范澤帥 張?zhí)鹛? 耿若詩 張來棟 張渟

摘 要：業(yè)主大會是業(yè)主實行自我管理的實現(xiàn)方式，作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)力機構(gòu)，具有制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用專項維修資金等有關(guān)小區(qū)共有和共同管理事務(wù)的決定權(quán)。而業(yè)主委員會通常是在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運作的一種社區(qū)自治形式。據(jù)報道，宜昌市已實現(xiàn)業(yè)委會全覆蓋，為調(diào)查其實行力度，筆者針對宜昌市西陵街道鐵路壩社區(qū)展開了相關(guān)的調(diào)研。通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)其優(yōu)點與存在的不足并提出合理建議，以期得到更好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：業(yè)主大會；業(yè)主委員會；物業(yè)服務(wù)

中圖分類號：D669.3文獻標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2018）23-0165-02

本次調(diào)研通過實地走訪社區(qū)并對社區(qū)居委會成員、小區(qū)業(yè)委會成員、小區(qū)物業(yè)工作人員及居民進行隨機訪問，調(diào)查其業(yè)委會制度實施狀況及《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》實施情況，發(fā)送問卷和詢問群眾自治及物管服務(wù)方面的工作情況，發(fā)現(xiàn)所涉社區(qū)在發(fā)展中的可取之處以及存在的問題

一、鐵路壩社區(qū)簡介

鐵路壩社區(qū)位于湖北省宜昌市西陵區(qū)西陵街道，地處宜昌市中心商業(yè)區(qū)，現(xiàn)有住戶2181戶，常住人口6183人，轄區(qū)單位11個，近年來，鐵路壩社區(qū)為加強基層自治建設(shè)，充分體現(xiàn)居民自治，完成自我管理、自我教育、自我服務(wù)，成立了57人的居民成員代表大會和14人的議事協(xié)商委員會，居委會下設(shè)民調(diào)、治安、計劃生育、衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)工作委員會，為幫助解決社區(qū)下崗失業(yè)人員實現(xiàn)再就業(yè)和-困難，成立了勞動保障服務(wù)站和“三助一扶”捐助站。

二、社區(qū)業(yè)委會建設(shè)亮點分析

通過對鐵路壩調(diào)研后評估指標(biāo)的分析，我們了解到鐵路壩社區(qū)業(yè)委會總體上建設(shè)較好，在前幾年的工作獲得宜昌相關(guān)部門的表揚，相關(guān)工作人員也較為負責(zé)，業(yè)委會的作用也發(fā)揮得較好，該社區(qū)的業(yè)主總體上對該社區(qū)的業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作評價較高。具體說來包括以下幾個方面：

（一）該社區(qū)業(yè)委會在工作過程中操作較為規(guī)范。通過我們的評估可以明顯看出該社區(qū)業(yè)委會做到了工作經(jīng)費收支情況公開透明，而且該社區(qū)大部分居民對該業(yè)委會的工作也比較認(rèn)可，基本做到了為社區(qū)居民服務(wù)，讓社區(qū)居民滿意。

（二）能夠做到公開、公平、公正、民主。業(yè)主認(rèn)為涉及社區(qū)的較為重大的事項，如安裝電梯、對收費標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為不合理的都會召開全體大會進行表決，做到了公平民主。對于公共財物和公共設(shè)施的管理也獲得了廣大居民的認(rèn)可。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠按合同積極履行自己的義務(wù)。公開物業(yè)管理費如果業(yè)主延交或者忘交物業(yè)管理費，也沒發(fā)現(xiàn)會中斷供水，供電，供氣服務(wù)。同時對于公共衛(wèi)生、治安管理等方面的工作，大多數(shù)居民表示滿意，以我們通過走訪居民等了解的情況，還未發(fā)現(xiàn)擅自占用道路、場地的情形。

三、社區(qū)業(yè)委會建設(shè)問題分析

總結(jié)調(diào)研社區(qū)范圍內(nèi)各小區(qū)出現(xiàn)的問題，以下較具有代表性：

（一）在小區(qū)業(yè)主方面：小區(qū)業(yè)主在業(yè)委會選舉、運行和物業(yè)管理服務(wù)活動中處于較為被動的地位，了解不足，參與不積極。較為普遍的情況如業(yè)主選舉業(yè)委會成員并非出于選舉有信服力有能力的代表的目的，而是在相關(guān)人員上門詢問或者在選舉大會上隨意選定，選出代表不一定代表業(yè)主真實意志。同時，業(yè)主在與業(yè)委會與物業(yè)的相處中出現(xiàn)沖突。業(yè)主往往愿意接受服務(wù)，但面臨業(yè)委會和物業(yè)收費時頗有微詞，在物業(yè)管理活動中有不配合的現(xiàn)象，如隨意占用公共空間，拒交或遲交物業(yè)費，不積極參與業(yè)主大會等。

