何升融

[摘 要]養(yǎng)老地產(chǎn)項目在國內(nèi)依然是尚未成熟的產(chǎn)業(yè)，目前依然以借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗為主。養(yǎng)老地產(chǎn)是實現(xiàn)未來老年人居家養(yǎng)老的有效載體，持續(xù)照料退休社區(qū)模式（CCRC）、社區(qū)居家養(yǎng)老模式、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開發(fā)模式將能促進我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。本文將從養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險與控制出發(fā)，簡單介紹外界環(huán)境風(fēng)險帶來的損失，并且針對不同外部風(fēng)險提出合理的應(yīng)對方式，降低養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中帶來的經(jīng)濟和社會福利雙重損失，最后對養(yǎng)老地產(chǎn)項目中的風(fēng)險識別進行簡單的分析和介紹。

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老地產(chǎn)；風(fēng)險識別；風(fēng)險控制

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.020

[中圖分類號]F293.3；F239.4 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）16-00-02

近年來，我國的老齡化問題越來越嚴重，截至2017年底，我國老年人人口比例已經(jīng)超過16%，相關(guān)養(yǎng)老事宜已經(jīng)成為亟待解決的社會問題，建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)便是首先應(yīng)當(dāng)解決的問題。養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)僅僅局限于適老型地產(chǎn)，不同模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)也應(yīng)該在一定程度上存在差異性，正是由于這種差異性，由外部環(huán)境風(fēng)險所帶來的損失也不相同。并且由于養(yǎng)老地產(chǎn)的投資規(guī)模比普通地產(chǎn)大，投資回收期也比商品房或商品住宅較長，因此必然會因產(chǎn)業(yè)政策不明、缺乏政府有利的指導(dǎo)、銷售模式不適應(yīng)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)等原因產(chǎn)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險。

1 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的來源

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險是指在項目開發(fā)的過程中由于社會環(huán)境、自然環(huán)境、金融經(jīng)濟體制以及施工單位技術(shù)等原因所帶來的不可預(yù)計的風(fēng)險。

1.1 國家政策

相較于一般商品住宅開發(fā)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)更側(cè)重于社會價值及社會福利的回饋，從而會產(chǎn)生投資回收期較長、獲利能力較低等問題。同時，由于房地產(chǎn)及商品住宅具有有別于普通商品的特殊性，政府為了穩(wěn)定房價、保證市場經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定會出臺相關(guān)政策，不僅適用于適老型商品住宅，還會對依靠其他附加產(chǎn)業(yè)回流資金的養(yǎng)老模式造成影響。

1.2 環(huán)境因素

養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)較普通地產(chǎn)更加精細化和人文化，老年人對于生活環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施也有更高的要求，不可避免地增加了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的成本。我國養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計與規(guī)劃思路大多來自發(fā)達國家，國內(nèi)外的利率、金融政策的改變以及信貸匯率的增跌都會給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司的資金帶來巨大的壓力。并且，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在整個房地產(chǎn)開發(fā)中都屬于新興產(chǎn)業(yè)，由于開發(fā)及運營模式存在模糊性，更大的資金需求增加了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，許多小型的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金鏈斷裂會產(chǎn)生投資者虧損及公司破產(chǎn)等嚴重后果。

1.3 技術(shù)不完善

養(yǎng)老地產(chǎn)的配套設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目的重中之重，養(yǎng)老地產(chǎn)的使用人群多為50歲以上的居民，適老化設(shè)計是養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計中的重點。養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計不僅對室內(nèi)環(huán)境有特殊要求，對于戶外、公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也有更多的要求。但我國大多數(shù)施工企業(yè)由于技術(shù)不完善無法獨立完成這些工作，而房地產(chǎn)開發(fā)公司也無法獨自承擔(dān)這些建設(shè)成本，不可避免地造成了以次充好的情況，降低了使用者對于房地產(chǎn)開發(fā)的信任。

1.4 銷售模式

家庭式養(yǎng)老是我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，據(jù)統(tǒng)計，我國超過50%的70歲以上的老齡人口對于去養(yǎng)老院或是養(yǎng)老機構(gòu)的模式存在疑慮和反感，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)銷售存在很大的風(fēng)險。銷售不僅僅是房地產(chǎn)建設(shè)后期的事情，而應(yīng)該從設(shè)計一直貫穿后期維護和處理，而如何打破傳統(tǒng)觀念，結(jié)合我國實際現(xiàn)狀將“新零售”模式下的養(yǎng)老觀念傳遞給適用人群也是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)考慮的問題。銷售環(huán)節(jié)的成功與否也直接影響?zhàn)B老地產(chǎn)開發(fā)公司資金回流的能力，銷售環(huán)節(jié)的失敗會直接造成公司資金鏈斷裂，從而也給養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)帶來了不小的風(fēng)險。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險應(yīng)對方式

