劉 超，馮春林，趙寶山

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中小城市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展研究——以蕪湖市為例

劉 超，馮春林，趙寶山

（安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系，安徽 蕪湖 241002）

以蕪湖市為研究對(duì)象，建立城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指標(biāo)體系，選取2002-2016年樣本數(shù)據(jù)，運(yùn)用熵值賦權(quán)法、耦合協(xié)調(diào)模型，計(jì)算蕪湖市城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合指數(shù)，以及二者的耦合度和協(xié)調(diào)度。實(shí)證結(jié)果表明：蕪湖市城鎮(zhèn)化發(fā)展的綜合指數(shù)不斷升高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合指數(shù)先升后降；兩個(gè)子系統(tǒng)耦合程度較高，協(xié)調(diào)程度經(jīng)歷了嚴(yán)重失調(diào)到優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)的過程；其中，生活城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平均協(xié)調(diào)水平較低。對(duì)此，提出了相應(yīng)的政策建議。

蕪湖市；城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)業(yè)；耦合協(xié)調(diào)

一、引言

20世紀(jì)90年代中后期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)行業(yè)步入快速發(fā)展通道，人口、產(chǎn)業(yè)、資源不斷向城市集中。城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，二者的關(guān)聯(lián)問題一直是諸多學(xué)者研究的熱點(diǎn)。國(guó)內(nèi)研究側(cè)重城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)供需的影響[1-3]，對(duì)房地產(chǎn)投資的影響[4-5]，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響[6-7]，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)之間互動(dòng)關(guān)系。[8-10]多數(shù)研究認(rèn)為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)存在相互影響、相互制約的關(guān)系。研究方法方面，主要采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，如Hansen數(shù)據(jù)門檻模型、Granger 因果檢驗(yàn)、協(xié)整分析等。還有學(xué)者利用耦合協(xié)調(diào)度模型，對(duì)大型城市的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)度進(jìn)行了實(shí)證分析，逐步探索兩者協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顩r。[9-10]總結(jié)來(lái)看，目前城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)兩大系統(tǒng)關(guān)系的研究以定量分析為主，但二者的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系及評(píng)價(jià)研究不多，對(duì)中小城市兩者的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的研究更為鮮見。

蕪湖市地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶西南部，是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)副中心城市，屬三線城市范疇。2016年全市常住人口約387萬(wàn)，GDP達(dá)2699.44億元。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)迅速發(fā)展，城市化率由2002年的35.19%增長(zhǎng)到2016年的63.46%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額由2002年的17.24億元增長(zhǎng)到2016年的408.1億元。據(jù)《蕪湖市十三五規(guī)劃綱要》顯示，蕪湖市將持續(xù)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，到2020年城市化率將達(dá)到65%。蕪湖市作為中小城市，其城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的耦合協(xié)調(diào)程度是如何演變的? 未來(lái)怎樣才能更好地實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)良性互動(dòng)?

鑒于此，筆者建立中小城市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指標(biāo)體系，運(yùn)用耦合協(xié)調(diào)模型進(jìn)行定量化研究，以期為促進(jìn)蕪湖市的城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)二者有機(jī)協(xié)調(diào)提供理論借鑒。

二、研究方法與模型構(gòu)建

（一）城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)機(jī)理分析

耦合是兩個(gè)或兩個(gè)以上系統(tǒng)或運(yùn)動(dòng)形式通過各種相互作用而彼此影響的現(xiàn)象。[11]協(xié)調(diào)代表著兩種或兩種以上系統(tǒng)之間的一種良性相互關(guān)聯(lián)。城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)性質(zhì)不同的復(fù)雜系統(tǒng)，其系統(tǒng)中又包括多種物質(zhì)（如土地、住房）、非物質(zhì)（如資金、人員）等要素，各要素之間重疊性與關(guān)聯(lián)性使兩系統(tǒng)之間相互作用、彼此影響，并由低級(jí)共生發(fā)展到高級(jí)協(xié)調(diào)的階段。因此，可以通過耦合協(xié)調(diào)模型對(duì)兩種系統(tǒng)進(jìn)行定量化研究。

