鐘志雄

【摘 要】本文選擇酒店業(yè)運(yùn)用投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的情況進(jìn)行研究。房地產(chǎn)投資在一些發(fā)展比較好的酒店是存在的，也有許多酒店業(yè)擁有投資性房地產(chǎn)，進(jìn)而對(duì)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的會(huì)計(jì)信息提出了更高的要求。但是由于價(jià)值不穩(wěn)定，運(yùn)用歷史成本模式不能反映出投資性房地產(chǎn)當(dāng)期的真實(shí)價(jià)值，不能滿足投資性房地產(chǎn)的計(jì)量要求。財(cái)政部在2006年2月發(fā)布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量采用兩種方式：成本模式與公允價(jià)值計(jì)量模式，由此引入了公允價(jià)值的概念。本文研究投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量問(wèn)題，通過(guò)HZ酒店具體的案例研究，尋求解決問(wèn)題的途徑。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；計(jì)量

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種政策的進(jìn)一步開(kāi)放，使得我國(guó)的投資性房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)快速發(fā)展的黃金期。最近幾年，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格都在不斷攀升，尤其是以北上廣為代表的特大城市價(jià)格上漲幅度最大，因此傳統(tǒng)的成本會(huì)計(jì)計(jì)量模式已經(jīng)無(wú)法完全滿足會(huì)計(jì)計(jì)量的要求。傳統(tǒng)的成本模式在一定程度上更便于計(jì)量，但不利于企業(yè)持有者或者投資者了解企業(yè)資產(chǎn)的確切情況進(jìn)而影響決策的制定，同時(shí)也掩蓋了企業(yè)資產(chǎn)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)。

一、文獻(xiàn)綜述

上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始，美國(guó)的金融資產(chǎn)以及衍生金融資產(chǎn)開(kāi)始大面積交易，然而由于當(dāng)時(shí)采用的歷史成本計(jì)量模式無(wú)法正確反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值以及其潛在風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致了金融危機(jī)的發(fā)生。為此，人們開(kāi)始著手解決這個(gè)問(wèn)題，進(jìn)而提出了公允價(jià)值計(jì)量模式。隨著時(shí)間的發(fā)展，西方關(guān)于公允價(jià)值會(huì)計(jì)的研究已經(jīng)逐漸成熟和完善，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提出了更好的指引。

Barth（2005）指出，公允價(jià)值能更真實(shí)地反映當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期，有利于投資者做出正確的決定，所以公允價(jià)值會(huì)計(jì)模式應(yīng)該得到廣泛應(yīng)用。同時(shí)，與公司管理者根據(jù)自身分析對(duì)比得到的公允價(jià)值相比，專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估公司給出的公允價(jià)值將會(huì)更具有可靠性。

Lourenco，Isabel Costa and Jose Dias（2008） 通過(guò)對(duì)法國(guó)、英國(guó)、德國(guó)和瑞典投資性房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析研究，認(rèn)為投資者在承認(rèn)財(cái)務(wù)報(bào)表以及相關(guān)企業(yè)信息的披露時(shí)給出了不一樣的估價(jià)。

R ichard，Mary and Karl（2000）通過(guò)對(duì)英國(guó)的房地產(chǎn)公司的研究來(lái)評(píng)估公允價(jià)值計(jì)量的可靠性，認(rèn)為相對(duì)于歷史成本，公允價(jià)值的偏差更少而準(zhǔn)確度要高。同時(shí)調(diào)查顯示，管理者選擇可行的會(huì)計(jì)方法來(lái)報(bào)告更多的收益，通過(guò)對(duì)出售資產(chǎn)的時(shí)間順序進(jìn)行安排來(lái)平滑報(bào)告上的盈利變化和凈資產(chǎn)變化，最后，提出評(píng)估估計(jì)的可靠性在外部評(píng)估師和六大會(huì)計(jì)師事務(wù)所監(jiān)督時(shí)得到增加。

