周曉晨

【摘要】近些年，房地產(chǎn)投資的高速增長以及房價的迅猛上漲帶來了眾多負(fù)面影響，加之政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策和大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)的形勢愈加嚴(yán)峻。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理在嚴(yán)峻的形勢面前暴露出種種問題，我國房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著前所未有的資金壓力。本文對資金管理進(jìn)行了概述，提出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題，繼而闡述相應(yīng)的解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；解決措施

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，它的資金管理是在房地產(chǎn)整個開發(fā)經(jīng)營和日常管理活動中對于其應(yīng)用的各項(xiàng)資金的籌集、使用、分配、控制等管理活動，其是以房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)有的資金特點(diǎn)和規(guī)律為依據(jù)而進(jìn)行，并以國家相關(guān)規(guī)定為依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理以它為核心內(nèi)容。資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中十分重要，房地產(chǎn)企業(yè)能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)以及實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展，都取決于資金管理能否合理有效進(jìn)行。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，重視企業(yè)資金管理是必要的發(fā)展手段。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金預(yù)算管理制度不完善

資金管理在一些房地產(chǎn)企業(yè)中未得到足夠的重視，從而造成其資金管理中出現(xiàn)諸多問題。在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的資金管理意識淡薄，對資金的管理太過于隨意，缺乏完善的管理制度，從而造成資金管理過程不規(guī)范，影響了資金的使用效益。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)，在資金管理過程中，沒有對資金使用進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算管理，在項(xiàng)目設(shè)計和實(shí)施過程中，對費(fèi)用支出沒有合理地進(jìn)行預(yù)算。這樣就影響資金的正常周轉(zhuǎn)，甚至可能造成項(xiàng)目停滯，影響工期的正常完成和銷售順利進(jìn)行。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)建立科學(xué)的資金預(yù)算管理制度，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行完善和改進(jìn)。

（二）融資渠道不暢且方式單一

在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家政策法規(guī)的影響之下，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資有很大的局限性，融資渠道主要集中在國內(nèi)貸款、自籌資金、定金以及預(yù)付款等?？傊覈康禺a(chǎn)企業(yè)融資方式較為單一、融資渠道相對狹窄。中小房地產(chǎn)企業(yè)自身持有的自有資金不足，開發(fā)資金主要通過向銀行申請貸款獲得，呈現(xiàn)較為單一的融資模式。剛剛過去的幾年，央行的信貸政策表現(xiàn)出逐步加緊的趨勢，企業(yè)申請銀行貸款變得越來越難，這就加大了房地產(chǎn)領(lǐng)域籌集資金的難度。當(dāng)然中小房地產(chǎn)企業(yè)也深受其影響，面對銀行貸款越來越難的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，而其他的資金籌集途徑又相對較少的情況，公司的資金將相對匱乏，嚴(yán)重影響了公司未來發(fā)展。

（三）投資決策分析缺少合理性

投資被認(rèn)為是提升企業(yè)效益最為直接的途徑，企業(yè)通過籌集資金投入到相應(yīng)的項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)中來獲取利益，企業(yè)籌資、投資、獲利的循環(huán)過程促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。中小房地產(chǎn)企業(yè)出于把企業(yè)做強(qiáng)做大的考慮，一味追求企業(yè)自身規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)資金不合理占用，然而在投資管理這一方面依然還面臨著較多的問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有警惕高收益背后的高風(fēng)險，他們在項(xiàng)目投資上缺乏科學(xué)性、客觀性、合理性的分析。中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的精細(xì)化以及特色性等方面還投入不夠，在項(xiàng)目市場開發(fā)、資金流通、融資需求等方面沒有進(jìn)行足夠的分析，這些將對企業(yè)的運(yùn)營造成不利的影響。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理措施

（一）完善資金預(yù)算管理制度

要想有效改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理現(xiàn)狀，就需要在房地產(chǎn)企業(yè)原有的資金管理基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)更加有效的資金管理。資金預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中的重要部分，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面預(yù)算管理不到位，就需要公司建立預(yù)算部門，對項(xiàng)目資金進(jìn)行有效預(yù)算，從而便于企業(yè)的資金管理工作。房地產(chǎn)預(yù)算部門資金預(yù)算分為預(yù)算收入和預(yù)算支出兩部分管理，房地產(chǎn)企業(yè)建立資金管理制度，可以針對性地定期對相關(guān)預(yù)算資金進(jìn)行有效的管理，針對預(yù)算收入和預(yù)算支出，由財務(wù)人員進(jìn)行月度和季度的預(yù)算統(tǒng)計，然后在季度的固定時間點(diǎn)，將預(yù)算統(tǒng)計向上級部門審批。經(jīng)過上級批準(zhǔn)后，財務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目的預(yù)算使用以及監(jiān)督項(xiàng)目的收入情況。這樣通過完善預(yù)算管理制度的方法，對資金管理起到了積極的作用。

（二）拓寬融資渠道

目前，我國房地產(chǎn)公司融資的形式主要有國內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資以及其他資金來源。國內(nèi)貸款主要有土地儲備貸款與房地產(chǎn)開發(fā)貸款；自籌資金主要分為企業(yè)暫時沒有利用或者沒有充分利用的企業(yè)內(nèi)部資金、其他企業(yè)資金以及民間資金三大部分；利用外資主要有境外房地產(chǎn)投資基金與境外風(fēng)險投資基金兩種形式；其他資金主要有定金、預(yù)付款以及個人按揭貸款等形式。中小房地產(chǎn)企業(yè)未來的主導(dǎo)籌資方式依然是銀行貸款，這就更需要進(jìn)一步提高籌資效率與籌資的總量。與此同時，建議中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬籌資渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合公司具體情況，在國家宏觀政策和法律法規(guī)允許的情況下，盡可能拓展融資渠道，學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外一些成功的融資模式，用以解決企業(yè)自己問題。

（三）強(qiáng)化投資的可行性研究

可行性研究是在決策前對要投資項(xiàng)目進(jìn)行理性、科學(xué)的分析和評價，房地產(chǎn)企業(yè)要從如下幾方面做好項(xiàng)目的可行性研究：一、做好項(xiàng)目背景調(diào)查，結(jié)合國家相關(guān)政策方針、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行宏觀背景分析，重點(diǎn)對當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境進(jìn)行客觀分析；二、做好市場調(diào)研，重點(diǎn)對項(xiàng)目所在地區(qū)的周邊環(huán)境、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等內(nèi)容做調(diào)研；三、做好項(xiàng)目的規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)不僅要符合相應(yīng)的技術(shù)要求，還要滿足相關(guān)的設(shè)計要求，使其滿足企業(yè)的資金投資需求；四、做好成本費(fèi)用預(yù)算，結(jié)合外部因素和項(xiàng)目需求，對項(xiàng)目開發(fā)所需的開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用做好估算。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)需要將內(nèi)部管理和外部經(jīng)營環(huán)境相結(jié)合，以此為落腳點(diǎn)進(jìn)行資金管理。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理并不是一項(xiàng)封閉、固定的管理，而是一種開放程度和動態(tài)管理程度較高的管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對資金管理的宣傳和學(xué)習(xí)，使企業(yè)上下對資金管理高度重視，并且以科學(xué)的資金管理方法和健全的資金管理制度作為資金管理行為的保障。