持續(xù)、快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化成為推動(dòng)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎。一方面，城鎮(zhèn)化促進(jìn)了人口聚集、區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，引發(fā)了大量的房地產(chǎn)需求，城鎮(zhèn)化中建設(shè)用地的增長(zhǎng)與投資規(guī)模的擴(kuò)大，帶來(lái)了房地產(chǎn)供給的增加；另一方面，城鎮(zhèn)化過程中因城市邊界的限制、建設(shè)的盲目無(wú)序、土地的粗放利用，一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為城市發(fā)展的物質(zhì)載體和地方財(cái)政收入重要來(lái)源的產(chǎn)業(yè)，一方面能推動(dòng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)就業(yè)、美化城市環(huán)境、改善人們的生活條件，從而推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程；另一方面，房地產(chǎn)投資過熱、投機(jī)旺盛、房?jī)r(jià)非理性上漲、開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，一定程度上抑制了城鎮(zhèn)化的優(yōu)化發(fā)展。

（二）城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

為了揭示蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的耦合協(xié)調(diào)程度，借鑒既有研究文獻(xiàn)的結(jié)論，并遵循系統(tǒng)性、科學(xué)性、數(shù)據(jù)的可獲得性等原則，對(duì)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)進(jìn)行篩選，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。城鎮(zhèn)化發(fā)展系統(tǒng)由五個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成：人口城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化、空間城鎮(zhèn)化、生活城鎮(zhèn)化和生態(tài)環(huán)境城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展系統(tǒng)由三個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成：產(chǎn)業(yè)狀況、銷售狀況、投資建設(shè)狀況。各二級(jí)指標(biāo)又包括更具體的三級(jí)指標(biāo)，如表1所示。

表1 城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo)體系

各指標(biāo)的所有原始數(shù)據(jù)來(lái)源于2003~2017年的《安徽省統(tǒng)計(jì)年鑒》、歷年《蕪湖市統(tǒng)計(jì)年鑒》、歷年蕪湖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

（三）城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展系統(tǒng)綜合評(píng)價(jià)模型

為了能計(jì)算城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)子系統(tǒng)歷年發(fā)展的綜合指標(biāo)，需要確定各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重系數(shù)。本文主要采用熵值賦權(quán)法來(lái)確定各指標(biāo)權(quán)重，能消除人為因素的影響，確保評(píng)價(jià)的客觀性。

1．?dāng)?shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化處理

為消除各指標(biāo)之間的量綱差異，首先需要采用極差標(biāo)準(zhǔn)化法將各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱處理，不改變變量最終的實(shí)證結(jié)果。

式中Zij為xij標(biāo)準(zhǔn)化處理后的數(shù)值；xij表示研究樣本期2002~2016年間第i年的第j個(gè)指標(biāo)值；Max xj、Min xj分別表示某一個(gè)指標(biāo)在研究樣本期內(nèi)的最大值和最小值。

2．計(jì)算第i年份j項(xiàng)指標(biāo)的比重

3．計(jì)算指標(biāo)信息熵

k =1/ln m，其中 m 為評(píng)價(jià)年數(shù)，n 為指標(biāo)數(shù)。

4．計(jì)算信息熵冗余度

5．計(jì)算指標(biāo)權(quán)重

6．計(jì)算綜合指數(shù)

標(biāo)準(zhǔn)化后的指標(biāo)值與指標(biāo)權(quán)重加權(quán)求和，計(jì)算各子系統(tǒng)第i年份的綜合指數(shù)Qi，得到評(píng)價(jià)結(jié)果。

（四）城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)評(píng)價(jià)模型

由上述各子系統(tǒng)每年的綜合指數(shù)，分別得出蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平函數(shù)f（x）、g（x）。鑒于現(xiàn)有部分文獻(xiàn)運(yùn)用的耦合模型出現(xiàn)謬誤，借鑒學(xué)者劉春林的細(xì)化研究[11]，建立城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)模型：

