，會對承租人的人身造成風(fēng)險敞口。

3.信用風(fēng)險。目前，我國的住房租賃市場的信用機(jī)制發(fā)展并不完善，尤其是自有房屋的出租，更是存在較多的信用風(fēng)險。由于大部分承租人在住房伊始沒有簽訂住房合同或合同不規(guī)范，未能明確雙方的權(quán)利義務(wù)，且政府監(jiān)管缺位，因此很多時候會發(fā)生出租人單方面違約的現(xiàn)象。

（三）出租人的風(fēng)險

1.價格風(fēng)險。出租人也會受到一定的價格風(fēng)險。在未來的住房租賃市場中，一旦個人出租方和房企出租方供給增多，就會使整體的房屋出租價格下降，出租人就會承擔(dān)價格風(fēng)險。

2.政策風(fēng)險。出租人也會面臨各種法律法規(guī)的約束，目前我國已經(jīng)出臺了各種住房租賃管理條例，一旦出租人沒有按照規(guī)定要求出租房屋，就會受到法律的制裁。在未來，這種政策管理會更加規(guī)范、嚴(yán)格，因此現(xiàn)有的出租人尤其是存在不規(guī)范行為的出租人，會面臨較大的政策風(fēng)險。

三、新經(jīng)濟(jì)形勢下住房租賃市場的風(fēng)險控制策略

由于各個風(fēng)險主體的具體情況不同，因此需要制定具體的風(fēng)險控制策略。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制策略

1.風(fēng)險回避策略。上文提到住房租賃市場的開發(fā)存在較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，因此在投資決策和分析之時，如果企業(yè)自身承受不了這樣的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，最好選擇退出投資的風(fēng)險回避政策。

2.風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略。由于住房租賃企業(yè)自身承擔(dān)著較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，因此可以將這種風(fēng)險轉(zhuǎn)移到其他主體上。傳統(tǒng)的方式就是購買經(jīng)營保險，將各種風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。此外，可通過金融創(chuàng)新降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），就是將流動性較差的房屋資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為較為活躍的金融資產(chǎn)，將一部分經(jīng)濟(jì)風(fēng)險轉(zhuǎn)移到金融市場中的投資人手中。

3.風(fēng)險自留政策。不管是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險還是政治風(fēng)險，都具有一定的整體性和純粹性，因此都具有較大的不可控性。為了預(yù)防未來的不確定的損失，最好的方式是在企業(yè)內(nèi)自留一部分風(fēng)險資金，以備不時之需。

4.損失控制策略。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要制定周密而詳細(xì)的事前、事中以及事后的風(fēng)險控制計劃來降低風(fēng)險的發(fā)生概率及風(fēng)險損失程度。在事前的風(fēng)險控制中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要健全內(nèi)部風(fēng)險控制制度，并且加強(qiáng)對內(nèi)部環(huán)境及外部環(huán)境的檢測和分析，以此降低風(fēng)險發(fā)生概率。事中的風(fēng)險控制策略是對已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行控制，來降低已有風(fēng)險對企業(yè)利益的損害。事后的風(fēng)險控制策略仍舊以減小損失為主要目的，并在此之中總結(jié)有關(guān)經(jīng)驗和教訓(xùn)，提高今后的風(fēng)險控制能力。

（二）承租人的風(fēng)險控制策略

1.風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略。對于承租人而言，可以將租賃過程和居住過程中出現(xiàn)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。目前，各種針對承租人的保險類型不斷發(fā)展，因此這是一個較為有效的轉(zhuǎn)移手段。同時，在房屋承租伊始，承租人必須要求和出租人簽訂租賃合同，并在合同中明確雙方的權(quán)利義務(wù)。對于承租人而言，這樣則可以合理合法地將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給出租人。