（二）在業(yè)委會方面：社區(qū)內(nèi)各小區(qū)業(yè)委會普遍存在業(yè)委會成員選舉不能反映真實民意，在業(yè)主間普及程度有需提高，業(yè)委會出面調(diào)解業(yè)主矛盾情況少，僅在物業(yè)確實無法調(diào)解業(yè)主矛盾時業(yè)委會才出面的情況，業(yè)委會出面少，也會間接導(dǎo)致對物業(yè)的監(jiān)督不足，對居民的問題解決不夠，業(yè)委會外延積極性工作有待加強，并沒有真正做到有效的居民自治。此外，大部分居民不清楚有關(guān)《物業(yè)管理和服務(wù)條例》的相關(guān)內(nèi)容，僅有小部分居民表示有所耳聞。因此，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)積極普及業(yè)委會相關(guān)知識，讓每一位業(yè)主參與其中。

（三）在物業(yè)方面：一是物管服務(wù)工作的業(yè)主滿意度波動大，當(dāng)物業(yè)企業(yè)能滿足業(yè)主的需求或妥善解決業(yè)主間的矛盾時，業(yè)主滿意度高，當(dāng)物業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費用或者無法解決業(yè)主矛盾時，便會被業(yè)主指責(zé)，物業(yè)與業(yè)主相處配合不夠融洽。第二個問題是物業(yè)管理活動常常因為業(yè)主，不理解、不同意改造等問題無法正常展開，社區(qū)、業(yè)委會與物業(yè)的宣傳工作并未做好。三是部分物業(yè)存在服務(wù)不到位，工作不合規(guī)定的情況，如物業(yè)存在銷售車位車庫盈利、業(yè)主忘交物業(yè)管理費被暫停供水供電等情況。

四、社區(qū)業(yè)委會建設(shè)解決對策

本次在對宜昌市西陵街道范圍居民小區(qū)進行了走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)階段業(yè)主大會制度有所發(fā)展，通過各方面努力，取得了可喜的成績，但與此同時，我們也同樣發(fā)現(xiàn)些許問題，小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)三方面都存在各自的問題。小區(qū)業(yè)主的了解度，參與度不夠、同時也存在部分業(yè)主素質(zhì)不高，占用樓道，不配合物業(yè)管理，拒絕繳納物業(yè)費等問題突出；業(yè)委會出現(xiàn)了組建困難或者監(jiān)督不夠，工作積極性不強；物業(yè)方面則是工作隊伍薄弱，專業(yè)化程度低、部分物業(yè)存在收費不公開和采用停水電的方式催繳物業(yè)費的現(xiàn)象，針對以上問題，在此提出幾點建議：

（一）重視物業(yè)在社區(qū)發(fā)揮的重大作用，完善相應(yīng)法規(guī)，既是提高物業(yè)管理服務(wù)的要求，也是保障業(yè)主權(quán)益的要求。可以進行多方聯(lián)動，由政府、居委會、業(yè)主、物業(yè)聯(lián)合起來共同探索新形勢下治理的新途徑。

（二）對小區(qū)業(yè)主加強宣傳，使更多業(yè)主了解物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，了解自身權(quán)益，促進業(yè)主多關(guān)心、多了解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理，通過居民監(jiān)督形式倒逼物業(yè)做好服務(wù)，同時也能增強業(yè)主的素質(zhì)，讓業(yè)主能自覺配合物業(yè)的管理，促進和諧社會。

（三）積極組建小區(qū)的業(yè)委會，針對現(xiàn)在仍有小區(qū)不注重業(yè)委會的功效，應(yīng)該多多普及相關(guān)知識，盡快的組建好業(yè)委會，保護業(yè)主的合法利益不受侵犯。同時業(yè)委會制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，一方面約束業(yè)委會自身使得業(yè)委會能夠代表全體業(yè)主行使權(quán)力，不至于使得業(yè)主當(dāng)家作主成為一句空話，同時也可監(jiān)督物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主享受良好的物業(yè)服務(wù)。

（四）提高物業(yè)進駐小區(qū)的門檻，加強從事物業(yè)工作人員的培養(yǎng)，解決物業(yè)隊伍薄弱，專業(yè)化程度低的問題，對工作人員進行培訓(xùn)和專業(yè)知識的講解。物業(yè)要進行收費公開，做到收費合法，也能使業(yè)主產(chǎn)生信賴。

（五）引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、資質(zhì)等級等進行評估，通過第三方機構(gòu)介入，規(guī)范物業(yè)收費、管理、服務(wù)等諸多方面，利于物業(yè)管理市場的良性運作，也使得業(yè)主、物業(yè)公司受益。

（六）加強物業(yè)市場的建設(shè)，鼓勵物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，加強物業(yè)行業(yè)內(nèi)的競爭，能使物業(yè)管理公司提高自身素質(zhì)來獲得市場競爭的優(yōu)勢地位，建立物業(yè)行業(yè)的組織，一方面通過監(jiān)管懲戒不正當(dāng)競爭，一方面也能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)自治組織的功能，完善物業(yè)管理的制度和章程，實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)公司自治和自我管理，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場競爭。

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