上式中，C為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平之間的耦合度，T為兩個(gè)系統(tǒng)的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，D為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)度。α，β表示相應(yīng)函數(shù)的調(diào)整系數(shù)，由于兩個(gè)系統(tǒng)的耦合作用是不對(duì)等的，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，但城鎮(zhèn)化的發(fā)展是由眾多因素綜合作用產(chǎn)生的，房地產(chǎn)業(yè)只是其中的某一重要因素，故取α=0.6，β=0.4。參考一些學(xué)者的研究[9,12]，對(duì)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)等級(jí)以及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了劃分，見表2與表3。

表2 耦合度等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)

表3 協(xié)調(diào)度等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)

三、實(shí)證結(jié)果分析

通過上述模型，計(jì)算的2002~2016年蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)，兩個(gè)子系統(tǒng)的耦合度、協(xié)調(diào)度如表4所示。

表4 2002~2016 年蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展指數(shù)及耦合協(xié)調(diào)度

（一）綜合發(fā)展評(píng)價(jià)分析

由表4可以看出，2002~2016年蕪湖市城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平從0.0226上升到0.9397，呈現(xiàn)逐步上升趨勢(shì)；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平從0.0169上升至0.8755，呈現(xiàn)先上升后下降狀態(tài)，其中2014年綜合發(fā)展指數(shù)達(dá)到頂峰，2015~2016年卻有所下降，其原因在于：進(jìn)入2015年，蕪湖庫(kù)存量巨大，雖政府出臺(tái)“去庫(kù)存”等相關(guān)政策促進(jìn)商品房銷售，但供給端也在調(diào)整減緩：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、從業(yè)人員、房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工建設(shè)等方面指標(biāo)有所降低。

從城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)系統(tǒng)的相對(duì)發(fā)展關(guān)系可看出，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“滯后→超前→滯后”的演變特征，2009年是兩者相對(duì)發(fā)展度變化的重要節(jié)點(diǎn)。2009年之前（包括2009年），房地產(chǎn)業(yè)一直滯后于城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，蕪湖市作為皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)核心城市，城鎮(zhèn)化道路起步早、推進(jìn)快，在省內(nèi)發(fā)展速度一直處于前列，經(jīng)濟(jì)方面，城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入及人均GDP逐年提高；空間發(fā)展方面，蕪湖構(gòu)建了“兩江三城”的發(fā)展格局，不僅大力東擴(kuò)南進(jìn)，也著力跨江發(fā)展；生態(tài)環(huán)境方面，蕪湖作為國(guó)家園林城市，注重城市綠色環(huán)境建設(shè)，建成區(qū)綠化覆蓋率由2002年的29.75%上升到2016年的40.58%。隨著時(shí)間推移，蕪湖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指數(shù)以更快的速度上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨成熟，2009年之后，受宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的影響與國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策推動(dòng)，蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)狀況、銷售面積及投資建設(shè)等持續(xù)增長(zhǎng)，綜合發(fā)展指數(shù)超過城鎮(zhèn)化發(fā)展指數(shù)，2014年達(dá)到歷史峰值。2015~2016年，受庫(kù)存量過多的影響，蕪湖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指數(shù)又落后于城鎮(zhèn)化發(fā)展指數(shù)。

（二）耦合協(xié)調(diào)度分析

表4顯示，2002~2016年蕪湖城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)業(yè)兩系統(tǒng)的耦合度指數(shù)在0.9以上，達(dá)到了穩(wěn)定的高水平耦合狀態(tài)，反映蕪湖城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)起到了較大的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城鎮(zhèn)化的支撐與促進(jìn)作用也非常明顯。

