于冰

【摘 要】近年來，我國商品房交易面積與交易金額整體呈上升態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)占我國國民收入的比重越來越高。隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷受到國家宏觀政策的調(diào)控，同時由于房地產(chǎn)企業(yè)土地成本、原材料成本和人工成本不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭日益激烈。因此，在不斷提高市場占有率的同時，如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本的管理水平，也關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的核算和稅收的征管。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算中遇到難點問題，提出了解決的對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；成本歸集；成本分配

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要性

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)不僅關(guān)系著國民經(jīng)濟，也牽動著千家萬戶百姓的神經(jīng)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在整個國家的重要性地位不言而喻。作為開發(fā)、建設(shè)并獨立運營項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其存在著開發(fā)周期長，成本核算復(fù)雜等問題。而成本核算的準確性則直接決定了銷售定價是否準確，以及能否占有市場優(yōu)勢，同時也是防范風(fēng)險強弱的關(guān)鍵因素。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算是企業(yè)必須予以重視的問題，只有正視并解決成本核算中的問題，才能真正提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的質(zhì)量，提高自身的管理水平，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資規(guī)模大，成本投入較高，行業(yè)的稅負重，如果成本出現(xiàn)波動，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負和利潤影響較大；同時，房地產(chǎn)行業(yè)面對日趨嚴峻的政策影響和日益激烈的競爭趨勢，也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更精準的核算成本，充分發(fā)揮企業(yè)的成本優(yōu)勢，才能使企業(yè)有長遠發(fā)展和進步。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的難點

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本對象難以準確確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想準確核算成本，首先需要合理的確定企業(yè)的成本對象。合理確定成本對象是正確組織成本費用核算的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)的成本計算對象，就是指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍。是被計算成本的客體，是生產(chǎn)費用的歸屬對象和生產(chǎn)耗費的承擔(dān)者，是計算產(chǎn)品成本的前提。但是會計準則中，并沒有明確以何種方法來確定開發(fā)成本的核算對象。而稅法中，國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的承擔(dān)費用的開發(fā)項目?？梢哉f，31號文的基礎(chǔ)問題是成本對象的確定，否則，計稅成本核算、扣除無從談起。稅收上，成本對象不但具有空間性，而且具有時間性，涉及計稅成本能否扣除，何時扣除。

在實際工作中，由于各房地產(chǎn)企業(yè)的用地規(guī)模、開發(fā)周期、建設(shè)規(guī)模等不盡相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品種類多，成本組成項目復(fù)雜。另外，中小房企的財務(wù)人員核算水平的參差不齊，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象的確定原則也是不盡相同；同時，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的原則和方法繁多，也需要根據(jù)企業(yè)的實際情況綜合考量。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本歸集和分配的規(guī)范性沒有明確的標(biāo)準

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于開發(fā)產(chǎn)品的核算過程，實際上就是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的基礎(chǔ)上，對已經(jīng)發(fā)生的成本費用在不同的成本項目之間進行合理的歸集和分配的過程。因此，如何對開發(fā)產(chǎn)品進行合理的歸集和分配是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本歸集就是將所發(fā)生的成本計入成本項目的過程，而成本的分配就是將計入成本項目的成本支出進行合理的分攤，并計入成本核算對象的過程。房地產(chǎn)企業(yè)通過成本歸集和成本分配，甚至二次分配，可以反映出每個成本核算對象的實際成本支出，為正確計算銷售成本創(chuàng)造條件。

不同性質(zhì)的成本對象原則上適用不同的成本分配方法，不同的成本分配方法，也會影響到后期稅金的繳納，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體稅負。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的稅種繁多，特別是土地增值稅，屬于地方稅種，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負比較重的一個稅種之一，因各地執(zhí)行稅收政策的差異，也導(dǎo)致全國各地即便相同的項目，也會存在因分攤方法的差異，而導(dǎo)致企業(yè)稅負的不同。如何合理的歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本，選擇適當(dāng)?shù)某杀痉峙浞椒ǎ彩窃谌粘９ぷ髦衅髽I(yè)需要綜合考量的。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算及時性和準確性不能保證

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個部門和環(huán)節(jié)，絕對不是財務(wù)部一個部門的工作。但是在實際工作中，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都是財務(wù)部一個部門在做，各部門之間沒有形成一個有效的銜接，其它部門甚至把財務(wù)部門的合理要求，看作是故意為難和刁鉆；同時，由于管理當(dāng)局的認識局限，在以工程和銷售主導(dǎo)的情況下，財務(wù)部門并沒有直接給公司帶來實質(zhì)的收入，導(dǎo)致大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)部在整個公司的地位不高，存在被其他相關(guān)部門牽著鼻子走，財務(wù)部門的合理訴求得不到支持和回應(yīng)，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的很多成本費用發(fā)票無法及時取得，勢必會影響其成本核算的準確性和及時性。