2.1 關(guān)注政策和合理分配資源

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)重點關(guān)注相關(guān)的政策和咨詢工作，了解國家對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的補助和扶持政策以及該地區(qū)不同產(chǎn)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)用地。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司也需要了解養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的相關(guān)經(jīng)濟政策指標，包括人均可支配收入、人均購買力、人均住房等。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)合理構(gòu)建適宜的養(yǎng)老社區(qū)和定價模式，了解政府在未來公共交通系統(tǒng)、周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施的支持力度，根據(jù)以上不同的形勢進行合理的判斷和分析。

一線、二線城市房屋供給稍微緊張，三線、四線城市庫存量較大，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在前期進行調(diào)查，合理分配公司資源，制訂科學(xué)的方案。同省、同級別的不同城市，房地產(chǎn)行業(yè)的供給結(jié)構(gòu)也是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)的決策者應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貭顩r合理選擇資金分配方案以及建設(shè)進度。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收期較長，具有較長的時效性，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司也要考慮資金回流和可持續(xù)開發(fā)的問題，運用數(shù)據(jù)分析模型和大數(shù)據(jù)信息對未來市場走勢進行分析和策劃，掌握好開發(fā)的流程和管理的緊縮程度，合理規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的布局和策略。養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)項目的投資期和運營期比普通商業(yè)模式長很多，項目的成功與否從前期設(shè)計到可行性研究都應(yīng)當(dāng)運用相應(yīng)的經(jīng)濟學(xué)或管理學(xué)理論進行合理分析，從整個布局或大局角度考慮養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的可行性和社會性。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司要對養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行準確定位，確保項目總體發(fā)展思路能夠統(tǒng)一，保證項目在建設(shè)的實際需求完成后依然能夠滿足前期的規(guī)劃和設(shè)計要求。

2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)公司管理和運營模式研究

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該加強企業(yè)內(nèi)部管理，降低養(yǎng)老地產(chǎn)后期運營成本，分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟形勢和發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合公司本身的優(yōu)勢和實際發(fā)展狀況，通過參照美國太陽城（CCRC）等先進的案例，引進國外優(yōu)秀的經(jīng)營方式和管理模式。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目是一項涉及廣泛的工程，尤其是作為房地產(chǎn)行業(yè)中的新興產(chǎn)業(yè)，不僅包含普通地產(chǎn)行業(yè)的建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境設(shè)計等內(nèi)容，還包含了許多社會屬性和要求。同時，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程中，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該注重考慮老年人的適應(yīng)能力和體能限制，合理設(shè)計相關(guān)適老化設(shè)施，應(yīng)當(dāng)從前期規(guī)劃到后期運營管理，多重分析該項目建設(shè)的選址、建筑設(shè)計要求、管理模式等方面的合理性和經(jīng)濟性，需要有效統(tǒng)籌養(yǎng)老地產(chǎn)和社會福利兩大領(lǐng)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資源，保證養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司還要注重提升養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)金融和經(jīng)濟的綜合能力，尤其是前期預(yù)算與建設(shè)期資金的管理能力。項目策劃前，針對可能面臨的問題和風(fēng)險，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司要結(jié)合之前的案例或國內(nèi)外成功的案例進行定量和定性分析，通過定量和定性雙重分析得出結(jié)論，將有限的資源應(yīng)用在相關(guān)領(lǐng)域中。除此以外，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司要不斷提升自身的項目融資能力，降低融資成本和風(fēng)險，在現(xiàn)金流合理流通的前提下，不斷提高經(jīng)濟效益和社會效益。

2.3 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險監(jiān)控的內(nèi)容及方法

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程應(yīng)及時掌握政策、經(jīng)濟形勢等因素帶來的風(fēng)險，并對已存在的風(fēng)險進行識別、分析、處理。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)從規(guī)劃、建設(shè)到正式運營的全過程中都存在很多不可預(yù)見的風(fēng)險，可能會給項目帶來不同的影響甚至導(dǎo)致資金鏈斷裂。風(fēng)險監(jiān)控主要包括兩個方面，一方面是監(jiān)測風(fēng)險，也就是對已經(jīng)通過經(jīng)濟分析得出的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險展開實時跟蹤，另一方面是設(shè)計應(yīng)對方案，在風(fēng)險已經(jīng)發(fā)生的情況下，設(shè)計并實施有針對性的應(yīng)對方案，從而最大限度地降低風(fēng)險造成的經(jīng)濟損失和社會失信風(fēng)險。

由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目前期決策風(fēng)險的起因比較復(fù)雜，且風(fēng)險因素的不可控性較強，對項目投資也會產(chǎn)生影響，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司必須采用先進的系統(tǒng)管理方法，實施有針對性的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控模式。為了在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的過程中提前讓管理者預(yù)知可能發(fā)生的風(fēng)險，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司有必要建立高效的養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警模式，這也是目前風(fēng)險監(jiān)控過程中較為有效的方法和策略。有效的風(fēng)險監(jiān)控模式可以讓養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者及時采取應(yīng)對措施，從而將可能造成的經(jīng)濟損失和社會失信損失控制在合理的范圍內(nèi)。當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)項目在后期運營過程中出現(xiàn)不可控制的偏差時，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)公司要針對偏差及時進行調(diào)整和修正，減少風(fēng)險帶來的損失。

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