由表4可知，2002~2016年蕪湖城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度在逐步提高，耦合協(xié)調(diào)等級(jí)從嚴(yán)重失調(diào)逐步向優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變?；趨f(xié)調(diào)度等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，可將蕪湖城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展過程分為3個(gè)階段：

1．第一階段：2002~2005年為發(fā)展不平衡階段，兩個(gè)子系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)程度從嚴(yán)重失調(diào)發(fā)展為輕度失調(diào)。在此階段，蕪湖市已經(jīng)過長(zhǎng)期的城鎮(zhèn)化發(fā)展力量的積累，城鄉(xiāng)面貌已有顯著的變化，房地產(chǎn)需求量劇增，但房地產(chǎn)業(yè)剛剛興起，產(chǎn)業(yè)與投資建設(shè)明顯滯后，致使商品房?jī)r(jià)格三年間上漲了91.02%，因此本階段雖然蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)相互作用較強(qiáng)，但彼此間良性協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顩r較差。

2．第二階段：2006~2009年為過渡階段，兩個(gè)子系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)程度，由瀕臨失調(diào)過渡到初級(jí)協(xié)調(diào)階段。該階段蕪湖市城鎮(zhèn)化發(fā)展速度較快，新城區(qū)建設(shè)不斷拓展；而蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)受整體行業(yè)環(huán)境影響較小，大型房企不斷涌入，投資建設(shè)速度較快，房地產(chǎn)業(yè)以更快速度發(fā)展，逐步滿足城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的需要，兩者之間保持較高的耦合作用，協(xié)調(diào)作用逐步增強(qiáng)，但仍處于較低協(xié)調(diào)水平。

3．第三階段：2010~2016 年為協(xié)調(diào)發(fā)展階段，從2010年開始，兩個(gè)子系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度達(dá)到中級(jí)協(xié)調(diào)程度，并逐步發(fā)展為優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)階段。該階段房地產(chǎn)行業(yè)各級(jí)市場(chǎng)日漸完善，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、投資建設(shè)量不斷增大；而蕪湖市不斷推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，城市人口、經(jīng)濟(jì)、空間均保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，兩者良性互動(dòng)效應(yīng)明顯。

測(cè)算城鎮(zhèn)化各子系統(tǒng)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平均協(xié)調(diào)度可知，人口城鎮(zhèn)化（0.6781）＞空間城鎮(zhèn)化（0.6453）＞生態(tài)環(huán)境城鎮(zhèn)化（0.6415）＞經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化（0.6205）＞生活城鎮(zhèn)化（0.5909），可見，生活城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的平均協(xié)調(diào)度較低。

四、結(jié)論與對(duì)策建議

（一）結(jié)論

本文在分析城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)作用機(jī)理的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并引入耦合評(píng)價(jià)模型，對(duì)蕪湖2002~2016年兩系統(tǒng)耦合協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行定量分析，由于數(shù)據(jù)缺失，本文對(duì)研究對(duì)象的城鎮(zhèn)化未能上升到新型城鎮(zhèn)化層面研究，存在一定的局限。實(shí)證結(jié)論如下：

1．蕪湖市城鎮(zhèn)化系統(tǒng)發(fā)展指數(shù)呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)發(fā)展指數(shù)在2002~2014年不斷上升，2015年有所下降。就相對(duì)關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“滯后（2002~2009年）→超前（2010~2014年）→滯后（2015~2016年）”的演變特征。

2．蕪湖市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)耦合度較高，兩者相互作用和影響程度明顯；兩個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)程度由嚴(yán)重失調(diào)發(fā)展到優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)，經(jīng)歷了發(fā)展不平衡階段、過渡階段和協(xié)調(diào)發(fā)展階段，相互之間的良性關(guān)聯(lián)程度不斷增強(qiáng)；其中，生活城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)度較低。

