陳勇

[摘要]房產(chǎn)項目測繪是指房屋權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房產(chǎn)管理過程中需要測繪房產(chǎn)分丘平面圖、分層分戶平面圖及相關(guān)的圖表數(shù)據(jù)等測繪活動，是房產(chǎn)專業(yè)測繪中的重要組成部分。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測繪；成圖；檢核；作用 文章編號：2095-4085（2018）04-0004-02

在房屋權(quán)屬管理中，以房產(chǎn)分丘平面圖、分層分戶平面圖及房屋面積測算數(shù)據(jù)為主要內(nèi)容的測繪成果，是確定房屋權(quán)屬關(guān)系的法律依據(jù)。確認房屋的所有權(quán)，必須是經(jīng)房產(chǎn)登記機關(guān)對房產(chǎn)項目測繪成果審核后，向房屋所有權(quán)人發(fā)放所有權(quán)證書、納入房屋產(chǎn)權(quán)管理檔案。即我們平時所說的房屋確權(quán)。房屋所有權(quán)證書是產(chǎn)權(quán)人擁有房屋所有權(quán)的唯一有效憑證，證書內(nèi)載明的相關(guān)圖表數(shù)據(jù)及房產(chǎn)平面圖的正確與否，直接關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。因此，房產(chǎn)項目測繪作為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的一項基礎(chǔ)性工作是十分重要的。在房產(chǎn)項目測繪的工作程序中，成圖是至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)是對現(xiàn)場測量形成的數(shù)據(jù)的書面反映，也是房屋面積測算的直接依據(jù)，影響著測繪成果的準確性。在成圖過程中，應(yīng)用計算機及其成圖軟件輸入現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)，對檢核測量數(shù)據(jù)的準確性具有不可替代的作用。

1 在繪制房產(chǎn)分丘平面圖過程中檢核房產(chǎn)占用土地的合法性

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同的約定，支付土地使用權(quán)出讓金?！狈康禺a(chǎn)是一個有機的不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理實行房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)主體一致的原則。因此，房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人應(yīng)同屬一個主體（法律、法規(guī)規(guī)定的除外）。

繪制房產(chǎn)分丘平面圖，首先依據(jù)土地使用權(quán)證書確定的土地使用權(quán)界限確定丘界，其次依據(jù)現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)確定房屋相對位置，如果房屋超出丘界，說明該房屋超出土地使用權(quán)界限，占用了不屬于自己使用的土地。這種情況下有三種處理辦法。一是不予辦理確權(quán)手續(xù)；二是只辦理在允許使用土地范圍內(nèi)的部分房屋的確權(quán)手續(xù)；三是補辦多占用土地的使用權(quán)手續(xù)后再辦理房屋確權(quán)手續(xù)。通過房產(chǎn)分丘平面圖成圖過程，就可以檢核出房屋所占用土地是否在其允許的使用權(quán)界限范圍內(nèi)，能夠確認房產(chǎn)占用土地的合法性與非法性，有效地控制國有土地超出使用范圍而被無償占用，造成國家土地資源流失。

2 在繪制分層分戶平面圖過程中檢核現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)的準確性

房屋建筑施工圖是進行房屋現(xiàn)場測量、成圖以及面積測算的基本依據(jù)。通過房產(chǎn)現(xiàn)場測量，檢查房屋實際尺寸與圖紙尺寸是否相符，發(fā)現(xiàn)不符的要繪制草圖并做現(xiàn)場測量記錄，成圖按現(xiàn)場測量草圖及現(xiàn)場測量記錄的實際數(shù)據(jù)進行。由于受各方面因素的影響，現(xiàn)場測量可能產(chǎn)生差錯，最常見的差錯是細部軸線尺寸之和與總尺寸不相等，或上部軸線尺寸與下部軸線尺寸不相等。如果實測數(shù)據(jù)存在上述差錯，成圖過程中就會出現(xiàn)圖形不閉合現(xiàn)象。就要退回外業(yè)，由測量人員認真檢查、核實現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)，必要時重新進行現(xiàn)場測量，從而保證成圖數(shù)據(jù)的準確性。

3 在房屋建筑面積測算過程中檢核圖示尺寸的正確性

房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積兩部分組成。由于各類房屋的結(jié)構(gòu)類型、建筑式樣、使用功能等實際情況不同，尤其隨著建筑設(shè)計水平、施工技術(shù)水平的不斷提高，人們的住房需求層次以及建筑風格的多樣化，使房屋建筑面積的計算特別是共有建筑面積的分攤也越來越復雜。在成圖及房屋建筑面積計算過程中，房屋分層分戶平面圖的圖示尺寸是否正確，共有建筑面積的計算和分攤方法是否科學合理，直接影響著分戶建筑面積計算結(jié)果，關(guān)系到房屋權(quán)利各方的合法權(quán)益。因此，房產(chǎn)測繪成圖過程中，必須以《房產(chǎn)測量規(guī)范》和現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)為基本依據(jù)，從客觀實際出發(fā)，合理確定各項成圖數(shù)據(jù)，做出科學、嚴謹?shù)姆课萁ㄖ娣e計算成果?，F(xiàn)舉三個比較常見的例子。

（1）鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)房屋的建筑施工圖軸線尺寸大都體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)柱的柱中軸距離尺寸，而不是普通墻體軸線尺寸。對于這種情況，就必須以柱軸線尺寸為基礎(chǔ)，按實際情況外擴或內(nèi)擴來確定房屋建筑面積計算尺寸。為保證共有墻體建筑面積的合理分攤，面積計算時應(yīng)遵循以下原則，外墻（包括山墻）的內(nèi)半墻厚度按同一樓層分戶隔墻厚度的一半計算記入共有建筑面積分攤。

（2）坡屋頂結(jié)構(gòu)的房屋造型美觀，近年來在住宅工程建設(shè)中應(yīng)用越來越廣泛，這種結(jié)構(gòu)增加了測量、成圖和面積計算的難度?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，層高小于2.2m的房屋不計算建筑面積，在計算坡屋頂結(jié)構(gòu)頂層房屋建筑面積時，只能計算層高2.2m以上部分的建筑面積。必須在房產(chǎn)平面圖中注明坡屋頂距地面高度在2.2m處的界線作為房屋建筑面積計算的尺寸依據(jù)，這個界線除了依據(jù)房屋坡屋頂施工祥圖注明的坡度、標高等數(shù)據(jù)計算外，還要與現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)進行比對，如果發(fā)現(xiàn)出入較大時，應(yīng)對現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)進行重新復核。

（3）住宅建筑頂層設(shè)置露臺，使頂層居住環(huán)境更具人性化，受到許多用戶的青睞。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，露臺設(shè)有頂蓋不計算建筑面積，但有些房屋的露臺部分有頂蓋，這部分屬于有頂蓋的不封閉結(jié)構(gòu)，應(yīng)當對有頂蓋部分按頂蓋水平投影面積的一半記入房屋建筑面積。成圖時應(yīng)當分析現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)是露臺尺寸，還是露臺頂蓋尺寸，在房產(chǎn)平面圖中注明頂蓋部分的水平投影界線。

（4）應(yīng)用計算機進行房產(chǎn)測繪的成圖、計算具有高效、準確的特點，在成圖過程中只要房屋套內(nèi)尺寸設(shè)定準確，分攤面積設(shè)定合理，就會計算出正確的房屋建筑面積成果。

4 結(jié)語

綜上所述，房產(chǎn)測繪成圖的操作人員只有在實際工作中保持科學、嚴謹、公正、公平的工作作風，才能保證測繪成果的準確性。