2.增強(qiáng)風(fēng)險預(yù)防和控制的意識。大部分承租人都缺乏風(fēng)險控制的意識，這就導(dǎo)致其無法預(yù)防風(fēng)險的發(fā)生。首先，承租人要有合同意識，能夠適用法律武器來維護(hù)自身的合法權(quán)益。同時，在租房的過程中，承租人也要具有各種風(fēng)險防范意識，如火災(zāi)防范意識、地震防范意識、偷盜防范意識等。只有具備相關(guān)的風(fēng)險防范意識和正確防范的知識，才能使用風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險控制手段。

（三）出租人的風(fēng)險控制策略

1.風(fēng)險轉(zhuǎn)移策略。對于出租人而言，各種自然風(fēng)險是自身沒有辦法控制的，因此可以購買住房保險，將這種不可控的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。

2.完善租房規(guī)范。首先，出租人應(yīng)該完善交易手段。出租人應(yīng)該與承租人規(guī)定完善的交易流程，從看房、簽合同、交房到收房。其中合同的簽署是必不可少的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?，F(xiàn)如今，出現(xiàn)了許多方便的電子交易合同，但是其也存在許多問題。因此，合同簽訂最好還是以紙質(zhì)合同為主。其次，出租人應(yīng)該按照法律法規(guī)要求整理住房。不得為了擴(kuò)大租金收益，而違規(guī)使用隔斷房，也不得私自篡改各種線路。對于出租人而言，減少政策風(fēng)險的主要途徑，就是按照住房租賃管理相關(guān)規(guī)定進(jìn)行住房租賃。

四、政府對于住房租賃市場的風(fēng)險控制行為

上文主要探討了住房租賃市場中的單獨(dú)個體對于風(fēng)險的控制，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要政府的引導(dǎo)和管理。在風(fēng)險控制中，政府的風(fēng)控行為能夠有效地為住房租賃市場控制整體風(fēng)險。

（一）減少政治不確定的風(fēng)險

政府有制定政策的權(quán)力。所以不管是現(xiàn)有的“租售同權(quán)”政策、金融開放政策還是住房租賃政策，都由政府制定和執(zhí)行。為了降低這種政策的不確定性，減少各個主體所要承受的政治風(fēng)險，政府應(yīng)該不斷規(guī)范現(xiàn)有的法律法規(guī)，并且出臺具有預(yù)見性的指導(dǎo)政策。同時，政府也應(yīng)該保證政治的穩(wěn)定性。在現(xiàn)有形勢下，政治的穩(wěn)定性主要體現(xiàn)在與其他各國的交往中。我國應(yīng)該堅持開放、友好的外交政策，與各個國家建立和平共處的關(guān)系，從而保證國內(nèi)市場的穩(wěn)定性。

（二）減少經(jīng)濟(jì)不確定的風(fēng)險

完善金融市場的發(fā)展是政府和中央銀行義不容辭的工作。對于住房租賃市場而言，其發(fā)展需要金融市場提供動力和能量，所以金融市場政策性導(dǎo)向的穩(wěn)定是減少風(fēng)險的必要手段。我國現(xiàn)有的金融市場相較于發(fā)達(dá)國家而言存在一定的差距，不僅市場廣度和市場深度不夠，各種金融創(chuàng)新也不足。在未來，政府應(yīng)該不斷完善金融行業(yè)的法律管理和制度管理，并且不斷開放金融市場，強(qiáng)化其市場廣度和深度，并不斷增強(qiáng)金融市場的創(chuàng)新能力。

五、結(jié)語

發(fā)展住房租賃市場的出發(fā)點(diǎn)是積極的，但是由于整體環(huán)境的不穩(wěn)定性、行業(yè)發(fā)展的不成熟性以及政府管控的滯后性，所以該行業(yè)還存在許多市場亂象，市場內(nèi)的各個主體也承擔(dān)著較大的風(fēng)險。為了完善該市場的風(fēng)險管理，應(yīng)該從多個角度、多個主體同時出發(fā)，不斷變革與創(chuàng)新。

（作者單位為南寧威寧資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司）

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