（二）對(duì)策建議

1．人口城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。其一，鼓勵(lì)蕪湖市區(qū)、縣城放寬戶籍轉(zhuǎn)移條件，在已有購(gòu)房落戶的基礎(chǔ)上，也要摸索租售同權(quán)（包括租賃落戶）制度；其二，防止周邊大城市因調(diào)控收緊，產(chǎn)生對(duì)蕪湖樓市的外溢性需求，造成投機(jī)過熱、房?jī)r(jià)過快上漲引起的逆城市化效應(yīng)。

2．經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。其一，原始數(shù)據(jù)搜集時(shí)發(fā)現(xiàn)，蕪湖市城鎮(zhèn)居民可支配收入雖然持續(xù)上漲，但目前蕪湖市房?jī)r(jià)收入比仍然偏高，不利于經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化發(fā)展，應(yīng)采取調(diào)控政策穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，并持續(xù)提高城鎮(zhèn)居民收入水平。其二，發(fā)展新型地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化的貢獻(xiàn)，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等，引導(dǎo)開發(fā)商由城市開發(fā)者向城市運(yùn)營(yíng)商角色的轉(zhuǎn)型。

3．空間城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在科學(xué)確定蕪湖市城市總體發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，正確引導(dǎo)蕪湖市合理開發(fā)利用土地，并合理確定房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模、供給結(jié)構(gòu)。

4．生活城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。其一，通過深化戶籍制度改革，讓城市基本公共服務(wù)惠及每個(gè)轉(zhuǎn)移的農(nóng)村人口；其二，發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)在城市公共設(shè)施中的更新效應(yīng)和資金支持作用，以加大對(duì)教育、醫(yī)療、文化體育、社會(huì)保障等公共服務(wù)的供給水平，提升公共服務(wù)效率。

5．生態(tài)環(huán)境城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。堅(jiān)定推進(jìn)蕪湖市新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，注重對(duì)綠色環(huán)境的保護(hù)與開發(fā)，以房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)為重要抓手，過程中以“建筑節(jié)能、建筑節(jié)地、建筑節(jié)水、建筑節(jié)材和保護(hù)環(huán)境”等標(biāo)準(zhǔn)來(lái)安排城市各項(xiàng)功能開發(fā)建設(shè)，并逐步加大裝配式建筑、綠色生態(tài)建筑的開發(fā)比例。

[1]謝福泉，黃俊暉.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需：基于中國(guó)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2013（8）：115-123.

[2]許遠(yuǎn)明，歐陽(yáng)鷺霞.城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響——基于我國(guó)省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2013(11):61-63.

[3]劉廣杰.城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究，2017（4）：151-153.

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（責(zé)任編輯 劉 寶）

Research on the Coupling and Coordinated Development of Urbanization and Real Estate Industry in Small and Medium-sized Cities: Taking Wuhu as an Example

LIU Chao, FENG Chun-lin, ZhAO Bao-shan

With Wuhu City as the research object, this paper establishes an index system of urbanization and real estate industry development, selects the sample data from 2002 to 2016, calculates the comprehensive index of urbanization and real estate industry development of Wuhu city and also their coupling degree and coordination degree by using entropy weighting method and coupling & coordination model. The empirical results show that during this period the comprehensive index of urbanization in Wuhu kept rising, while the comprehensive index of real estate industry development rose first and then decreased; the coupling degree of the two is high, and the coordination degree has changed from serious imbalance to high quality coordination; the average level of coordination between urbanization and real estate industry development is relatively low. In view of this, some corresponding policy suggestions are given.

Wuhu; urbanization; real estate industry; coupling and coordination

2018-05-14

安徽省高等學(xué)校省級(jí)質(zhì)量工程項(xiàng)目（2016jxtd046）；安徽省高等學(xué)校人文社科項(xiàng)目（SKSM201604）

劉超（1987－ ），男，安徽桐城人，安徽商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系助教，碩士。

10.13685/j.cnki.abc. 000349

2018-09-18 10:24:08

http://kns.cnki.net/kcms/detail/34.1242.Z.20180917.1443.003.html

F293.3

A

1671-9255（2018）03-0032-05