W ayne T homas（2013）通過(guò)對(duì)2007年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)候各大公司的財(cái)務(wù)報(bào)表等會(huì)計(jì)信息進(jìn)行收集和分析，著眼于資產(chǎn)的真實(shí)性，得出結(jié)論認(rèn)為一級(jí)輸入值和二級(jí)輸入值比三級(jí)輸入值即評(píng)估者自身對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估要更加可靠。孟冰（2009）分析比較了各種會(huì)計(jì)計(jì)量方法的優(yōu)缺點(diǎn)以及其各自的應(yīng)用會(huì)對(duì)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生什么樣的影響。

夏炎（2008）認(rèn)為，相對(duì)于公允價(jià)值模式，我國(guó)的上市企業(yè)仍舊更傾向于使用歷史成本計(jì)量模式，原因有以下幾個(gè)：公允價(jià)值模式花費(fèi)高、計(jì)量要求嚴(yán)格、公允價(jià)值難以獲得、易導(dǎo)致公司現(xiàn)金流和利潤(rùn)的偏離程度擴(kuò)大以及利潤(rùn)的不穩(wěn)定，還有稅收政策不明確也影響公允價(jià)值的應(yīng)用?；诒苊馄髽I(yè)利潤(rùn)大幅度波動(dòng)以及簡(jiǎn)化納稅調(diào)整工作等等各個(gè)方面的因素，歷史成本模式更受青睞。

姜向華（2009）得出結(jié)論認(rèn)為公司在選擇會(huì)計(jì)模式時(shí)會(huì)綜合考慮分紅制度、稅收政策、收益的穩(wěn)定性等等因素。

劉運(yùn)國(guó)、易明霞（2010）通過(guò)分析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布當(dāng)年選擇公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司， 運(yùn)用收益模型對(duì)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論認(rèn)為在房地產(chǎn)和金融行業(yè)內(nèi)，公允價(jià)值計(jì)量具有相關(guān)性而在其他行業(yè)這種相關(guān)性并不明顯。

張奇峰（2011）指出企業(yè)對(duì)持有的投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)一方面可以使企業(yè)資產(chǎn)獲得增值，但另一方面可能造成企業(yè)利益的大幅度增減。繼而作者選取在香港和大陸兩地上市的企業(yè)進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，由于市場(chǎng)條件和相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的不同，在大陸上市企業(yè)更不愿意采用公允價(jià)值計(jì)量模式。同時(shí)作者建議，在選擇計(jì)量模式時(shí)應(yīng)考慮市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和公允價(jià)值的獲取條件是否滿足。

二、酒店業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的動(dòng)機(jī)分析

（一）提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量

高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息有利于更好地反映酒店情況，為股東和投資者做出正確的決策提供依據(jù)。然而隨著房地產(chǎn)價(jià)格的一路飆升，繼續(xù)采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會(huì)酒店業(yè)價(jià)值被低估，無(wú)法反映酒店業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)情況。相比之下，公允價(jià)值計(jì)量模式能更好地為財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供高質(zhì)量的信息，進(jìn)而做出正確的經(jīng)濟(jì)決策，體現(xiàn)了決策有用觀。

（二）融資需求

酒店業(yè)發(fā)展壯大離不開(kāi)大量資金支持，在原有資金不能滿足時(shí)，酒店業(yè)需要進(jìn)行融資。通常的對(duì)外融資方法包括銀行借款、發(fā)行股票和債券等等。但是發(fā)行股票一般程序繁瑣、花費(fèi)較多，并且引起控股權(quán)稀釋?zhuān)跃频陿I(yè)更傾向于向銀行借款來(lái)獲取資金。銀行貸款審核中一項(xiàng)重要指標(biāo)就是資產(chǎn)負(fù)債率，資產(chǎn)負(fù)債率越高，酒店向銀行借款的難度越大，受到的限制也越多，比如有的銀行會(huì)嚴(yán)格規(guī)定借款的使用范圍并且限制公司的進(jìn)一步貸款融資。所以一些有融資需求的酒店會(huì)傾向變更會(huì)計(jì)政策，改為采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，因?yàn)榛诋?dāng)下國(guó)情，房地產(chǎn)公允價(jià)值一般都高于歷史成本，這一計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變有利于提高酒店的資產(chǎn)總值，從而降低資產(chǎn)負(fù)債率，從而降低籌借資金的成本。