三、規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對策

1.根據(jù)不同情況合理確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對象

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文，房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本確定的原則如下：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)要想準確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象，應(yīng)在遵從稅法原則和基本會計準則的基礎(chǔ)上，結(jié)合本公司項目的實際情況，合理確定適合本項目的成本核算對象確定方法，該方法一經(jīng)確定，在一定的會計期間之內(nèi)，不能隨意改變。在實際工作中，一個公司單獨開發(fā)一種產(chǎn)品形態(tài)的也很少，大多房地產(chǎn)開放企業(yè)，基本都存在同一項目既有普通住宅、又有商鋪、車庫、地下人防等。不同的產(chǎn)品形態(tài)，建筑成本相差很大。一般有以下幾種確定方法：

（1）以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后，再按一定的標(biāo)準在各產(chǎn)品形態(tài)之間進行分配。這種情況下，如果不單獨核算各產(chǎn)品形態(tài)的成本，而將項目整體作為成本核算對象，會導(dǎo)致單位建筑成本在各產(chǎn)品形態(tài)上的平均化，由于不同的產(chǎn)品類型，即便在同一地段，銷售價格也會相差很大，特別是在海南的下面市縣，很多住宅的售價甚至遠高于商鋪，這樣會導(dǎo)致其成本和收入的不配比。同時，在后續(xù)進行土地增值稅清算的時候，按照現(xiàn)行的稅收政策，也是需要按不同的產(chǎn)品形態(tài)分開進行清算，所以如果不單獨核算各產(chǎn)品形態(tài)的成本，也會一定程度上增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。

（2）直接按不同的功能確定成本核算對象。即將普通住宅、非普通住宅、商鋪等各自作為一個獨立的成本核算對象計算出各自的單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。同時，在后期土地增值稅清算的時候，也便于直接取數(shù)，避免成本的二次分攤。但是，該種方法需要財務(wù)部門和工程部門高度的協(xié)調(diào)，在項目成立之初，就明確下來。

2.明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本歸集和分配的方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按建造成本法進行計量和歸集。其中，對于應(yīng)計入產(chǎn)品開發(fā)成本的費用，屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；如建安成本、前期工程費等。對于不能分清成本對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則分攤至各成本對象，如基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費用的分攤。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和各地的稅收政策選擇合適的分配方法。

比如，海南省在土地增值稅的清算時，就明確土地成本的選擇必須按照占地面積法來確定。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)要想做好企業(yè)的成本核算，在遵循企業(yè)會計準則的同時，還需要多關(guān)注相關(guān)的稅收政策，才能更好的做好企業(yè)的成本核算工作。

3.通過加強內(nèi)部各部門的銜接提高會計核算的及時性和準確性

在公司開展稅收普法教育，并在公司財務(wù)管理制度中明確規(guī)定，各項交易必須取得合法有效的發(fā)票和憑證，要求從事對外交易和事項的員工，應(yīng)當(dāng)把取得發(fā)票與完成工作同等對待。屬于款項支付的，在付款之前必須取得合法有效的發(fā)票；屬于費用報銷的，沒有取得合法有效的發(fā)票之前一律不予報銷。特別是營改增之后，選擇增值稅一般計稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，對票據(jù)的合法性、真實性、及時性有了更高的要求，如果不能及時取得合法有效的扣除憑據(jù)，不僅會多交企業(yè)所得稅和土地增值稅，增值稅進項稅額也不能及時進項抵扣，因此而交了過頭稅的話，后期即便可以退稅，也存在很大的困難性。

加強與工程部、預(yù)算造價部門的銜接，根據(jù)工程進度及時與施工企業(yè)進行工程結(jié)算，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的及時、準確和完整。近年來，施工企業(yè)對于工程結(jié)算拖拉導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本久拖不結(jié)，似乎已經(jīng)成了習(xí)慣。根據(jù)《企業(yè)會計準則-基本準則》的規(guī)定：“企業(yè)對已經(jīng)發(fā)生的交易和事項，應(yīng)當(dāng)及時驚醒會計確認、計量和報告，不能提前或拖延”。對于企業(yè)會計準則的此項規(guī)定，必須引起房地產(chǎn)企業(yè)財會部門的高度重視，提高會計核算的及時性；加強與銷售部門的溝通，凡屬于銷售部門的支出，都要及時準確的取得合法有效的憑證，確保費用能及時入賬。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算是一項復(fù)雜的工作，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員也提出了更高的要求，既要協(xié)調(diào)好公司內(nèi)外的各種關(guān)系、又要有過硬的會計功底和稅務(wù)知識，同時還要堅持不斷學(xué)習(xí)，合理把握會計政策和稅收政策的差異，才能做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作。

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