（三）盈余管理

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，不計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)，期末公允價(jià)值變動(dòng)高于賬價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，從而對(duì)公司利潤(rùn)產(chǎn)生影響。在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大大高于歷史成本，因此當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)不善時(shí)可以通過(guò)變更會(huì)計(jì)計(jì)量模式來(lái)迅速提高業(yè)績(jī)。并且由于當(dāng)下市場(chǎng)發(fā)展的不完善，公允價(jià)值確定方法多樣，再加上監(jiān)管制度的不規(guī)范，給了酒店操作資產(chǎn)公允價(jià)值的空間 ，經(jīng)過(guò)調(diào)節(jié)公允價(jià)值的高低來(lái)進(jìn)行盈余管理。

（四）管理層偏好

酒店管理層的收入一般與個(gè)人的工作業(yè)績(jī)相關(guān)，某些管理者也可能擁有該公司的股票期權(quán)。那么一些任期有限的管理者為了獲得最大收益，可能選擇采取一些短期內(nèi)可以快速提高酒店業(yè)業(yè)績(jī)的措施。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)上升很快，酒店業(yè)管理者如果選擇把酒店業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量，可以較快提高公司利潤(rùn)，進(jìn)而提高個(gè)人收入。

三、案例分析

HZ酒店1989年12月3日，目前擁有控股的外地酒店二十多家。其購(gòu)買(mǎi)的土地和一些物業(yè)沒(méi)有運(yùn)用于主營(yíng)業(yè)務(wù)，而是作為了投資性房地產(chǎn)在使用。

HZ酒店總部于2011年11月1日起采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。同時(shí)酒店采用追溯調(diào)整法對(duì)2010年12月31日的財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行追溯調(diào)整。

會(huì)計(jì)政策變更依據(jù)：HZ酒店擁有的投資性房地產(chǎn)大部分位于那些房地產(chǎn)價(jià)值上升較大且持續(xù)發(fā)展的區(qū)域。這種情況下，成本模式運(yùn)用的是歷史成本，無(wú)法反映市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響，無(wú)法真實(shí)體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)給酒店未來(lái)會(huì)帶來(lái)的收益。導(dǎo)致酒店價(jià)值被低估，進(jìn)而影響酒店業(yè)持有者和投資者做出正確的商業(yè)決策。

另外酒店所持有的物業(yè)均滿足有活躍的交易市場(chǎng)和公允價(jià)值可持續(xù)可靠獲得兩個(gè)條件，因此，最終酒店業(yè)決定對(duì)投值計(jì)量模式。HZ酒店變更會(huì)計(jì)政策當(dāng)年所持有的投資性房地產(chǎn)如下所示：

HZ酒店投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值（2010年12月31日、2011年12月31日）由市場(chǎng)法評(píng)估獲得，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表所示。

由表1及表2看到，2010年該公司投資性房地產(chǎn)評(píng)估值比賬面價(jià)值增值15，8717162.6 元，增值率為 67.27%，2011年委估資產(chǎn)的評(píng)估值為1，193，458，437元，評(píng)估值比賬面價(jià)值增值 60，4177019.79元，增值率為 102.53%。

HZ酒店變更模式動(dòng)機(jī)主要是美化酒店業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)盈余管理。

HZ酒店變更會(huì)計(jì)政策以后，酒店2011年度報(bào)表顯示，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生439，125，776.03元的公允價(jià)值變動(dòng)損益，導(dǎo)致增加2011年度凈利潤(rùn)3.36億元。同時(shí)，酒店對(duì)2010年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行追溯調(diào)整，調(diào)增2010年度凈利潤(rùn)0.15億元。但是，若2011年HZ酒店依舊使用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不僅不能獲得高達(dá)4.39億元的公允價(jià)值變動(dòng)損益，還要產(chǎn)生大量的折舊和攤銷(xiāo)費(fèi)用，那么酒店年末的凈利潤(rùn)將會(huì)為負(fù)。一定程度上來(lái)講，正是這一會(huì)計(jì)政策的變更使得HZ酒店在2011年年末成功扭虧為盈。

現(xiàn)在我們來(lái)看看采用公允價(jià)值計(jì)量模式的經(jīng)濟(jì)后果。

（一）對(duì)資產(chǎn)的影響

在表3可知，調(diào)整后的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值（即公允價(jià)值）大幅度上升，并且其占總資產(chǎn)的比率升高，雖然具體數(shù)額2011年只達(dá)到2.06%，但是其作用不可小覷，可以說(shuō)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的改變對(duì)總資產(chǎn)賬面價(jià)值上升起到了較大的積極作用 。若在總負(fù)債不變的情況下，將大大降低資產(chǎn)負(fù)債率，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)所有者權(quán)益的影響

依據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，當(dāng)會(huì)計(jì)政策進(jìn)行變更時(shí)，應(yīng)相應(yīng)地對(duì)期初留存收益進(jìn)行調(diào)整。所以HZ酒店對(duì)2011年期初經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行追溯調(diào)整：調(diào)增1，489，946.19元盈余公積，調(diào)增104，588，759.05元資本公積，調(diào)增13，409，515.82元年初未分配利潤(rùn)。一共增加2011年股東權(quán)益達(dá)119488221.06元。

（三）對(duì)利潤(rùn)的影響

由表4可知，2011年H Z酒店會(huì)計(jì)政策的變更導(dǎo)致其他業(yè)務(wù)成本減少6，577，081.16元。 同時(shí)，表4顯示，2011年末公允價(jià)值變動(dòng)損益占凈利潤(rùn)的比例達(dá)到了318.74%，變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量模式后產(chǎn)生了數(shù)額巨大的公允價(jià)值變動(dòng)損益，對(duì)酒店業(yè)的凈利潤(rùn)造成了較大影響，可以想象，如果2011年HZ酒店沒(méi)有對(duì)會(huì)計(jì)政策進(jìn)行變更，酒店將出現(xiàn)較大虧損。

類(lèi)似的，可以看出經(jīng)過(guò)追溯調(diào)整，會(huì)計(jì)計(jì)量模式的變更對(duì)HZ酒店2010年度凈利潤(rùn)的影響有：調(diào)減其他業(yè)務(wù)成本2，530，396.43元，調(diào)增所得稅費(fèi)用109，879，863.82元，公允價(jià)值變動(dòng)收益為16，492，087.44元，最終累計(jì)調(diào)增2011年凈利潤(rùn)14，899，462.01元。

四、啟示

通過(guò)對(duì)HZ酒店的案例分析可知，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值大大高于歷史成本。在歷史成本計(jì)量模式下，有關(guān)投資性房地產(chǎn)的這些價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)。當(dāng)公司業(yè)績(jī)下降或者需要融資的時(shí)候，部分公司選擇變更為公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，從而達(dá)到在短期內(nèi)提高資產(chǎn)價(jià)值的目的，改善經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并降低了資產(chǎn)負(fù)債率。這也是目前大部分公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的主要?jiǎng)訖C(jī)。相關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該提高警惕并加強(qiáng)這方面的監(jiān)管，對(duì)那些惡意過(guò)度的盈余操縱進(jìn)行處罰。

（杭州鉑麗大飯店有限公司，浙江 杭州 311200）

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